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1、,管理培訓(xùn)生團(tuán)隊(duì) 匯報(bào)人：廖晗陽(yáng),城市化視角下的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,S1 S2 S3 S4 S5,發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化,中國(guó)的城市化,城市化與房地產(chǎn)發(fā)展,結(jié)論,城市化視角下的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,引言,全球城市化,截至2007年底，全世界約33億人居住在城市中，世界城市化水平首次突破50%，經(jīng)過(guò)自工業(yè)革命以來(lái)200多年的發(fā)展，全世界正式步入城市化社會(huì)。,引言,城市化定義及度量,引言,城鎮(zhèn)人口 總?cè)丝?城市化率,=,納瑟姆曲線,納瑟姆曲線表明發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化大體上都經(jīng)歷了類似正弦波曲線上升的過(guò)程。,引言,準(zhǔn)備階段 城市化率 = 30% 加速階段 城市化率 = 70% 成熟階段,兩個(gè)拐點(diǎn)，三個(gè)階段,發(fā)達(dá)國(guó)家的城
2、市化,英國(guó)城市化率（1300-2015）,英國(guó)城市化水平及房?jī)r(jià)變動(dòng),發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化：英國(guó),英國(guó)住宅均價(jià)（1982-2008）,英國(guó)快速城市化的70年（1820-1990）時(shí)間里，英國(guó)房?jī)r(jià)也持續(xù)增長(zhǎng)。,2005年前后，英國(guó)逆城市化后再城市化，房地產(chǎn)泡沫集聚，房?jī)r(jià)攀至頂峰。,德國(guó)城市化水平進(jìn)程（1870-2050）,二戰(zhàn)后，德國(guó)房?jī)r(jià)漲幅較大的時(shí)期是城市化率提高較快的時(shí)期。,德國(guó)城市化歷程與房?jī)r(jià)變動(dòng),發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化：德國(guó),1960-1980年間城市化率年均上升0.07%，同期的房?jī)r(jià)年均漲幅是5.63%，明顯高于1981-2010年間3.42%的年均漲幅。,美國(guó)城市化率進(jìn)程,美國(guó)歷年城市化率（17
3、90-2007）,發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化：美國(guó),美國(guó)的城市化進(jìn)程是個(gè)緩慢的過(guò)程： 從1840的超過(guò)10%至1960年的70%，期間平均每年提高約0.5%，沿著納瑟姆曲線階段性上升。 美國(guó)于1920年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)城市化率超過(guò)50%,1920年城市化率超過(guò)50%,1940年人口超過(guò)20萬(wàn)的大都市區(qū)人口占比47.6%,1970年郊區(qū)人口占城市人口比例超過(guò)50%,1990年人口超百萬(wàn)的大都市區(qū)人口占比53.4%,美國(guó)城市化與房地產(chǎn)市場(chǎng),發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化：美國(guó),城市化加速階段，房屋指數(shù)漲幅60%,城市化緩慢發(fā)展，房屋指數(shù)年均漲幅6.8%,大都市圈形成與發(fā)展，房屋指數(shù)年均漲幅12.23%,整體而言，1975-201
4、1年美國(guó)城市化率提高8.73個(gè)百分點(diǎn)，房屋價(jià)格指數(shù)上漲254點(diǎn)，城市化率每提高1個(gè)百分點(diǎn)，房屋價(jià)格指數(shù)上漲29點(diǎn)，這意味著美國(guó)城市化對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到推波助瀾的作用。,日本城市化率（1920-2000）,日本城市化水平,1947年到1965年，僅僅18年的時(shí)間，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94個(gè)百分點(diǎn)，年新增城市人口約228萬(wàn)人。其中1947年到1955年，城市化率每年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)，城市人口每年增加305萬(wàn)。,發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化：日本,房地產(chǎn)泡沫的聚集與破裂,日本六城市地價(jià)情況 （1956-2007）,1985年，日本的城市化率為76.7%，城市化進(jìn)程已經(jīng)接近尾聲。
5、泡沫經(jīng)濟(jì)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了長(zhǎng)達(dá)14年的衰退期。,日本地價(jià)變動(dòng),快速城市化,嬰兒潮+ 住房貸款,城市化進(jìn)程進(jìn)入尾聲,發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化：日本,韓國(guó)城市化水平進(jìn)程（1955-2005）,韓國(guó)的城市化進(jìn)程相對(duì)簡(jiǎn)單快速： 1960年代初，其經(jīng)濟(jì)開始騰飛，城市化進(jìn)程加速，僅僅用了30年的時(shí)間至1990年，其城市化率突破了70%，達(dá)到74.4%。,韓國(guó)城市化歷程,發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化：韓國(guó),韓國(guó)地價(jià)變動(dòng)（1963-1980）,1963-1980年，人口流動(dòng)主要以人口從農(nóng)村遷入城市為主。期間，全國(guó)地價(jià)漲幅總體變化不大。,韓國(guó)城市化歷程與地價(jià)變動(dòng),發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化：韓國(guó),韓國(guó)城市化歷程與地價(jià)變動(dòng),發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化
6、：韓國(guó),韓國(guó)地價(jià)變動(dòng)（1963-1980）,1981-1995年，人口流動(dòng)主要以人口向首爾和釜山集中為主，期間，首爾和釜山地價(jià)相對(duì)顯著增長(zhǎng)。,中國(guó)的城市化,中國(guó)的城市化,各國(guó)城市化水平,各國(guó)家地區(qū)城市化水平均高于中國(guó)；除日本、中國(guó)外城市化率超過(guò)70%。,英國(guó) 美國(guó) 韓國(guó) 德國(guó) 日本 中國(guó),中國(guó)的城市化水平,中國(guó)的城市化,1995年城市化率突破30%后，截至2006 年平均每年增加1.4個(gè)點(diǎn)，而1978-1990平均每年只有0.7個(gè)點(diǎn)。,中國(guó)城市化發(fā)展水平（745-2036）,全國(guó)及北上廣歷年商品房房?jī)r(jià)變化,中國(guó)的城市化,2004年1-8月份商品房?jī)r(jià)格漲幅達(dá)兩位數(shù)，上海及浙江房?jī)r(jià)上升超20%，住
7、宅用地地價(jià)以12.16%的漲幅位居全國(guó)榜首。,中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展,城市化率對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響測(cè)算,中國(guó)的城市化,假設(shè)條件：人口總數(shù)以2007年13.31億為依據(jù)、城鎮(zhèn)人均居住面積以2008年的27.77平米作為保守基數(shù)；目前城市的居住面積基本飽和。,對(duì)于城市化進(jìn)程中形成的新增需求并不能夠充分滿足，從而加大供求矛盾。,在接下來(lái)每年城市化率提高1-1.5個(gè)百分點(diǎn)的情況下，新增城市人口每年對(duì)住宅的新增需求量為4.1-5.9億平米，而他們的居住需求基本上應(yīng)該從商品房市場(chǎng)得到滿足。,城市化與房?jī)r(jià),各國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)與城市化水平,我國(guó)2013年的城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到53%，尚有很大的發(fā)展空間。,房?jī)r(jià)的波動(dòng)與城鎮(zhèn)化率有關(guān)
8、： 在城市化率達(dá)68%之前，房地產(chǎn)難改經(jīng)濟(jì)支柱作用。當(dāng)城市化率超過(guò)75%時(shí)，房?jī)r(jià)才會(huì)穩(wěn)定下來(lái)。 在全球范圍內(nèi)，城市化水平較低的國(guó)家具有更高的房?jī)r(jià)-人均GDP比值。,城市化與房?jī)r(jià),中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題,城市化與房?jī)r(jià),1,2,3,4,城市化背景下房地產(chǎn)的發(fā)展,城市化與房?jī)r(jià),新型城鎮(zhèn)化： 產(chǎn)業(yè)和城市建設(shè)一體化,城市化背景下的房地產(chǎn)發(fā)展不能只是單純的買地賣房，更要注重產(chǎn)業(yè)化。,房地產(chǎn)在城市化過(guò)程中的作用,城市化與房?jī)r(jià),結(jié)論,結(jié)論,結(jié)論,中國(guó)城市化水平低，房?jī)r(jià)仍有上漲空間。,大都市圈房?jī)r(jià)保持增長(zhǎng)，三四線城市謹(jǐn)防泡沫。,房地產(chǎn)發(fā)展需產(chǎn)業(yè)化，以服務(wù)帶動(dòng)增長(zhǎng)。,1,2,3,4,國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：GDP、物價(jià)、城市化水平 國(guó)內(nèi)外政治形勢(shì) 國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 投資者心理預(yù)期及風(fēng)險(xiǎn)偏好 政府調(diào)控、金融政策,結(jié)論,5,影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素：,謝謝！,
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