15北京二手房市場年終總結(jié)(三)15年市場預(yù)測.doc

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工作總結(jié)/年終工作總結(jié) 15北京二手房市場年終總結(jié)(三)15年市場預(yù)測 　　09北京二手房市場年終總結(jié) (三)XX年市場預(yù)測 　　XX年房產(chǎn)市場預(yù)測 　　一、政策 　　XX年經(jīng)濟(jì)通脹預(yù)期加強(qiáng)，樓市預(yù)期不甚明朗 　　XX年樓市快速回暖，許多一線城市房價(jià)迅速上漲，北京、上海等市場房價(jià)上漲幅度甚至超過了XX年。 　　對于未來的樓市走向，業(yè)內(nèi)均有不同的聲音，有繼續(xù)看漲的觀點(diǎn)，也有認(rèn)為，明年樓市會出現(xiàn)調(diào)整、房價(jià)會出現(xiàn)拐點(diǎn)的言論?？傊瑥漠?dāng)前市場反應(yīng)來看，樓市的預(yù)期還不是十分的明朗。但是，有一點(diǎn)是可以肯定的，就是中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出了低谷，市場正逐步回暖。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的環(huán)境已經(jīng)大為改善。 　　樓市利好政策是否延續(xù)要看具體情況，“有保有壓”成為調(diào)控主流 　　近期，關(guān)于樓市利好政策是否會延續(xù)的話題成為了業(yè)內(nèi)探討的焦點(diǎn)，針對目前市場的情況，美聯(lián)物業(yè)分析認(rèn)為，樓市利好政策市場能夠得以延續(xù)，既要看中國經(jīng)濟(jì)的宏觀走勢，也要看每個城市房地產(chǎn)市場的具體實(shí)際情況。從宏觀的經(jīng)濟(jì)層面來看，XX年在保八的目標(biāo)下，政府加大了投資力度，執(zhí)行適度寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，才使中國經(jīng)濟(jì)迅速回暖，而且政府也多次表態(tài)，當(dāng)前情況下也繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策，因此，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，在明年毫無疑問的面臨著較為寬松的市場環(huán)境。因此，政府出臺打壓房地產(chǎn)行業(yè)的政策可能性很小。但是，也要看到，當(dāng)前確實(shí)面臨著通脹風(fēng)險(xiǎn)，一線城市的房價(jià)的確上漲過快，投資性置業(yè)不容忽視，政府必須有保有壓。 　　對二手房市場影響最大的政策：營業(yè)稅及7折優(yōu)惠利率 　　XX年10月22日出臺的以鼓勵住房消費(fèi)為目的的全國性救市政策之重頭戲--“7折利率優(yōu)惠政策”，執(zhí)行期限即將于年底到期。 　　按照已經(jīng)執(zhí)行的南京招商銀行8折利率計(jì)算60萬、20年期商業(yè)貸款為例，如果采用等額本息方式還款，按照七折計(jì)算，每月需付按揭貸款3686元，而按照八折，則是3878元，前后相差192元，貸款期內(nèi)差46072元。從政府針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控順序看，XX年開始的調(diào)控、XX年底開始的收緊，首先出臺的政策肯定是金融層面的改變。而在同時(shí)涉及金融政策及交易環(huán)節(jié)--營業(yè)稅改變的時(shí)候，肯定會首先考慮影響比較小的貸款環(huán)節(jié)。 　　另外需要關(guān)注政策出臺的時(shí)間窗，12月上旬國務(wù)院的經(jīng)濟(jì)工作會議將是最可能出臺重磅政策變化的時(shí)間點(diǎn)，所以如果之前市場出現(xiàn)利率上漲的話，那么營業(yè)稅優(yōu)惠很可能會終止。 　　營業(yè)稅 　　XX年6月1日后，針對購買不足2年內(nèi)出售的房屋全額征收營業(yè)稅 　　XX年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。 　　2年內(nèi)差額收取營業(yè)稅： 　　XX年底救市政策：優(yōu)惠執(zhí)行日期為XX年1月1日至12月31日。 　　預(yù)測最可能的變化為改為2年內(nèi)全額收?。?-5年的免征或差額收取。 　　影響： 　　首先：5.5%的全額征收，絕對值高。對于目前北京二手房市場，一套涉及營業(yè)稅的房源將需要繳納5萬以上營業(yè)稅。 　　其次：84號文的迭加效益。黑白合同的取消使得原來可以避稅的房源變成全額繳納，差額收取給這部分房源帶來的影響也超過XX年。 　　第三：5年內(nèi)房源的數(shù)量。這主要包括2部分，一是最近幾年內(nèi)建設(shè)的商品房等再上市，這大約已經(jīng)占目前房源的60%左右。另外還有原來的公房等在近幾年已經(jīng)交易過的房源三次上市。甚至今年年初交易的房源這些在現(xiàn)在的政策下都基本沒有營業(yè)稅影響。而一旦恢復(fù)政策，這些都獎增加交易費(fèi)用。 　　二、市場 　　XX年京城房價(jià)上漲的速度和幅度都是令人驚訝的。從三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，九月份的量跌價(jià)漲，再到10月中旬開始的樓市成交暴漲潮。房價(jià)上漲達(dá)到了40%以上。造成房價(jià)快速上漲的原因有很多，如剛性需求、投資性置業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、通脹因素、開發(fā)商人為因素等，這些因素在XX年仍將繼續(xù)作用于樓市。由此，我們認(rèn)為，XX年房價(jià)的總體走勢仍然會保持上行。之所以這么判斷，一方面是由于經(jīng)濟(jì)走勢、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響造成的。另外一方面是由于XX年土地價(jià)格不斷上漲，地王屢創(chuàng)新高，在成本因素作用下，未來的房地產(chǎn)價(jià)格必然會出現(xiàn)上漲。此外，從需求層面來看，由于北京的大城市效應(yīng)，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強(qiáng)大。多重客觀因素的迭加作用下，XX年房價(jià)仍將保持上行走勢。 　　北京美聯(lián)認(rèn)為京城房價(jià)總體走勢仍然上行，但是不排除房價(jià)局部性、階段性的回調(diào)可能。 而成交量將很難維持今年這一二手房市場成交27萬套，而商品房近20萬套的市場高峰。 　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為XX年北京樓市中的二手房以及商品房成交量比例將呈現(xiàn)以下走勢