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1、房地產經濟在我國經濟中的作用 在當代中國房地產業(yè)作為國民經濟的重要組成部分,與中國經濟的關系密切,在整個國民經濟體系中具有十分重要的地位和作用.一、房地產經濟在我國經濟中的地位首先,房地產經濟是我國經濟的基礎性和先導性產業(yè).由于房地產業(yè)所提供的房地產品既是生活資料,又是生產資料,是社會經濟活動不可缺少的基礎要素,因此可以說房地產業(yè)是國民經濟的基礎性產業(yè).人們的生活離不開房子,也即離不開房地產;國民經濟的各部門開展活動也離不開房地產.因而房地產業(yè)的發(fā)展總要超前于其他產業(yè)的發(fā)展,房地產的投資開發(fā)又會引發(fā)對其它許多行業(yè)的需求,對相關產業(yè)產生程度不同的帶動作用.因此可以說,房地產業(yè)還是國民經濟的先導性
2、產業(yè).其次,房地產業(yè)應成為國民經濟的主導產業(yè).主導產業(yè)是指在國民經濟的某個階段能對產業(yè)結構和經濟發(fā)展起著導向性和帶動性作用,并具有廣闊的市場前景和技術創(chuàng)新能力的產業(yè),往往這些產業(yè)都會成為國民經濟的龍頭產業(yè).最后,房地產業(yè)還應成為國民經濟的支柱產業(yè).支柱產業(yè)和主導產業(yè)是不相同的,支柱產業(yè)是指少數在國民經濟中處于舉足輕重的地位,其產值在國民生產總值中占有較大比重的產業(yè),主導產業(yè)著重強調的是產業(yè)的帶動作用和擴散作用,而支柱產業(yè)強調的是產業(yè)在國民經濟中比重和份額.二、房地產經濟在我國經濟中的作用首先,有利于優(yōu)化產業(yè)結構,實現(xiàn)產業(yè)結構的升級.我國現(xiàn)在處于后工業(yè)社會,大力發(fā)展第三產業(yè)是我國目前經濟發(fā)展的要
3、求.而房地產業(yè)是第三產業(yè)的重要組成部分,因此發(fā)展房地產業(yè),可進一步優(yōu)化產業(yè)結構.其次,有利于優(yōu)化消費結構,提高人民的生活質量和消費水平.再次,有利于優(yōu)化城市的空間結構,提高城市的集聚效益.其次房地產的投資建設對于國民經濟的拉動作用是很明顯的. 十年前有人做過一次研究,就是說 100 元錢的房地產投資,可以拉動上下游 170 到 220 元錢的投資.建房要有鋼鐵、木材、水泥、磚塊,以及對裝修業(yè)、家具、家電的需要,再加上對園林、運輸、服務業(yè)的需要,所以房地產建設對國民經濟的拉動作用是非常明顯的.再次房地產建設對于就業(yè)也有著重要的作用. 根據統(tǒng)計一萬平方米的建設可以解決一百個人的就業(yè)問題.在我們國家
4、,就業(yè)是重大的問題,就業(yè)是民生之本,所以通過發(fā)展房地產業(yè),可以解決就業(yè)問題.由于房地產業(yè)在市場經濟的大環(huán)境下,起著其他產業(yè)不可替代的作用.在我國房地產業(yè)已經成為經濟繁榮的一個基本支撐點,是國民經濟基本要素.因此研究房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)律對加快我國的工業(yè)化及小城鎮(zhèn)化建設,提高國民生活質量,優(yōu)化房地產市場資源配置,促進國民經濟和房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展有現(xiàn)實和長遠意義.2014 年 2 月對中國地產業(yè)來說是一個歷史性時刻,這個擁有只漲不跌神話的行業(yè),突然曝出杭州有開發(fā)商大幅降價促銷,緊接著又傳出一些銀行暫停房地產領域貸款,這致使 2 月 24日地產板塊大跌.其實,春節(jié)過后,湖北開發(fā)商資金鏈斷裂,山東某地強制
5、公務員推銷商品房,放風監(jiān)管部門已為地產業(yè)做好了風險準備等,就讓輿論對市場走勢有了唱空的預期與欲望.而開發(fā)商則還在堅持認為三四線城市會出現(xiàn)調整,但一線城市仍然會繼續(xù)上漲.鑒于這些混亂的現(xiàn)象是所有地產泡沫破裂前都會存在的,因而這反襯出房市調整將要開始.市場已有一個共識:三四線城市房產供應過剩,會最先開始調整.中國最先出現(xiàn)地產業(yè)調整的是投機程度較高的地區(qū),比如溫州;但除鄂爾多斯外,遍布全國各地的空城、鬼城并沒有帶來價格調整,是因為市場相信政府在危險來臨前,會像以前一樣進行救市.地產泡沫聚集是一個長期的過程,大多是過度寬松的貨幣政策之結果,就像 1980 年代的日本以及本世紀最初十年的美國.中國不僅存
6、在長期過度寬松的貨幣政策,也有城市化、房改、土地財政及通貨膨脹等因素,政府通過宏觀調控不斷刺激和延長增長周期,在這個過程中,出現(xiàn)了經濟地產化現(xiàn)象.部分城市泡沫開始破裂,但沒有形成全局性問題房地產存在泡沫化的趨勢,泡沫的破裂也是一個諸多因素與壓力的結果,而聚斂各種壓力的過程必將是緩慢的,最終會達到臨界點使得市場預期發(fā)生徹底扭轉,出現(xiàn)爆裂.而泡沫破裂后房價下跌也是一個漫長的過程,因為泡沫破裂往往伴隨著宏觀經濟惡化,且這種惡化會有一個漫長的調整期.在這種背景下,各種不利于地產業(yè)的壓力蜂擁而至.三四線城市本來就已經過剩,結構調整必將影響到人們的就業(yè)與收入,從而打擊需求.再加上融資成本過高、金融機構關閉
7、地產企業(yè)融資閘門,還有反腐與即將征收房產稅擠出大量二手房,并打擊投資性需求,中國地產業(yè)必將進入深度調整期.因此,當前所謂一線城市與三四線城市的分化現(xiàn)象,只是調整先后的問題.宏觀經濟走勢與政府轉型的決心將會決定地產調整期的長度與深度;事實上,中國經濟執(zhí)行去地產化才算轉型成功.鑒于地產業(yè)穿透著經濟結構失衡、腐敗、貧富不均、投機等負面因素,因而在目前的社會與經濟雙重轉型中,盡管不能斷言地產業(yè)會崩潰,但它是一個正在走下坡路的夕陽行業(yè),并且隨時可能被危機所絆倒.檢視多年來的調控手段,主要是加稅和雙限,目標則是制定價格平穩(wěn)或是限漲幅等限價的指標.很多人認為每次調控都是強制壓抑需求、增加買房者的成本,而中國
8、一些地區(qū)房屋市場真實需求旺盛,因此多年來的調控實際上起了反作用.調控不斷落空的結局表明,有必要檢討多年來的房地產調控的思維.第一,房地產領域,理應讓市場手段發(fā)揮作用.多年來的經驗證明,中國房屋價格的漲幅一般多是高于各地的 GDP 和人均收入增幅的名義統(tǒng)計數據的.這里面可能就是一個市場規(guī)律.硬性制定房屋價格的計劃目標,失敗是必然的.第二,雖然最近的數據表明全國的房屋價格數據多是上漲的,但是上漲的程度是有性質區(qū)分的.統(tǒng)計數據顯示,同比價格上漲較多的,仍主要集中在一線城市和少數二、三線城市,北上廣深四個一線城市的新房價格漲幅連續(xù)兩個月超過 20%,大部分城市房價走勢總體平穩(wěn).由于中國的資源高度地向一
9、線城市集中,所以中國的房地產領域也呈現(xiàn)了非常明顯的層次性、差異性,與中國資源分布的差異、勞動力流動的差異、人口和產業(yè)聚集的差異等體現(xiàn)了完全的正相關性,實際上也是市場力量的體現(xiàn).事實上,經過長期的限購,已經基本擠出了炒房的因素,需求力量基本上是大量的剛需和少量的改善性需求.這些需求,完全是最基本的市場化因素,再打擊需求,則完全與房地產給予人們提供安居樂業(yè)的功能相違背了,所以再搞嚴厲的限制措施,效果不彰,因此,以加稅和打擊需求為手段、以限制價格為目標的調控,于情于理都需要放棄.中國的房價很高,與普通人群的收入不匹配,原因不在于需求,而在于其他方面.信貸條件趨緊,開發(fā)商融資成本上升,許多城市庫存高企
10、等因素均進一步加劇了一季度房地產活動的疲弱程度.考慮到房地產銷售疲弱,市場前景惡化可能會迫使開發(fā)商進一步調整開工計劃,房地產建設活動仍將是年內增長面臨的主要問題.一季度房地產銷售面積同比下降 3.8%,竣工面積同比下降 4.9%,新開工面積同比大幅下滑 25%.雖然月度房地產活動數據波動通常較大.且 2013 年同期基數較高(去年一季度銷售面積同比大幅增長 37%),但近幾個月經季調后的房地產活動數據也一直處于下行態(tài)勢.國家統(tǒng)計局 4 月 18 日公布的 3 月份 70 個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數據顯示,新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有 4個,持平的 10 個,上漲的 56 個.同比僅一個城
11、市下降.二手住宅環(huán)比價格下降的城市有 14 個,持平的 14 個,上漲的 42 個.同比價格下降的 2 個,上漲的 68 個.在經濟下行壓力較大的背景下,被不少人看作穩(wěn)增長引擎的樓市走勢牽動人心,市場對形勢判斷有分歧、對政策取向有爭議也在情理之中.然而,以往經驗多次證明,喧嘩背后絕非都是理性之聲,利益之手發(fā)布虛假信息、擾亂市場秩序、誤導消費預期的行為并不鮮見.由于國內樓市逐步分化的客觀實際,兩會時政府提出的關于市場分地施策、分城施策的調控思路在未來一段時間內不會發(fā)生變化.上漲壓力較大的一線城市依然是限制漲幅,增加供應,分流需求;二、三線城市由市場調節(jié).在對樓市中長期的思路方面,依然是在限購、限
12、貸政策不放松,增加市場供應的情況下確保市場穩(wěn)定,在既不出現(xiàn)暴漲、也不出現(xiàn)暴跌的市場環(huán)境中加快長效機制(土地市場、房產稅、不動產統(tǒng)一登記、共有產權住房、收入分配改革等)的出臺和落地,促使市場健康穩(wěn)定發(fā)展.從近年來幾次房地產市場起伏的情況看,市場預期的不穩(wěn)定是其中的關鍵因素之一對房價上漲、政策放松的預期加強,往往導致許多購買力非理性地進入市場,形成供不應求的恐慌性購房態(tài)勢.最近,火爆一時的保定樓市就是典型.因此,面臨樓市走勢的關鍵節(jié)點,及時公開發(fā)布權威信息對正確引導市場預期尤為重要.事實上,盡管當前經濟下行壓力較大,但從政府一系列宏觀調控舉措中不難發(fā)現(xiàn),我國穩(wěn)增長的體系越來越豐富,包括從調整結構、改善企業(yè)發(fā)展環(huán)境等多個方面支持經濟平穩(wěn)增長態(tài)勢.這就使得中央政府保持信心和定力,在存在一定經濟下行壓力時對房地產市場不做過度反應.
房地產經濟在我國經濟中的作用
