房地產(chǎn)公司投資項目財務(wù)指標(biāo)選取建議.doc

xx節(jié)能置業(yè)投資項目財務(wù)指標(biāo)選取建議根據(jù)目前土地市場變化以及同業(yè)內(nèi)其他企業(yè)情況，結(jié)合xx節(jié)能置業(yè)自身情況及發(fā)展戰(zhàn)略，我們對公司投資新項目論證過程中擬采用的財務(wù)參照指標(biāo)建議如下：一、財務(wù)指標(biāo)建議（一）靜態(tài)指標(biāo)1.靜態(tài)絕對值指標(biāo)（1）項目總收入（項目整體營業(yè)收入）項目總收入（項目整體營業(yè)收入），是指企業(yè)在從事銷售商品，提供勞務(wù)和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日常經(jīng)營業(yè)務(wù)過程中所形成的經(jīng)濟利益的總流入，能夠反映當(dāng)期竣工、入住的情況。該指標(biāo)直觀的體現(xiàn)了項目的盈利能力，并且是上市公司合并報表所重點關(guān)注的指標(biāo)。此外，該指標(biāo)配合開發(fā)周期、財務(wù)凈現(xiàn)值分析后，可考察項目現(xiàn)金流狀況。（2）項目凈利潤項目凈利潤，是指在利潤總額中按規(guī)定交納了所得稅后公司的利潤留成。該指標(biāo)直觀的體現(xiàn)了項目的盈利能力，并且是上市公司合并報表所重點關(guān)注的指標(biāo)。也能直觀的體現(xiàn)：在項目竣工結(jié)利后，公司實際從項目中的獲利。其計算公式為：凈利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅金及附加-營業(yè)費用-管理費用-財務(wù)費用-企業(yè)所得稅-土地增值稅。（3）自有資金峰值自有資金峰值，是指在項目取得外部融資或銷售回款前，項目股東運用自有資金對項目投入所需投資的最大資金值。該指標(biāo)體現(xiàn)了股東對項目的最大資金投入，衡量了股東實力能否滿足項目的資金需要。2.靜態(tài)比例指標(biāo)（1）毛利率毛利率，是指毛利與銷售收入（或營業(yè)收入）的百分比，其中毛利是收入和與收入相對應(yīng)的營業(yè)成本之間的差額。該指標(biāo)綜合反映了產(chǎn)品定價與成本之間的關(guān)系，成本控制、定價策略、銷售策略。目前，毛利率行業(yè)平均水平為30-35%，同時應(yīng)結(jié)合公司在同一項目地區(qū)、同類產(chǎn)品的建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)以及目標(biāo)成本控制情況。其計算公式為：毛利率=（當(dāng)期營業(yè)收入-營業(yè)稅金及附加-營業(yè)成本）/（當(dāng)期營業(yè)收入-營業(yè)稅金及附加）100%。（2）總投資回報率總投資回報率，是指通過投資而應(yīng)返回的價值，即企業(yè)從一項投資活動中得到的經(jīng)濟回報。該指標(biāo)涵蓋了企業(yè)的獲利目標(biāo)以及獲利目標(biāo)與成本之間的關(guān)系，反映了項目的總體投資回報情況，結(jié)合毛利率還可考察項目的稅收籌劃能力。其計算公式為：總投資回報率=（營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅金及附加-營業(yè)費用-管理費用-財務(wù)費用-企業(yè)所得稅-土地增值稅）/(營業(yè)成本+營業(yè)稅金及附加+營業(yè)費用+管理費用+財務(wù)費用+企業(yè)所得稅+土地增值稅)100%。（3）自有資金投資回報率自有資金投資回報率，是指股東通過自有資金投資而應(yīng)返回的價值，即股東從一項投資活動中實際得到的經(jīng)濟回報。該指標(biāo)反映了股東自有資金的投資回報情況，應(yīng)至少大于股東資金的融資成本。其計算公式為：自有資金投資回報率=（營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅金及附加-營業(yè)費用-管理費用-財務(wù)費用-企業(yè)所得稅-土地增值稅）/自有資金峰值100%。（二）動態(tài)指標(biāo)1.自有資金內(nèi)部收益率自有資金內(nèi)部收益率，是指股東利用自有資金通過該項目投資實際期望達到的收益率。該指標(biāo)反映了股東的自有資金通過該項目獲取的實際投資收益，應(yīng)當(dāng)大于股東使用該資金投資用于其他項目所獲得的投資收益（即邊際成本）。在銀行一年期基準(zhǔn)貸款利率6%時，行業(yè)內(nèi)該指標(biāo)普遍應(yīng)大于15%。其計算公式為：自有資金內(nèi)部收益率=irr（項目各年自有資金凈現(xiàn)金流量，必要收益率）。2. 財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值，是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。該指標(biāo)反映了投資方案在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價，以及項目全周期的現(xiàn)金流狀況，結(jié)合項目收入總額、開發(fā)周期，可考察項目現(xiàn)金流狀況，操盤類項目可考察項目現(xiàn)金流情況；非操盤類項目可考察項目的資金流動性及資金安全。該指標(biāo)需結(jié)合公司自身對現(xiàn)金流回流要求制定。其計算公式為：財務(wù)凈現(xiàn)值=NPV（項目各年凈現(xiàn)金流量，必要收益率）。二、公司目前現(xiàn)用財務(wù)指標(biāo)1.項目總收入（項目整體營業(yè)收入）；2.項目總投資（七項成本/運營費用）；3.毛利；4.毛利率；5.內(nèi)部凈利潤；6.內(nèi)部凈利潤率。三、建議采用的財務(wù)指標(biāo)與公司目前現(xiàn)用財務(wù)指標(biāo)對比將項目總投資（七項成本/運營費用）調(diào)整為項目凈利潤，通過綜合考慮項目凈利潤、項目總收入與項目相關(guān)稅金的關(guān)系，同樣可以了解項目的總投資（七項成本/運營費用）情況，但將重點關(guān)注在項目的凈利潤上更加能夠體現(xiàn)以利潤為中心的經(jīng)營理念。毛利與毛利率在本質(zhì)上都是反映產(chǎn)品定價與成本之間的關(guān)系，因此建議合并，由于比率類指標(biāo)能夠更好地在不同項目間進行對比，因此保留毛利率。增加的總投資回報率能夠從總體上反應(yīng)項目的投資回報情況，并且該指標(biāo)是行業(yè)通行的標(biāo)準(zhǔn)，易于與在同行業(yè)間甚至不同行業(yè)間進行比較。新增的自有資金峰值、自有資金投資回報率、自有資金內(nèi)部收益率分別從靜態(tài)與動態(tài)考慮了股東的資金實力、股東的資金安全以及股東資金的機會成本，保證股東資金的科學(xué)投入。新增加的財務(wù)凈現(xiàn)值，動態(tài)的體現(xiàn)了項目全周期現(xiàn)金流的狀況，分析了項目開發(fā)過程中的資金盈利能力與安全性。