大成國(guó)際商業(yè)中心營(yíng)銷(xiāo)推廣策略競(jìng)標(biāo)方案.ppt

我們有理由相信 大成國(guó)際商業(yè)中心必將成為北京商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的典范 發(fā)揮金鋪價(jià)值 實(shí)現(xiàn)有效營(yíng)銷(xiāo) 我們要做到 塑造市場(chǎng)化的商業(yè)主題科學(xué)規(guī)劃 有序招商 實(shí)現(xiàn)商鋪的火熱經(jīng)營(yíng)有效地進(jìn)行商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作保證完善的后期管理 為投資者提供切實(shí)可行的退出機(jī)制聚集和吸引大量的商業(yè)人流 營(yíng)造良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍 以建立恒久的文化商業(yè)產(chǎn)品平臺(tái)為最終目的 主題 是商業(yè)的靈魂 主題 是商業(yè)的靈魂 主題 是商業(yè)的靈魂 大成的商業(yè)主題 要服務(wù)于營(yíng)銷(xiāo) 確定主題的基點(diǎn)是市場(chǎng) 但是 單純地依靠區(qū)域市場(chǎng)是片面的 挖掘主題的基點(diǎn)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解碼 商業(yè)市場(chǎng)解碼 區(qū)域商業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀 商業(yè)市場(chǎng)解碼 區(qū)域商業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀 現(xiàn)有商業(yè) 后現(xiàn)代城商業(yè)面積8萬(wàn)平方米 易構(gòu)空間商業(yè)面積0 3萬(wàn)平方米 金港國(guó)際商業(yè)面積0 6萬(wàn)平方米 金海國(guó)際商業(yè)面積1 8萬(wàn)平方 潛在商業(yè) 沿海 賽洛城商業(yè)面積15萬(wàn)平方米 京都杭城商業(yè)面積1 5萬(wàn)平方米 CBD東都商業(yè)面積30萬(wàn)平方米 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)面積 約10 7萬(wàn)平方米 現(xiàn)有消費(fèi)人群數(shù)量 約9 1萬(wàn)人 未來(lái)人群數(shù)量增加 約5 3萬(wàn)人 14 4萬(wàn)人 潛在商業(yè)供應(yīng)面積 約46 5萬(wàn)平方米 57 2萬(wàn)平方米 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)完全能夠滿(mǎn)足區(qū)域人群的常規(guī)型商業(yè)消費(fèi) 我們的商業(yè)輻射范圍 區(qū)域化商業(yè)的輻射范圍 商業(yè)市場(chǎng)解碼 常規(guī)型商業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求特征 商業(yè)市場(chǎng)解碼 區(qū)域常規(guī)型商業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求特征 商戶(hù)可承受租金區(qū)間 常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)商戶(hù)租金水平無(wú)法支撐我們營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的商業(yè)售價(jià) 常規(guī)型區(qū)域化商業(yè)塑造不符合大成的根本利益目標(biāo) 大成 要走自己的商業(yè)之路 打造恒久的商業(yè)文化平臺(tái) 輻射范圍的放大 將使我們面對(duì)更大的市場(chǎng)并面對(duì)更激烈的競(jìng)爭(zhēng) 我要消費(fèi) 東方新天地 SOGO 第三級(jí) 我是北京最好的商業(yè) 我是文化主題 我是最大的百貨 我要購(gòu)物 王府井 西單 金源shoppingmall 華貿(mào)中心 華僑城 我們是傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 我是一站式購(gòu)物 我是水主題商業(yè) 我是意大利風(fēng)情 怎樣 讓客戶(hù)選擇大成 把握消費(fèi)者的心理 是切入點(diǎn) 現(xiàn)代消費(fèi)心理學(xué)認(rèn)為 需求消費(fèi) 享受消費(fèi) 體驗(yàn)消費(fèi) 滿(mǎn)足人的基本消費(fèi)需求 滿(mǎn)足人的物質(zhì)消費(fèi)享受 滿(mǎn)足人的精神需求 體驗(yàn)消費(fèi) 文化體驗(yàn) 時(shí)代體驗(yàn) 情境體驗(yàn) 精神需求 與體驗(yàn)消費(fèi)的核心精神相吻合 我們 該倡導(dǎo)什么樣的文化體驗(yàn) 他山之石 市場(chǎng)通行的文化體驗(yàn) 珠江帝景 歐洲風(fēng)情 珠江駿景 北歐風(fēng)情 釬針街 好運(yùn)街 外國(guó)風(fēng)情個(gè)性商業(yè)街 華僑城 維吉奧商業(yè)廣場(chǎng) 意大利風(fēng)情 泛歐洲文化盛行 迎合人群 尚歐情結(jié) 消費(fèi)者樂(lè)于買(mǎi)單 借勢(shì)而行賦予我們的產(chǎn)品以純粹的歐洲文化意義 大成的文化體驗(yàn) 大成的文化體驗(yàn) 大成的文化體驗(yàn) 大成的文化體驗(yàn) 大成的文化體驗(yàn) 希臘線(xiàn)形文字A出現(xiàn) 青銅時(shí)代開(kāi)始 米諾斯建立希臘首批宮殿 希臘線(xiàn)形文字B出現(xiàn) 特洛伊戰(zhàn)爭(zhēng) 歐洲英雄的神話(huà)年代 鐵器時(shí)代開(kāi)始 荷馬史詩(shī) 陶器出現(xiàn) 希臘城邦出現(xiàn) 原始商業(yè)首度繁榮 首屆奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì) 希臘文明鼎盛時(shí)期 建立帝國(guó) 亞歷山大大帝 日升月沉 歲月流轉(zhuǎn) 歷史變成了傳說(shuō) 傳說(shuō)變成了神話(huà) 文化的價(jià)值 在歷史的傳承中升華 站在英雄遠(yuǎn)去的年代 我們 開(kāi)啟新的英雄篇章 大成 墨丘利斯商業(yè)廣場(chǎng) 文明的碎片 歐洲文化的四個(gè)截面 D a C heng ivilization appeared 歐洲傳統(tǒng)的國(guó)際貿(mào)易精神 核心思想 關(guān)鍵詞 Attalos長(zhǎng)廊 墨丘利斯 航海貿(mào)易 古代歐洲最鼎盛的商業(yè)貿(mào)易 催生了燦爛的希臘文明古老的希臘城邦制國(guó)家 則成為了歐洲國(guó)際化商品貿(mào)易的發(fā)源之地建于公元前159年 保存至今的希臘古商品中心Attalos長(zhǎng)廊 是歐洲商業(yè)文化歷史傳承的標(biāo)志 歐洲休閑文化 核心思想 關(guān)鍵詞 PLAY 咖啡 紅酒 擺脫任何控制 壓力 束縛與強(qiáng)制完全沉浸在放松 自由的狀態(tài)下 極大地調(diào)動(dòng)人的創(chuàng)造意識(shí)崇尚美麗 并在美麗中凈化自身休閑是一種態(tài)度 是一種保持自身平和寧?kù)o的精神狀態(tài) 核心思想 關(guān)鍵詞 阿弗洛狄忒 崇尚自然 單純與簡(jiǎn)約的風(fēng)格以?xún)?yōu)雅 飄逸見(jiàn)長(zhǎng)的古希臘風(fēng)格服飾 為人體美注入不同尋常的活力 其風(fēng)格影響后世以蓮花 天鵝 棕櫚和鷹為代表花紋的歐洲裝飾風(fēng)格 體現(xiàn)純粹而古老的傳統(tǒng) 不僅僅是個(gè)人的裝飾 還包括了居家與生活 歐洲服飾藝術(shù)所賦予的靈魂 歐洲古代神話(huà) 核心思想 關(guān)鍵詞 神話(huà) 英雄 荷馬史詩(shī) 神話(huà)傳說(shuō)是人類(lèi)文明的自然承載者古老的歐洲文明 經(jīng)由燦爛豐富的歐洲古代神話(huà) 被人們世代相傳無(wú)論是古希臘神話(huà) 羅馬神話(huà) 北歐神話(huà)還是歐洲森林神話(huà) 深厚的文化底蘊(yùn) 均為現(xiàn)代人們所追尋的對(duì)象 并為現(xiàn)代商業(yè)的文化體驗(yàn) 提供了豐富的資源 讓理念軟著陸 我們用什么支撐商業(yè)理念 意向商戶(hù)積累 累計(jì)問(wèn)訪191家商戶(hù) 初步進(jìn)駐意向商戶(hù)58家 商戶(hù)進(jìn)駐意向 面積需求比例 租金價(jià)格比例 意向商戶(hù)簽約年限比例 我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)商業(yè)理念 規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃主題分區(qū) 墨丘利斯商業(yè)廣場(chǎng) 功能區(qū)主要業(yè)態(tài)類(lèi)型 歐洲各國(guó)風(fēng)情國(guó)際化商品 主題區(qū)產(chǎn)品文化描述 墨丘利斯 古羅馬神話(huà)中的商業(yè) 旅游與貿(mào)易之神 關(guān)鍵詞 公元14 15世紀(jì) 歐洲大航海時(shí)代 荷蘭 西班牙 葡萄牙的無(wú)數(shù)航海家 更是將這種跨洋過(guò)海的商業(yè)貿(mào)易精神發(fā)揚(yáng)光大 并徹底改變了世界的文化和商業(yè)格局 我們所倡導(dǎo)的文化體驗(yàn) 即經(jīng)過(guò)古代歐洲歷史所傳承下來(lái)的航海貿(mào)易和國(guó)際貿(mào)易精神 航海貿(mào)易 起源于古代地中海 并在公元14 15世紀(jì) 被西歐航海家所推動(dòng)發(fā)展的海上國(guó)際貿(mào)易 文化 主題分區(qū)內(nèi)部人流動(dòng)線(xiàn)組織示意圖 阿弗洛狄特廣場(chǎng) 功能區(qū)主要業(yè)態(tài)類(lèi)型 個(gè)性服裝 家私 歐洲文化休閑街 主題區(qū)產(chǎn)品文化描述 阿弗洛狄特 古希臘神話(huà)中的美麗與愛(ài)情女神歐洲休閑文化 歐洲傳統(tǒng)的休閑文化 倡導(dǎo)在放松 自由的狀態(tài)下調(diào)動(dòng)人的創(chuàng)造意識(shí)希臘古代家居藝術(shù) 公元前6 5世紀(jì) 在古希臘的古典時(shí)代 出現(xiàn)了歐洲最杰出家居裝飾藝術(shù) 幾何學(xué)的發(fā)展 使希臘人認(rèn)識(shí)到了圓形為最美的形狀 并由此體現(xiàn)在了對(duì)藝術(shù)的追求上 并一直影響到現(xiàn)代 關(guān)鍵詞 文化 阿弗洛狄特廣場(chǎng)的文化涵義 讓消費(fèi)者在主題區(qū)的咖啡館 休閑主題吧的短暫休憩中 獲得完全自由 放松的精神狀態(tài) 調(diào)動(dòng)自己的創(chuàng)造意識(shí) 實(shí)現(xiàn)崇尚美麗 并在美麗中凈化自身的休閑體驗(yàn) 主題分區(qū)內(nèi)部人流動(dòng)線(xiàn)組織示意圖 斯巴達(dá)克城 功能區(qū)主要業(yè)態(tài)類(lèi)型 皮革制品 牛仔 鐘表 珠寶等 主題區(qū)產(chǎn)品文化描述 特洛伊戰(zhàn)爭(zhēng) 公元前1230 1220年 發(fā)生于希臘聯(lián)軍與特洛伊之間的著名戰(zhàn)爭(zhēng) 戰(zhàn)爭(zhēng)中的眾多英雄人物 被后世文藝作品廣為傳誦 成為歐洲古代文化重要篇章 伊阿宋與金羊毛 古代歐洲神話(huà)英雄 伊奧爾科斯城王子 為了幫助父親奪回王位率領(lǐng)眾多英雄盜取金羊毛 斯巴達(dá)克 古羅馬奴隸起義領(lǐng)袖 關(guān)鍵詞 將古代歐洲英雄故事作為線(xiàn)索 賦予主題區(qū)以古代歐洲英雄主義的文化內(nèi)涵 使帶有濃厚英雄主義風(fēng)格的皮革 牛仔等商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)品種 在英雄文化的主題思想下 獲得全新的市場(chǎng)想像空間 文化 主題分區(qū)內(nèi)部人流動(dòng)線(xiàn)組織示意圖 尼伯龍根之戒 功能區(qū)主要業(yè)態(tài)類(lèi)型 水晶飾品 金飾 銀飾品 蠟燭及木藝制品 主題區(qū)產(chǎn)品文化描述 希臘神話(huà) 公元前12世紀(jì)到公元前8世紀(jì)之間 由古希臘人所傳誦的神話(huà)體系 包括神的故事與英雄故事兩大主題 羅馬神話(huà) 羅馬共和國(guó)末期 由羅馬詩(shī)人模仿希臘神話(huà)編寫(xiě)的神話(huà) 繼承并延續(xù)了希臘神話(huà)的傳統(tǒng) 北歐神話(huà) 斯堪的納維亞地區(qū)所特有的一個(gè)多神神話(huà)體系 包括巨人 神 精靈及侏儒 主要記載于冰島史詩(shī) 埃達(dá) 以及日耳曼史詩(shī) 尼伯龍根之歌 中 關(guān)鍵詞 本主題區(qū)的核心文化為使各種金飾 銀飾 水晶以及蠟燭 木藝制品在各種神話(huà)故事 例如神的故事 星座的來(lái)源等 的主題下獲得新的產(chǎn)品意義 引導(dǎo)客戶(hù)體會(huì)古代神話(huà)中對(duì)美好事物的向往 對(duì)世界思考與理解 文化 主題分區(qū)內(nèi)部人流動(dòng)線(xiàn)組織示意圖 餐飲區(qū) 功能區(qū)主要業(yè)態(tài)類(lèi)型 配套餐飲 主題分區(qū)內(nèi)部人流動(dòng)線(xiàn)組織示意圖 內(nèi)部裝修風(fēng)格建議 規(guī)劃 內(nèi)部色調(diào)在內(nèi)部色調(diào)的搭配上 應(yīng)以象牙白為主色調(diào) 突出顯示出本項(xiàng)目商業(yè)文化的純凈 素養(yǎng) 亦與古歐洲崇尚白色的古老傳統(tǒng)一脈相承 生生不息 柱子柱子是建筑體的主要承重構(gòu)件 亦是展現(xiàn)建筑風(fēng)格 體現(xiàn)建筑美感的主要構(gòu)造部件之一 為了迎合本項(xiàng)目的主題精髓 我司就柱子的構(gòu)造形式提出如下建議 愛(ài)奧尼柱起源于古希臘愛(ài)奧尼民族 柱高為柱徑的9至10倍 柱身有24個(gè)平齒凹槽 柱頭帶有兩個(gè)渦卷 柱式造型優(yōu)美典雅 科林斯柱起源于古希臘科林斯民族 柱高為柱徑的10倍 柱身有24個(gè)平齒凹槽 柱頭由毛茛葉飾組成 柱式造型纖巧華麗 內(nèi)部鋪位裝潢內(nèi)部鋪位裝潢應(yīng)統(tǒng)一風(fēng)格 將鋪位的裝潢風(fēng)格與本項(xiàng)目主題風(fēng)格融會(huì)貫通 做到內(nèi)外統(tǒng)一 風(fēng)格一致的要求 內(nèi)部景觀設(shè)施位置布局目的性 在本項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)部 為了迎合商業(yè)定位主題 營(yíng)造良好的商業(yè)文化氛圍 應(yīng)適當(dāng)在商業(yè)內(nèi)部布置相應(yīng)景觀設(shè)施 以期取得良好的商業(yè)效果 內(nèi)部景觀設(shè)施在外型選擇上應(yīng)以突出主題分區(qū)特色為主 其目的在于使消費(fèi)者更加深切領(lǐng)略到各主題分區(qū)的文化韻味 突出主題分區(qū)風(fēng)格特色 位置布局應(yīng)選擇在各主題分區(qū)的主要出入口及主要人流動(dòng)線(xiàn)等人流量較大處 既可以起到分解人流的作用 又可以起到美觀點(diǎn)綴的作用 內(nèi)部景觀布置 招商推廣方案 招商市場(chǎng)定位 目標(biāo)商戶(hù)的定位 目標(biāo)商戶(hù)的定位 目標(biāo)商戶(hù)的定位 招商市場(chǎng)定位 租金價(jià)格的定位 本項(xiàng)目租金價(jià)格的制定方法 本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查 周邊有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目基本租金都在3 75元 天 平米 但后邊潛在商業(yè)也是非常集中 如 CBD東都 京都杭城 項(xiàng)目推出的時(shí)間基本與本項(xiàng)目時(shí)間周期差不多 本項(xiàng)目商戶(hù)承租水平 從整體商業(yè)的規(guī)劃角度考慮 相對(duì)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目 如后現(xiàn)代城 易購(gòu)空間 金海國(guó)際等 本項(xiàng)目的整體規(guī)劃特點(diǎn)明顯 業(yè)態(tài)豐富 主題定位思路明確 因此本項(xiàng)目租金水平應(yīng)該略高于其他項(xiàng)目 商戶(hù)租金報(bào)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間 由于談判方式及后期運(yùn)作的不同 一般而言存在一定的提升空間 這也是我司對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)所主要考慮的因素 本項(xiàng)目租金提升系數(shù) 鑒于以上分析 本項(xiàng)目商業(yè)租金水平相對(duì)區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)租金水平的提升系數(shù)如下表 所謂商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià) 是指本項(xiàng)目商業(yè)在不考慮項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展成熟度 項(xiàng)目運(yùn)作方式等租金價(jià)格的提升因素的條件下 僅僅參照項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平及經(jīng)營(yíng)商戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的意向租金狀況 采用數(shù)學(xué)平均方式得到的租金價(jià)格 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的租金基準(zhǔn)價(jià) 反映了本項(xiàng)目商業(yè)在現(xiàn)有市場(chǎng)靜態(tài)條件下所具備的基礎(chǔ)商業(yè)價(jià)值 同時(shí) 其也是本項(xiàng)目商業(yè)租金價(jià)格計(jì)算的基礎(chǔ)數(shù)值 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià) 本項(xiàng)目商業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)含義 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算 本項(xiàng)目商業(yè)租金提升值核算 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金均價(jià)定位 表格 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金核算表 根據(jù)上述表格 本項(xiàng)目商業(yè)整體平均租金水平確定為 4 3元 天 平方米 建面 1號(hào)樓層業(yè)態(tài)租金水平 根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)得出 一般此類(lèi)商業(yè)物業(yè)按樓層每層遞增12 18 根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)此類(lèi)業(yè)態(tài)種類(lèi)的了解 制定以上各主題區(qū)的租金水平 經(jīng)過(guò)核算1號(hào)樓整體租金水平4 4 天 平米 2號(hào)樓層業(yè)態(tài)租金水平 根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)此類(lèi)業(yè)態(tài)種類(lèi)的了解 制定以上各主題區(qū)的租金水平 經(jīng)過(guò)核算2號(hào)樓整體租金水平4 2 天 平米 1 2號(hào)樓整體租金水平為4 3 天 平米 建筑面積 招商單元定位 根據(jù)我們對(duì)商戶(hù)的市場(chǎng)了解 以下為對(duì)各主題商業(yè)的業(yè)態(tài)種類(lèi)的鋪位劃分 招商單元定位 本項(xiàng)目招商推廣策略的制定 招商模式定位 招商模式 建議本項(xiàng)目采用獨(dú)家招商為主 以北京區(qū)域內(nèi)為主進(jìn)行聯(lián)合及分銷(xiāo)招商 招商模式定位 招商策略 根據(jù)項(xiàng)目自身工程進(jìn)度與目前市場(chǎng)商戶(hù)開(kāi)業(yè)周期來(lái)看 建議本項(xiàng)目招商開(kāi)盤(pán)時(shí)間為3月底到4月初 招商控制 根據(jù)本項(xiàng)目工程進(jìn)度及市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看 建議本項(xiàng)目先進(jìn)行招商的部分順序?yàn)?一號(hào)樓4 5層 一號(hào)樓地下1層 二號(hào)樓2 3 4層 二號(hào)樓地下1層 二號(hào)樓1層 一號(hào)樓1層 一號(hào) 二號(hào)樓臨街 二號(hào)樓5層 招商推廣模式制定 建議本項(xiàng)目采用的推廣模式及方式為以下幾種方式 制作樣板示范區(qū)域 如賽洛城 打造成熟商業(yè)氛圍 戶(hù)外廣告 DM直投 組織商業(yè)活動(dòng) 推廣策略 建議本項(xiàng)目的推廣順序?yàn)?組織商業(yè)活動(dòng) 吸引商戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的注意力 制作樣板示范區(qū)域 戶(hù)外廣告 DM直投 招商推廣模式制定 整體運(yùn)作周期 商業(yè)物業(yè)的招商工作一般分為四個(gè)部分 招商準(zhǔn)備期 招商推介期 重點(diǎn)招商期 后期維護(hù)期 招商準(zhǔn)備期 招商準(zhǔn)備期的運(yùn)作重點(diǎn)為通過(guò)招商團(tuán)隊(duì)對(duì)商業(yè)客戶(hù)的積累 針對(duì)本項(xiàng)目篩選適合的商戶(hù)作為儲(chǔ)備 并針對(duì)項(xiàng)目情況拓展符合項(xiàng)目要求的商戶(hù) 盡可能多的積累目標(biāo)商戶(hù) 為招商的順利進(jìn)行做好前期的充分準(zhǔn)備 同時(shí) 針對(duì)具體招商工作制定相應(yīng)的工作文件 具體包括 項(xiàng)目招商推介書(shū) 項(xiàng)目宣傳資料 客戶(hù)確認(rèn)書(shū) 相應(yīng)的合同文件文本等 招商推介期 招商推介期的主要工作為在本項(xiàng)目策劃周期同期針對(duì)大客戶(hù)進(jìn)行本項(xiàng)目的前期招商推介 以盡快確定本項(xiàng)目商業(yè)的主力商戶(hù) 并依據(jù)其反饋信息為策劃工作提供相應(yīng)的支持依據(jù)和改進(jìn)方案 具體內(nèi)容包括 根據(jù)商戶(hù)意向反饋信息為策劃工作提供可行性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃方案依據(jù) 根據(jù)商戶(hù)租金承受能力的反饋信息為策劃工作提供較為準(zhǔn)確合理的租售價(jià)格定位依據(jù) 根據(jù)商戶(hù)相關(guān)技術(shù)指標(biāo)的反饋信息為策劃工作提供較為合理科學(xué)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)依據(jù) 重點(diǎn)招商期 重點(diǎn)招商期是本項(xiàng)目招商階段的關(guān)鍵周期 對(duì)于本項(xiàng)目的總體招商成果及后期銷(xiāo)售有重大的促進(jìn)作用 在相應(yīng)的宣傳推廣中 此階段是各種媒體 促銷(xiāo) 公關(guān)活動(dòng)等整合傳播力度最強(qiáng)的時(shí)期 我司將針對(duì)該本項(xiàng)目特點(diǎn)制定相應(yīng)的符合本項(xiàng)目總體定位方案的推廣策略 后期維護(hù)期 后期維護(hù)期的運(yùn)作重點(diǎn)為以下內(nèi)容 第一 招商部門(mén)積極配合策劃部門(mén)聯(lián)絡(luò)簽約后的客戶(hù) 協(xié)助策劃部門(mén)完成對(duì)客戶(hù)的各項(xiàng)跟蹤調(diào)查 訪談 統(tǒng)計(jì)相關(guān)信息與數(shù)據(jù) 第二 策劃部門(mén)聽(tīng)取招商部門(mén)的信息反饋 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中改善商戶(hù)與項(xiàng)目發(fā)展方兩者之間的合作關(guān)系 招商工作周期 營(yíng)銷(xiāo)模式部分 商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)剖析 營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)市場(chǎng)剖析 針對(duì)目前市場(chǎng)上投資客類(lèi)型我司將市場(chǎng)上現(xiàn)有投資客大致分為三種類(lèi)型 有投資興趣的個(gè)體客戶(hù)泛指對(duì)于市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式商鋪具有較為強(qiáng)烈投資意向的個(gè)體投資客戶(hù) 相對(duì)投資總額度較低 投資意識(shí)比較謹(jǐn)慎 有投資興趣的組織機(jī)構(gòu)泛指對(duì)于市場(chǎng)上投資理財(cái)型商鋪具有一定投資傾向性的組織機(jī)構(gòu) 相對(duì)投資總額度較大 投資規(guī)模及投資商鋪類(lèi)型較為豐富 具有較強(qiáng)的投資實(shí)力 自買(mǎi)自營(yíng)的經(jīng)營(yíng)客戶(hù)主要指經(jīng)營(yíng)商戶(hù)而言 商戶(hù)出于自身經(jīng)營(yíng)因素考慮對(duì)于市場(chǎng)上的產(chǎn)權(quán)式商鋪采取購(gòu)買(mǎi)的方式自主經(jīng)營(yíng) 具有較強(qiáng)的市場(chǎng)目的性 依據(jù)市場(chǎng)上投資客戶(hù)的投資總金額的承受能力我司將投資客分為四個(gè)等級(jí) 低額投資客戶(hù) 投資額度在300萬(wàn)以下 此種類(lèi)型投資客戶(hù)在市場(chǎng)上占有較大比例 其投資物業(yè)類(lèi)型較為多樣化 投資目的單純 中額投資客戶(hù) 投資額度在300萬(wàn) 600萬(wàn)之間 此種類(lèi)型投資客戶(hù)在市場(chǎng)上占有一定比例 其投資物業(yè)類(lèi)型具有一定的可選擇性 投資目的相對(duì)簡(jiǎn)單 高額投資客戶(hù) 投資額度在600萬(wàn) 900萬(wàn)之間 此種類(lèi)型投資客戶(hù)在市場(chǎng)上占有較小的 比例 其投資物業(yè)類(lèi)型具有較大的局限性 投資目的相對(duì)復(fù)雜 重額投資組織或機(jī)構(gòu) 投資額度在1000萬(wàn)以上 重額投資組織或機(jī)構(gòu)在投資市場(chǎng)上的占有比例最小 其投資物業(yè)類(lèi)型具有較強(qiáng)的市場(chǎng)局限性 投資目的最為復(fù)雜 營(yíng)銷(xiāo)物業(yè)案例分析 錦繡大地物流港 SOGO二期 第三極 市場(chǎng)結(jié)論 綜上所述 根據(jù)上述投資市場(chǎng)分析及市場(chǎng)上成功運(yùn)作案例分析得出本項(xiàng)目的主要投資客群為投資額度較低的投資客戶(hù) 其投資面積主要以小鋪位面積為主 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶(hù)定位 我司從投資客類(lèi)型角度考慮 根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)面積的大小將投資客分為四個(gè)等級(jí)的客戶(hù) 主要為自買(mǎi)自營(yíng)類(lèi)型的投資客 小面積經(jīng)營(yíng)客戶(hù) 品牌連鎖 投資可能性較小品牌非連鎖 中國(guó)范圍內(nèi) 投資可能性一般非品牌連鎖 投資可能性一般非品牌非連鎖 投資可能性較大 大中面積經(jīng)營(yíng)客戶(hù) 品牌連鎖 投資可能性一般品牌非連鎖 中國(guó)范圍內(nèi) 投資可能性較小非品牌連鎖 投資可能性一般非品牌非連鎖 投資可能性一般 營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格確定 1 樓初步業(yè)態(tài)規(guī)劃平均售價(jià) 2 樓初步業(yè)態(tài)規(guī)劃平均售價(jià) 1 樓初步業(yè)態(tài)規(guī)劃各層收益 2 樓初步業(yè)態(tài)規(guī)劃各層收益 備注 我司根據(jù)市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式商鋪的普遍投資回報(bào)率值為參考數(shù)據(jù) 加權(quán)平均得出本項(xiàng)目的投資回報(bào)率為10 營(yíng)銷(xiāo)單元定位 我司將本項(xiàng)目單元鋪位劃定在10 20平方米之間的小鋪位 依據(jù)上述目標(biāo)客戶(hù)定位結(jié)論 以利于后期快速銷(xiāo)售及加快回款 營(yíng)銷(xiāo)推廣模式的制定 營(yíng)銷(xiāo)模式 參考市場(chǎng)上現(xiàn)有成功產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)作的案例分析 我司建議本項(xiàng)目采取售后反租的營(yíng)銷(xiāo)模式 具體運(yùn)作模式為 本項(xiàng)目應(yīng)采取售后返租的模式 返祖期限為10年 本項(xiàng)目應(yīng)采取銀行擔(dān)保的承租保障形式 擔(dān)保期限為3 5年 根據(jù)市場(chǎng)金融體系而定 本項(xiàng)目商業(yè)宜采取回購(gòu)的運(yùn)作模式 回購(gòu)時(shí)期宜在6 8年之間 營(yíng)銷(xiāo)策略 開(kāi)盤(pán)周期 我司建議開(kāi)盤(pán)周期為2006年5月至6月之間開(kāi)盤(pán) 強(qiáng)勢(shì)推出 營(yíng)銷(xiāo)控制 營(yíng)銷(xiāo)控制 根據(jù)本項(xiàng)目工程進(jìn)度及市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看 建議本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)控制順序?yàn)?一號(hào)樓4 5層 一號(hào)樓地下1層 二號(hào)樓2 3 4層 二號(hào)樓地下1層 二號(hào)樓1層 一號(hào)樓1層 一號(hào) 二號(hào)樓臨街 二號(hào)樓5層 推廣模式 推廣模式 制作示范區(qū) 以生動(dòng)形象的實(shí)景感染投資客 戶(hù)外廣告DM直投 推廣策略 多渠道的廣告宣傳網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品展示廳活動(dòng) 整體運(yùn)作周期 營(yíng)銷(xiāo)回款周期