20XX年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨20XX年展望.doc
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工作總結(jié)/部門工作總結(jié) 20XX年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨20XX年展望 多事之秋的20XX年終于落下帷幕。這一年,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩個(gè)拐點(diǎn):第一個(gè)拐點(diǎn)是市場(chǎng)的拐點(diǎn),之前一直被過(guò)熱所困擾中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于降溫,而且幅度之大超出很多人的預(yù)計(jì),成交大幅減少,樓價(jià)普遍下跌;第二個(gè)拐點(diǎn)是政策的拐點(diǎn),在連續(xù)幾年的“防止樓市過(guò)熱,抑制樓價(jià)過(guò)快上漲”之后,從20XX年下半年開(kāi)始政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)全局的需要開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路出臺(tái)系列“鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)”的救市政策,“維護(hù)樓市穩(wěn)定,防止樓價(jià)過(guò)度下跌”的提法開(kāi)始出現(xiàn),并且漸漸成為各個(gè)地方政府新的工作指導(dǎo)方針。 在此大環(huán)境下,作為華南樓市代表的廣州樓市也展現(xiàn)出相應(yīng)的特點(diǎn),包括:市場(chǎng)完成了從供不應(yīng)求到供大于求的轉(zhuǎn)換,土地拍賣市場(chǎng)遇冷,一、二手樓市雙雙“量縮價(jià)跌”,行業(yè)面臨洗牌,等等。 一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻,密集出臺(tái),上半年“穩(wěn)健、從緊”,下半年“積極、適度寬松”,但是金融危機(jī)大環(huán)境下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成,觀望氣氛無(wú)法打破,一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。 20XX年是名副其實(shí)的“政策年”。上半年,在“穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策”的指導(dǎo)方針下,為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱以及通貨膨脹,央行5次提高存款金率,至17.5%的歷史新高。下半年,為了應(yīng)對(duì)由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界性金融危機(jī)的新形勢(shì),中國(guó)轉(zhuǎn)為實(shí)施“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”,多次降低存款準(zhǔn)備金率,并從9月中旬開(kāi)始百日之內(nèi)連續(xù)5次降息,累計(jì)降息216個(gè)基點(diǎn),同時(shí)出臺(tái)了多個(gè)鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)的樓市利好新政,包括首次購(gòu)買普通住宅契稅降至1%、首付降至二成、享受最低7折的利率優(yōu)惠;給予改善型置業(yè)人群房貸優(yōu)惠;二手房營(yíng)業(yè)稅征收年限從5年降至2年、征稅方式由全額征收改為差額征收等,密集的政策對(duì)防止樓市“大落”起到了積極的作用。 不過(guò),由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成,再加上金融危機(jī)之下市民“現(xiàn)金為王”的理財(cái)觀念,頻頻出臺(tái)的政策始終無(wú)法徹底打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒,因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來(lái)。在此情況下,包括大開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商一方面難以獲得資本市場(chǎng)和商業(yè)銀行的融資、信貸支持,另一方面新房的銷售情況又不理想,腹背受敵,只好用降價(jià)這個(gè)最原始有效的方式加大樓款回籠力度,緩解資金緊張的困局。 與一手開(kāi)發(fā)企業(yè)的窘境一樣,廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過(guò)去幾年的高速擴(kuò)張之后,面對(duì)突然降溫的市場(chǎng)也不得不收縮陣線、開(kāi)源節(jié)流。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,一些品牌大中介紛紛開(kāi)展與一手開(kāi)發(fā)商的“一二手聯(lián)動(dòng)”代理合作,力爭(zhēng)多渠道度過(guò)經(jīng)營(yíng)難關(guān)。 二、土地出讓市場(chǎng)低迷,年度土地出讓指標(biāo)兩度調(diào)低仍無(wú)法完成,“底價(jià)出讓”、“流拍”成為常態(tài),中小開(kāi)發(fā)商趁機(jī)抄底拿地,取代大開(kāi)發(fā)商成為土地出讓市場(chǎng)的主角?!暗赝酢北砬閷擂?,紛紛難產(chǎn)。 20XX年12月16日,廣州年內(nèi)最后一宗住宅地塊僅用了5分鐘不到的時(shí)間就以底價(jià)成交,為全年的土地供應(yīng)劃上了句號(hào)。至此,20XX年廣州十區(qū)共出讓住宅用地19宗,用地總面積1.32平方公里,超過(guò)年度計(jì)劃1.8平方公里的7成。在此之前,廣州市曾兩度調(diào)整住宅用地供應(yīng)計(jì)劃,在9月份將最初的4.9平方米公里調(diào)整為2.5平方米公里,又在11月份修正為1.8平方公里,但是由于頻繁出現(xiàn)“流拍”,最終還是未能完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃。 綜觀20XX年的廣州住宅土地出讓市場(chǎng),年初員村絹麻廠地塊經(jīng)過(guò)兩百多輪競(jìng)投,創(chuàng)下了13053元/平方米的樓面地價(jià),刷新了天河區(qū)住宅歷史最高地價(jià)成為“地王”,但是只是曇花一現(xiàn)。此后,受商業(yè)銀行惜貸、ipo受阻、銷售業(yè)績(jī)大幅滑坡等多個(gè)因素的影響,房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈危機(jī)凸顯,過(guò)去兩年瘋狂拿地的廣州大型房企無(wú)力再續(xù),令土地出讓市場(chǎng)一蹶不振,頻頻出現(xiàn)“流拍”、“底價(jià)出讓”的狀況。大開(kāi)發(fā)商的退出給了中小開(kāi)發(fā)商“抄底”的機(jī)會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì),全年共有10宗地塊以底價(jià)成交,有8宗地塊的樓面地價(jià)在1000元/平方米左右,其中絕大部分為不知名的中小開(kāi)發(fā)商拍得。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,20XX年廣州的平均樓面地價(jià)僅為3000元/平方米出頭,與XX年年相比下跌了30%左右。例如,年末最后一塊地花都新華寶田豬場(chǎng)地塊樓面地價(jià)僅1040元/平方米,與去年賣出的同區(qū)域的地王相比降幅高達(dá)約80%。 在地價(jià)回落的同時(shí),包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例,繳納土地出讓金的大限早已在7月份過(guò)期,由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行合約,按照正常手續(xù)該地塊將會(huì)被收回,但是至今無(wú)論是國(guó)土部門還是地產(chǎn)商都三緘其口,不得而知。在XX年年產(chǎn)生的多個(gè)“地王”中,盡管對(duì)外宣稱的理由各不一樣,但是基本上都選擇了“拖”字訣,動(dòng)工的是極少數(shù)。開(kāi)發(fā)商們對(duì)“地王”的冷處理,資金鏈緊張導(dǎo)致開(kāi)發(fā)困難是一個(gè)原因,而現(xiàn)時(shí)不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實(shí)。 不過(guò)盡管如此,廣州在10年出讓的地塊加上之前兩年開(kāi)發(fā)商拿下的地塊,仍然足以滿足未來(lái)兩三年的市場(chǎng)供應(yīng)需求,郊區(qū)地塊的大量出讓還有可能在局部市場(chǎng)形成比較突出的供大于求。高價(jià)地與低價(jià)地同臺(tái)共舞將大大考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)智慧。 三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%,成交均價(jià)從XX年第四季度的萬(wàn)元高位回落至9000多元/平方米;市場(chǎng)供求格局轉(zhuǎn)變,明顯供大于求,消化率僅為68.1%。 根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù),1-11月,全市新建商品住宅共成交504.46萬(wàn)平方米,同比大幅減少33.5%;與此同時(shí),由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的延續(xù),全市的新建商品住宅供應(yīng)并沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)拐點(diǎn)的出現(xiàn)而減少,1-11月批準(zhǔn)預(yù)售量達(dá)到了740.45萬(wàn)平方米,同比大增23.2%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1-11月份,僅有6月份的成交量大于批準(zhǔn)預(yù)售量,市場(chǎng)供銷比從去年的1比1.21逆轉(zhuǎn)為1.47比1,消化率只有68.1%,處于明顯供大于求的格局。- 1.請(qǐng)仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對(duì)于不預(yù)覽、不比對(duì)內(nèi)容而直接下載帶來(lái)的問(wèn)題本站不予受理。
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- 20 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng) 總結(jié) 展望
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