房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資料.doc

不懂得就要問同事之間會(huì)告訴你的，多看同事是怎么和客戶溝通的，聆聽也是一個(gè)很好的學(xué)習(xí)。在給客戶打電話時(shí)不要盲目的打，要計(jì)劃好了在打，例如：客戶會(huì)問我什么問題，我應(yīng)該怎么回答，如果我是客戶我會(huì)不會(huì)接受這樣的回答。多想多問，銷售沒有你想象中的那么難。每天寫五個(gè)你今天沒有完成的事情，按輕重排列，在把這五件事的計(jì)劃做一下，明天先把這五件完成，這樣你會(huì)有進(jìn)步的?；A(chǔ)要打牢，那些專業(yè)名詞必須知道，你專業(yè)才能贏得客戶的信任，少說話，多做事，跟著老人學(xué)東西，虛心請(qǐng)教，讓你說的時(shí)候就大膽說，不怕錯(cuò)，說話盡量有條理，分條說，一點(diǎn)一點(diǎn)的你就都會(huì)了，等你接客戶以后慢慢的就能學(xué)到更多的東西了。我也才做3.4個(gè)月，你需要的是幾個(gè)客戶，因?yàn)椴皇敲總€(gè)客人都能成交的（上門客、網(wǎng)絡(luò)客），你需要做的事了解他們的需求，從他們的角度給他找房子，站在他的利益方面去考慮，了解你自己房源的優(yōu)缺點(diǎn)，優(yōu)點(diǎn)告訴客戶（例如采光好啊 朝向好啊 格局啊 樓層、價(jià)格好?。┐蠹叶贾赖娜秉c(diǎn)也告訴他（例如這個(gè)小區(qū)唯一的缺點(diǎn)就是樓距小了點(diǎn)，但顯得還是比較和諧）讓他知道你在為他著想，那樣就比較容易成交了，希望可以幫到你哦。這個(gè)行業(yè)的2/8定律非常明顯20%的業(yè)務(wù)員創(chuàng)造80%的業(yè)績 80%的業(yè)務(wù)員創(chuàng)造20%的業(yè)績1工作時(shí)間基本上都是9點(diǎn)上班，9點(diǎn)下班。2工資底薪只夠吃喝，主要靠提成3升值及機(jī)會(huì)N多，不過就看你有沒有那個(gè)本事4業(yè)績個(gè)人的自制力很重要，業(yè)績好的全是自制力很強(qiáng)的。他們可以坐4個(gè)鐘不停的打電話，一天不停的去溝通在深圳，總之地段是決定是否好做的第一要素、你要準(zhǔn)備好，想清楚，這個(gè)行業(yè)是有前途，但是要付出的是你遠(yuǎn)遠(yuǎn)想不到的。但凡銷售行業(yè)都是狼性行業(yè)。業(yè)務(wù)員就是一群狼。你所要做的就是把自己變成一頭狼只有買賣單才有業(yè)績可拿！具體你還是問下你們公司的主管，事關(guān)自己的利益，問一下又沒損失！做這行第一就得敢說，敢做，感想，你得敢把你的客戶的思想帶到和你一致。不過你要想鍛煉自己，那就做這行，在這個(gè)行業(yè)出去的人，一種就是半途而廢的，另一種就是精英，這樣的人到哪都是精英！你知道做這行其實(shí)不難的，只要你頂?shù)米∈袌鰩Ыo你的壓力就可以電話銷售準(zhǔn)備工作熟悉項(xiàng)目（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、戶型、房型特征、賣點(diǎn)、缺點(diǎn)及各種參數(shù)）針對(duì)客戶的疑問進(jìn)行詳細(xì)、有利的回答，掌握客戶的心理、心態(tài)。（熟悉答客問、統(tǒng)一說詞）做好來電客戶的資料卡（電話、姓名、關(guān)注問題、意向物業(yè)等）接聽來電的技巧對(duì)首次來電咨詢的客戶首先要轉(zhuǎn)移客戶詢問點(diǎn)，當(dāng)引起客戶的興趣時(shí)立即要求客戶來現(xiàn)場看房，如果對(duì)方無法來現(xiàn)場，要留下其資料，以備跟蹤；對(duì)第二次來電的客戶要充分了解客戶的具體想法和要求，以便更有針對(duì)性的回答。盡量在電話中表現(xiàn)出現(xiàn)場很活躍，大家很忙的情景，接聽時(shí)間故意放短，但是掛電話時(shí)又不能讓客戶覺得你怠慢了他，可以這樣說“對(duì)不起，先生/小姐，我們項(xiàng)目大概情況您也差不多了解了吧，這樣吧，我們這邊呢也很忙，您要不今天下午/明天到我們現(xiàn)場來看，我叫小，到時(shí)我等您/給您詳細(xì)介紹?。┙勇爜黼娮⒁馐马?xiàng)態(tài)度、語調(diào)、速度得當(dāng)、和諧，正常的語述，簡潔易懂，吐字要清楚；有條不紊的回答客戶的問題；避免一問一答的接聽方式；盡量控制電話接聽的時(shí)間，3分鐘以內(nèi)；說話不能太細(xì)化，但要能引起客戶的興趣；不能只說幾句就問客戶的聯(lián)系方式，避免引起客戶的反感；客戶在電話里談價(jià)錢要區(qū)別情況來對(duì)待：A、到過現(xiàn)場的我們要站在客戶的立場說話；B、沒到過現(xiàn)場的避免在電話中與其糾纏不清，盡量要求其到現(xiàn)場看房，確定其意向后再與其詳談。電話開發(fā)客戶的技巧說話時(shí)要禮貌，面帶微笑；簡潔的自我介紹（項(xiàng)目名稱、姓名等），并適當(dāng)拉近關(guān)系；帶點(diǎn)喜氣；盡量切入主題、重點(diǎn)，以簡潔的語言說明內(nèi)容；要求行動(dòng)，不管自己打電話是什么目的，盡量堅(jiān)持達(dá)到，除非客戶絕對(duì)成不了你的顧客。（五）電話接待服務(wù)的基本要領(lǐng)：禮貌、準(zhǔn)確、高效帶著微笑接聽，以電話贏得友誼，同時(shí)，接聽時(shí)端莊的姿勢會(huì)使你有良好的心境；電話鈴聲響起第三聲前，應(yīng)由置業(yè)顧問迅速接聽。在超過三聲后接聽，要先道歉后再轉(zhuǎn)入正題；接聽電話的禮貌用語為：是“您好，*花園”，或早上好等；切記勿以“喂”作開頭，這樣顯得不禮貌；接聽客戶電話時(shí)，聲調(diào)應(yīng)表現(xiàn)出“友好、親切和動(dòng)聽”的接待態(tài)度；對(duì)于客戶的詢問，應(yīng)簡單明了地予以解答，在登廣告時(shí)應(yīng)注意在給客戶清晰明了的解答同時(shí)，盡量將解釋的時(shí)間予以縮短，邀請(qǐng)客戶到達(dá)現(xiàn)場后觀看；呼應(yīng)：在電話中的長時(shí)間的沉默，會(huì)使對(duì)方產(chǎn)生誤會(huì)，或猜疑你沒有認(rèn)真聽，因此，應(yīng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候附和，如：“是、對(duì)、嗯、很好、請(qǐng)繼續(xù)說”等；接錯(cuò)或打錯(cuò)電話時(shí)，應(yīng)避免生硬地說“你打錯(cuò)了”，而應(yīng)禮貌地說“這是-公司，電話號(hào)碼是-，您要打的電話號(hào)碼是多少？”，這樣不會(huì)使對(duì)方難堪；當(dāng)對(duì)方激動(dòng)時(shí)或言辭激烈時(shí)，仍應(yīng)禮貌待客，保持冷靜、理智平靜對(duì)答；以柔克鋼：待對(duì)方講完后，平靜地表述自己；沉默是金：用停頓、沉默相待，只聽對(duì)方叫罵，不隨聲附和，不反駁，也不打斷對(duì)方，先讓對(duì)方發(fā)泄；冷處理：聽完后表示：“您的意見我可以向上級(jí)反映，有結(jié)果我會(huì)馬上通知您” ； 通話過程中應(yīng)突出重點(diǎn)，應(yīng)注意：口齒清楚；語速不要過快；語音、語調(diào)要注意調(diào)整；語音適中，如：當(dāng)信號(hào)出現(xiàn)問題時(shí)，注意不要叫喊，越叫喊越聽不清；在通話結(jié)束時(shí)對(duì)客戶表示感謝“謝謝、再見”，待客戶切斷電話時(shí)再掛電話；對(duì)客戶電話數(shù)量進(jìn)行相應(yīng)的登載，最后由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及時(shí)填寫和匯總；再給客戶打電話時(shí)，應(yīng)注意給對(duì)方打電話的時(shí)間，以避免打擾客戶的休息。 電話銷售準(zhǔn)備工作場銷售的基本流程及注意事項(xiàng)因房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的異質(zhì)性，樓盤具有不可移動(dòng)、每一個(gè)產(chǎn)品都因其地理位置、周遍環(huán)境不同而具有唯一性，因此，在房地產(chǎn)業(yè)的銷售中，客戶到訪、售樓接待是其最重要的組成部分。大多數(shù)客戶只有產(chǎn)生參觀現(xiàn)場的沖動(dòng)后，才能形成購買欲望，在經(jīng)過多次到訪、考察后才能產(chǎn)生購買決定。因此可以說，買樓是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，售樓員只有在這一工程中充當(dāng)專業(yè)的解說員、優(yōu)秀的推銷專家、客戶的購買決策伙伴之后，才能贏得客戶最后的購買。第一節(jié) 迎接客戶一、 基本動(dòng)作1 客戶進(jìn)門，每一個(gè)看見的銷售人員都應(yīng)主動(dòng)招呼“歡迎參觀”，提醒其他銷售人員注意。2 當(dāng)值銷售人員立即上前，熱情接待。3 幫助客戶收拾雨具，放置衣帽等。4 經(jīng)過接待，區(qū)別客戶真?zhèn)?，了解所來的區(qū)域和接受的媒體。二、 注意事項(xiàng)1 銷售人員應(yīng)儀表端正，態(tài)度親切。2 接待客戶或一人，或一主一副，以二人為限，絕對(duì)不要超過三人。3 若不是真正客戶，也應(yīng)照樣提供一份資料，作簡潔而熱情的接待。4 沒有客戶時(shí)，也應(yīng)注意現(xiàn)場整潔和個(gè)人儀表，以隨時(shí)給客戶良好印象。第二節(jié) 介紹產(chǎn)品一、 基本動(dòng)作1 交換名片，相互了解，了解客戶的個(gè)人資訊情況。2 按照銷售現(xiàn)場已規(guī)劃好的銷售路線，配合燈箱、模型、樣板間等銷售道具，自然而又有重點(diǎn)的介紹產(chǎn)品（著重地段、環(huán)境、交通、生活配套設(shè)施、樓盤功能、主要建材等的說明）。二、 注意事項(xiàng)1 側(cè)重強(qiáng)調(diào)本樓盤的整體優(yōu)勢。2 用自己的熱忱與誠懇感染客戶，努力與其建立相互信任的關(guān)系。3 通過交談?wù)_把握客戶的真實(shí)需求，并據(jù)次此迅速制定自己的應(yīng)對(duì)策略。4 當(dāng)客戶超過一人時(shí)，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們相互的關(guān)系。第三節(jié) 購買洽談一 基本動(dòng)作1 倒茶寒暄，引導(dǎo)客戶在銷售桌前入座。2 在客戶未主動(dòng)表示時(shí)，應(yīng)該立刻主動(dòng)地選擇一戶作試探性的介紹。3 根據(jù)客戶所喜歡的單元在肯定的基礎(chǔ)上，作更詳盡的說明。4 針對(duì)客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購買障礙。5 適時(shí)制造現(xiàn)場購買氣氛，強(qiáng)化其購買欲望。6 在客戶對(duì)產(chǎn)品有70%的認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說服他下定金購買。二 注意事項(xiàng)1 入座時(shí)，注意將客戶安置在一個(gè)視野愉悅的便于控制的空間范圍內(nèi)。2 個(gè)人的銷售資料和銷售工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，隨時(shí)應(yīng)對(duì)客戶的需要。3 了解客戶的真正需求，了解客戶的主要問題點(diǎn)。4 注意與現(xiàn)場同事的交流與配合，讓現(xiàn)場經(jīng)理知道客戶在看哪一戶。5 注意判斷客戶的誠意、購買力和成交概率。6 現(xiàn)場氣氛營造應(yīng)該自然親切，掌握火候。7 對(duì)產(chǎn)品的解釋不應(yīng)含有夸大、虛構(gòu)的成分。8 不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報(bào)經(jīng)現(xiàn)場經(jīng)理通過。第四節(jié) 帶看現(xiàn)場一、 基本動(dòng)作1 結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊特征，邊走介紹。2 按照戶型圖，讓客戶切實(shí)感受自己所選的戶型。3 盡量多說，讓客戶始終為你所吸引。二、 注意事項(xiàng)1 帶看工地的路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔與安全。2 囑咐客戶戴好安全帽，帶好其他隨身物品。第五節(jié) 暫未成交一、 基本動(dòng)作1 將銷售海報(bào)等資料備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播。2 再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承諾為其作義務(wù)購房咨詢。3 對(duì)有意的客戶再次約定看房時(shí)間。4 送客至大門外。二、 注意事項(xiàng)1 暫未成交或未成交的客戶依舊是客戶，銷售人員都應(yīng)態(tài)度親切，始終如一。2 及時(shí)分析暫未成交或未成交的真正原因，記錄在案。3 針對(duì)暫未成交或未成交的原因，報(bào)告現(xiàn)場經(jīng)理，視具體情況，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。第六節(jié) 填寫客戶資料表一、 基本動(dòng)作1 無論成功與否，每接待完一組客戶后，立即填寫資料表。2 填寫重點(diǎn)：*客戶的聯(lián)絡(luò)方式和個(gè)人資訊資料；*客戶對(duì)樓盤的要求條件；*成交或未成交的真正原因。3 根據(jù)客戶成交的可能性，將其分類為：A很有希望B有希望C一般D希望渺茫等四個(gè)等級(jí)，以便日后有重點(diǎn)地追蹤訪詢。4 一聯(lián)送交現(xiàn)場經(jīng)理檢查并備案建檔，一聯(lián)自己留存，以便日后追蹤客戶。二、 注意事項(xiàng)1 客戶資料表應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好。2 客戶資料表是銷售員的聚寶盆，應(yīng)妥善保存。3 客戶等級(jí)應(yīng)視具體情況，進(jìn)行階段性調(diào)整。4 每日或每周，應(yīng)由現(xiàn)場經(jīng)理定時(shí)召開工作會(huì)議，依客戶資料表檢查銷售情況，并采取響相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。第七節(jié) 客戶追蹤一、 基本動(dòng)作1. 繁忙間隙，按客戶等級(jí)與之聯(lián)系，并隨時(shí)向現(xiàn)場經(jīng)理口頭報(bào)告。2. 對(duì)于A、B等級(jí)的客戶，銷售人員應(yīng)將其列為重點(diǎn)對(duì)象，保持親密聯(lián)系，調(diào)動(dòng)一切可能條件，努力說服。3. 將第一次追蹤情況詳細(xì)記錄在案，便于日后分析判斷。4. 無論最后是否成交，都要婉轉(zhuǎn)要求客戶幫忙介紹客戶。二、 注意事項(xiàng)1 追蹤客戶要注意切入話題的選擇，不要給客戶造成銷售不暢、死硬推銷的印象。2 追蹤客戶要注意時(shí)間的間隔，一般以兩三天為宜。3 注意追蹤方式的變化：打電話、寄資料、上門拜訪，邀請(qǐng)參加促銷活動(dòng)，等等。4 兩人或兩人已上與同一客戶有聯(lián)系時(shí)，應(yīng)該相互通氣，統(tǒng)一立場，協(xié)調(diào)行動(dòng)。第八節(jié) 成交收定一、 基本動(dòng)作1 客戶決定購買并下定金時(shí)，利用銷控對(duì)答來告訴現(xiàn)場經(jīng)理。2 恭喜客戶3 視具體情況，收取客戶小定金或大定金。并告訴客戶對(duì)買賣雙方的行為約束。4 詳盡解釋定單填寫的各項(xiàng)條款和內(nèi)容：總價(jià)款欄內(nèi)填寫房屋銷售的表價(jià)；定金欄內(nèi)填寫實(shí)收金額，若所收的定金為票據(jù)時(shí)，填寫票據(jù)的詳細(xì)資料；若是小定金，與客戶約定大定金的補(bǔ)足日期及應(yīng)補(bǔ)金額填寫與定單上；與客戶約定簽約的日期與簽約的金額，填寫于定單上；折扣金額及付款方式，或其他附加條件于空白處注明；其他內(nèi)容依定單的格式如實(shí)填寫。5 收取定金，請(qǐng)客戶、經(jīng)辦銷售人、現(xiàn)場經(jīng)理三方簽名確認(rèn)。6 填寫完定單，將定單連同定金送交現(xiàn)場經(jīng)理點(diǎn)收備案。7 將定單第一聯(lián)（客戶聯(lián)）交客戶收妥，并告訴客戶于補(bǔ)足或簽約時(shí)將定單帶來。8 確定定金補(bǔ)足日或簽約日，并詳細(xì)告訴客戶各種注意事項(xiàng)和所需帶齊的各類證件。9 再次恭喜客戶。10 送客至大門外。二、 注意事項(xiàng)1 與現(xiàn)場經(jīng)理和其他銷售人員密切配合，制造并維持現(xiàn)場氣氛。2 正式定單的格式一般為一式四聯(lián)：客戶聯(lián)、公司聯(lián)、工地聯(lián)、財(cái)務(wù)聯(lián)。（注意各聯(lián)各自應(yīng)該所被持對(duì)象）3 當(dāng)客戶對(duì)某套單元稍有興趣或決定購買但未帶足足夠的金額時(shí)，鼓勵(lì)客戶支付小定金時(shí)，鼓勵(lì)客戶支付小定金是一個(gè)行之有效的辦法。4 小定金金額不在于多，三四百元至幾千元均可，其主要目的是使客戶牽掛我們的樓盤。5 小定金保留日期一般以三天為限，時(shí)間長短和是否退還，可視銷售狀況自行掌握。6 定金（大定金）為合約的一部分，若雙方任一方無故悔約，都將以原定金金額予以賠償。7 定金收取金額的下限為1萬元。原則上定金金額多多益善，以確?？蛻糇罱K簽約成交。8 定金保留日期一般以7天為限，具體情況可自行掌握。9 小定金和大定金與合同簽約之間的間隔盡可能的短，以防各種節(jié)外生枝的情況發(fā)生。10 折扣或其他附加條件，應(yīng)報(bào)現(xiàn)場經(jīng)理同意備案。11 定單填寫完后，再仔細(xì)檢查戶別、面積、總價(jià)、定金等是否正確。第九節(jié) 定金補(bǔ)足一、 基本動(dòng)作1 定金欄內(nèi)填寫實(shí)收補(bǔ)足金額。2 將定金補(bǔ)足日及應(yīng)補(bǔ)金額欄劃掉。3 再次確定簽約時(shí)期，將簽約時(shí)期和簽約金額填寫與定單上。4 若重新開定單，大定金定單依據(jù)小定金定單的內(nèi)容來填寫。5 詳細(xì)告訴客戶簽約日的各種注意事項(xiàng)和所需帶齊的各類證件。6 恭喜客戶，送至大門處。二、 注意事項(xiàng)1 在約定補(bǔ)足日前，再次與客戶聯(lián)系，確定日期并作好準(zhǔn)備。2 填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價(jià)、定金等是否正確。3 將詳盡情況向現(xiàn)場經(jīng)理匯報(bào)備案。第十節(jié) 換房一、 基本動(dòng)作1 定購房屋欄內(nèi)，填寫換房后的戶型、面積、總價(jià)。2 應(yīng)補(bǔ)金額及簽約金，若有變化，以換房后的戶型、面積為主。3 于空白處注明哪一戶換到哪一戶。二、 注意事項(xiàng)1. 填寫完畢后。再次檢查戶別、面積、總價(jià)、定金、簽約日等是否正確。2. 將原定單收回。第十一節(jié) 簽訂合約一、 基本動(dòng)作1 恭喜客戶選擇我們的房屋。2 驗(yàn)證身份證原件，審核其購戶資格。3 出示商品房預(yù)售示范合同文本，逐條解釋合同的使用條款：轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱、住所；房地產(chǎn)的位置、面積、四周范圍；土地所有權(quán)性質(zhì)；土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；房地產(chǎn)規(guī)劃使用性質(zhì)；房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；房地產(chǎn)裝修的價(jià)格、支付方式和期限、房地產(chǎn)支付日期、違約責(zé)任；爭議的解決方式。4 與客戶商討并確定所有的內(nèi)容，再職權(quán)范圍內(nèi)做適當(dāng)讓步。5 簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時(shí)相應(yīng)抵扣已付定金。6 將定單收回，交現(xiàn)場經(jīng)理備案。7 幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款事宜。8 登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交客戶。9 恭喜客戶，送客戶至大門外。二、 注意事項(xiàng)1 示范合同文本應(yīng)事先準(zhǔn)備好。2 事先分析簽約可能發(fā)生的問題，向現(xiàn)場經(jīng)理報(bào)告，研究解決的辦法。3 簽約時(shí)，如客戶有問題無法說服，匯報(bào)現(xiàn)場經(jīng)理或更高一極主管。4 簽合同最好由購房戶自己填寫具體條款，并一定要其本人簽名蓋章。5 由他人代理簽約，戶主給予代理人的委托書最好經(jīng)過公證。6 解釋合同條款時(shí)，在情感上應(yīng)側(cè)重于客戶的立場，讓其有認(rèn)同感。7 簽約后的合同，應(yīng)迅速交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核，并報(bào)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案。8 牢記：登記備案后，買賣才算正式成交。9 簽約后的客戶，應(yīng)始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并讓其介紹客戶。10 客戶的問題無法解決而不能完成簽約時(shí)，讓客戶先請(qǐng)回，另約時(shí)間，以時(shí)間換取雙方的折讓。11 及時(shí)檢查簽約情況，若有問題，應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。第十二節(jié) 退房一、 基本動(dòng)作1 分析現(xiàn)場退房原因，明確是否可以退房。2 報(bào)現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級(jí)主管確認(rèn)，決定退房。3 結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)。4 將作廢合同收回，交公司留存?zhèn)浒浮? 生意不在情誼在，送客送至大門外。二、 注意事項(xiàng)1. 有關(guān)資金轉(zhuǎn)移事項(xiàng)，均須由雙方當(dāng)時(shí)人簽名確定。2. 若有爭議無法解決，可申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解或人民法院裁決。第十三節(jié) 提供超值服務(wù)的表現(xiàn)形式超值服務(wù)的表現(xiàn)可能包括以下一種或幾種方式：1 站在顧客立場上，給顧客提供咨詢服務(wù)；2 為顧客提供其所需要的信息；3 注重感情投資，逢年過節(jié)寄卡片、贈(zèng)送小禮品等；4 主動(dòng)向顧客尋求信息反饋并提供所需的服務(wù)；5 實(shí)實(shí)在在地替顧客做一些延伸服務(wù)，使顧客不又自主地體會(huì)所接受服務(wù)的“超值”；6 在業(yè)務(wù)和道德允許的范圍內(nèi)，為顧客提供一些辦理私人事務(wù)的方便。 基礎(chǔ)知識(shí)：要想做好銷售工作，首先需要了解該項(xiàng)目的簡介、地理位置、戶型的優(yōu)點(diǎn)這些是最主要的，必要的時(shí)候還可給房地產(chǎn)開發(fā)商做個(gè)簡單介紹以便來吸引購房或者看房的人。然后再做個(gè)市場了解，了解一下你所在區(qū)域的居民生活水平，以便制作一個(gè)銷售推廣計(jì)劃。銷售技巧：當(dāng)每天的客流量不再增加甚至下降的時(shí)候，我們?nèi)绾尾拍芴嵘N售？一、 提高進(jìn)店率。二、 提高成交率三、 提高客單價(jià)今天我們重點(diǎn)講解如何提高客單價(jià)，即連帶銷售。很多時(shí)候，我們都在為增加銷售額而絞盡腦子，不知道怎么辦！其實(shí)，在我們身邊就有很多這樣可以借鑒的例子。每當(dāng)我在麥當(dāng)勞點(diǎn)完可樂，點(diǎn)完漢堡之后，那個(gè)營業(yè)員一定會(huì)問我：先生，要不要試一下我們最新的蘋果派呢? 或者是：先生，加多2元錢，小杯可樂可以換大杯哦！記得我在一次商場購內(nèi)衣時(shí)，在付款時(shí)，營業(yè)員問：先生，母親節(jié)到了，你要一套作為禮物送給您的母親嗎?設(shè)想當(dāng)你聽到這樣的話語，會(huì)忍心拒絕嗎？其實(shí)還有很多很多這樣的例子，就是因?yàn)槎鄦柫诉@么一句話，10個(gè)人當(dāng)中，至少會(huì)有4-5個(gè)人會(huì)接受，這樣，你的銷售額很輕松的就增加。這也就是我現(xiàn)在想說的在促銷中追加銷售的問題。事情看得多了，分析一下，做好連帶銷售也有一定技巧。雖然，作為一名銷售員，你每次在做追加銷售的時(shí)候，顧客都會(huì)不由自主的很容易接受銷售，但是，如果你在一開始就直接銷售給他的話，他一定會(huì)有所抗拒！大家一定要明白，當(dāng)顧客在自主購買一些產(chǎn)品后，您再做追加銷售，顧客就會(huì)認(rèn)為你是在幫助他獲得更完美的服務(wù)，而不是為了推銷他認(rèn)為可有可無的產(chǎn)品！顧客會(huì)購買你追加的銷售，也是對(duì)他自己之前要做出購買的決定的一種認(rèn)可！在做追加銷售的時(shí)候，尤其在服飾穿著類商品銷售時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：1、把握時(shí)機(jī)，一定要在客戶已經(jīng)確認(rèn)要購買了，但是還沒有完成付款交易的時(shí)候；2、給出一個(gè)簡單但是可以打動(dòng)人的理由；3、推出一個(gè)非常簡單，一看就懂不需要多加解釋的產(chǎn)品或者服務(wù)；4、追加介紹的商品，一般是你有把握的商品，否則客戶會(huì)把先選定的商品一并放棄。5、說完這句話后請(qǐng)閉嘴，不要多說話，看著客戶，進(jìn)行無聲的較量，你越多說，成交的機(jī)會(huì)將會(huì)越少。商品的追加銷售，也是我們常說的做足做好顧客的連帶銷售。在換季商品多、打折季中客單價(jià)低的情況下，如何提高商品的連帶銷售額，給自身的產(chǎn)品設(shè)計(jì)一套有效的追加銷售話術(shù)，是我們努力提升銷售業(yè)績的好方法。我想大家只要對(duì)每一個(gè)顧客都說好這一句話，立刻就可以為你增長至少40%以上的銷售！不要放過6種連帶銷售的時(shí)機(jī)一、不要放過6種連帶銷售的時(shí)機(jī) 1、當(dāng)顧客選中單件衣服時(shí)；道理很簡單，穿衣服是要搭配的，只選一件衣服代表客人出門一般還會(huì)再選一件配搭的，何必要客人出門去別家找呢？主動(dòng)熱情為客人進(jìn)行搭配是我們的一項(xiàng)服務(wù)，再者，有人說：休閑是可以亂搭的！ 2、店內(nèi)有相關(guān)配件時(shí)；休閑裝里一般配搭的包飾、皮帶是現(xiàn)代年輕人的鐘愛，也是凸顯個(gè)性、標(biāo)榜自我的最好道具。 3、有促銷活動(dòng)時(shí)；這是促進(jìn)客人連帶銷售（多買）最重要的誘因之一，及時(shí)地用興奮異常的語氣提醒客人：機(jī)不可失，失不再來。 4、上新季貨品時(shí)；無論是新季貨品還是新貨品時(shí)，我們都有必要在連帶銷售的時(shí)候介紹給客人，就像在肯德基點(diǎn)單完畢的時(shí)候，收銀小姐鼓勵(lì)我們嘗嘗最新推出的"無雙翅劍"，我看了一眼，很有嘗嘗的欲望。 5、客人和朋友（同伴）一起購物時(shí)；在貨品推薦和介紹的過程中，無視客人同伴的感受是不明智的銷售。聰明的銷售人員不但懂得討好同伴的喜歡，同時(shí)在時(shí)機(jī)合適的時(shí)候慫恿他（她）也試一試，閑著也是閑著，這也是常見的連帶銷售。 6、當(dāng)?shù)群蚋难潟r(shí)；無論客人在等候什么，只要他（她）是站在我們店內(nèi)，我們就有影響客人的機(jī)會(huì)，這個(gè)時(shí)候的連帶銷售，我們可以試探一下，沒有結(jié)果的話也就當(dāng)是我們和客人聊聊天，增進(jìn)一下感情。 二、經(jīng)常運(yùn)用的6種連帶銷售的方式 1、運(yùn)用陪襯式；很簡單，就是相關(guān)的服裝搭配和飾品搭配，給客人一種錦上添花的效果，也讓客人樂于接受。 2、朋友家人推廣式；告訴客人：給家人朋友也順便捎帶兩件，既有人情，又有實(shí)惠。 3、補(bǔ)零式；"衣服是88元，先生，再看看我們的棉襪吧，12元一雙，共100整"。找那些零錢干什么，客人可能也顯麻煩。 4、新品推廣式；在新品上市以后，我們要有強(qiáng)烈地對(duì)新品著重進(jìn)行推薦（連帶銷售）的意識(shí)，這對(duì)于品牌新品的宣傳和業(yè)績的提升都有很大幫助。 5、促銷推廣式；連營銷大師科特勒都說："沒有降低2分錢抵消不了的品牌忠誠"，所以促銷推廣是休閑品牌提升業(yè)績、搶占市場份額的不二法門。 6、款式收藏式；對(duì)于休閑服飾，同一顏色、不同款，同一款式、不同色，對(duì)于客人的吸引力很多時(shí)候都是相同的，也都可以讓客人愛不釋手，銷售人員不失時(shí)機(jī)地建議客人可以都"收藏"了，更加方便客人的換洗。一次，一個(gè)銷售人員促使我買下同一款式三個(gè)顏色的襯衣時(shí)，來了個(gè)獻(xiàn)身說法："我就特別喜歡收藏牛仔褲，而且一買就是一系列地買，現(xiàn)在我已經(jīng)擁有20多條了，我現(xiàn)在經(jīng)常夢想什么時(shí)候擁有50條"，我哈哈大笑，不過我想既然非常喜歡，就多買幾件。 三、連帶銷售中要注意的6個(gè)要點(diǎn)： 1、力求為顧客增值；連帶銷售的目的不是為了單單提升我們的客單價(jià)和業(yè)績，店員在銷售服務(wù)過程中，開展連帶銷售是為了給客人更大的增值和好處，滿心歡喜的是滿載而歸的客人，而不是幸災(zāi)樂禍的銷售人員。我在購物過程中，在我多買的時(shí)候，經(jīng)?？吹降陠T臉上立刻樂開了花，心里很不是滋味。 2、正面及支持性建議；更漂亮、配搭協(xié)調(diào)、方便換洗、更多實(shí)惠等等，綜合來說，連帶銷售就是鼓勵(lì)。 3、用實(shí)物（模特）展示配搭效果；這個(gè)不必多說，服裝行業(yè)的朋友都知道模特出樣的重要性，很多時(shí)候的連帶銷售，來自櫥窗里模特身上的搭配。同時(shí)在銷售人員對(duì)客人開展連帶銷售的時(shí)候，多多借助實(shí)物搭配的效果，這樣給客人的說服力更強(qiáng)。 4、輕描淡寫的建議觀察客人的反應(yīng)；在我們對(duì)于某種境況下的客人進(jìn)行連帶銷售沒有把握的時(shí)候，可以輕描淡寫的試探一下。前文說過，沒有需求就當(dāng)聊天，或者說是磨磨"連帶銷售"這把刀。 5、不要讓顧客覺得你在硬銷；"導(dǎo)購"兩個(gè)字，分開來看，"導(dǎo)"是引導(dǎo)的意思，"購"是客人購買，合起來就是引導(dǎo)客人購買，連帶銷售就是通過以上的建議、鼓勵(lì)來引導(dǎo)客人享受的更多，客人一旦感受到強(qiáng)迫的含義，怕是適得其反。 6、切記一口吃不成胖子；俗話說：得寸進(jìn)尺。連帶銷售是建立在得寸的基礎(chǔ)上，然后采取的行動(dòng)。在銷售的初期，客人還沒有明確購買單件的情況下，進(jìn)行連帶銷售和多買的鼓勵(lì)反而容易引起客人的警覺、反感，這大概是購買的逆反心理吧。 連帶銷售就是銷售之后再銷售，開單之后再開單，而非快速收銀把客人送出門外，在進(jìn)行完這個(gè)動(dòng)作之后，最后進(jìn)入六脈神劍的最后一式。 六脈神劍第六式：收銀送客 收銀員在忙碌的時(shí)刻，我想提醒的就是要注意抬頭、微笑，同時(shí)不要忘了補(bǔ)零式的連帶銷售，賣雙襪子也是業(yè)績啊。同時(shí)在這個(gè)階段銷售人員有義務(wù)告知：售后服務(wù)及洗滌、保養(yǎng)、退換貨的條件，讓客人感受到品牌對(duì)他（她）購買的負(fù)責(zé)及負(fù)責(zé)的大致事項(xiàng)。 送客時(shí)，提醒大家如果是VIP客人的話，完全可以直接稱呼對(duì)方："王先生，請(qǐng)慢走"。一般情況下的送客，都可以附帶上一句：下禮拜我們上一批新款，歡迎您帶上朋友和家人一起來看看，請(qǐng)慢走！再次強(qiáng)調(diào)下："我叫李芳芳，來找我小芳就可以啦！哈哈！ 你知道嗎？客人回到家里大概有一個(gè)月甚至半年的時(shí)間，都在懷念那個(gè)某某商場某某品牌那個(gè)叫小芳的姑娘！ 廣告詞的十大創(chuàng)意技巧：廣告是藝術(shù)和科學(xué)的融合體，而廣告詞又往往在廣告中起到畫龍點(diǎn)睛的作用性格一般來說開朗熱情一點(diǎn)的比較好，最重要的是你的專業(yè)水平，因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售畢竟不同于一般商品的買賣，只有專業(yè)的介紹和服務(wù)才能客戶信任和滿意。與專業(yè)水平同等重要的就是你的交際，你不一定要有多么豐富的人脈，但是你一定要學(xué)會(huì)和各種人物交流，尤其是面對(duì)一些顯富名流，要找到并且了解一些他們相關(guān)的話題，如娛樂，證券炒股期貨，車權(quán)房產(chǎn)等等，態(tài)度最好做到不卑不亢。當(dāng)客戶對(duì)你產(chǎn)生信任，他也更容易對(duì)你所推介的房子感到滿意。所以良好的表達(dá)能力是必須具備的，否則想在這一個(gè)行業(yè)有出色的成績是很難的。另一方面，在房地產(chǎn)銷售市場比較熱的地區(qū)，競爭同樣是非常激烈的，不管是同行還是同事，他們都渴望自己的業(yè)績能有新的突破，所以搶單之類的事情是常見而難免的，尤其是對(duì)于新進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的同事，可能一連好幾個(gè)月沒有開單也是正常的事，所以如果選擇這個(gè)行業(yè)，必須要有長期做下去的心理準(zhǔn)備和足夠的抗壓能力，懂得積蓄和爆發(fā)。所以，房地產(chǎn)銷售月薪上萬不假，但是那只是很少的一部分人，與這一事實(shí)對(duì)等存在的是還有大部分人每個(gè)月只能拿到微薄的底薪。我總結(jié)一下，自信（擁有充分的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)技能），熱情（服務(wù)態(tài)度），勤奮（迅速掌握周邊資源，進(jìn)入行業(yè)角色），隱忍（良好的抗壓能力和敏銳的洞察能力）是在這一行業(yè)能有所作為所需要具備的四個(gè)重要因素。我是在北京市朝陽區(qū)從事這一行業(yè)，希望給出的意見能對(duì)你的朋友有用。與顧客商談或會(huì)晤時(shí)，如果你對(duì)答模糊不清或不能準(zhǔn)確表達(dá)自己的意思，很容易引出誤會(huì)或麻煩來，使顧客對(duì)你的信心產(chǎn)生懷疑，這種情況當(dāng)然十分糟糕。為避免此類情況發(fā)生，你要學(xué)會(huì)選用適當(dāng)?shù)难赞o來表，達(dá)自己的意思。說話措辭要小心，切勿使用過分嚴(yán)厲的語言。人與人的交往是很微妙的，只是一兩句不當(dāng)?shù)脑挶憧赡芷茐念櫩团c你之間的感情，待客態(tài)度方面最要緊的是，用恭敬有禮的說話方式與顧客交談，不要使對(duì)方產(chǎn)生不愉快的感覺。自己想講的話，用有禮貌的言辭清楚利落地說出來。學(xué)習(xí)說話的技巧，無論是政治家、喜劇演員，還是普通人，都不能缺少這方面的練習(xí)。你的工作任務(wù)之一是接待顧客，如果你說話漫不經(jīng)心，會(huì)令顧客很不愉快，而你自己還不知怎么得罪了顧客，當(dāng)然也不會(huì)在說話方面有所改進(jìn)。如果能夠掌握說話技巧，自信心自然會(huì)增強(qiáng)，成功的機(jī)會(huì)就增多了。多些自我啟發(fā)，說話時(shí)多加思考，加上平時(shí)多練習(xí)說話的技巧，說出話來自然會(huì)富有情理，語言精練，容易被接受。招式A：從心開始一區(qū)別對(duì)待：不要公式化地對(duì)待顧客為顧客服務(wù)時(shí)，你的答話過于公式化或敷衍了事，會(huì)令顧客覺得你的態(tài)度冷淡，沒有禮待他們，造成顧客不滿。所以要注意以下幾點(diǎn):1、看著對(duì)方說話無論你使用多么禮貌恭敬的語言，如果只是你一個(gè)人說個(gè)不停，而忽略你的顧客，他會(huì)覺得很不開心。所以說話時(shí)要望著對(duì)方。你不看著對(duì)方說話，會(huì)令對(duì)方產(chǎn)生不安。如果你一直瞪著對(duì)方，對(duì)方會(huì)覺得有壓迫感。你要以柔和的眼光望著顧客，并誠意地回答對(duì)方的問題。2、經(jīng)常面帶笑容當(dāng)別人向你說話，或你向別人說話時(shí)，如果你面無表情，很容易引起誤會(huì)。在交談時(shí)，多向?qū)Ψ绞疽晕⑿?，你將?huì)明白笑容的力量有多大，不但顧客，你周圍的人，甚至你自己也會(huì)覺得很快樂。但是如果你的微笑運(yùn)用不當(dāng)，或你的笑容與談話無關(guān)，又會(huì)令對(duì)方感到莫名其妙。3、用心聆聽聽對(duì)方說話交談時(shí)，你需要用心聆聽對(duì)方說話，了解對(duì)方要表達(dá)的信息。若一個(gè)人長時(shí)間述說，說的人很累，聽的人也容易疲倦，因此，在交談時(shí)，適度地互相對(duì)答較好。4、說話時(shí)要有變化你要隨著所說的內(nèi)容，在說話的速度、聲調(diào)及聲音的高低方面做適度的改變。如果像機(jī)械人說話那樣，沒有抑揚(yáng)頓挫是沒趣味的。因此，應(yīng)多留意自己說話時(shí)的語調(diào)、內(nèi)容，并逐步去改善。二擒客先擒心不在乎曾經(jīng)擁有(顧客)，但求天長地久。每天早上，你應(yīng)該準(zhǔn)備結(jié)交多些朋友。你不應(yīng)向朋友推銷什么，你應(yīng)替他尋找想買的。 賣一套房給顧客，和替顧客買一套房是有很大的分別的。顧客喜歡選購而不喜歡被推銷。集中注意力去了解顧客的需求，幫助顧客選購最佳的住宅，務(wù)求使顧客感到滿意。顧客不是單想買一個(gè)物業(yè)，他是希望買到一份安心，一份滿足感，一個(gè)好的投資和一份自豪的擁有權(quán)。最高的推銷境界是協(xié)助顧客獲得更輕松、更愉快的生活，可能短暫時(shí)間內(nèi)不能獲取更多收益(這可能性不大)，但你的感受應(yīng)該十分良好，當(dāng)你習(xí)慣了這個(gè)做法之后，你的收益將會(huì)突飛猛進(jìn)。三眼腦并用1、眼觀四路，腦用一方。 這是售樓員與客戶溝通時(shí)應(yīng)能達(dá)到的境界。密切觀注客戶口頭語、身體語言等信號(hào)的傳遞，留意他的思考方式，并準(zhǔn)確作出判斷，將銷售順利進(jìn)行到底。顧客在決定“落定”之前，通常都會(huì)找一些借口來推搪，銷售員一定要通過觀察去判斷真與假，不要相信客人推搪的說話，要抓住客戶的心理反應(yīng)，抓住客戶的眼神，要用眼去看，去留意，多用耳去聽。2、留意人類的思考方式人類的思考方式是通過眼去看而反應(yīng)到腦的思維，因此我們可利用這一點(diǎn)來加強(qiáng)客人的視覺反應(yīng)，增強(qiáng)其感覺，加深印象。即使客人有理性的分析都愿意購買感官強(qiáng)的東西，例如:兩人拍拖，男的對(duì)女的說“我愛你”，女的可能會(huì)沒有什么感覺，若男的再送鮮花來加強(qiáng)其感覺，則女的除了聽到“我愛你”這句話外，還可以用眼去看到，并加強(qiáng)“我愛你”這句話的可信度。3、口頭語信號(hào)的傳遞當(dāng)顧客產(chǎn)生購買意思后，通常會(huì)發(fā)出如下的口頭語信號(hào):顧客的問題轉(zhuǎn)向有關(guān)商品的細(xì)節(jié)，如費(fèi)用、價(jià)格、付款方式等;詳細(xì)了解售后服務(wù);對(duì)推銷員的介紹表示積極的肯定與贊揚(yáng);詢問優(yōu)惠程度;對(duì)目前正在使用的商品表示不滿;向推銷員打探交樓時(shí)間及可否提前;接過推銷員的介紹提出反問;對(duì)商品提出某些異議。4、身體語言的觀察及運(yùn)用通過表情語信號(hào)與姿態(tài)語信號(hào)反映顧客在購買過程中意愿的轉(zhuǎn)換。5、表情語信號(hào)顧客的面部表情從冷漠、懷疑、深沉變?yōu)樽匀淮蠓?、隨和、親切;眼睛轉(zhuǎn)動(dòng)由慢變快、眼神發(fā)亮而有神采，從若有所思轉(zhuǎn)向明朗輕松;嘴唇開始抿緊，似乎在品味、權(quán)衡什么。6、姿態(tài)語信號(hào)顧客姿態(tài)由前傾轉(zhuǎn)為后仰，身體和語言都顯得輕松;出現(xiàn)放松姿態(tài)，身體后仰，擦臉攏發(fā)，或者做其他放松舒展等動(dòng)作;拿起訂購書之類細(xì)看;開始仔細(xì)地觀察商品;轉(zhuǎn)身靠近推銷員，掏出香煙讓對(duì)方抽表示友好，進(jìn)入閑聊;突然用手輕聲敲桌子或身體某部分，以幫助自己集中思路，最后定奪。7、引發(fā)購買動(dòng)機(jī)每個(gè)顧客都有潛在的購買動(dòng)機(jī)，可能連他自己都不知道，銷售員的責(zé)任就是“發(fā)掘”這個(gè)潛藏的動(dòng)機(jī)，不要被顧客的外貌及衣著所欺騙，即使他只是買菜經(jīng)過的也可取得這樣的機(jī)會(huì)。銷售員切忌認(rèn)為客人無心買樓而采取冷漠或?qū)α⒌膽B(tài)度，并不要等顧客詢問，而是主動(dòng)招呼，主動(dòng)引導(dǎo)客人。四、與客戶溝通時(shí)的注意事項(xiàng)1、勿悲觀消極，應(yīng)樂觀看世界2、知己知彼，配合客人說話的節(jié)奏3、多稱呼客人的姓名4、語言簡練，表達(dá)清晰5、多些微笑，從容人的角度考慮問題6、產(chǎn)生共鳴感7、別插嘴打斷客人的說話8、批評(píng)與稱贊9、勿濫用專業(yè)化術(shù)語10、學(xué)會(huì)使用成語招式B:按部就班一、初步接觸 初步接觸是要找尋合適的機(jī)會(huì)，吸引顧客的注意，并用與朋友傾談的親切語氣和顧客接近，創(chuàng)造銷售機(jī)會(huì)。在這個(gè)階段，售樓員應(yīng)達(dá)成三個(gè)目的:獲得顧客的滿意、激發(fā)他的興趣、贏取他的參與。所以售樓員必須切記，你最初所留下的強(qiáng)烈印象是在你本身的控制范圍之內(nèi)的。有三點(diǎn)應(yīng)特別留意:一是即使是老客戶，也不能因交情深厚而掉以輕心;二是你不可能將客戶的生意全包了;三是你雖有出售的東西給客戶，但客戶擁有買與不買的權(quán)利。1、初次接觸的日的一般來講顧客表示滿意的情感及功能有:情感 功能1)高興 再現(xiàn) 2)接受 融合 3)驚訝 調(diào)整4)害怕 防護(hù) 5)期望 探索b激發(fā)他的興趣在談這個(gè)問題時(shí)，讓我們光閱讀以下兩個(gè)實(shí)驗(yàn)。實(shí)驗(yàn)一:小阿爾伯特是個(gè)11個(gè)月的嬰兒，當(dāng)一只小白鼠出現(xiàn)在他面前時(shí)，他并不害怕，每當(dāng)他一碰它，就敲擊鐵棒，產(chǎn)生使他感到震驚與害怕的聲響，這樣，小阿爾伯特對(duì)安全的基本需求就被激活了。實(shí)驗(yàn)二：19世紀(jì)末期，俄國生理學(xué)家利巴甫洛夫(1920年)能夠使狗對(duì)鈴聲產(chǎn)生條件反射，這是個(gè)大家都比較熟悉的實(shí)驗(yàn)，每次搖鈴，就給狗喂食，狗會(huì)分泌唾液。很快，只需搖鈴，就可使狗分泌唾液。狗已由鈴聲“聯(lián)想”到食物。我們?cè)诿恳淮谓哟皆L客戶時(shí)，都要帶給客戶一個(gè)積極的能給他帝來利益的消息，這樣每一次客戶看到你時(shí)都會(huì)表現(xiàn)出興奮的狀態(tài)，而你的陳述就比較容易了。利用心理學(xué)的知識(shí)來建立客戶的被激發(fā)心理是重要的溝通手段。C贏取客戶的參與無論前兩個(gè)目的表達(dá)是多么成功，如果我們不能贏取客戶的參與，那么，我們會(huì)在銷售介紹中遇到較多的拒絕、異議和冷淡，因?yàn)榭蛻舻臐撛谙M(fèi)欲并沒被很好地誘導(dǎo)出來。有很多種方法可以贏取客戶的參與，發(fā)展商應(yīng)根據(jù)目標(biāo)市場的個(gè)性特征和喜好，策劃與本樓盤市場定位相匹配的活動(dòng)。例如某些樓盤在內(nèi)部認(rèn)購或開盤等重要節(jié)日舉行活動(dòng)讓客戶參與其中；或在設(shè)計(jì)小區(qū)功能、會(huì)所功能及裝修方案時(shí)讓客戶參與，溝通客戶所需的設(shè)計(jì)方案或在樓盤進(jìn)行環(huán)藝園林設(shè)計(jì)時(shí)，舉行某些環(huán)藝小品、攝影作品的征集活動(dòng)，以此贏得客戶的參與，激發(fā)對(duì)該樓盤的興趣，擴(kuò)大該樓盤知名度。2、儀態(tài)要求站立姿勢正確，雙手自然擺放，保持微笑，正向面對(duì)客人。站立適當(dāng)位置，掌握時(shí)機(jī)，主動(dòng)與顧客接近。與顧客談話時(shí)，保持目光接觸，精神集中。慢慢退后，讓顧客隨便參觀。3、最佳接近時(shí)機(jī)當(dāng)顧客長時(shí)間凝視模型或展板時(shí)。當(dāng)顧客注視模型一段時(shí)間，把頭抬起來時(shí)。當(dāng)顧客突然停下腳步時(shí)。當(dāng)顧客目光在搜尋時(shí)。當(dāng)顧客與銷售員目光相碰時(shí)。當(dāng)顧客尋求銷售員幫助時(shí)。4、接近顧客方法:打招呼，自然地與顧客寒喧，對(duì)顧客表示歡迎早上好/你好!請(qǐng)隨便看。你好，有什么可以幫忙?有興趣的話，可拿份詳細(xì)資料看看。5、備注切忌對(duì)顧客視而不理。切勿態(tài)度冷漠。切勿機(jī)械式回答。避免過分熱情，硬性推銷。二、揣摩顧客需要不同的顧客有不同的需要和購買動(dòng)機(jī)，在這一時(shí)刻，銷售員必須盡快了解顧客的需要，明確顧客的喜好，才能向顧客推薦最合適的單位。售樓員切記1、要求用明朗的語調(diào)交談。注意觀察顧客的動(dòng)作和表情，是否對(duì)樓盤感興趣。詢問顧客的需要，引導(dǎo)顧客回答，在必要時(shí)，提出須特別回答的問題。精神集中，專心傾聽顧客意見。對(duì)顧客的問話作出積極的回答。2、提問你對(duì)本樓盤感覺如何?你是度假還是養(yǎng)老?你喜歡哪種戶型?你要求多大面積?3、備注切忌以貌取人。不要只顧介紹，而不認(rèn)真傾聽顧客談話。不要打斷顧客的談話。不要給顧客有強(qiáng)迫感而讓對(duì)方知道你的想法。三、引導(dǎo)顧客成交清楚地向顧客介紹了情況，到現(xiàn)場參觀了樓盤，并解答了顧客的疑慮，這一刻銷售員必須進(jìn)一步進(jìn)行說服工作，盡快促使顧客下決心購買。 1、成交時(shí)機(jī) 顧客不再提問、進(jìn)行思考時(shí)。當(dāng)客戶靠在椅子上，左右相顧突然雙眼直視你，那表明，一直猶豫不決的人下了決心。一位專心聆聽、寡言少問的客戶，詢問有關(guān)付款及細(xì)節(jié)問題，那表明該客戶有購買意向。 話題集中在某單位時(shí); 顧客不斷點(diǎn)頭對(duì)銷售銷員的話表示同意時(shí)。 顧客開始關(guān)心售后服務(wù)時(shí)。 顧客與朋友商議時(shí)。 2、成交技巧 不要再介紹其他單位，。 讓顧客的注意力集中在目標(biāo)單位上。強(qiáng)調(diào)購買會(huì)得到的好處，如折扣、抽獎(jiǎng)、送禮物等。強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠期，不買的話，過幾天會(huì)漲價(jià)。強(qiáng)調(diào)單位不多，加上銷售好，今天不買，就會(huì)沒有了。 觀察顧客對(duì)樓盤的關(guān)注情況，確定顧客的購買目標(biāo)。進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)該單位的優(yōu)點(diǎn)及對(duì)顧客帶來的好處。幫助顧客作出明智的選擇。讓顧客相信此次購買行為是非常正確的決定。3、成交策略迎合法我們的銷售方法與您的想法合拍嗎?這一方法的前提是:售樓員可以肯定地知道客戶的想法。選擇法先生，既然您巳找到了最合適自己的樓盤，那么您希望我們何時(shí)落定呢?在使用提問的方法時(shí)，要避免簡單的“是”或者“否”的問題。協(xié)調(diào)法我想在公司叫客戶名單上也加上您的名字，您認(rèn)為怎樣做能達(dá)到這個(gè)目標(biāo)呢?真誠建議法 我希望與您達(dá)成協(xié)議，我們還需要做哪些方面的努力呢?如果對(duì)方表現(xiàn)出較多的異議，這種方法可幫助售樓員明確客戶的主要異議。利用形勢法促銷期只剩一天了，如果今天不能下定，樓盤價(jià)格的提升將給您帶來很大的損失。4、備注切忌強(qiáng)迫顧客購買。切忌表示不耐煩:你到底買不買?必須大膽提出成交要求。注意成交信號(hào)。進(jìn)行交易，干脆快捷，切勿拖延。四、售后服務(wù)顧客咨詢有關(guān)售后服務(wù)的問題或質(zhì)量時(shí)，促銷員應(yīng)耐心聽取顧客意見，幫助顧客解決問題，并根據(jù)問題解決情況，給顧客留下認(rèn)真細(xì)致的服務(wù)印象。1、要求保持微笑，態(tài)度認(rèn)真。身體稍稍傾前，表示興趣與關(guān)注。細(xì)心聆聽顧客問題。表示樂意提供幫助。提供解決的方法。2、備注必須熟悉業(yè)務(wù)知識(shí)。切忌對(duì)顧客不理不睬。切忌表現(xiàn)漫不經(jīng)心的態(tài)度。五 結(jié)束終結(jié)成交是銷售過程中的自然結(jié)果，在對(duì)客戶進(jìn)行銷售介紹時(shí)，客戶一旦暗示他希望獲得你的產(chǎn)品或服務(wù)，銷售員就應(yīng)該立即準(zhǔn)備終結(jié)成交?；蛘呷缡蹣菃T發(fā)現(xiàn)雙方的讓步都已經(jīng)達(dá)到極限，無法再取得新的進(jìn)展時(shí)，那么就該作出最好的決定-終結(jié)成交。成交結(jié)束，或結(jié)束整個(gè)過程，在這個(gè)時(shí)刻，應(yīng)向顧客表示道謝，并歡迎隨時(shí)到來。1、要求保持微笑，保持目光接觸。對(duì)于未能即時(shí)解決的問題，確定答復(fù)時(shí)間。提醒顧客是否有遺留的物品。讓客人先起身提出走的要求，才跟著起身。目送或親自送顧客至門口。說道別語。2、備注切忌匆忙送客。切忌冷落顧客。做好最后一步，以期帶來更多生意。3、終結(jié)成交后的要點(diǎn)銷售成功了，成交了，是不是就萬事大吉了呢?其實(shí)，這只是下一次銷售的開始。如果售樓員不能總結(jié)本次銷售成功的原因和經(jīng)驗(yàn)，可能這只是一次偶然或孤立的成功。售樓員應(yīng)以明白事理的心態(tài)知道，銷售是一個(gè)系統(tǒng)工程，從你入行之日起，你的一言一行都影響著你的工作，為了給下一次銷售也帶來成功，你不妨在終結(jié)成交之日自問:在銷售過程中，我是否留意了對(duì)價(jià)格的保護(hù)?在銷售過程中，我是否得到了競爭的情報(bào)? 在銷售過程中，我是否設(shè)法使客戶增加了對(duì)自己產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)?在銷售過程中，我是否明白知道客戶不需要的是什么?在銷售過程中，我是否過分注重與客戶的私交?招式C:循序漸迸一、銷售員應(yīng)有的心態(tài) 任何一個(gè)推銷專家都必須經(jīng)歷一個(gè)從無知到有知、從生疏到熟練的過程，只要敢正視暫時(shí)的失敗和挫折，并善于從中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，那么成功終會(huì)向你招手。1、信心的建立強(qiáng)記樓盤資料熟練掌握樓盤資料，自然可以對(duì)答如流，增強(qiáng)顧客對(duì)銷售員的信任，同時(shí)銷售員的自我信心亦相應(yīng)增強(qiáng)。方法:克服自卑心態(tài)的“百分比定律”。a，假定每位顧客都會(huì)成交銷售員要對(duì)每一個(gè)到來的顧客假定都會(huì)購買，使自己形成一種條件反射，積極地去銷售，從而增大成功率，使銷售員具有成功感而信心倍增。B，配合專業(yè)形象人靠衣裝，好的形象能拉近人與人之間的距離，便于雙方的溝通。自我感覺良好，自然信心亦會(huì)增加，自我發(fā)揮亦會(huì)良好。2、正確的心態(tài)a，衡量得失銷售員通常都會(huì)遇到被人拒絕或面子上不好過的事情，例如，派發(fā)宣傳單時(shí)，遇上拒接的情況，銷售員應(yīng)正確對(duì)待該行業(yè)的工作，在遭受拒絕時(shí)認(rèn)為自己本身并沒有任何損失，反而增長了見識(shí)，學(xué)會(huì)在逆境中調(diào)整心態(tài)。B，正確對(duì)待被人拒絕被拒絕是很普遍的，但銷售員不要讓這表面的拒絕所蒙蔽當(dāng)顧客只借口拒絕，并不是沒有回旋的余地，那就表明還有機(jī)會(huì)，銷售員不要輕易放棄，過一段時(shí)間可以再跟進(jìn)。 3、面對(duì)客戶的心態(tài)及態(tài)度 a，從客戶的立場出發(fā) “為什么這位顧客要聽我的推銷演說?"所有的推銷是針對(duì)客戶的需要不是你的喜好。銷售員要先了解客人的目的，明確自己的銷售目的：令客人落定，清楚自己的出發(fā)點(diǎn)，并對(duì)癥下藥。結(jié)合顧客的情況，介紹他所需，迎合客人的心態(tài)，拉近雙方的距離。 b，大部分人對(duì)夸大的說法均會(huì)反感 世界上沒有十全十美的東西，銷售員過分的夸張，會(huì)引起顧客的不相信和不滿，若對(duì)不關(guān)痛癢的不足作及時(shí)的補(bǔ)充和說明，做到自圓其說，并幫助客人作對(duì)比，讓客人有真實(shí)感，加深對(duì)銷售員的信任感。4、討價(jià)還價(jià)的心態(tài)技巧 a，主動(dòng)提供折扣是否是好的促銷方法 這是一個(gè)不太好的促銷方法，因?yàn)樽鳛橐皇值臉潜P，都是明碼實(shí)價(jià)的，銷售員如一律放松折扣，則客人就會(huì)“吃住上”，不放松反而會(huì)促進(jìn)成交，若客人到最后還是咬緊折扣，可適當(dāng)放1個(gè)點(diǎn)，但不要讓他感到很容易，要做一場戲，例如打假電話，并一邊打電話一邊迫使客人即時(shí)取錢答應(yīng)“落定”，才給折扣。若客人不夠錢付定金，也不要輕易答應(yīng)不足定也可以，再作一番假，讓客人感恩戴德地自覺把身上所有的錢掏盡，才受理他的“落定”。有些戲是一定要做的，可減少“塌定”情況和減少日后客人刁難事件。二、尋找客戶的方法大千世界。人海茫茫，各有所需。應(yīng)如何尋找顧客，才能做到有針對(duì)性，才能事半功倍呢？1、宣傳廣告法：廣而告之，然后坐等上門，展開推銷。2、展銷會(huì)：集中展示模型、樣板。介紹情況、聯(lián)絡(luò)雙方感情、抓住重點(diǎn)，根據(jù)顧客意向，有針對(duì)性地追蹤、推銷。3、組織關(guān)系網(wǎng)絡(luò)：善干利用各種關(guān)系，爭取他們利用自身優(yōu)勢和有效渠道，協(xié)助尋找顧客。4、權(quán)威介紹法:充分利用人們對(duì)各行各業(yè)權(quán)威的崇拜心理，有針對(duì)性地邀請(qǐng)權(quán)威人士向相應(yīng)的人員介紹商品，吸引顧客。5、交叉合作法：不同行業(yè)的推銷員都具有人面廣，市場信息靈的優(yōu)勢，售樓員可利用這一點(diǎn)加強(qiáng)相互間的信息、情報(bào)的交換，互相推薦和介紹顧客。6、重點(diǎn)訪問法:對(duì)手頭上的顧客，有重點(diǎn)地適當(dāng)選擇一部分直接上門拜訪或約談，開展推銷“攻勢”。7、滾雪球法:利用老客戶及其關(guān)系，讓他現(xiàn)身說法，不斷尋找和爭取新的顧客，層層擴(kuò)展，像滾雪球一樣，使顧客隊(duì)伍不斷發(fā)生擴(kuò)大。三、銷售五部曲建立和諧引起興趣完成交易引發(fā)動(dòng)機(jī)提供解答 這五個(gè)步驟相當(dāng)合理，而且都有心理學(xué)的知識(shí)做基礎(chǔ)，因此相當(dāng)有效。 為了使顧客樂于接受你的服務(wù)，你必須給予他們良好的第一印象，并與之建立和諧的關(guān)系。 為了讓顧客持續(xù)保持注意力，你必須引發(fā)他們的興趣。假如他們相信你的服務(wù)會(huì)帶給他們?cè)S多益處，他們就會(huì)感興趣，就會(huì)一直注意聽你交談。之后，你讓顧客相信：接受你的服務(wù)，的確是聰明的抉擇，因?yàn)樗麄兊拇_會(huì)從你的服務(wù)中，找到滿足需求的解答。顧客也許對(duì)該樓盤感興趣，也相信你的服務(wù)對(duì)他們有好處，但還是不會(huì)購買。因此，在你引發(fā)對(duì)方興趣之后，也在你說服他相信樓盤的種種賣點(diǎn)之后，你還得使顧客產(chǎn)生購買欲望。如此，你才能把樓盤銷售出去，總而言之，你要引起對(duì)方購買的動(dòng)機(jī)。 雖然對(duì)方相信該樓的確如你所說的那么好，也想擁有，但這仍不保證你已取得訂單。拖延或遲疑決不是一般人的毛病。因此，你得協(xié)助他們做決定，如此才能使他們付諸行動(dòng)，達(dá)成交易。 這些方法富有彈性。 你有時(shí)可把兩個(gè)步驟合并成一個(gè)步驟，尤其是建立和諧與引發(fā)興趣這兩個(gè)步驟。五個(gè)步驟并非每次都要按照次序進(jìn)行。比如，有警覺性的業(yè)務(wù)人員很可能在提供解答階段就成交了。五個(gè)步驟并非缺一不可。四、促銷成交1、釣魚促銷法利用人類需求心理，通過讓顧客得到些好處，來吸引他們采取購買行動(dòng)。2、感情聯(lián)絡(luò)法通過投顧客之所好，幫顧客實(shí)現(xiàn)所需，使雙方有了親合需求的滿足息而促發(fā)認(rèn)同感，建立心理相容的關(guān)系，使買與賣雙方矛盾的心理距離縮小或消除，從而達(dá)到銷售目的。3、動(dòng)之以利法通過提問、答疑、算賬等方式，向顧客提示購買商品所給他們帶來的好處，從而打動(dòng)顧客的心，刺激他們?cè)鰪?qiáng)購買的欲望。4、以攻為守法當(dāng)估計(jì)到顧客有可能提出反對(duì)意見，搶在他提出之前有針對(duì)性地提出闡述，發(fā)動(dòng)攻勢，有效地排除成交的潛在障礙。5、從眾關(guān)連法利用人們從眾的心理，制造人氣或大量成交的氣氛，令顧客有緊迫感，來促進(jìn)顧客購買。6、引而不發(fā)法在正面推銷不起作用的情況下，可找顧客感興趣的話題展開廣泛的交流，并作出適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和暗示，讓顧客領(lǐng)悟到購買的好處，從而達(dá)成交易。7、動(dòng)之以誠法抱著真心實(shí)意、誠心誠意、沒有辦不成的心態(tài)，讓顧客感受到你真誠的服務(wù)，從心理上接受上。8、助客權(quán)衡法積極介入，幫助顧客將某些比較明顯的利弊加以分析比較，讓顧客充分權(quán)衡了利大干弊而作出購買決定。9、失利心理法利用顧客既害怕物非所值，花費(fèi)了無謂代價(jià)，又擔(dān)心如不當(dāng)機(jī)立斷，就會(huì)“過了這個(gè)村就沒有這個(gè)店”的心理，來提醒顧客下定決心購買。10、期限抑制法推銷員可以利用或制造一些借口或某些客觀原因，臨時(shí)設(shè)置一個(gè)有效期，讓對(duì)方降低期望值，只能在我方的方案范圍內(nèi)和所設(shè)定的期限內(nèi)作出抉擇。11、欲擒故縱法針對(duì)買賣雙方經(jīng)常出現(xiàn)的戒備心理和對(duì)持現(xiàn)象，在熱情的服務(wù)中不應(yīng)向?qū)Ψ奖硎尽爸驹诒氐谩钡某山挥?，而是抓住?duì)方的需求心