房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題

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1、2013 年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題 一、單項(xiàng)選擇題(共 35 題，每題 1 分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)? 答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)) 1．不同的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估 值可能有所不同，主要原因是()。 A.掌握的估 價(jià)信息不同B.遵循的估價(jià)原則不同 C.履行的估價(jià)程序不同D.估價(jià)對(duì)象的狀況不同 2 ． 根據(jù) 《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》 ， 不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照 () 劃分。 A.行政區(qū)域 B.估價(jià)目的 C.估價(jià)對(duì)象規(guī)模 D .價(jià)值類型 3 ．在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)()來(lái)選

2、取。 A.估價(jià)假設(shè)和估價(jià)原則B.價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果 C.估價(jià)程序和估價(jià)方法D.估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象 4 ．房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn) ()的特性。 A.不可移性B.獨(dú)一無(wú)二 C.相互影響D.用途多樣 5 ．關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說(shuō)法，正確的是()。 A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品 B.新建商品房與存量房是互補(bǔ)品 C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品 D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品 6.某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000 1rf的寫 字樓， 約定租賃期限為 20 年， 第一年租金為 24 萬(wàn)元， 以后每年租金在

3、上年租金基礎(chǔ)上增加 1 萬(wàn)元，第 8 年以后每年租金與第8 年租金相同。目前市場(chǎng)上類似辦公樓的年租金為 360 元 /花(建筑面積)。該 類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10qo ，目前該承租人權(quán)益價(jià)值為()萬(wàn)元。 A． 39. 48B． 40. 67 C． 41. 81D． 46. 84 7 .某套100 itf的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格為10000元/itf, 預(yù)計(jì)一年后漲至10500元/mJ每年末租賃凈收益為40000元/套。年折現(xiàn)率為12%,年貸 款利率為 7% ，期房風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為()萬(wàn)元。 A． 93. 26B． 93.

4、43 C． 98. 11D． 98. 28 8．關(guān)于住宅估價(jià)中樓層因素的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。 A.估價(jià)對(duì)象為整幢住宅樓時(shí)，樓層屬于區(qū)位因素 8 .位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同 C.對(duì)于一套住房而言，樓層會(huì)影響其通達(dá)性 D.同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同 9 ．下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是()。 A.開征房產(chǎn)稅B.物價(jià)水平變化 C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D.城市規(guī)劃變更 10 .有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，? 土地上有一幢建筑物。 合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地

5、的 價(jià)值，這是因?yàn)?()。 A.乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值 B.該建筑物價(jià)值小于其重置成本 C.該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用 D.該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值 11 .某辦公樓的建筑面積為1500 m、土地面積為1000 m2,目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 為5000元/itf,同類土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/itf。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公 樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/花；裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng) 價(jià)值可達(dá)6500元/itf；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300 元/itf,舊建筑物殘值為50元/itf,新建筑物重置價(jià)

6、格為3800元/itf,新建后的房地產(chǎn)市 場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/花。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為()。 A.維持現(xiàn)斗犬B.裝修改造 C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓 12 .謹(jǐn)慎原則主要是評(píng)估房地產(chǎn)()時(shí)應(yīng)遵循的原則。 A.抵押價(jià)值B.征收價(jià)值 C.現(xiàn)狀價(jià)值D.投資價(jià)值 13 .某可比實(shí)例成交價(jià)格為100 萬(wàn)美元， 成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為 :1 ， 至價(jià)值時(shí) 點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為 :1 ，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市 場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣 ()萬(wàn)元。 A．B． C．D． 14 .采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以

7、可比實(shí)例()為基準(zhǔn)確定交易情況修 正系數(shù)。 A.成交價(jià)格B.賬面價(jià)格 C.正常價(jià)格D.期望價(jià)格 15 .某類房地產(chǎn)2013年4月的市場(chǎng)價(jià)格為 6500元/itf,該類房地產(chǎn)2013年3月至 10 月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為 105. 53、 103. 85、 100. 04、 99. 86、 98. 28、 96. 45、 92. 17、 90. 08，該類房地產(chǎn)2013 年 10 月的市場(chǎng)價(jià)格為 ()元／ Il12 。 A． 5110. 51B． 5307. 26 C． 5548. 37D ． 5638. 13 16 .某套建筑面積為100 itf的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50

8、萬(wàn)元，首付40%, 余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為5 萬(wàn)元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可 比實(shí)例，評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為 ()元/花。 A． 4387B． 4398 C． 4500D． 4887 17 .評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的 成交價(jià)格為8000元/mJ比正常價(jià)格低2%;乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800元/itf, 交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)， 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的 3%和6%;丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/itf,其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對(duì)象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200 元

9、/itf。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為、、，該房地產(chǎn)的市 場(chǎng)價(jià)格為 () 元 /2 。 A． 8157. 60 C． 8163. 57 B． 8158. 91 D ． 8164. 88 18 .某宗房地產(chǎn)的收益期限為8 年，未來(lái)第一年的有效毛收入為 80 萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 為 45 萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和 3%，該房地產(chǎn) 的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。 A． 183. 78B． 257. 55 C． 873. 19D ． 1427. 16 19 .某寫字樓年凈收益為 420 萬(wàn)元，未來(lái)三

10、年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計(jì)三年后該寫字 樓為現(xiàn)在價(jià)格的倍，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為()萬(wàn)元。 A． 992B． 3306 C． 10014 D ． 12723 20.關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。 A.因估價(jià)目的不同，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制 B.承租人權(quán)益價(jià)值可能為負(fù)值 C.出租人權(quán)益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金有關(guān) D.承租人權(quán)益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值 之和21.某房地產(chǎn)每年凈收益為20 萬(wàn)元， 加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的 每年凈收益為 25 萬(wàn)元，空調(diào)系統(tǒng)需在10 年后以 15

11、萬(wàn)元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的 價(jià)格為 260 萬(wàn)元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報(bào)酬率為10%，在考慮 重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為 ()萬(wàn)元。 A． 223. 13B． 246. 18 C． 247. 18D ． 253. 86 22 .某綜合樓的土地取得成本為1000 萬(wàn)元，建設(shè)成本為 800 萬(wàn)元，管理費(fèi)用為 60 萬(wàn)元，投資利息為 140 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的 5. 6%和 20%，契 稅稅率為 4% ，直接成本利潤(rùn)率為 25%。該綜合樓的價(jià)值為 ()萬(wàn)元。 A． 2651. 52B． 2667. 75 C． 2705.

12、63D ． 2771. 49 23 .某商品住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)為300 萬(wàn)元，土地取得成本為 600 萬(wàn)元，建設(shè)成本為 900 萬(wàn)元，管理費(fèi)用為 50 萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為 60 萬(wàn)元，投資利息為 150 萬(wàn)元，銷售稅金為 120 萬(wàn)元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為() 。 A． 15. 96%B． % C． 23. 44%D ． 25. 86% 24 .某房屋的建筑面積為100 m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/12,建筑物 自然壽命為 45 年，殘值率為 2. 5%。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10 年，建筑 物市場(chǎng)價(jià)格為萬(wàn)元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等

13、。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 ()年。 A． 29B ． 39 C． 40D． 45 25 .某辦公樓的建筑面積為20000 m2, 土地面積為 10000 m2, 土地已取得 9年，取 得土地2年后 建成。目前該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格為5200元/itf, 土地重新購(gòu)置價(jià)格為4800 元/itf,建筑物重置價(jià)格為3200元/itf,建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%,建筑物 折舊總額為()萬(wàn)元。 B． 878 C． 896 D ． 1129 26.某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2 年前以出讓方式取得，土地使用期限40 年， 不可續(xù)期。 預(yù)計(jì)尚需年建成，總建筑面積為50000 m2,可供

14、出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng) 市場(chǎng)調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌?chǎng)租金為每月90元/mJ空置率為10%；預(yù)測(cè)該商城 建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌?chǎng)租金為每月100元/mJ空置率為15%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 30%。 報(bào)酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。 A． 22253B． 23352 C． 26488D ． 27796 27,關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。 A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本 B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不顯觀出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中

15、D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn) 28 .某在建工程按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1 年后停工，停工半年后基坑進(jìn)水，現(xiàn)人民法 院強(qiáng)制拍賣該在建工程，預(yù)計(jì)拍賣處置正常期限為年， 之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調(diào)施 工約需年。 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，類似開發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為年，開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格為 5000 元/itf。折現(xiàn)率為 10%,用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)值為()元/ m2o A． 3939. 93B． 4034. 93 C． 4132. 23D ． 4231. 87 29 .假設(shè)開發(fā)法中，同一估價(jià)對(duì)象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā) 三種估價(jià)前提下的評(píng)

16、估值由大到小的順序通常是()。 A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā) B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā) C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā) D.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā) 30 .在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上 升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用 ()測(cè)算。 A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法 C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢(shì)法 31 .在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地 的臨街深度的 ()。 A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù) C.眾數(shù)D.中位數(shù)

17、 32 .根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為 50m 、臨街寬度為 20m 的土地總價(jià) 為 280 萬(wàn)元。 標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為 100m ， 假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度 20m 為基準(zhǔn)， 每增 加臨街寬度1m 單價(jià)增加 1%。 根據(jù)四三二一法則， 求取臨街深度為 75m ， 臨街寬度為 25m 的矩形宗地單價(jià)為()元/花。 A． 2000B． 2100 C． 2400D． 2520 33 .關(guān)于明確估價(jià)目的的說(shuō)法，正確的是() 。 A.估價(jià)目的由價(jià)值類型決定 B.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定 C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定 D.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜

18、合確定 34 .房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行 實(shí)地查勘，為完成估價(jià)，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于() 。 A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè) C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè) 35 .價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是()。 A.估價(jià)作業(yè)期間的某日 B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某日 C.估價(jià)報(bào)告出具日期 D.估價(jià)報(bào)告出具后的某日 二、多項(xiàng)選擇題(共15 題，每題 2 分。每題的備選答案中有2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題 意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)，全部選對(duì)的，得2 分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少 選且選擇正

19、確的，每個(gè)選項(xiàng)得分) 1 ．下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有()。 A.僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相 關(guān)信息進(jìn)行核對(duì) B． 委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師， 估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜， 便按此出具估價(jià)報(bào)告 C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人 D.估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi) E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估 價(jià)工作 2．下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有()。 A.房屋實(shí)際用途B. 土地開發(fā)程度 C.房屋建筑結(jié)

20、構(gòu)D.房屋出租情況 E.房屋維護(hù)狀況及完損程度 3 ．影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有()。 A.是否適于安裝設(shè)備B.是否易于取得動(dòng)力 C.是否便于處理廢料D.是否接近大自然 E.是否利于獲取原料 4．關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法，正確的有() 。 A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值 B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值 時(shí)通常不扣除所得稅 C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同 D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不同 E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大

21、于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果 5.某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120 m2,套內(nèi)墻體面積為20 rri2,分?jǐn)偟墓灿薪? 筑面積為30 m2,套內(nèi)建筑面積的購(gòu)買單價(jià)為15000元/itf,購(gòu)買人采用的付款方式為：首付 60 萬(wàn)元，余款向銀行申請(qǐng)貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有()。 A.使用面積的貝^買單價(jià)為12500元/m\建筑面積的購(gòu)買單價(jià)為12000元/itf C.名義彳^格為180萬(wàn)元 D.實(shí)際價(jià)格為180萬(wàn)元 E.現(xiàn)房?jī)r(jià)格低于180萬(wàn)元 6 ．下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有( )o A.地形、地勢(shì) B. 土地開發(fā)程度 C. 土地用途、容積率 D.朝向、樓層

22、 E.外部配套設(shè)施 7 ． 對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)， 經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益， 這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有()。 A.替代原則B.謹(jǐn)慎原則 C.合法原則D.最高最佳利用原則 E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 8．某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三一六層為住宅，現(xiàn)需評(píng) 估其中第四層某套住宅價(jià)格， 擬選取該小區(qū)中另一幢6 層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí) 例， 該樓為同期建造但不臨街。 對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比， 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)， 判斷錯(cuò)誤的有()。 A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整 8 .因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物

23、狀況調(diào)整 C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整 D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整 E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整 9 ．收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有()。 A.電梯折舊費(fèi) B.租賃保證金利息 C.房地產(chǎn)稅 D.企業(yè)(個(gè)人)所得稅 E.房屋保險(xiǎn)費(fèi) 10 .關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說(shuō)法，正確的有()。 A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中 B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù) C資本化率是通過(guò)折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率 D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力 E.資本化率通常用未來(lái)第一年的凈收益除以價(jià)格來(lái)計(jì)算 11

24、.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值的說(shuō)法，正確的有() 。 A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地 產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值 B.動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn) 狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值 C.評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值 D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值 E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后 的價(jià)值 12 .在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有()。 A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

25、B.后續(xù)建設(shè)成本 C.后續(xù)管理費(fèi)用D.后續(xù)銷售稅費(fèi) E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi) 13 .下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有()。 A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值 B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平 C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度 D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整 E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估 14 .關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說(shuō)法，正確的有()。 A.應(yīng)一面臨街B. 土地形狀應(yīng)為矩形 C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1:1 D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途 E.容積率一般設(shè)定為 15 . -份完整的房地產(chǎn)估

26、價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及()。 A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)假設(shè)和限制條件 C.估價(jià)特殊說(shuō)明D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告 E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告 三、判斷題(共15 題，每題 1 分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符 號(hào)，用表示正確，用“X”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最 多扣至零分) 1．在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值 增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的。 () 2．臨街廠房實(shí)際用于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，抵押估價(jià)時(shí)可按商業(yè)用途評(píng)估，但估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)通 過(guò)估價(jià)假設(shè)來(lái)規(guī)避。 () 3．城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶來(lái)房地產(chǎn)需求增加，從而引起

27、房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這 種房地產(chǎn)價(jià)格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。 () 4．運(yùn)用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)采用的報(bào)酬率應(yīng)是特定投資者所要求的最低期望收 益率。 () 5．在商品房?jī)r(jià)格快速上漲情況下，提高購(gòu)買商品房首付款比例，上調(diào)購(gòu)買商品房 貸款利率，會(huì)抑制商品房?jī)r(jià)格上漲。 () 6．不論何種估價(jià)目的，估價(jià)所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，所依 據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。 () 7．比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件、配套設(shè)施狀 況、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 () 8 ． 某可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)3%，

28、 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)物狀況 劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)5%。若采用直接比較法，可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為0. 922 。 () 9 .收益法估價(jià)中采用V=A{1-[(1+g)/(1+Y)]n}/(Y-g)的公式時(shí)，按照估價(jià)對(duì)象類似房 地產(chǎn)客觀租金逐年遞增的比率確定g 值。 () 10 .收益法中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、 裝飾裝修等的重置提撥款。 () 11 . 位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶型、裝修等條件均相同，采用 成本法估價(jià)時(shí)，由于其分?jǐn)偟某杀鞠嗤?，所以估價(jià)結(jié)果也相同。 () 12 .假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中運(yùn)營(yíng)期的預(yù)測(cè)主要考慮未來(lái)開發(fā)

29、完成后的房地產(chǎn)的一般正常 持有期或者經(jīng)濟(jì)壽命。 ( ) 13 . 運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)時(shí)，若歷史價(jià)格受短期波動(dòng)影響較大，可采用加權(quán)移動(dòng)平 均法進(jìn)行趨勢(shì)分析。 () 14 . 按照建筑面積分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)的方法主要適用于各層用途相同且價(jià)格差異不 大的建筑物。 () 15 .夫妻共有一套房改房，房改售房?jī)r(jià)格10 萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值 50 萬(wàn)元?，F(xiàn)二人 因離婚分割財(cái)產(chǎn)委托估價(jià)，該房改房的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為兩者的平均值30 萬(wàn)元。 () 四、計(jì)算題（共2 題， 20 分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫 出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后 2 位。請(qǐng)

30、在答題 紙上作答） 1 .某商場(chǎng)的建筑面積6000 m2, 土地使用期限 40年，從2008年10月1日起計(jì)， 不可續(xù)期。該商城于2010 年 10 月 1 日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額 600 萬(wàn)元，貸款期限10 年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為 6 成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為 5 成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保 守的年凈收益分別為 600 萬(wàn)元、 560 萬(wàn)元和 500 萬(wàn)元。 該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先 受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為 8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013 年 10 月 1 日的再次抵押價(jià)值以及正常市

31、 場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格 （分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格： 一是購(gòu)買者購(gòu) 買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買） 。 （ 10 分） 2 ．某廠房的建設(shè)用地使用權(quán)于2004 年 9 月 30 日以出讓方式取得，不可續(xù)期；建 筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于 2005年9月30日建成，建筑面積lOOOOitf,容積率為1. 25。 因設(shè)計(jì)原因空調(diào)系統(tǒng)比正常多投入 120 萬(wàn)元， 每年多耗電萬(wàn)元。 經(jīng)調(diào)查， 2013 年 9 月 30 日， 類似工業(yè)用途50年建設(shè)用地使用權(quán)的取得價(jià)格為1500元/mJ取得稅費(fèi)為4. 5%。類似房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地重新購(gòu)

32、置價(jià)格是購(gòu)置空地總成本的 1. 35 倍；類似廠房的正常建設(shè)成本為 1800元/ II12,建筑物重建價(jià)格是建設(shè)成本的1.32倍；房屋門窗、屋頂破損修復(fù)需要30萬(wàn) 元， 空調(diào)系統(tǒng)以外的其他設(shè)備重置價(jià)格為 80 萬(wàn)元， 平均壽命為 10 年， 殘值率為零。土地報(bào) 酬率為7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為8qo。請(qǐng)計(jì)算該廠房2013年9月30日的市場(chǎng)價(jià)值。（10分） 2013 年試題參考答案 、單項(xiàng)選擇題 34. D 35. D 二、多項(xiàng)選擇題 1. ABD 7. ACDE10. AE 11. ABCE 12. ABCE 13. BD14. ABD15, ABDE 三、判斷題 1 .

33、X 2.X 3V4V5V6.X 7 .X 8.X 9. V10. V 11.X 12.V 13V14. V 15.X 四、計(jì)算題 1 .解：（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值 再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其 他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值一已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款 成數(shù)一其他法定優(yōu)先受償款 1） 2013年10月1日更設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)橋值一1一，一 把抖忖的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎療則，在用收益法評(píng)估時(shí)*年凈收益應(yīng)采用較呆守估計(jì)借500萬(wàn)元，收 益期限為必年-5年T 年，利用公心萬(wàn)卜可得力乳3年10月1 日未

34、設(shè)立法定 優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)舒值為* ，嗡中-二；可卜血羽（萬(wàn)元） 2）求解已抵押崇款余耀 利一公式小="+ 丁~^~^可'4 =皿＞ 其6犍+ 二咤;管［:國(guó)1J2 （萬(wàn)元八利用公式 尸=4［1-77_!"^1可得已抵押貸款余領(lǐng)『二4令乂［1-77總二1?455*嵋1萬(wàn)元） 3） 2013年10月1日再次抵揖價(jià)健=5板/盤-“￡0?/。, 5-0=4917.12 ｛萬(wàn)元） （2）來(lái)臚F常市場(chǎng)條竹下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格【的買時(shí)叫買后故悔償i￡方式承擔(dān)還款義務(wù) 方式） T中-屋喬卜鬻中-小” 另一種解法: 56O-B1. —l+??x[l--*.] +- -I—T7=6102

35、, 14 (hx) (1 +?%)7J 8% I (1 +H% ) 7I (1 +R%)t （3）求解il常市場(chǎng)條件下■川抵押合同的購(gòu)買價(jià)格。購(gòu)買*一次性性還惻余貸款后購(gòu)買方式） 利用公式片?［1 =萬(wàn)一亓卜可傅2mm年M月I日來(lái)設(shè)立ife定優(yōu)先受催權(quán)下的市的價(jià)it為1 ?器”，行志尸卜3孤56 1萬(wàn)元）,曜去已抵押貸獻(xiàn)余粗尸=得* ［】一屋￡7卜 455.08 （萬(wàn)元），"羯購(gòu)買并一次性性還辭余貸新胸買價(jià)格為"門〉4豈萬(wàn)元?， 獨(dú)家解讀: （1）在確定收益期限和收益價(jià)格時(shí)沒(méi)有考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響。 （2）缺少“預(yù)計(jì)未來(lái)凈收益每年保持不變”的說(shuō)明。 （3）正常市場(chǎng)條件下帶

36、抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù) 方式）是帶有債權(quán)債務(wù)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，等于不帶債務(wù)的正常價(jià)格減去債務(wù)，其中，購(gòu)買 后7年內(nèi)每年需支付的還本付息額可視為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，應(yīng)從凈收益中扣除。 2.解：成本法計(jì)算公式：該廠房 2013年9月30日的市場(chǎng)價(jià)值=土地重新孤建價(jià)格+ 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物折舊 1 1） 土地重新購(gòu)建價(jià)格 ~「 I ." 1500 x （1 +45%） x L35 x 1/L25―=1643.02 （萬(wàn)元） 2 錯(cuò)誤解法：1500X（1+4. 5%）X x111.25 =（萬(wàn)元）。錯(cuò)在土地重新購(gòu)置價(jià)格應(yīng)是在價(jià)值 時(shí)點(diǎn)剩余使用年限而不是法

37、定使用年限下的價(jià)格。 （2）建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 1800 x1. 32 x1= 2376 （萬(wàn)元） （3）建筑物折舊 1）物質(zhì)折舊 ①房屋門窗、屋頂破損修復(fù)費(fèi)用30萬(wàn)元 ②空調(diào)系統(tǒng)以外的其他設(shè)備折舊費(fèi)=Cdt= 80X 8/10= 64 （萬(wàn)元） ③長(zhǎng)壽命項(xiàng)目折舊費(fèi)=（2376 - 30 - 80）X8/60=（萬(wàn)元）（在出讓合同約定建筑用 地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物給予補(bǔ)償前提下） （長(zhǎng)壽命項(xiàng)目折舊費(fèi)=（2376 - 30 - 80）X 8/49= 369. 96 （萬(wàn)元）（在出讓合同約定建筑用地使 用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，

38、對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償前提下） ⑤物質(zhì)折舊小計(jì)：396. 13萬(wàn)元或者463. 96萬(wàn)元 2）功能折舊（功能過(guò)剩引起的折舊） 在用建筑物承建僑朝情況下,功能過(guò)則折舊=無(wú)效成本+超勰持有成本=1州萬(wàn)北+學(xué)x [L -= 1笈 98 （萬(wàn)元） L （ 1 +8% ） J 3）建筑物折舊小計(jì)：522. 11萬(wàn)元或者589. 94萬(wàn)元 （4）建筑物市場(chǎng)價(jià)值 =1643. 02+ 2376 - 522. 11= 3496. 91 （萬(wàn)元）（在出讓合同約定 建筑用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物給予補(bǔ)償前提下） 或者3429. 08萬(wàn)元（在出讓合同約定建筑用地

39、使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán) 時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償前提下）。 獨(dú)家解讀： （1）應(yīng)說(shuō)明建筑物自建成以來(lái)維護(hù)養(yǎng)護(hù)正?；蛘哒f(shuō)正常使用，這樣才能確定其自然年 齡就是有效年齡。 （2）應(yīng)說(shuō)明空調(diào)系統(tǒng)與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命相同，這樣空調(diào)系統(tǒng)的物質(zhì)折舊就包含在長(zhǎng)壽 命項(xiàng)目折舊費(fèi)中，不必單獨(dú)計(jì)算或考慮。 解析 一、單項(xiàng)選擇題 3 .不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許 可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。 4 .在實(shí)際估價(jià)中，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選 取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。

40、 5 . 一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切 相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的“外部性”。 6 .與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的 替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，在替代品之間，一種房 地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上， 從而該種房地產(chǎn)的需求增加。 房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品， 一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的 價(jià)格如果上漲，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)提高連接它與 市區(qū)的高速公路

41、收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)減少。 居住用房和與其配套的商業(yè)用房是互補(bǔ)品，商業(yè)用房與工業(yè)用房不存在互補(bǔ)關(guān)系； 經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是替代品，新建商品房與存量房也是替代品。 7 .承租人權(quán)益價(jià)值=無(wú)租約限制下價(jià)值一有租約限制下價(jià)值 36-29 + 36-30 4 36-31“] _11X_1_. 1+10% (J + 10%)110%(1+10%)-刊 (1 + 10%)? =6. 364 + 4, 959 + 29. 353 * 40. 68(萬(wàn)元) 獨(dú)家解讀： (1)本題應(yīng)在“目前市場(chǎng)上類似辦公樓的年租金為360元/itf (建筑面積)”后增加一 句話： “預(yù)計(jì)未來(lái)年租金不變

42、”。 (2)在考試中建議先不做此題，在全部做完后看時(shí)間再考慮是否做此題，因?yàn)樵擃}較 復(fù)雜、計(jì)算較繁瑣，做對(duì)了分值也只有1分，得不償失。 錯(cuò)誤解法：錯(cuò)在未審清題意，沒(méi)有考慮是5年前簽訂的租賃合同，把當(dāng)前時(shí)點(diǎn)與5 年前時(shí)點(diǎn)混為一談了。 1 X -一r = W. 05 + 38. 14 = 11S. 19（萬(wàn)元） 7, 1 = 10000 x 100 -- -IDOOO x 100 x3% =93, 43 (萬(wàn)元) 錯(cuò)誤解法： 以下均為錯(cuò)誤解法，錯(cuò)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)是“目前”而不是一年之后。最后兩種解法還有另 一處錯(cuò)誤：房?jī)r(jià)的折現(xiàn)率與凈收益折現(xiàn)率混為一談了。 v= 105()0

43、 X 100- )0500 x 100 x3% 二98. 28 (萬(wàn)元) 1 + 12% 4f￥￥lH P0500 "廠薪 1(X)00x100x3% =98.43 (萬(wàn)元) 10500 ”100 _ 40000 =i +12% ~ - 1 +12% ―10000 x )00 x3% 二 87, 18 （萬(wàn)元） 10500 x 100x3% =87.03 (萬(wàn)元) 10500 X 10040000 1 +12%1 +12% 8 .如果是整個(gè)住宅小區(qū)， 則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓， 則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向， 但不包括樓層；如果是一幢

44、住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況 既包括朝向，也包括樓層。 當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，樓層是重要的位置因素，因樓層影響到通達(dá)性、視 野、景觀、采光、通風(fēng)、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來(lái)水潔凈（是否有通過(guò) 水箱、水池等供水的二次污染），以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)，底層是否可獨(dú)享室外一 定面積空地的使用權(quán)等。住宅樓層的優(yōu)劣通常按總層數(shù)和有無(wú)電梯來(lái)區(qū)分。“同一住宅小區(qū) 總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同”可能是因?yàn)橐粋€(gè)有電梯一個(gè)沒(méi)有電梯。 9 .制度政策因素包括房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關(guān)特殊 政策以及相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。開征房產(chǎn)稅屬于稅收制度政策，調(diào)整房

45、地產(chǎn)信貸規(guī)模屬于金融 制度政策，城市規(guī)劃變更屬于有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃；而物價(jià)水平變化屬于經(jīng)濟(jì)因素。 10.均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高 最佳利用。 它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來(lái) 看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的 搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如， 某宗 土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過(guò)時(shí)，破舊、現(xiàn)狀容積率低， 則會(huì)妨礙該土地的有效利用，在對(duì)該土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。“該建筑物價(jià)值小

46、 于其拆除費(fèi)用”意味著該建筑物的凈殘值為負(fù)值，它對(duì)土地價(jià)值有減價(jià)影響，因此乙土地及 地上建筑物價(jià)值低于甲土地價(jià)值。 11.6500元/ itf -1300元/itf =5200元/itf＞ 5000元/itf,說(shuō)明裝修改造是可行的、合 理的，比維持現(xiàn)狀更合理；（8000 - 3800 +50 - 300）X 1500= 3950X 1500（元）＜5000 X 1500（元）, 說(shuō)明將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，（5000 - 300 +50） X 1500=（萬(wàn)元）＞ 2200 x1000= 220 （萬(wàn)元），說(shuō)明拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓不可行、不經(jīng)濟(jì)、 不

47、合理，綜上所述，對(duì)其進(jìn)行裝修改造是該辦公樓的最高最佳利用方式。 （萬(wàn)元人民幣）。 14 .在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定，因?yàn)檫@樣只 有一個(gè)比較基礎(chǔ)，如果以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)有多個(gè)比較基礎(chǔ)。 ".^^100,04 99.86 98.28 96.45 92. 17 90.08 .lin C1 ,‘ 八 心.bSQOx-^x—x l0Q x 1(X) x 100 x Jno =5110.51(7C/m2) 16 .考點(diǎn)是統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。此題關(guān)鍵在于5萬(wàn)元家電家具價(jià)值應(yīng)不 應(yīng)該折現(xiàn)。由于題意并沒(méi)有說(shuō)家電家具價(jià)值在成交日期一次性付清，相反， 是說(shuō)

48、“含家電家 具的成交價(jià)格為 50萬(wàn)元，首付40%,余款半年后一次付清”，因此可判定家電家具價(jià)值5萬(wàn)元是名義價(jià)格，應(yīng)該換算成實(shí)際價(jià)格，家電家具價(jià)值應(yīng)該參與折現(xiàn)。 50第 L 卜 9 +（；：磊/ - 4*98,萬(wàn)元）或〔50. （50-5） x60% 心加廣巨 （JX男尸=以 985g 錯(cuò)謖解法：50 x40ft + f :黑 -5 =4187（萬(wàn)兀）,此解法錯(cuò)在以家電家具僑值在成交日 期一次性付清為前提求解 獨(dú)家解讀：此意中旬利率應(yīng)改為年折現(xiàn)率1 17 .甲可比實(shí)例比較價(jià)值 =8000 x1001（100 - 2）=8163. 27 （元//）,乙可比實(shí)例比 較價(jià)值=7800/

49、（1 -60/0）=8297. 87 （元//）,丙可比實(shí)例比較價(jià)值 =8300 - 200= 8100 （元//）， 估價(jià)對(duì)象比較價(jià)值 =8163. 27X+8297. 87 X+8100 X =8164. 88 （元/nf） 錯(cuò)誤解法：甲可比實(shí)例比較價(jià)值 =8000X（1+2%）=8160 （元/itf）,乙可比實(shí)例比較價(jià) 值=7800/（1 -6%）=8297. 87 （元//）,丙可比實(shí)例比較價(jià)值 =8300 - 200= 8100 （元//）,估 價(jià)對(duì)象比較價(jià)值=8160 X +8297. 87 X +8100X =8163. 57 （元//）。錯(cuò)在甲可比實(shí)例比較價(jià)值 計(jì)算時(shí)以甲可

50、比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整了。 獨(dú)家解讀：該題應(yīng)該明確說(shuō)明該寫字樓未來(lái)獲得凈收益的報(bào)酬率和三年后實(shí)現(xiàn)倍現(xiàn) 在價(jià)格的寫字樓價(jià)格的報(bào)酬率相同，均為13%。 20 .評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如是房屋征收目的估價(jià)則不必考慮房屋租賃因素 的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房屋來(lái)估價(jià)；如是為房地產(chǎn)買賣目的或抵押目的估價(jià)，則應(yīng)再 考慮租約租金（合同租金）與市場(chǎng)租金差異的影響。 承租人權(quán)益價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和。 21 .每年需留出的布置提撥款：150000 x …撲1 = 12493.64（元）.考點(diǎn)童述提撥款的 年凈收乩=25（XKX） - 124W.

51、 M = 237506. 36 （元八在匕虎十巴提撥款下房地產(chǎn)價(jià)值= 10% 237506, 36 口 + 1 口翳廣 22 .綜合樓價(jià)值 V=1000 +800 +60 +140+% +2%） V+ （1000 +800）X 25%,解得綜 合樓彳M直V=（萬(wàn)元）。 23 .該商品住宅項(xiàng)目白^成本利潤(rùn)率=300/（ 600 +900 +50 +60 +150）=17. 05%。 =C（1- dt）=C[1-（1-S）/Nt],=1000 X 1O01X % /N X 10], 可得：N= 39年。 25 .建筑物折1日總額=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值=建筑物重置價(jià)格

52、-（房 地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格-土地重新購(gòu)建價(jià)格）=3200 x2 - （5200 x2 -4800 xl）=800 （萬(wàn)元）。 、=23352.051 萬(wàn)元) 28 建成后排可凈收裱=100淚5 ■種啜x 1之X 口 一於/} x ( 1 - J0% )=羽題(力元)* JI 發(fā)完成后現(xiàn)值為：制'乂 普?集蓋：器在運(yùn)卷費(fèi)用計(jì)算玨數(shù)為灌在毛收入?施諾是有妙毛收入。建成后每年凈收盤= 2540 100 X 5 X 8M X 12 K (1 - 15% - 30%} = 2Mo 1萬(wàn)元).開發(fā)完成后現(xiàn)值為：福 * 獨(dú)家解讀： (1)缺收租損失率說(shuō)明。 (2)沒(méi)有給出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，在確定收益

53、期限時(shí)只能以土地使用權(quán)剩余年限為準(zhǔn)。 (3)在確定收益價(jià)格(開發(fā)完成后價(jià)值)時(shí)由于沒(méi)有給出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，只能以土地 使用權(quán)剩余年限為收益期計(jì)算的價(jià)值為準(zhǔn)。 27 .靜態(tài)分析法是不需要預(yù)測(cè)的。動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)， 而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。 28 .類似開發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為年，之前按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年，因此后續(xù)正常建 設(shè)期為年，由于這是強(qiáng)制拍賣目的估價(jià)， 應(yīng)按被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提測(cè)算， 在接手前有一個(gè)接手 期或者說(shuō)一個(gè)“前期”，這個(gè)時(shí)期為0.75年，因此最終確定的后續(xù)開發(fā)期應(yīng)為年。開發(fā)完成 ―—4034.93 ( 7C/m2) o 后現(xiàn)值 (1 ?10% 嚴(yán)

54、 30 .在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升 的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測(cè)算；如果是各期上升的數(shù)額大 致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。 31 .如果不以路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，由此 制作的臨街深度價(jià)格修正率將使以后多數(shù)臨街土地價(jià)值的計(jì)算都要用臨街深度價(jià)格修正率 進(jìn)行調(diào)整，這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，還會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。 32 .設(shè)臨街深度為 100m、臨街寬度為 20m的總價(jià)為 V,則根據(jù)四三二一法則， 280=V(40%+30%),解得 V=400 萬(wàn)元，V75x20=VX (40%

55、 +30% +200/0)=360 (萬(wàn)元)，臨街深度 為75m、臨街寬度為20m的地塊單價(jià)為360/ (75 x20) =2400 (元//)，據(jù)題意，臨街深 度為75m、臨街寬度為 25m的地塊單價(jià)為 2400 X (1+5%)=2520 (元//)。 獨(dú)家解讀：題中的計(jì)量單位應(yīng)采用英尺而不是米。 33 .估價(jià)目的是由委托人的估價(jià)需要決定的，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)是估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的并 經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的，而不是相反；估價(jià)對(duì)象是根據(jù)已確定的估價(jià)目的和價(jià)值時(shí)點(diǎn)并經(jīng)委 托人認(rèn)可后確定的， 而不是相反；價(jià)值類型與價(jià)值時(shí)點(diǎn)一樣，是由估價(jià)目的確定的，而不是 相反。 34 .依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托

56、人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資 料以及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對(duì)缺少該資料的說(shuō) 明以及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。 35 .價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)或者估價(jià)師實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間 的某個(gè)日期(如實(shí)地查勘完成之日)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。一般不得早于估價(jià)委托合同簽訂日期，不 得晚于估價(jià)報(bào)告出具日期。 二、多項(xiàng)選擇題 1 .估價(jià)師應(yīng)勤勉盡責(zé)，在估價(jià)時(shí)就要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書原件，驗(yàn)原件 并在實(shí)地查勘時(shí)核對(duì)相關(guān)信息；估價(jià)師不應(yīng)為委托人意愿所左右，應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地評(píng) 估； 估價(jià)師不得接受除評(píng)估費(fèi)以外的額外好處； 估價(jià)師專業(yè)能力不

57、足時(shí)， 可以聘請(qǐng)具有專業(yè) 勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。 2．房屋實(shí)際用途屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況，土地開發(fā)程度、房屋建筑結(jié)構(gòu)和房屋維護(hù) 狀況及完損程度屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況，房屋出租情況也屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況。 3．工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，一般來(lái)說(shuō)，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力 取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。 4．某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指根據(jù)某個(gè)特定的投資者的實(shí)際情況，對(duì)該房地產(chǎn)所 評(píng)估的價(jià)值。 該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值， 是指該房地產(chǎn)對(duì)一個(gè)典型的投資者的價(jià)值。 即市場(chǎng)價(jià)值 來(lái)源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷， 是客觀的、 非個(gè)人的價(jià)值； 投資價(jià)值

58、是對(duì)特定的投資者 而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值 會(huì)因投資者的不同而有所不同。 同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值， 是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在 品牌、開發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，對(duì)未來(lái)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期或信心不同。 所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)等的估 計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。 因此，用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì) 算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅。 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率， 應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般

59、報(bào) 酬率（即典型的投資者所要求的報(bào)酬率） ；而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特 定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率） 。因此，用收益法評(píng)估投資價(jià) 值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值并不相同。 成本法中投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用 應(yīng)計(jì)算的利息， 而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)， 不管是自有資金還是借貸資金， 均應(yīng)計(jì) 算利息，因此用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值應(yīng)該相同。 投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格， 是其投資行為 （如購(gòu) 買行為） 能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該房地

60、產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)， 說(shuō)明值得 投資（購(gòu)買） ；反之，說(shuō)明不值得投資（購(gòu)買） 。因此，投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可能大于也可能 小于，甚至可能等于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果。 5．使用面積小于套內(nèi)建筑面積，因此使用面積的購(gòu)買單價(jià)肯定大于套內(nèi)建筑面積的 購(gòu)買單價(jià)15000元/m”也可以進(jìn)行以下計(jì)算后得出結(jié)論：使用面積的購(gòu)買單價(jià)=15000元/ 1rfx 120 m2- （120 - 20）=18000 元/itf ］；建筑面積的購(gòu)買單價(jià)=x120/ （120 +30）=（萬(wàn)元/ itf）;名義價(jià)格為180萬(wàn)元，實(shí)際價(jià)格也為180萬(wàn)元，因?yàn)橛嗫钕蜚y行申請(qǐng)貸款，無(wú)論是哪 一種貸款形式，肯定要支付利息；現(xiàn)房

61、價(jià)格肯定高于180萬(wàn)元（=15000元/itf X 120 itf）,因 為從期房到現(xiàn)房要蒙受期間房屋無(wú)法獲得收益的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)還應(yīng)獲得風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。 6．地形、地勢(shì)屬于實(shí)物因素，土地開發(fā)程度也屬于實(shí)物因素，土地用途、容積率屬 于權(quán)益因素，外部配套設(shè)施屬于區(qū)位因素，朝向、樓層一般情況下屬于區(qū)位因素。 7．謹(jǐn)慎原則是針對(duì)抵押目的估價(jià)的特定原則，除現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估外，房地產(chǎn)估價(jià)均應(yīng) 遵循最高最佳利用原則。合法原則、替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是普適性原則。 8．雖然估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例位于同一小區(qū)，區(qū)位因素也會(huì)有差異，如臨街狀況、 周圍環(huán)境及景觀、交通條件等； 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例雖然同期建造，質(zhì)量

62、一致，實(shí)物狀況也 可能會(huì)有差異， 如是否帶電梯、 一梯三戶還是一梯兩戶、 樓梯寬窄、 層高、 是否南北通透等； 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例雖然權(quán)利性質(zhì)相同，權(quán)益狀況也可能有差異，如土地使用權(quán)剩余年限、 共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況等；雖然估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例樓層相同， 因?yàn)槭欠裨O(shè)電梯或估價(jià)對(duì)象是底商住宅， 商業(yè)部分層高較高， 整體樓層系數(shù)可能與純住宅樓 的樓層系數(shù)不同等原因，也可能需要進(jìn)行樓層因素調(diào)整。 9． 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出， 包括房地產(chǎn)稅、 房屋保險(xiǎn)費(fèi)、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。電梯折舊費(fèi)屬于短壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)，可以算 在運(yùn)

63、營(yíng)費(fèi)用中， 租賃保證金利息通常計(jì)入有效毛收入， 企業(yè) （個(gè)人） 所得稅不計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 10. 資本化率應(yīng)用在直接資本化法中，資本化率是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)，資本化率不 是通過(guò)折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率， 而是房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益與其價(jià)值 或價(jià)格的百分比，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確表示獲得能力。 11. 靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地 產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值； 動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)， 開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后 的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值； 評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)， 預(yù)測(cè)開 發(fā)完成后的價(jià)值可以包

64、含家具、 設(shè)備及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值； 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后 的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值； 不能用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及 應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值， 因此這樣做表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)， 實(shí)質(zhì)是采用成 本法估價(jià)。 12. 后續(xù)銷售稅費(fèi)是在開發(fā)完成時(shí)發(fā)生的，不應(yīng)計(jì)算利息。 13. 長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè) 開發(fā)完成后的價(jià)值， 此外還有以下作用： ①用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金、 經(jīng)營(yíng)收入、 運(yùn)營(yíng) 費(fèi)用、 空置率或凈收益等； ②用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整； ③用 來(lái)比較、 分析兩宗或兩

65、類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力； ④用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià) 格資料的缺乏。 由于長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要是依據(jù)某類房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料來(lái)判 斷推測(cè)出該類房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格， 因此不適用于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn) 行評(píng)估。 14. 標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)臨 街宗地的要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；④臨街寬 度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度 （簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)寬度， 可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù) 或平均數(shù)）；⑤臨街寬度與臨街深度的比例（簡(jiǎn)稱“寬深比” ）；⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具 有代

66、表性的用途； ⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率 （可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi) 臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑧其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等 也應(yīng)具有代表性。 三、判斷題 1．在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增 加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。 2．應(yīng)遵循合法原則，按法定用途而不是實(shí)際用途評(píng)估；另外不得濫用估價(jià)假設(shè)。 3．房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地 產(chǎn)的自然增值； 通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲， 不是真正的房地產(chǎn)增值， 而是房地產(chǎn)保 值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲， 是真正的房地產(chǎn)自然增值。 5． 提高最低首付款比例， 上調(diào)購(gòu)房貸款利率， 會(huì)降低購(gòu)房支付能力， 提高購(gòu)房門檻， 從而會(huì)減少商品房需求，進(jìn)而會(huì)使商品房?jī)r(jià)格下降。 6．不論何種估價(jià)目的，估價(jià)所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，所依 據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。 7． 比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容不包括配套設(shè)施狀況， 配套設(shè)施狀況