商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容.doc
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1.商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位 策劃人員必須回答:開發(fā)什么樣的物業(yè)才能實(shí)現(xiàn)價值最大化?為此,策劃人員必須研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類型物業(yè)與地段的經(jīng)濟(jì)效果,甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動關(guān)系。價值判別結(jié)論決定項(xiàng)目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。 2.商業(yè)地產(chǎn)融資策劃 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的突出特征是需要巨資投入(初始投資和總投資),籌措足夠的資金是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。為籌措資金,贏得投資人(銀行、基金、信托機(jī)構(gòu)、獨(dú)立投資人、投資公司、開發(fā)商等)的青睞和認(rèn)可,必須制定系統(tǒng)、科學(xué)、完善、可實(shí)施的可行性研究報告,描繪完整可信的投資收益“路線圖”。 根據(jù)融資方案,企業(yè)應(yīng)通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道,并評價融資方案的成本與收益,選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營管理,但要貸款利息;后者不要利息但要參與分配利潤,介入公司經(jīng)營管理,究竟如何選擇,應(yīng)具體問題、具體分析。 3.商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營是價值創(chuàng)造和分配過程,發(fā)現(xiàn)價值和創(chuàng)造價值同等重要,價值受多種因素和規(guī)律的影響,沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。價值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價值鏈和企業(yè)內(nèi)部價值鏈。針對一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價值鏈,把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營的各方利益有機(jī)地聯(lián)結(jié)起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營,也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部價值鏈。 4.商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃 商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。建筑策劃意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營業(yè)績之間的關(guān)系,優(yōu)化建筑空間的功能組合,以降低成本,提高使用率,實(shí)現(xiàn)效益最大化。為此必須采取科學(xué)的建筑設(shè)計和評價方法,遵循整體化設(shè)計和全過程監(jiān)理理念。 5.商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)策劃 建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速,例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無線通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新,策劃人員應(yīng)在準(zhǔn)確把握發(fā)展趨勢的前提下,準(zhǔn)確評價技術(shù)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合理性和營銷價值,堅持經(jīng)濟(jì)與技術(shù)聯(lián)系原則,提出價值最大化技術(shù)方案。 6.商業(yè)地產(chǎn)營銷推廣策劃 亦即銷售促進(jìn),實(shí)質(zhì)是把商品和服務(wù)的信息有效傳播給目標(biāo)客戶,促使客戶愿意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播,超越傳統(tǒng)的4P理論,用4C理論指導(dǎo)傳播實(shí)踐,整合生產(chǎn)、管理和營銷活動。 7.商業(yè)地產(chǎn)招商策劃 招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題,也是難點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,招商內(nèi)容不同。例如,項(xiàng)目前期招商重點(diǎn)是尋找合作伙伴、出資人,與大商家簽訂合作合同;建設(shè)過程中的重點(diǎn)是物業(yè)銷售;建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營者進(jìn)場經(jīng)營;投入使用若干年后根據(jù)形勢發(fā)展,招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。- 1.請仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對于不預(yù)覽、不比對內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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