股票市場的房地產(chǎn)之解讀.doc

《股票市場的房地產(chǎn)之解讀.doc》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《股票市場的房地產(chǎn)之解讀.doc（6頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

http://finance.ifeng.com/news/special/hnfdcpm/ http://finance.ifeng.com/news/special/hnfdcpm/20100205/1804408.shtml 海南房產(chǎn)的熱思考：開發(fā)商為什么要捂盤惜售？ 最近，“捂盤”字眼頻繁出現(xiàn)在海南媒體和市民的口中。究竟有沒有開發(fā)商在捂盤？或者有多少開發(fā)商在捂盤？為什么要捂盤？媒體沒有說明白，購房者也未必清楚。但不論如何，捂盤，對消費者心理已經(jīng)產(chǎn)生了一定的影響。 　　捂盤，通常解釋為開發(fā)商有房子故意留著不賣，其本質(zhì)屬于開發(fā)商的一種銷售策略，即對銷售時機和推售節(jié)奏的選擇。開發(fā)商固然謀求利潤的最大化，捂盤不賣的目的，基本有兩種可能：房價一路下跌，開放商不愿按現(xiàn)行的價格出售房產(chǎn)；另一種可能則恰恰相反，即開發(fā)商對未來的房價期待更高，認為現(xiàn)在銷售不能實現(xiàn)利益的最大化，就如同判斷股市漲幅尚未達到至高點一樣。按照海南目前的房市，開發(fā)商如有捂盤行為，顯然是押寶房價會繼續(xù)上漲。 　　開發(fā)商為什么要捂盤？ 　　一位外地朋友告訴我，他在海口海甸島買房，有的開發(fā)商告訴他房子已賣完，可我的朋友懷疑是開發(fā)商故意捂盤。這位朋友問我，開發(fā)商認為五千元每平米的價格賣了不合算，干脆買八千元不就得了？如果認為八千元還不夠，索性翻一倍，賣一萬五或者兩萬，怎么會出現(xiàn)有房子不賣的愚蠢行為呢？我想，一些想買房子的朋友，如果遭遇了捂盤，或許都有這樣的疑問。 　　上面這位朋友給開發(fā)商的“支招”，其實開發(fā)商早就思考了千萬遍。如果真的可以這么干，他們自然不會客氣，所謂“落袋為安”，誰不想能把手中的產(chǎn)品以一個好價格出售出去？ 　　在物價部門不干預或無從干預的前提下，開發(fā)商原本就有了坐地起價的資本，他定什么價，就是什么價。只是針對海南目前的房產(chǎn)市場，房產(chǎn)商不知道該按什么價格來定位自己的房產(chǎn)。賣低了，按照現(xiàn)有的行情，他當然不情愿；但倘若認定市場看好，把房價定得過高，一旦賣不出去，房產(chǎn)商就傻眼了。也許有人會問，再把價格降下來不就得了？其實不然，因為開發(fā)商最忌諱的，就是自行降價。一旦降低房價，消費者就會期待再降價，再加上媒體鋪天蓋地的降價報道，最終給開發(fā)商帶來的后果可能是致命的。不僅自己虧了，同行也會唾棄你。 　　所以，與其說開發(fā)商捂盤，不如說這是他們對于現(xiàn)在的市場該如何定價而舉棋不定。實現(xiàn)銷售、賺取利潤，原本就是開發(fā)商的最終目的。而相對于普通商人，房產(chǎn)開發(fā)商先期投入的資金更多。捂盤，無疑會增加開發(fā)商的資金成本，今天能出售高價的產(chǎn)品，卻將賭注全部押在明天，對于瞬息萬變的市場，其風險不言而喻，房產(chǎn)商果真都胸有成竹？ 　　所以，與消費者一樣，捂盤對開發(fā)商來說，同樣要承受著心理壓力。相比之下，他們的壓力，遠遠要大于消費者。捂盤，也真實地反映了開發(fā)商脆弱的一面。 　　開發(fā)商是不是真的在捂盤？ 　　有的消費者提出這樣的疑問，倘若捂盤真有這么大風險，或者說開發(fā)商不敢輕易捂盤，那么，現(xiàn)在?？?、三亞的房子，至少沒有過去容易買到，而售樓小姐們，相比過去牛氣了很多，她們的態(tài)度，讓人擔心究竟還能不能買到房子。這難道不是捂盤所造成的？ 　　土地部門的有關人員告訴筆者，一般而言，在海南某些地段投資一億元的房產(chǎn)項目，開發(fā)商賣了1/3之后，就已經(jīng)收回了成本，甚至已賺回了可觀的利潤。而某些樓盤，在出售1/4的時候，開發(fā)商就已經(jīng)回本。就連海南省委常委、海口市委書記陳辭也表示，目前海南土地成本占不到房價的兩成，在全國最低。在這種前提下，開發(fā)商有足夠的賭博資本選擇放長線釣大魚，認為剩下的樓盤，比之前賣的盤賺取的還要多。即便之后房價回落，也不會出現(xiàn)崩盤。三亞有的樓盤，兩個月前均價不到一萬元每平米，現(xiàn)在已賣到兩萬元，也就是說，現(xiàn)在賣一套房，勝過之前賣兩套。這種結果，雖然會滋長捂盤的可能性，但歸根結底，這不是捂盤所帶來的收益，而是適逢其時罷了。 　　某些情況下，在同一塊地段，開發(fā)商會選擇先開工或銷售某些單元，然后再推售其它單元，除了工程建設方面的因素之外，主要是出于“不能將雞蛋放在同一個籃子里面”，他們認為在投資的時候要有這種估算，在出售的時候同樣也要這般考慮，即不能將所有產(chǎn)品一下子全部推出市場，而應該分時機、有節(jié)奏地推出。開發(fā)商的這種銷售方式究竟算不算捂盤，筆者不敢妄下結論。 　　但筆者發(fā)現(xiàn)，有的房子確實已經(jīng)賣完了，有的則屬于暫且不具備銷售條件，可在售樓小姐的反復解釋下，有的消費者還是認為開發(fā)商在捂盤，這只能說是草木皆兵，自欺欺人了。你當然會問，既然如此，售樓小姐還在現(xiàn)場干什么？我的解釋是，房子即便賣完了，但多少存在著后續(xù)手續(xù)，也有先前的買主事后要退房的。有的房子雖然沒開始賣，但對售樓小姐來說，事先跟準客戶混個臉熟，有什么不好？ 　　目前，媒體沒有報道海南哪家開發(fā)商公然稱自己在捂盤，當你真的發(fā)現(xiàn)開發(fā)商捂盤，也不用緊張。開發(fā)商先前付出的比我們多，即使明天行情可能會更好，但是，房子只要沒有賣出去，開發(fā)商比我們更緊張。再說，只要你經(jīng)常出入售樓處看房，肯定聽到售樓小姐如是說：今天趕緊買，否則明天就會提價。試想，明天果真要提價，她干嗎今天要便宜賣給你？ 　　法律如何界定捂盤？ 　　有法律界人士認為，“捂盤”的法律界定尚有爭議。據(jù)媒體報道，目前上海、廣東、海南等地方政府紛紛表示要打擊“捂盤”，但問題是，政府能否干預開發(fā)商銷售時機及推售節(jié)奏的選擇權利。 　　從一般商品市場來看，消費者有買與不買或什么時候買的權利，除了特定的商品外，商家也有賣與不賣或什么時候賣的權利，這是市場經(jīng)濟所遵循的自由交易原則。但是，房產(chǎn)市場不是一般的交易市場，根本原因在于房地產(chǎn)存在一定的壟斷性。追根溯源，這種壟斷權力集中在政府手中，當土地從政府轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手中的時候，如果沒有特殊的條件限制，則意味著土地資源一定時段的壟斷性從政府轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，在當今公開拍賣的市場機制下，開發(fā)商同時為這一壟斷性付出了壟斷成本。部分人士認為，如果政府要對這種先天的壟斷性進行干預，首先就要在土地轉(zhuǎn)讓的過程中進行限制。也就是說，相對于事后打擊捂盤，從土地出讓的源頭對開發(fā)商加以約束，更符合情理、法理。 　　當然，一些法律界人士也表示，對于“捂盤惜售”，法規(guī)并未完全缺位。比如，“國十四條”提出：“合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售?！倍恍┑胤椒ㄒ?guī)和規(guī)定也提到，要“進一步整頓房地產(chǎn)市場秩序，嚴格查處虛擬交易、虛假廣告、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為。” 　　上海的“兩會”代表認為，“捂盤惜售”之所以成為一種樓市“頑疾”，不是政策法規(guī)不到位，而是與相關政策執(zhí)行力度不嚴有著很大的關系。有的代表則表示，開發(fā)商雖然對于“捂盤”承擔很大責任，但是解決這個問題的根源卻在政府，畢竟企業(yè)的本身目的就是“逐利”。 　　消費者如何應對捂盤？ 　　政府該不該、能不能、愿不愿意打擊捂盤，在此不做爭論。但我們面對的事實可能是，即使政府打擊捂盤（即干預開發(fā)商的銷售時機選擇的權利），其收效也只能進一步去觀察。比如，開發(fā)商按棟、分期推售，或開發(fā)商自買再賣、先租后賣等花樣百出的銷售策略，或者在領取預售證方面，政府能否要求開發(fā)商一次性領完，以及在同一批銷售單元中，開發(fā)商一般通過巨大的價差，大體實現(xiàn)按批推售的目的等等。政府如何對這些行為做界定，能否一一擊破這些層出不窮的招數(shù)，魔高一尺，道能否高出一丈？只能讓時間去檢驗。 　　雖然大家都認為開發(fā)商是理性的經(jīng)濟人，但“捂盤”對開發(fā)商來說，并不意味著勝券在握，他們也要為所選擇的行為承擔風險。同時，也可能會面對政府的查處或法律的懲罰，以及輿論的譴責。 　　有人說，開發(fā)商群體要比廣大消費者小得多，只要消費者都捂著兜里的錢，開發(fā)商根本就不敢捂盤。只是消費者屬于分散的群體，智慧無法集中。而開發(fā)商雖然群體小，但這一小群高智商的精英可以通過某次“高峰論壇”，就輕而易舉的聚集在一起，或達成了共識。所以，贏家往往是開發(fā)商?？稍诠P者看來，即便開發(fā)商們互不謀面，他們也會心有靈犀。 　　長期從事企業(yè)生產(chǎn)的朋友告訴我，一個工廠，涉及到市場調(diào)研，設備、原料的引進，質(zhì)量的把關，產(chǎn)品的銷售和售后服務等重重關口。而一個房產(chǎn)商，蓋房子交給設計和建筑公司，賣房子交給代理商，自己只要跑政府要地、跑銀行貸款，然后就可以在星級酒店躺著坐享其成了。而在收益方面，往往是開發(fā)商超出工廠數(shù)倍。以致于很多人感慨：女怕嫁錯郎，男怕入錯行。但事實上，這些感慨的人忽略了一點，開發(fā)商除了從事地產(chǎn)開發(fā)之外，他們還是演說家、外交家、慈善家、心理學家，甚至是“代表”或“委員”。開發(fā)商的著眼點在于“想”，而其他人重在于“干”，他們的腦力勞動，遠遠多于他人。所以，你在售樓處一時的念頭，根本逃不脫他們的法眼，這時候你是張飛，他們是諸葛亮。 　　但無論如何，作為要買房的普通消費者，我們不要只看到開發(fā)商風光的一面，殊不知很多開發(fā)商因為誤判大勢，損失慘重。海南上世紀九十年代的房產(chǎn)泡沫，不可能所有開發(fā)商都是好了傷疤忘了痛。雖然每天都有大把的專家在討論和預測未來的房產(chǎn)市場和股市行情，但是，沒有一個人在兩個月前告訴我們，海南今天的房價會是多少，也沒有多少人預料到股票會在08年北京奧運會之前暴跌。在房產(chǎn)市場風云難測，以及我們對政府查處捂盤的收效不敢預期的前提下，消費者只能在“慌張”和“理性”當中選擇。 　　一位售樓小姐跟筆者說，海南房價漲幅比心臟跳動還要快?？赡芩恢溃呐K跳得太快，也許就是心臟病的前兆。其實，這年頭玩得就是心跳，關鍵看你經(jīng)不經(jīng)得起考驗。 房產(chǎn)新政如何破“捂盤惜售”？ 一直以來，房地產(chǎn)市場的捂盤惜售行為被看作是推高房價的原因之一。日前，溫家寶總理在接受新華社記者專訪時也指出，要維護房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違規(guī)行為。捂盤惜售如何推高了房價的非理性的上漲？開發(fā)商捂盤惜售為何屢禁不絕？百姓的安居之路如何才能變得平坦？央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著名財經(jīng)評論員何帆、張鴻共同評論。 　　捂盤惜售，開發(fā)商樂見房價躥升，打擊捂盤惜售，中央出手遏制房價過快上漲。 　　張鴻：明年量減價增 開發(fā)商又將展開新一輪捂盤惜售 　　最近確實又開始捂盤惜售了，中央人民廣播前一階段連續(xù)對北京和福建的一些房地產(chǎn)情況的報道指出，開發(fā)商確實開始不愿意賣房子了，因為今年的銷售收入開發(fā)商已經(jīng)基本上完成了，所以準備留著以后漲上去再賣。福建的一位女士在幾個月前看中了一套房子，正準備買的時候，代理人跟她說這個房子現(xiàn)在已經(jīng)賣掉了，我再給你其他還有別的戶型。但這位女士一看，推薦的其他戶型都不是好戶型，這位女士就沒買了。實際上直到上個月這位女士查詢的時候，她以前看中的那套房子到現(xiàn)在都還沒賣。 　　上海的《青年報》采訪了開發(fā)商，開發(fā)商表示房價就像股票一樣，只要它繼續(xù)漲，那就會有人跟，只要有人跟，我就不著急買，我等著慢慢賣。此外，《中華工商時報》有一些數(shù)字顯示，明年1月份是一個量減價增，因為將要開盤的這些樓盤，現(xiàn)在已經(jīng)把價格亮出來了，但量是減少的。比如北京即將入市的項目只有22個，但其中新盤只有6個，和以往相比都大幅的減少。因此，我們基本能判斷，除了很多已經(jīng)把房子賣光了的開發(fā)商以外，剩下的很多開發(fā)商又開始學會擠牙膏了。 　　何帆：捂盤惜售就像牛皮癬一樣 無法根治 　　捂盤惜售和推高房價之間有著某種必然的聯(lián)系，因為捂房惜售對房價不停的推高，起著推波助瀾的作用，最后形成惡性循環(huán)。房價越高，漲的速度越快，開發(fā)商就越是捂盤，房價就越高。而且凡是當房價上漲的時候，捂盤行為就開始出現(xiàn)了。 　　早在2006年和2007年，捂盤惜售的行為就已經(jīng)有了，那個時候正好是房價上漲速度比較快的時候，其實那時政府就已經(jīng)出招在治理了。2006年，建設部、發(fā)改委，包括工商總局就聯(lián)合有為期一年的專門針對房地產(chǎn)交易秩序的專項整治活動，這里面就已經(jīng)提到不能夠捂盤惜售。2007年，上海更是做了明確地規(guī)定，如果這個樓盤的房價比別的周邊樓盤的房價都要高很多，而且一年銷售率沒有超過5％，那么就認定這個樓盤是捂盤惜售。但到現(xiàn)在為止我們還是沒有辦法，這就跟牛皮癬一樣，看著很難看，但我們卻始終根治不了。 　　張鴻：捂盤惜售需有明確界定 開發(fā)商使用種種靈活手段規(guī)避打擊 　　首先對于捂盤惜售，我們是很難下手。除了上海有一個相對明確的界定以外，其他的很多城市只是在文件當中說不允許捂盤惜售，但捂盤惜售卻很難界定。因為開發(fā)商表示自己可以控制自己的銷售進度，那么，銷售進度和捂盤惜售應該怎么區(qū)分？ 　　一個開發(fā)商在網(wǎng)上表示："我有三頭豬，只賣了一頭，剩下兩頭，我放在家里看，我不違法。"現(xiàn)在雖然很多地方都出了這種規(guī)定，但沒有明確的界定，就很難執(zhí)行。另外，開發(fā)商的手段很靈活，可以選擇很多辦法來應對這些政策。比如很多城市規(guī)定預售許可證拿下來以后，在一定時間內(nèi)開發(fā)商就得開始賣房，但是預售許可證開發(fā)商卻是可以分期分批拿的。中央人民廣播電臺的報道指出，福州的一個開發(fā)商，開發(fā)的一個小區(qū)里有8棟樓，這個開發(fā)商分4次領了預售許可證。 　　另外，開發(fā)商還有一個非常簡單的辦法，就是通過漲價來惜售。開發(fā)商通過價格杠桿，賣了很多套不漲價的房子之后，開發(fā)商覺得錢已經(jīng)收回來了，就開始漲價，漲價了就把很多人給擋下去了。這就是開發(fā)商的種種手段，它們都是在規(guī)避捂盤惜售打擊。 $$$ 　　何帆：治理捂盤惜售 并未真下決心 　　治理捂盤惜售是比較難，但是也不像我們說的那么難。為什么捂盤惜售一直沒有能夠治理下去呢？這可能跟有的地方政府官員沒有下決心有關，之所以出現(xiàn)捂盤惜售的現(xiàn)象，有兩個原因。一個原因和節(jié)氣的變化有關，因為房價在上漲，所以這個時候捂盤銷售才有利可圖，要是看房價下跌，肯定就不能捂盤。另外一個原因，實際上有一些地方政府在專門來治理捂盤惜售的時候，手比較軟，板子雖然已經(jīng)高高舉起來，但只是輕輕落下，最后都沒有放下去。 　　到現(xiàn)在為止，我們還沒有看到哪個開發(fā)商因為捂盤惜售受到了地方政府的嚴懲。因此出臺針對捂盤惜售出臺的治理政策，表面上看起來非常的嚴厲，但是開發(fā)商看在眼里，并不害怕，而是感到高興。比如在前一段的時候，有一個地方政府出臺一個專門治捂盤治理的政策，只要捂盤惜售，就重罰開發(fā)商一萬塊錢。這個政策出來之后，開發(fā)商肯定感到的不是恐懼，而是終于放心了，因為最多也就罰一萬塊錢。 　　"駱駝強子"網(wǎng)友：房價瘋漲、捂盤惜售是互為因果 　　我現(xiàn)在還沒買房，仍在租房。因為目前的房價我經(jīng)濟上不能承受，心理上也不能接受，因為買自住房，將會耗盡我所有的消費能力。 　　從身邊的情況來看，我對于捂盤惜售的這種情況已經(jīng)見怪不怪了，剩下的只有無奈。我也曾陪朋友去看過房，喜歡的房子開發(fā)商不賣，他們供給的房子我們又看不上，當時開發(fā)商的理由就是，如果要買的話，就要支付比當時的均價高出將近一倍的價格，這實際上是在拒絕出售。但很不幸的是半年之后，價格真的漲到了他們的預計水平。所以我非常同意這個觀點：在這種惡性循環(huán)當中，房價的瘋漲和捂盤惜售等違規(guī)行為，實際上是互為因果的。 　　開發(fā)商捂盤手法變換花樣，遏制高房價，如何強化監(jiān)管才能不讓捂盤抬頭？ 　　張鴻： 抑制地產(chǎn)規(guī)模 打擊捂盤惜售 　　高房價在很大程度上是由于投機產(chǎn)生的，我們現(xiàn)在打擊的捂盤惜售只是眾多投機環(huán)節(jié)當中的一個，因此我們要打的其實是這個環(huán)節(jié)中的每一個投機，包括捂盤惜售。比如在土地變成房屋當中，有人投機土地，不蓋房，我們就要進行打擊，要讓更多的土地能夠變成商品房。捂盤惜售使房子不能變成有效的供給，所以我們也要進行打擊。還有一部分人，買了房子用來投機，不是普通人住房的需求，也要打擊。 　　因此整個的投機鏈條我們都要進行打擊，就一定會對房價有一定的遏制作用，而且我們是用一套"組合拳"，就是包括保障性住房，包括一些信貸政策和稅收政策等等。如果房價真的下來了，開發(fā)商也就不會捂盤惜售了，我們也就不關心開發(fā)商是否捂盤惜售了。 　　何帆：捂盤惜售 導致房地產(chǎn)癌變 　　有一些開發(fā)商有這樣的一些觀點來混淆視聽，他就表示捂盤惜售就是自己的市場營銷行為，這是我自己的事情，你管不著。實際上，開發(fā)商混淆了正常的市場營銷和特殊的擾亂市場秩序，如果我們不重視在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的捂盤惜售的行為，那么它可能也會導致房地產(chǎn)出現(xiàn)癌變。 　　第一，這種行為鼓勵了房地商不是正常地去蓋房子，去關心自己的房子質(zhì)量和服務，就剩下關心囤地和捂盤了，最后就變成了房地產(chǎn)商的商業(yè)模式，變成了"倒爺"的商業(yè)模式。第二，這種行為使得市場秩序發(fā)生了混亂，就是大家現(xiàn)在搞不清楚，到底是正常的價格在上漲，還是由于需求拉動了價格在上漲？還是由于人為的使得價格在上漲？在這個時候，實際上是對市場提出了非?；靵y的信號，因此這個問題不去治理，會對市場秩序帶來非常壞的信號。 $$$ 　　國世平：一定要用財政政策 用稅收來解決捂盤惜售行為 　?。ㄉ钲诖髮W國際金融研究所所長 《今日觀察》特約評論員） 　　為什么捂盤？就是說由于現(xiàn)在大規(guī)模的買房子，不是用于居住的，是買到又囤起來，我們居民也在囤房子。為什么呢？因為房子他把它看成是一個永恒的資產(chǎn)，所以全國人民都開始買房子，都來囤積房子，才會導致房子的供給很緊張。在這種背景下，再多的房子都不夠用。因此一定要采取治本的辦法，行政手段的查處是沒用的。 　　有一個最好的辦法就是用財政政策，用稅收的辦法來解決。比如盤開出來以后，必須在半年賣完，如果半年賣不完的話，我要向開發(fā)商征收物業(yè)稅，而且物業(yè)稅調(diào)整的幅度，應該在0.6％到6％。如果說捂盤的現(xiàn)象比較重的話，把物業(yè)稅提到6％，那么這種情況下基本上就沒人敢捂盤。所以說物業(yè)稅對打擊捂盤的，特別是地產(chǎn)商開發(fā)房子，開發(fā)出來以后馬上要賣掉，如果不賣掉的話，要交物業(yè)稅的話，那么地產(chǎn)商面對的壓力就非常大。有了這種可能性，開發(fā)商就基本不敢輕易捂盤，而且捂盤的成本也是很高的。 　　張鴻：要對捂盤惜售 下決心重罰 　　雖然我們對捂盤惜售都義憤填膺，但是當我們要真正的實實在在的開始治理它的時候，還是有一些基礎工作要做，比如說捂盤惜售到底是什么？到底它和正常的銷售行為，銷售進度的掌控有什么區(qū)別？如果它影響了市場信號，那么哪些行為真正的影響市場信號，破壞了市場正常的經(jīng)濟秩序。要把這些界定清楚了，我們才可以執(zhí)行，而且執(zhí)行的時候一定要動真格的，下決心重罰，而不是一萬塊錢兩萬塊錢，那對開發(fā)商來說真是九牛一毛。 　　何帆：根治捂盤惜售 釜底抽薪背后是要增加各種房產(chǎn)供給 　　如果要根治捂盤惜售，實際上還是要釜底抽薪。因為現(xiàn)在之所以捂盤惜售愈演愈烈，是因為房價越漲越猛，如果真的是要釜底抽薪，比如我們還是要增加供給，增加各種各樣的供給，不僅是增加針對城里人的住房，而且還要針對中低收入階層的住房等等。