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1、一物業(yè)巡視管理的必要性1、防范于未然。通過有效的巡視,將治安、消防等隱患消除;2、杜絕違章裝修。交違章裝修施工消除于萌芽狀態(tài);3、加強(qiáng)工作監(jiān)督,提高員工的工作責(zé)任心,變員工的被動工作為主動工作;4、確保公共設(shè)施、設(shè)備處于良好狀態(tài);5、檢查管理處的清潔、綠化、保安工作質(zhì)量;6、增加與住戶的溝通機(jī)會;7、實(shí)施空置房的管理。二物業(yè)巡視的內(nèi)容1、治安隱患的巡視;2、公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡視;3、清潔衛(wèi)生狀況的巡視;4、園林綠化維護(hù)狀況的巡視;5、裝修違章的巡視;6、消防違章的巡視;7、空置房的巡視;8、利用巡視機(jī)會與住戶溝通。三物業(yè)巡視的方法物業(yè)巡視的方法應(yīng)包括“看”、“聽”、“摸”、“調(diào)查了解
2、”等:1、“看”:通過觀察來發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題;2、“聽”:從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時的聲音判斷是否有故障;3、“摸”:通過用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況;4、“調(diào)查了解”:向住戶或員工調(diào)查物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。四物業(yè)巡視的頻次一般情況下,物業(yè)狀況巡視每日一次。清潔狀況巡視每日一次。裝修施工巡視每日至少一次??罩梅垦惨曋辽倜咳找淮?,其他方面巡視每兩日一次。五房屋本體巡視流程1、檢查水、電表檢查水、電表是否處于正常工作狀態(tài),記錄損壞的水、電表情況。當(dāng)水表在無人居住的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)時 應(yīng)關(guān)上該單位閘閥,預(yù)防水浸事故,并在該單位門口貼上相關(guān)告示。當(dāng)發(fā)現(xiàn)電表異常運(yùn)轉(zhuǎn)(如倒轉(zhuǎn)、有盜電嫌疑)時,應(yīng)在巡
3、視登記表中予以記錄并及時報告公共事務(wù)部主管。2、巡視樓梯間1)檢查走廊燈、樓梯燈是否正常,門、窗是否處于完好狀態(tài);2)檢查梯間墻身、天花板是否出現(xiàn)剝落、脫漆,墻、地面瓷磚是否完整無損;3)檢查消防栓是否標(biāo)識完好、配件齊全。滅火器是否有漏氣或過期、失效現(xiàn)象。消防通道防火門是否關(guān)閉。消防安全疏散指示燈是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盜預(yù)警設(shè)施及消防報警設(shè)施是否完好;4)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。3、巡視逃生天臺1)檢查逃生天臺門是否能隨手打開(嚴(yán)禁上鎖);2)檢查天臺護(hù)欄是否完好,避雷針、電視天線、隔熱層是否完好;3)檢查有無違章占用逃生天臺現(xiàn)象;4)檢查雨水管是否通暢;5)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4
4、、巡視電梯1)檢查電梯的運(yùn)行是否平穩(wěn),是否有異常響動;2)檢查安全標(biāo)識是否完好,電梯按鈕等配件是否完好;3)檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好;4)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。5、巡視大堂、門廳、走廊1)檢查各類安全標(biāo)識是否完好;2)檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好;3)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。6、巡視裝修住戶巡視家庭裝修施工住戶,預(yù)防出現(xiàn)違章裝修現(xiàn)象。在巡視中發(fā)現(xiàn)樓梯間彌漫石油氣味、焦味時應(yīng)立即對相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查,當(dāng)原因不明時應(yīng)立即告知保安部進(jìn)行檢查。7、巡視方法及要求1)先走到樓房屋頂,從上至下逐戶巡視;2)巡視要求兩人成組進(jìn)行,以防造成不必要的麻煩;3)注意刷卡簽到或在簽到本人簽到;4)發(fā)現(xiàn)損
5、壞情況必須當(dāng)日填寫公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表;5)對裝修施工巡視要求每日記裝修施工日記,詳細(xì)記錄住戶的施工狀況。8、緊急情況的處理發(fā)現(xiàn)住戶家中有異常情況時,除特別緊迫情況外,嚴(yán)禁進(jìn)入住戶家中,更嚴(yán)禁擅自打開住戶門鎖進(jìn)入住戶家中。緊急情況需要進(jìn)入住戶家中搶救或避險時,應(yīng)至少邀請公司員工之外的第三方如業(yè)主委員會委員、隔壁鄰居等人員作證后,再進(jìn)入住戶家中,但事后應(yīng)立即報告公司領(lǐng)導(dǎo)并留存記錄。兩人以上并至少有一人是主管干部時方可從事上述入戶搶險。9、巡視記錄巡視完畢,應(yīng)將物業(yè)巡視的相關(guān)狀況逐項記錄在巡樓日志中,不允許只填寫“正?!眱勺郑笥袃擅鹿餐炞帧A才涮自O(shè)施設(shè)備巡視的流程1、巡視水、電、氣
6、、通信設(shè)施1)檢查室外設(shè)施有無破損現(xiàn)象,各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象;2)檢查室外設(shè)施有無生銹、脫漆現(xiàn)象,標(biāo)識是否完好;3)檢查室外消防設(shè)施是否配件齊全、標(biāo)識完好。2、巡視公共文體設(shè)施1)檢查雕塑小品是否完好,是否有完全隱患;2)檢查兒童游樂設(shè)施是否完好,有無安全隱患;3)檢查綠地、綠籬及喬、灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象,是否有黃土裸露現(xiàn)象,長勢是否良好。3、巡視道路、廣場、公共集散地1)檢查設(shè)施設(shè)備是否完好,是否有違章占用現(xiàn)象;2)檢查標(biāo)識、路牌、警示牌是否完好;3)檢查各類雨、污水井蓋是否完好,照明燈、裝飾燈是否齊全;4)檢查衛(wèi)生狀況是否完好。4、巡視停車庫、停車場、自行車棚、摩托車場1)檢
7、查防盜設(shè)施是否完好;2)檢查停放的車輛是否有損傷現(xiàn)象;3)檢查各類標(biāo)識是否完好無損;4)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。七物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境巡視1、檢查小區(qū)內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。2、檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。3、檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽、家禽等現(xiàn)象。4、檢查衛(wèi)生狀況是否良好。5、巡視方法及要求為:a)逐項檢查,嚴(yán)禁抽查;b)編制好巡視路線,提高工作效率;c)注意刷卡簽到或在簽到本上簽到。d)發(fā)現(xiàn)損壞情況必須當(dāng)日填寫公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表。八對巡視中發(fā)現(xiàn)問題的處理流程1、物業(yè)管理員巡視時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時,如本人能進(jìn)行規(guī)勸、阻止、處理的,應(yīng)予以立即解決。否則及時將
8、問題記錄在巡視記錄表中,巡視回來后報告部門主管解決。2、各部門主管負(fù)責(zé)人視情況按下列方法處理:a)屬公共設(shè)施設(shè)備破損丟失的,按本系列教材之一物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的報修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處理;b)屬管理處其他部門員工工作不力造成的,應(yīng)通知其他相關(guān)部門主管前往處理。巡視中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應(yīng)在一周內(nèi)解決(有特別時效要求的,必須按時效要求處理)。特殊情況需經(jīng)管理處經(jīng)理同意后可適當(dāng)延長;c)屬住戶違章造成的問題,應(yīng)按公眾管理與住戶違章處理一章有關(guān)內(nèi)容處理。3、對巡視中發(fā)現(xiàn)的重大問題,公共事務(wù)部主管應(yīng)及時向管理處經(jīng)理匯報,由管理處經(jīng)理處理;4、巡視中發(fā)現(xiàn)問題處理完畢后公共事務(wù)部管理員應(yīng)現(xiàn)場驗證,處理的過程和驗證的結(jié)果均應(yīng)有完整的記錄,并經(jīng)相關(guān)人員簽字認(rèn)可;5、巡視記當(dāng)錄表、巡視問題處理表每月底匯總由公共事務(wù)部歸檔保存,保存期為兩年