《旅游商業(yè)地產(chǎn)研究-第一階段(認知)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《旅游商業(yè)地產(chǎn)研究-第一階段(認知)（35頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。
1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,旅游商業(yè)地產(chǎn)研究,1,旅游地產(chǎn)概念,旅游地產(chǎn)的類別,旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史,旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式,2,對旅游地產(chǎn)的認識,旅游地產(chǎn)概念,概念一,概念二,泛地產(chǎn)概念：,旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史,產(chǎn)生背景,國外旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程,國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程,國內(nèi)旅游發(fā)展現(xiàn)狀,國內(nèi)旅游發(fā)展前景,未來旅游業(yè)發(fā)展走勢,旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式,賣地滾動發(fā)展模式,旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式,房地產(chǎn)先行帶動度假地模式,大開發(fā)商整體操盤模式,景點地產(chǎn),商務地產(chǎn),度假地產(chǎn),住宅地產(chǎn),旅游地產(chǎn)的類別,3,旅游地產(chǎn)概念,旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史,旅游地產(chǎn)的類
2、別,旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式,4,旅游地產(chǎn)概念研究,*,概念一：,旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)旅游功能。,如：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的,房地產(chǎn)開發(fā),形式，以及分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運動度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。,概念二：,定義：,依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目,可稱為旅游房地產(chǎn)。,5,旅游地產(chǎn)概念,旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史,旅游地產(chǎn)的類別,旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式,6,起源：,旅游房地產(chǎn)發(fā)源于,中世紀,歐洲世襲貴族的度假城堡,;,初步：,20
3、,世紀初開始市場化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅,形成：,20,世紀,60,年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶的形式，標志著旅游物業(yè)市場的形成。,發(fā)展：,70,年代中期，美國泡沫經(jīng)濟破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。,成熟：,1987,年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應地健全，配套的服務業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時度假物業(yè)而言，目前全球已有,60,多家大型的分時度假集團，大約,
4、5,000,多個采用分時,制度,的度假村分布在,80,多個國家和地區(qū)，來自,120,多個國家和地區(qū)的,300,多萬個家庭購買了多少不等的度假時權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。,上升期,:,到,2001,年，全球分時度假業(yè)的營業(yè)額已超過,80,億美元，近幾年一直以,15%,的速度遞增，預計到,2004,年，全世界的時權(quán)酒店銷售總額將超過,300,億美元。,旅游地產(chǎn)的發(fā)歷程國外,7,旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程國內(nèi),8,起源：,我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于20世紀的九十年代。在國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時候，以“健康、運動、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開始興起，并取得了不俗的業(yè)績。,趨勢：,目前我國正由最初步的觀光地產(chǎn)轉(zhuǎn)向
5、休閑地產(chǎn)，示來更大的空間是旅游度假地產(chǎn)。,旅游地產(chǎn)的發(fā)歷程國內(nèi),9,旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,10,旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,11,旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,12,旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景,13,旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景,14,旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景,15,旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景,16,旅游地產(chǎn)概念,旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程,旅游地產(chǎn)的類別,旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式,17,旅游地產(chǎn)的分類,主要是指在,旅游區(qū)內(nèi),為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；,旅游景點地產(chǎn),從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類。,旅游商務地產(chǎn),主要是指在,旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū),旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂
6、城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；,旅游度假地產(chǎn),主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等等；,旅游住宅地產(chǎn),主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間,旅游景點地產(chǎn),18,旅游景點地產(chǎn),主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；,寺廟,博物館,服務與配套設施：售票處、停車場、游樂場所、,餐飲、購物、娛樂等的商鋪、商業(yè)辦公用房,會所、俱樂部、銀行、診所等的配套用房，管理用房等。,19,旅游商務地產(chǎn),供旅游用的商業(yè)地產(chǎn)：如旅館、酒店、娛樂城、商店
7、等.,旅游商業(yè)街,旅游區(qū)娛樂城,餐飲,住宿,20,旅游度假地產(chǎn),旅游度假地產(chǎn)多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。,開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。,海南景觀住宅多屬此種模式。,產(chǎn)權(quán)酒店：,將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)。,時權(quán)酒店：,即將酒店的每個單位分為一定的時間份，如將一年分為51周，出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間如一周的居
8、住權(quán)。,養(yǎng)老型酒店：,指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。,如：在高爾夫球場、登山、滑雪等運動地附近開發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運動度假別墅。,時值度假型酒店,：,消費者購買一定數(shù)量的“分數(shù)”，這些“分數(shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分數(shù)”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宅設施。消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，只是為休閑消費提供便利、優(yōu)惠和更多選擇?！胺謹?shù)”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。,21,22,二位
9、一體資源利用,旅,游,住,宅,地,產(chǎn),直接借力旅游資源,自我營造旅游資源,靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅。這類景區(qū)住宅開發(fā)涉及到風景區(qū)的生態(tài)保護問題，如拋開保護搞開發(fā)，以短期的效益破壞風景地的可持續(xù)性發(fā)展，往往是得不償失。所以保護為先是此類開發(fā)不容忽視的前提，很多城市旅游景區(qū)附近的住宅多屬此類。如黃山地區(qū)的住宅開發(fā)就是這類典型的代表。,先大手筆開發(fā)大型旅游項目，以旅游帶活周邊房產(chǎn)，再于景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅。這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往巨資投入造勢景區(qū)，改善區(qū)域基礎設施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，
10、再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。,旅游起步，地產(chǎn)發(fā)力，地產(chǎn)促進了華僑城全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動的典型。,此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是房，房即是景。,投資集團、房地產(chǎn)商，利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目，包括別墅，花園洋房，酒店式公寓，老年公寓等。,23,旅游住宅地產(chǎn),海南、青島、大連、秦皇島、井崗山、黃山等地區(qū)的旅游地產(chǎn)。,直接借力旅游資源,24,自我營造旅游資源,旅游住宅地產(chǎn),華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題
11、公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。,錦繡中華,中華民俗村,世界之窗,主題公園 休閑社區(qū),25,荷蘭水街私人酒店,地中海別墅,地中海公寓,二位一體資源利用,旅游住宅地產(chǎn),宋城集團在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等，景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機組成部分，景中有房，房中有景，營造出一種莊周夢蝶、蝶夢莊周的境界。,26,1.投資回收率高。,旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營者以自己優(yōu)越的房產(chǎn)資源、標準化的服務模式來吸引投資者，然后在經(jīng)營中獲利。,同一房產(chǎn)可以在不同的時段租借給不同的消費
12、者，提高了房產(chǎn)的資金回收效率。對于一般旅游產(chǎn)品而言，投資回收是緩慢的。景區(qū)主要依靠每日的門票小額的交易使其投資的回收期漫長。,而對于住戶來說，首先可以將旅游房地產(chǎn)作為一種投資選擇，自己出錢買下其中的一個或多個單元，成為業(yè)主，然后再委托開發(fā)商去管理經(jīng)營，獲取相對穩(wěn)定的投資回報。在英國，購置房產(chǎn)歷來被人們視為最佳的投資方式之一。,以美國過去20年各項主要投資作比較，房地產(chǎn)的收益率比股票還要略高一些，高于物價指數(shù)的升幅，這顯示出房地產(chǎn)投資均具有抗通脹、保值的功能。,旅游度假地產(chǎn)的特點：,27,2.消費檔次高。,旅游房地產(chǎn)自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產(chǎn)階級的消費品。國內(nèi)旅游房地產(chǎn)的消費者群集
13、中在城市的高收入階層，他們經(jīng)濟狀況良好，希望擁有較高晶位的住宿條件和度假環(huán)境，傳統(tǒng)的旅游項目已不能滿足需求。,傳統(tǒng)旅游業(yè)中，酒店高中低檔的設立涵蓋了各個收入階層人們的消費，景區(qū)游覽更是面向大眾推出的產(chǎn)品。,3.消費的可存儲性和期權(quán)消費。,旅游房地產(chǎn)在消費時間上可以是多次的，即一次性購買多個時間段或生前永久性（如養(yǎng)老型酒店）的消費權(quán)。,時權(quán)酒店出售的便是每一單位的每一個時間份的一定年限內(nèi)的使用權(quán)。購買分時度假產(chǎn)品的消費者還可將自己的度假權(quán)益交換至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分時度假產(chǎn)權(quán)酒店的購買者不僅擁有其所有權(quán)或使用權(quán)，同時享有“亞洲酒店資源聯(lián)盟”所轄東南亞、港澳地區(qū)和內(nèi)地多
14、處旅游勝地500多家四星級以上酒店的交換和使用權(quán)。在旅游業(yè)的其他領域，一般是在當時當?shù)刭徺I或提前異地預定產(chǎn)品，而在當時當?shù)叵M，不存在儲存消費和期權(quán)消費。,旅游度假地產(chǎn)的特點：,28,1。以旅游開發(fā)為主,項目大多以長期穩(wěn)定的經(jīng)營為目的，房產(chǎn)物業(yè)包括酒店、商業(yè)、居住等僅作為其附屬設施，滿足旅游配套需要，像主題公園、影視基地、溫泉療養(yǎng)中心等的配套服務設施,旅游與地產(chǎn)的關(guān)系-,按開發(fā)重點不同劃分,2。以房地產(chǎn)開發(fā)為主,如是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，則旅游捆綁于地產(chǎn)，通過旅游資源開發(fā)增加房地產(chǎn)項目的吸引力和價值點，改善度假、居住的環(huán)境，故酒店、會議中心和度假別墅、公寓等成為主要盈利物業(yè)，旅游景點、休閑設施成為
15、其附加值。,29,旅游地產(chǎn)概念,旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史,旅游地產(chǎn)的類別,旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式,30,模式一：賣地滾動發(fā)展模式,一些旅游度假區(qū)開發(fā)初期，缺乏必要的基礎設施建設資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當一部分土地，以賣地收入來啟動開發(fā)，度過最困難的啟動期。外來資本購買這些土地以后，獨立開發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎設施配套以后，南國桃園又從當初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續(xù)升級發(fā)展的需要。,這種依靠賣地滾動發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長。,但是不足之處也很
16、明顯：,這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導致度假地的退化；,隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；價格（租金）接受度及敏感度,最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂；形象要求,隨著無地可賣，度假地的維護管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護將難以為繼。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。,31,模式二：旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式,不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū),往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū),改善區(qū)域基礎設施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，,靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。,深圳華僑城度假區(qū),32,模式三：房地產(chǎn)先行帶動度假地模式,以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的
旅游商業(yè)地產(chǎn)研究-第一階段(認知)
