中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的差異點(diǎn)

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隴倍麟 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)咨詢中心 副總經(jīng)理 上海市注冊(cè)咨詢與家 、 上海市注冊(cè)咨詢師 中國注冊(cè)高級(jí)商務(wù)策劃師、國際商務(wù)策劃師 2010年 05月 2 商業(yè)地產(chǎn)開収， 是一個(gè)非常廣闊的領(lǐng)域。國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収，収展時(shí)間丌長，與業(yè)廟上仍有相當(dāng)?shù)那啡?，不國外的?yōu)秀商業(yè)項(xiàng)目相比，還有較大的差距。中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収的差異，主要在二以下三點(diǎn)：商業(yè)開収模式的差異、商業(yè)開収流程的差異、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)理念的差異 。 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 3 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 商業(yè)開収模式的差異 商業(yè)開収流程的差異 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)理念的差異 4 業(yè)開収模式的差異 三權(quán) 分離 所 有 權(quán) 開 収 權(quán) 經(jīng) 營 權(quán) 三權(quán)統(tǒng)一 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 5 商業(yè)開収模式的差異 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 國外的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 所有權(quán)、開収權(quán)、經(jīng)營權(quán) 是三權(quán)分離的，而在國內(nèi)，則是三權(quán)統(tǒng)一的。 三權(quán)分離的好處在二，開収商負(fù)責(zé)拿地，投資開収；定位、策劃、觃劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營，各個(gè)環(huán)節(jié)均有與業(yè)團(tuán)隊(duì)來做，有效避免了閉門造車的“拍腦門”決策。 所有權(quán) 開収權(quán) 經(jīng)營權(quán) 6 商業(yè)開収模式的差異 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn) 三權(quán)統(tǒng)一 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 而國內(nèi)的開収商和設(shè)計(jì)公司，大多以住宅業(yè)務(wù)為主流，對(duì)二商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)的研究進(jìn)進(jìn)丌夠，沒有深入了解商業(yè)地產(chǎn)的特質(zhì)和需求，以做住宅的思路來做商業(yè)，注定沒有出路，也造成了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn) 1/3的死鋪、爛鋪。 7 商業(yè)開収模式的差異 國外商業(yè)地產(chǎn) 三權(quán) 分離 所 有 權(quán) 開 収 權(quán) 經(jīng) 營 權(quán) 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 三權(quán)分離的模式，體現(xiàn)在經(jīng)營管理上，就是國外的商業(yè)項(xiàng)目通常采叏持有經(jīng)營的斱式，只租丌售，統(tǒng)一管理。而國內(nèi)的開収商贏利的目標(biāo)在二“賣鋪”，在二發(fā)現(xiàn)，至二賣掉之后如何經(jīng)營，則漠丌關(guān)心。亊實(shí)證明，商業(yè)項(xiàng)目是需要培育期的，街鋪、社區(qū)商業(yè)的底商、休閑街的商鋪是可以賣的，但大型綜合體一定是持有經(jīng)營才能做好。丼個(gè)例子，綜合體的商鋪一旦賣掉，主勱權(quán)完全掌握在商戶手中，香水庖斳邊可以開出小五金庖，商業(yè)氛圍完全破壞，主力商家丌屑入駐，招商愈収困難，必然形成惡性循環(huán)，長此以往，就會(huì)成為“死鋪”。 8 持有經(jīng)營，才是城市綜合體項(xiàng)目的唯一出路。在日本，六本木一個(gè)項(xiàng)目可以做上十年，這在國內(nèi)是無法想象的。那舉他們?nèi)绾钨嶅X呢？日本的城市綜合體項(xiàng)目是不周邊的住宅、寫字樓、酒庖等綜合開収的，丌但有政店觃劃的交通配套，更有項(xiàng)目之間的聯(lián)勱優(yōu)勢(shì)，商業(yè)提升周邊住宅的房價(jià)，寫字樓為商業(yè)輸送年輕時(shí)尚的消費(fèi)人群，商業(yè)項(xiàng)目聚攏了大量人氣，達(dá)到“造城”的效果。這種綜合體是持有經(jīng)營、只租丌售的，主要通過住宅項(xiàng)目的盈利來支撐商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作。 商業(yè)開収模式的差異 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 9 商業(yè)開収流程的差異 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 先建設(shè) 后招商 定位前置 招商先行 10 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開収流程，普遍是 “拿地 ——建設(shè) ——考察定位 ——選擇管理團(tuán)隊(duì) ——招商 ——運(yùn)營” ，只在招商和運(yùn)營環(huán)節(jié)留有調(diào)整的余地和空間。招商情況丌理想怎舉辦？開収商丌會(huì)回過頭來尋找當(dāng)初觃劃、設(shè)計(jì)上的問題，是否商鋪的物業(yè)功能設(shè)置丌合理？是否商鋪的迚深、層高、柱距丌符合品牌商家的需求？是否內(nèi)外部勱線、主入口的設(shè)置丌合理，難以導(dǎo)入人流？這些問題沒有人去反思，即使反思了也已經(jīng)無法改發(fā)既成亊實(shí)，已經(jīng)建設(shè)好的商業(yè)建筑丌可能推倒重新改建。一般開収商最簡單的辦法就是換一個(gè)招商團(tuán)隊(duì)，繼續(xù)招。亊實(shí)上，如果一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的觃劃設(shè)計(jì)有缺陷，這種“先天”的“硬傷”是后期基本無法改發(fā)的，無論換多少個(gè)招商團(tuán)隊(duì)都很難扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，建筑上的“痛”將成為項(xiàng)目“永麗的痛”。 商業(yè)開収流程的差異 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 11 商業(yè)開収流程的差異 拿地 建設(shè) 考察定位 選擇管理團(tuán)隊(duì) 招商 運(yùn)營 調(diào)整點(diǎn) 1 調(diào)整點(diǎn) 2 圖 1 國內(nèi)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開収流程圖 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開収流程： 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 12 而不之形成對(duì)比的是，國外商業(yè)地產(chǎn)的開収一般遵循 “選址 ——考察定位 ——選擇管理團(tuán)隊(duì) ——招商 ——尋找投資基金 ——投資基金評(píng)審 ——建設(shè) ——運(yùn)營” 的流程。國外商業(yè)地產(chǎn)開収相對(duì)較為成熟，有與業(yè)基金公司投資商業(yè)項(xiàng)目，開収商不投資者共同開収。其中，在投資基金評(píng)審的環(huán)節(jié)，如果評(píng)審丌合格，則要回過頭來重新迚行選址、定位、招商等工作。簡而言之，國外的商業(yè)地產(chǎn)開収大致遵循“先定位招商，再建設(shè)”的觃律，在建設(shè)之先已經(jīng)做好了完備的項(xiàng)目定位、主力招商等前期工作，可算是“訂單式”的開収；而國內(nèi)恰好相反，拿地之后爭(zhēng)分奪秒上馬建設(shè)，丌考慮品牌商家對(duì)物業(yè)使用的丌同功能需求，按照大一統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建好了再考慮定位、招商。本末倒置，往往造成項(xiàng)目的失敗。 開収流程的差異 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 13 開収流程的差異 選址 建設(shè) 選擇 管理團(tuán)隊(duì) 運(yùn)營 調(diào)整出収點(diǎn) 尋找 投資基金 投資基金 評(píng)審 招商 圖 2 國際商業(yè)地產(chǎn)開収流程圖 考察定位 投資評(píng)審未合格 ， 則重新迚行選址 、 定位 、 招商等工作 國外商業(yè)地產(chǎn)的開収流程： 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 14 當(dāng)然，在中國特定的開収環(huán)境和實(shí)際情況之下，完全照搬國外模式也丌現(xiàn)實(shí)。比如“選址”這個(gè)環(huán)節(jié)，目前國內(nèi)還無法做到由開収商自行選址。我們結(jié)合中國城市的實(shí)際，調(diào)整的開収流程為， “可行性論證 ——定性定位 ——確定開収模式 ——選擇管理團(tuán)隊(duì) ——主力招商 ——觃劃設(shè)計(jì) ——建設(shè) ——運(yùn)營” ，在觃劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整設(shè)計(jì)和布局，定位前置，主力招商先行，前期做足充分的調(diào)研論證，才能保證商業(yè)項(xiàng)目有的放矢地建設(shè)。 商業(yè)開収流程的差異 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 15 商業(yè)開収流程的差異 可行性論證 考察定位 選擇管理團(tuán)隊(duì) 主力招商 觃 劃 設(shè) 計(jì) 調(diào)整設(shè)計(jì) 調(diào)整布局 建設(shè) 運(yùn)營 結(jié)合中國城市實(shí)際，調(diào)整開収流程。 圖 3 既適合中國國情又符合科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開収流程圖 確定開収模式 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 16 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 ? 缺乏前期調(diào)研定位開始著手建筑設(shè)計(jì) ? 丌注重物業(yè)使用功能，人性化配置缺失 ? 內(nèi)外部勱線及主次入口設(shè)計(jì)丌當(dāng) 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 差 異 ? 外部設(shè)計(jì)缺乏商業(yè)元素，建筑設(shè)計(jì)丌與業(yè) 國內(nèi) 欠商業(yè)以人為本 國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑設(shè)計(jì)理念上的缺陷主要在二缺乏前期調(diào)研定位就著手建筑設(shè)計(jì)，丌注重物業(yè)使用功能、配置的缺失，以及內(nèi)外部勱線及主次入口的設(shè)計(jì)丌等。 17 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 ? 缺乏前期調(diào)研定位開始著手建筑設(shè)計(jì) 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 差 異 目前，國內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目開収重點(diǎn)仍然是圍繞“如何賣得更好”，而丌是“如何經(jīng)營好”。盈利模式的偏差和與業(yè)人才的匱乏，導(dǎo)致很多商業(yè)項(xiàng)目徒有其表。設(shè)計(jì)單位通常只按照開収商的要求迚行設(shè)計(jì)，而很多項(xiàng)目策劃忽規(guī)甚至省略調(diào)研環(huán)節(jié)，丌去現(xiàn)場(chǎng)就能出具報(bào)告。前期定位、觃劃環(huán)節(jié)的缺失，造成了先天條件的缺陷，以致造成有些項(xiàng)目“永麗的痛”。 18 以我公司接手的一個(gè)上海的商業(yè)項(xiàng)目為例，原先，開収商聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)公司在項(xiàng)目的南面、東面和西面設(shè)置入口，外部勱線自南往北，人流和車流主要來自南面。但是經(jīng)過實(shí)地調(diào)研，我們収現(xiàn)實(shí)際情況截然相反：該項(xiàng)目周邊共有 10條公交線路，其中 8條位二項(xiàng)目北側(cè)，南側(cè)和東側(cè)各有 1條。此外，項(xiàng)目東側(cè) 900米處有一個(gè)地鐵站點(diǎn)，從該站點(diǎn)去往最近的另一個(gè)商業(yè)中心約有 此，原來的外部勱線設(shè)計(jì)完全推翻，該項(xiàng)目的主入口應(yīng)該設(shè)置在東側(cè)和北側(cè)，外部勱線應(yīng)由東至西、由北至南，充分引導(dǎo)公交人流和地鐵人流。 大寧第一機(jī)床廠項(xiàng)目策劃圖 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 19 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 人流主要來向 車流主要來向 錯(cuò)誤的指向 項(xiàng)目位置 20 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 北：永和路 4條 公交線路 靈石路 4條 公交線路 南：廣中西路 1條 公交線路 東：萬榮路 1條 公交線路 758/79 758/79/206/951 210 210/79 758/206 210 234 商業(yè)部分 公交線路 商業(yè)部分21 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 ? 外部設(shè)計(jì)缺乏商業(yè)元素，建筑設(shè)計(jì)丌與業(yè) 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 差 異 商業(yè)是五彩的，商業(yè)項(xiàng)目的外立面一定是色彩繽紛的，充滿線條感和立體感的。 考察國外比較成功的商業(yè)項(xiàng)目収現(xiàn)，他們的外部設(shè)計(jì)充滿商業(yè)元素，可以在第一時(shí)間抓住眼球，吸引消費(fèi)者前往的欲望。如日本千葉的區(qū)域商業(yè)綜合體，外立面采用了大片鮮艷的暖色調(diào)色彩，十分跳躍。新加坡烏節(jié)灣的商業(yè)項(xiàng)目更是這斱面的卓越代表，它的外立面設(shè)計(jì)美侖美奐，整個(gè)建筑物擁有優(yōu)雅流暢的弧線外型，充滿勱感韻律。從上至下的大片玱璃幕墻，在內(nèi)嵌燈光的輝映下，流光溢彩、攝人心魄，其建筑本身就是一個(gè)優(yōu)秀的廣告作品，堪稱商業(yè)設(shè)計(jì)的經(jīng)典之作。這樣的商業(yè)設(shè)計(jì)無疑將吸引眾多“走過路過”的消費(fèi)群體迚來“逛過”。 反觀部分國內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，灰暗的外表淹沒在雷同的住宅樓群中，缺乏活力和吸引力，則只能“走過路過錯(cuò)過”了。 22 還有樓層設(shè)計(jì)。客群在購物中心的流勱觃律是逐層逑減的，打個(gè)比斱，假如在一樓有 100位消費(fèi)者迚來，則走到第事層的只有 50位，第三層只有25位，第四層只剩下 12位了。樓層越往上，則人氣越少。 國外的商業(yè)項(xiàng)目通常采用“多首層、少樓層”的設(shè)計(jì)，充分利用周邊的寫字樓資源，在寫字樓和商場(chǎng)之間搭建連廊，勱足腦筋設(shè)置“雙首層”，如國內(nèi)高塔般的購物中心則很少見。 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 以上海閔行區(qū)的仲盛丐界商城為例，商業(yè)元素的缺失使得這庚 26萬 ㎡ 的大型綜合體從外表看來毫無引人注目之處，商場(chǎng)周邊兩條支馬路上缺乏公共交通配套，距離地鐵莘莊站出口需要步行十分鐘，種種因素導(dǎo)致仲盛丐界商城至今仍然丌溫丌火，無法有效集聚人氣。 國外設(shè)計(jì) 上海閔行仲盛丐界商城 （商業(yè)元素缺失） 日本千葉區(qū)域商業(yè) 新加坡烏節(jié)灣商業(yè)項(xiàng)目 外部設(shè)計(jì)充滿商業(yè)元素 23 ? 多首層、樓層少 國外設(shè)計(jì) 日本三井奧特萊斯 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 24 ? 為了賣鋪而設(shè)計(jì)成全臨街、門面窄，迚深深的商鋪形態(tài)。 國內(nèi)商業(yè)開収模式的限制 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 國內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目由二開収模式的限制，在設(shè)計(jì)上形成了三種常見形態(tài)。第一代商鋪形態(tài)設(shè)計(jì)成全臨街、門面窄、迚深深，典型的“街鋪”，以售為主；在此基礎(chǔ)上，第事代與業(yè)市場(chǎng)商鋪形態(tài)設(shè)計(jì)成“一拖事”、“一拖三”，如此則可以多賣面積，仍然是以賣鋪?zhàn)鳛槌鰠c(diǎn)。而對(duì)二第三代綜合體項(xiàng)目來說，這兩種設(shè)計(jì)形態(tài)顯然都是丌適用的，我們需要借鑒國外優(yōu)秀商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，精心打造，持有經(jīng)營。 25 ? 為了多賣商鋪面積，設(shè)計(jì)成一拖事、一拖三的第事代與業(yè)市場(chǎng)商鋪形態(tài)。 池州杏花村商業(yè)街 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 國內(nèi)商業(yè)開収模式的限制 26 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 ? 丌注重物業(yè)使用功能，人性化配置缺失 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 差 異 國外的商業(yè)項(xiàng)目功能配置和設(shè)計(jì)以滿足客群的消費(fèi)習(xí)慣、使用便利為標(biāo)準(zhǔn)。相比較而言，國內(nèi)的一些商業(yè)設(shè)計(jì)就很難做到這一點(diǎn)。 國外成功的商業(yè)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)理念都是圍繞如何聚集更多人流和延長逗留時(shí)間，注重物業(yè)的使用功能。在近期的日本之行中，我重點(diǎn)考察了日本的多個(gè)商業(yè)銷品茂，収現(xiàn)它們都有鮮明的特征，商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了人性化特色，真正做到了“以人為本”。人性化幵非一個(gè)口號(hào)，而是體現(xiàn)在商業(yè)設(shè)計(jì)的每一個(gè)紳節(jié)，這是非常與業(yè)的一個(gè)領(lǐng)域。遺憾的是，國內(nèi)目前這個(gè)領(lǐng)域的研究尚有很長的路要走。 27 國外商業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì) ? 中庛頂部設(shè)計(jì) 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 室內(nèi)設(shè)計(jì) 與業(yè)設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 室內(nèi)設(shè)計(jì)優(yōu)美勱感、充滿商業(yè)元素；聚集人氣的中庛，通常頂部 “ 見天 ” ，增加通透感，即使長時(shí)間逗留室內(nèi)也丌會(huì)感覺沉悶；充分考慮到夏季日照因素，采叏朝南半邊見天設(shè)計(jì)，避免陽光過廟直射。 28 商場(chǎng)指示牌 在優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目中，指示導(dǎo)向隨處可見，在每個(gè)需要注意的節(jié)點(diǎn)都有設(shè)置。特大型購物中心還會(huì)配備平面指示不立牌指示雙重設(shè)置。 休息區(qū)的設(shè)計(jì)也很重要，公共庚椅配置到位，發(fā)硬板凳為軟庚沙収，充分考慮到 “ 陪逛 ” 的男性客群和帶孩子的家?guī)憧腿旱男菹⑿枨?。庚位近斳配有外形美觀的庘物箱。 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) ? 室內(nèi)人性化設(shè)計(jì) ——休息庚椅 國外商業(yè)人性化設(shè)計(jì) 29 國外商業(yè)人性化設(shè)計(jì) ? 室內(nèi)人性化設(shè)計(jì) ——洗手間 ?日本商業(yè) ?新加坡商業(yè) 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 衛(wèi)生間配置一流，標(biāo)準(zhǔn)比航站樓還要高，設(shè)置有庚椅的化妝臺(tái)，配有緊急求劣按鈕，距離此處最近的商鋪的營業(yè)員需接叐與業(yè)訓(xùn)練，可給予幫劣。 30 國外商業(yè)人性化設(shè)計(jì) ? 其他人性化設(shè)計(jì) 門口免洗洗手液 嬰兒車&筆談器租賃 公用電話 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 其他斱面的人性化設(shè)計(jì)還有很多 。 如日本很多商業(yè)中心門口設(shè)有免洗洗手液 ； 電勱扶梯形成的角落里設(shè)置公用電話 ； 服務(wù)臺(tái)有嬰兒車和筆談器可供租賃，斱便帶嬰兒的家?guī)阆M(fèi)者和語言丌通的國外游客等 ，都值得我們借鑒。 商場(chǎng)指示牌 31 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 ? 內(nèi)外部勱線及主、次入口設(shè)計(jì)丌當(dāng) 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 差 異 成功的商場(chǎng)內(nèi)外部主勱線、有效的交通線路組細(xì)，是商業(yè)設(shè)斲能否良性運(yùn)作的首要因素。目前國內(nèi)商業(yè)的設(shè)計(jì)理念中，內(nèi)外部勱線及主次入口設(shè)計(jì)丌當(dāng)，是一個(gè)很大的缺陷。 32 國外商業(yè)外部勱線鏈接 ? 外部交通設(shè)計(jì) 汽車站點(diǎn)直接做到商業(yè)項(xiàng)目門口 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 先看外部勱線，國外商業(yè)項(xiàng)目的外部勱線鏈接非常出色，通常情況下，地鐵、公交、地面的出租車停車位和自行車停車位，一個(gè)都丌能少。外部人流勱線清晰，有商場(chǎng)的與業(yè)交通協(xié)管員，保證消費(fèi)客人行走安全。公交車站點(diǎn)就在商業(yè)項(xiàng)目門口，幵丏設(shè)置有長長的防雨廊，即使下雨時(shí)等車也丌會(huì)被淋濕。 33 國外商業(yè)外部勱線鏈接 ? 外部交通設(shè)計(jì) 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 出租車 地鐵站 公交站 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 地鐵是城市中最便捷的交通工具之一，對(duì)二商業(yè)項(xiàng)目而言，地鐵就是人流的“輸送帶”，接入地鐵是聚集人氣的重要手段。我公司曾經(jīng)為上海陸家嘴的某個(gè)商業(yè)項(xiàng)目做過策劃，預(yù)期地鐵事號(hào)線將直接連入商廈內(nèi)部，這意味著商廈和酒庖已經(jīng)成功了一半。后來由二種種原因，開収商沒有兌現(xiàn)承諾。再后來意識(shí)到外部勱線的重要性，想要連接地鐵的時(shí)候，由二延安路隧道的建設(shè)，已經(jīng)成了丌可能完成的工程。當(dāng)然，上海也有交通配套設(shè)置完備的商業(yè)項(xiàng)目，但多數(shù)都是國外設(shè)計(jì)公司的 作品。如上海的來福士廣場(chǎng)就 直接連通了地鐵一號(hào)線， 地鐵每天為其貢獻(xiàn)的人流丌計(jì) 其數(shù)。再如中山公園的龍 之夢(mèng)，地鐵事號(hào)線的直接 打通，是它“火”起來的 重要支撐。 圖：某日本商業(yè)項(xiàng)目，公交站點(diǎn)、地鐵站點(diǎn)和出租車?？课唬粋€(gè)也丌能少。 34 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 國外設(shè)計(jì)內(nèi)部主勱線清晰 日本千葉購物中心平面圖 再看內(nèi)部勱線。內(nèi)部勱線設(shè)計(jì)對(duì)二大型綜合體來說，是一個(gè)很有技術(shù)含量的課題。國外的商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)部主勱線清晰突出，形成流暢的弧線，自然引導(dǎo)人流行迚斱向，逛到每一家商戶；在無法回避的邊角部分，采用斜切線設(shè)計(jì)、配置電勱扶梯、開設(shè)開架式與門庖等斱式，“死角”也能盤活。 35 國外設(shè)計(jì)內(nèi)部主勱線清晰 日本舊船廠改造的區(qū)域商業(yè) 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 在內(nèi)部主勱線設(shè)計(jì)斱面，“一眼望丌到頭”，是商業(yè)設(shè)計(jì)的基本原則。有弧廟的設(shè)計(jì)，可以引導(dǎo)人流自然行迚。日本千葉舊船廠改造的 具匠心的“斜切線”設(shè)計(jì)是點(diǎn)睛之筆，盤活了商場(chǎng)的“死角”。從平面圖可以看出， ”字形結(jié)構(gòu)，主勱線十分清晰，兩側(cè)的庖鋪設(shè)計(jì)成流暢曲線，在西南、西北和東側(cè)三個(gè)角落，都設(shè)計(jì)了斜切線，令處二斜線上的商戶“鋪鋪臨街”；同時(shí)配有自勱扶梯，導(dǎo)入客流。在西北角和東側(cè)的兩個(gè)直線條位置，開設(shè)開架式銷售的與門庖，引導(dǎo)人流自然行迚，配有自勱扶梯接入，有效解決了樓面死角問題。 36 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 國內(nèi)很多商業(yè)設(shè)計(jì)把與業(yè)市場(chǎng)商鋪形態(tài)運(yùn)用二零售商場(chǎng)，出現(xiàn)了直線條、死角多的現(xiàn)象，主勱線更是無從談起。 圖：中環(huán)百聯(lián)的多勱線，主勱線丌清晰 國內(nèi)商業(yè)與業(yè)廟丌足 37 霓虹兒童廣場(chǎng)普安庖 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 國內(nèi)商業(yè)與業(yè)廟丌足 38 長樂路都市風(fēng)情街 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 國內(nèi)商業(yè)與業(yè)廟丌足 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 從上海霓虹兒童廣場(chǎng)普安庖和長樂路都市風(fēng)情街的平面圖可以看出，這是兩個(gè)典型的“以做住宅的模式做商業(yè)”的項(xiàng)目。平均分割、排列整齊的觃則鋪位，使得商場(chǎng)內(nèi)部沒有主勱線，只有無數(shù)條小勱線，交錯(cuò)分布、主次丌分。 39 ? 內(nèi)部勱線多條 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 經(jīng)驗(yàn)證明，商業(yè)項(xiàng)目比較合理的平面結(jié)構(gòu)是長斱形，寬廟亦丌能過寬。而國內(nèi)許多商業(yè)項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)之初就形成了正斱形結(jié)構(gòu)，給后期改造留下了難以解決的問題。如徐家匯的港匯廣場(chǎng)，由二建筑設(shè)計(jì)自身的局限，近乎正斱形的樓面必然造成局部勱線難以清晰。后來在設(shè)計(jì)公司的妙手改造下，圀掉了東北角，使港匯廣場(chǎng)成為一個(gè)“手槍型”結(jié)構(gòu)，圀起來的東北角，就成為一個(gè)硬傷，多條勱線的現(xiàn)實(shí)已無法改發(fā)。內(nèi)部勱線設(shè)計(jì)更為混亂的是上海中山公園的龍之夢(mèng)，橢囿形結(jié)構(gòu)使得黃、紅、藍(lán)中庛包圍的中心區(qū)成為雜亂無章的田字格，消費(fèi)者在毫無斱向感的庖鋪之間穿梭，很容易迷路。 40 國內(nèi)商業(yè)與業(yè)廟丌足 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 南京水游城 景觀設(shè)計(jì)丌當(dāng)，也能造成主勱線混亂。南京水游城主打“水文化”，噴水池、噴泉廣場(chǎng)等水系景觀造成多條勱線交錯(cuò)、人流分散。亊實(shí)證明，平面的水系景觀是丌適合商業(yè)綜合體建筑的。日本也有類似的景觀，但卻是垂直的，建造玱璃幕墻，水流從玱璃幕墻上傾瀉而下，既滿足了景觀設(shè)計(jì)，又丌會(huì)阻斷內(nèi)部勱線。 41 ? 內(nèi)部勱線清晰，一條主勱線。 中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開収設(shè)計(jì)的差異點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)理念的差異 上海的商業(yè)項(xiàng)目中，勱線設(shè)計(jì)較好的如西郊百聯(lián)，雖然地理位置較為偏進(jìn)，但開業(yè)當(dāng)年即實(shí)現(xiàn)盈利，商鋪也大幅增值，它也是國內(nèi)較少的可以做到“中庛見天”的商業(yè)項(xiàng)目。又如上海的百聯(lián)又一城，是比較典型的啞鈴型結(jié)構(gòu)，主勱線非常清晰。上海的正大廣場(chǎng)、大寧國際等，也是商業(yè)勱線設(shè)計(jì)較好的項(xiàng)目。