房地產市場調查報告3篇.doc

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工作報告/調查報告 房地產市場調查報告3篇 *目錄 . 房地產市場調查報告 . 關于房地產市場調查報告 . 關于房地產市場的調查報告 　　一、xx房地產市場發(fā)展現狀 　　優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從XX年起至今，xx商品房價格一直呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。 　　xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產業(yè)概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。XX年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業(yè)地產呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。XX年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。 　　目前，xx房地產呈現出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。 　　二、xx商品住宅發(fā)展特征 　　產品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。 　　價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。 　　供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。 　　消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。 　　產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。 　　文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。 　　三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析 　　(1)商品住宅價格與銷量分析 　　xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內，房地產開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現出上升狀態(tài)，XX年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入XX年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，XX年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。 　　從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。 　　xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展，房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。 　　同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。 　　(2)xx商品住宅市場供求關系 　　1、XX年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。 　　2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少 　　為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。XX年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。 　　同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。 　　xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。 　　3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高 　　億房研究中心的XX年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。 　　4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米 　　如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。 　　5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120平方米 　　XX年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。 　　四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況 　　xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據其房地產發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析： 　　(一)xx中心區(qū) 　　XX年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。 　　從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。 　　出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現小幅回落。 　　xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。 　　預計不久的將來，xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。 　　xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到XX年6月30號) 　　(二)古田片區(qū) 　　XX年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。 　　從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。 　　從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。 　　政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。 　　古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到XX年6月30號) 　　(三)二七、后湖片區(qū) 　　XX年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。 　　從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區(qū)商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。 　　令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現實問題。 　　二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到XX年6月30號) 　　(四)東西湖片區(qū) 　　XX年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。 　　從成交價格及成交套數來看，東西湖片區(qū)今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現還是令人刮目相看的。 　　雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。 　　多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。 　　和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產品。 　　東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據空港經濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。 關于房地產市場調查報告 房地產市場調查報告（2） 　　兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。 　　近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。 　　一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現狀 　　今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現以下特點： 　　1、房產投資保持較高增速 　　我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。 　　2、房產銷售勢頭回落明顯 　　今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二： 　　從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。 　　3、房產平均價格持續(xù)走高 　　雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。 　　自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。 　　二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響 　　由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市： 　　中央: 　　——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。 　　——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。 　　——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。 　　——房地產發(fā)展目標調整。xx年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。 　　——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。 　　——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。 　　從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車”效應。 　　但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用： 　　——合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。 　　——緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。 　　——適度平穩(wěn)房地產價格?？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。 　　三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展 　　總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。 　　1、加強房地產價格監(jiān)測工作 　　建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價格異常波動，及時提出預警建議。 　　2、加強房地產項目的跟蹤管理工作 　　建立房地產項目的跟蹤聯(lián)系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。 　　3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā) 　　結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。 　　4、合理引導住房主體需求 　　中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。 關于房地產市場的調查報告 房地產市場調查報告（3） 　　一、我縣房地產市場發(fā)展的現狀 　　(一)房地產市場發(fā)展形勢分析 　　近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。 　　目前我縣房地產業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環(huán)境日益改善。xx年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。 　　總體看，xx年我縣房地產需求增長速度將低于xx年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。 　　預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經歷了xx年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間。 　　xx年全縣房地產開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發(fā)投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業(yè)已經逐步發(fā)展成為我縣國民經濟的重要支柱產業(yè)。同時房地產業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。xx年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。 　　(二)房地產市場發(fā)展存在的主要問題 　　1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。 　　2、房地產市場監(jiān)管力度不夠。房地產市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據，有利于調控市場，規(guī)范交易行為，實現房地產市場監(jiān)督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng)還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。 　　3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關，并且所頒發(fā)的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。 　　4、部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。 　　5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。 　　二、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產市場的幾點建議 　　1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經濟適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經要求，自xx年6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。 　　2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議， 　　3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買。”魯政發(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx、3、22)，各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼耍瑱C關單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現象。 　　4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。 　　5、提升產業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業(yè)要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實現房地產開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經濟倫理。倡導房地產開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產品。 　　6、各部門加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù)，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利于房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，計劃、規(guī)劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。 　　7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。 南京房地產市場調研報告 2017房地產市場調查報告 20XX年房地產市場調查報告 地產管理局關于房地產市場的調查報告 房地產市場調查報告