中原XXXX北京中化方興廣渠路十五號地第一階段營銷執(zhí)行

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1、,Code of this report |,122,Copyright Centaline Group, 2010,單擊此處編輯母版標題樣式,Code of this report |,1,Copyright Centaline Group, 2010,本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。,單擊此處編輯母版標題樣式,Code of this report |,124,Copyright Centaline Group, 2010,單擊此處編輯母版標題樣式,偉大事件下的大營銷方略,中化方興廣渠路十五號地第一階段營銷執(zhí)行案,北京中原房

2、地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司,中化方興廣渠路項目部,BeiJing.08.2010,項目的開發(fā)及銷售目標：,面對目前不明朗的宏觀市場，,面對一個區(qū)域競爭激烈的熱點區(qū)域，,面對高端樓盤的銷售速度放緩,我們必須：,銷售目標：開盤熱銷，實現(xiàn)速度和利潤要求。,樹立品牌：樹立良好的企業(yè)及項目市場形象。,匯報說明,本方案是在中化方興廣渠路,15,號地項目的提案基礎(chǔ)上，針對項目入市及一期產(chǎn)品,推廣、,銷售,深化,的營銷執(zhí)行方案。,本方案主要包括的內(nèi)容有：,推廣方案、推售,方案,、前期儲客,方案,、案場銷售模式、管理制度以及人員招聘培訓(xùn)計劃,等。,由于前期營銷提案已經(jīng)對于整體策略進行了詳細的闡釋，因此本方案重點在于執(zhí)行層

3、面，除必要的解讀分析外，對于之前已經(jīng)進行過的分析解讀工作不再贅述。,報告內(nèi)容,推廣方案,Part 1,明確案名的發(fā)展方向,明確項目的主形象,明確項目的差異化推廣方向,推廣核心策略,Part .1,項目策略深入思考,隨著對于項目的深入，思考也在縱向延伸。本方案主要沿著營銷的核心問題進行分解。,形象,品牌,推廣,價格,土地具有超高的關(guān)注度，怎樣實現(xiàn)從關(guān)注地塊到關(guān)注項目？如何做到形象超越？,在常規(guī)的推廣方式外，以何種新的營銷方式突出項目特質(zhì)？,如何借助項目開發(fā)，樹立企業(yè)的品牌？,價格如何引爆，選用何種方式進行完成一期的銷售？,全案核心策略要點,項目的營銷核心點思維導(dǎo)圖,A,、擇地,CBD,核心區(qū)黃金

4、住地,B,、建筑,歷久彌新，兼容古典氣質(zhì)與現(xiàn)代藝術(shù)感,C,、規(guī)劃,雙軸線規(guī)劃 私家園林里的皇家規(guī)制,D,、景觀,中西造園精髓 意式臺地四季園林,E,、空間,240-600,平米 類別墅景觀大宅,F,、配套,私屬會所 國際名校配置 國際休閑商街,G,、物管,尊崇備至 全球化酒店式管家服務(wù),H,、科技,低碳環(huán)保 智能家居 人性關(guān)懷,I,、品牌,中國高端地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè),物理層面的特征，不具備唯一性，無法作為營銷核心,強化企業(yè)的酒店基因，形成企業(yè)及物業(yè)的唯一性。強調(diào)形象與服務(wù)。,面對復(fù)雜的情況，我們?nèi)绾螌ふ曳较颍?全案,核,核心,策,策略,要,要點,推廣,要,要求,促進,企,企業(yè),高,高端,品,品牌,的

5、,的形,成,成,維持,項,項目,的,的高,端,端調(diào),性,性,促進,銷,銷售,項目的推廣核心點思維導(dǎo)圖,拿地,，,，規(guī),劃,劃與,生,生俱,來,來的,高,高關(guān),注,注度,，,，一,舉,舉一,動,動均,是,是社,會,會焦,點,點。,酒店,基,基因,的,的形,象,象及,推,推廣,，,，形,成,成高,端,端形,象,象，,非,非常,規(guī),規(guī)的,營,營銷,。,。,項目,特,特質(zhì),推廣,核,核心,以大,事,事件,營,營銷,形,形成,項,項目,營,營銷,特,特色,營銷,仍,仍維,持,持項,目,目的,高,高關(guān),注,注度,，,，實,現(xiàn),現(xiàn)海,量,量蓄,客,客。,全案,核,核心,策,策略,要,要點,項目的形象核心點思

6、維導(dǎo)圖,原則,一,一：,創(chuàng),創(chuàng)立,并,并突,出,出企,業(yè),業(yè)品,牌,牌,原,原則,二,二：,形,形成,產(chǎn),產(chǎn)品,系,系便,于,于異,地,地復(fù),制,制,原,原則,三,三：,體,體現(xiàn),酒,酒店,基,基因,方興,璟廷,突出,品,品牌,，,，形,成,成品,牌,牌系,景中,之,之王,，,，體,現(xiàn),現(xiàn)高,端,端豪,宅,宅性,場所,，,，空,間,間，,大,大氣,低,低調(diào),方興,璟,璟廷,：,：城,市,市中,心,心景,宅,宅豪,宅,宅系,列,列,方興,珺,珺廷,：,：低,密,密度,別,別墅,系,系列,方興,錦,錦廷,：,：普,通,通住,宅,宅系,列,列,例,酒店,基,基準,傳,傳,世,世之,宅,宅,全案,核,

7、核心,策,策略,要,要點,推,推廣,策,策略,執(zhí)行,KEY,：,按照,企,企業(yè),品,品牌,線,線與,項,項目,推,推廣,線,線安,排,排整,體,體推,廣,廣計,劃,劃,線上,媒,媒體,推,推廣,造,造勢,線下,活,活動,、,、渠,道,道資,源,源支,撐,撐,全案,核,核心,策,策略,要,要點,銷,銷售,策,策略,KEY,：,海,量認,籌,籌，,負,負壓,銷,銷售,。,。,合理,的,的推,售,售計,劃,劃，,產(chǎn),產(chǎn)品,資,資源,搭,搭配,速度,于,于利,潤,潤并,重,重的,價,價格,制,制定,團隊,的,的組,織,織與,系,系統(tǒng),培,培訓(xùn),全案,核,核心,策,策略,要,要點,體,體驗,策,策略,執(zhí)

8、行,KEY,：,選擇,戶,戶外,媒,媒體,點,點位,售樓,處,處、,展,展示,區(qū),區(qū)打,造,造,現(xiàn)場,服,服務(wù),體,體驗,時間,2010.8,2010.9,2010.10,2010.11,2010.12,2011.1,2011.2,2011.3,2011.4,關(guān)鍵節(jié)點,11.15,售樓部交付,12.10,團隊進場（銷售、物業(yè)）,3,月中樣板間開放,4,月中開盤,準備工作,VI,體系確定；,推廣核心要素確定；,人員招聘（銷售代理代理、物業(yè)公司）,銷售物料到位,(,主要針對前期巡展需求部分,),；,銷售說辭及流程制定,團隊培訓(xùn)；,物業(yè)接收；,銷售案場包裝；,設(shè)備設(shè)施到位（現(xiàn)場辦公及接待設(shè)施）,銷售

9、熱線開通；,12,月,5,日完成開放前全部準備工作,園林示范區(qū)更新；,前期儲客換簽,預(yù)售工作準備,企業(yè)品牌,線上,項目宣傳片；效果圖制作；網(wǎng)站制作,軟文炒作：,企業(yè)實力,/,廣渠路項目啟動,依托方興薈進行企業(yè)形象宣傳,線下,企業(yè)全國發(fā)展戰(zhàn)略,項目推廣,線上,區(qū)域主題炒作；,戶外廣告出街；,現(xiàn)場圍墻出街,推廣集中爆破（所有媒體前,2,周集中投放）,紙媒、網(wǎng)絡(luò)軟文炒作為主（項目價值）；,短信配合；,第二輪推廣高潮,紙媒、網(wǎng)絡(luò)軟文炒作（開盤熱銷）,線下,中原內(nèi)部全國推廣,中化、方興內(nèi)部推介,12.20,售樓部開放；,園林示范區(qū)亮相；,銷售、推廣物料到位；,售樓部開放活動（廣渠路項目安明、,LOGO,

10、首發(fā)儀式）,樣板間開放活動暨方興薈成立晚宴,開盤活動（北京、上海、香港同步發(fā)售）；,成交客戶答謝晚宴,城市巡展,安排,巡展城市前期籌備,香港、深圳、上海、成都、三亞等城市前期接洽，客戶資源準備、推介會酒店預(yù)定等工作,城市巡展第一波（上海、香港、深圳）,首發(fā)香港同時在香港舉行“全球首發(fā)啟動儀式”（,10.20,）；,上海作為大陸首站；,城市巡展第二波：成都、三亞巡展（金茂旗下酒店）,媒體配合,巡展前二周當?shù)孛襟w預(yù)熱,巡展前二周當?shù)孛襟w預(yù)熱,營銷,階,階段,劃,劃分,及,及工,作,作重,點,點,籌備,期,期,蓄客,期,期,開盤,熱,熱銷,期,期,推廣,執(zhí),執(zhí)行,Part.2,偉大,的,的事,件,件

11、，,似,似卡,拉,拉揚,大,大師,指,指揮,下,下的,一,一曲,交,交響,樂,樂般,跌,跌宕,起,起伏,營銷,目,目的,與,與節(jié),點,點活,動,動的,配,配合,交響,曲,曲式,目的,營銷,節(jié),節(jié)點,活,活動,第一樂章：奏鳴曲,懸念，起動，引發(fā)關(guān)注,10,月,15,，項目啟動儀式，開通網(wǎng)站，物業(yè)與金茂培訓(xùn)簽約，項目現(xiàn)場沙漏倒計（,LOGO,、案名）,第三樂章：小步舞曲,由外及內(nèi)，保持熱度,全國巡展，樣板間開放周，方興薈成立儀式；系列活動,第四樂章：回旋曲,海量蓄客，火爆開盤,京，滬，港三地開盤,第二樂章：變奏曲,高潮，順利形成,15,號地與新形象的對接,11,月,20,，售樓處開放，項目案名及形

12、象揭曉，發(fā)布項目全國巡展計劃,推廣,執(zhí),執(zhí)行,概,概述,本項,目,目的,項,項目,推,推廣,按,按照,企業(yè),品,品牌,落,落地,、,、項,目,目推,廣,廣,兩條,線,線進,行,行，,其,其中,由,由于,全,全國,重,重點,城,城市,巡,巡展,是,是本,項,項目,推,推廣,的,的一,項,項關(guān),鍵,鍵工,作,作，,因,因此,單,單列,一,一項,進,進行,說,說明,；,；,線上,推,推廣,包,包括,報,報紙,、,、雜,志,志、,戶,戶外,、,、短,信,信等,大,大眾,媒,媒體,及,及小,眾,眾媒,體,體，,主,主要,負,負責(zé),項,項目,形,形象,的,的建,立,立及,豐,豐滿,，,，以,及,及在,關(guān),

13、關(guān)鍵,節(jié),節(jié)點,的,的項,目,目信,息,息告,知,知工,作,作。,營造,項,項目,整,整體,的,的推,廣,廣氛,圍,圍,。,線下,則,則以,活,活動,為,為主,，,，主,要,要氛,圍,圍事,件,件性,營,營銷,以,以及,活,活動,營,營銷,兩,兩大,部,部分,，,，并,圍,圍繞,活,活動,展,展開,輿,輿論,推,推廣,，,，以,報,報紙,、,、雜,志,志、,網(wǎng),網(wǎng)絡(luò),為,為載,體,體進,行,行項,目,目的,軟,軟性,宣,宣傳,；,；同,時,時,進行,意,意向,客,客戶,的,的蓄,積,積,。事,件,件性,營,營銷,中,中以,“項,目,目案,名,名懸,案,案”,“樣,板,板間,開,開放,”,”等,

14、為,為主,，,，線,下,下活,動,動則,主,主要,為,為整,合,合,中化,、,、方,興,興、,中,中原,以,以及,社,社會,資,資源,在內(nèi),的,的現(xiàn),場,場營,銷,銷活,動,動；,同,同時,配,配合,項,項目,關(guān),關(guān)鍵,節(jié),節(jié)點,：,：,售樓,部,部開,放,放、,樣,樣板,間,間開,放,放、,開,開盤,等重,要,要活,動,動。,重點,城,城市,巡,巡展,是,是本,項,項目,特,特有,的,的，,也,也是,極,極其,重,重要,的,的工,作,作。,以,以國,內(nèi),內(nèi)購,買,買能,力,力最,強,強的,幾,幾個,重,重點,城,城市,為,為目,標,標，,整,整合,方,方興,、,、中,原,原當,地,地資,源,

15、源，,結(jié),結(jié)合,適,適度,的,的當,地,地媒,體,體預(yù),熱,熱，,以,以專,場,場推,介,介會,的,的形,式,式進,行,行項,目,目宣,傳,傳，,以,以及,客,客戶,蓄,蓄積,工,工作,。,。,時間,2010.8,2010.9,2010.10,2010.11,2010.12,2011.1,2011.2,2011.3,2011.4,關(guān)鍵節(jié)點,11.15,售樓部交付,12.10,團隊進場（銷售、物業(yè)）,3,月中樣板間開放,4,月中開盤,準備工作,VI,體系確定；,推廣核心要素確定；,人員招聘（銷售代理代理、物業(yè)公司）,銷售物料到位,(,主要針對前期巡展需求部分,),；,銷售說辭及流程制定,團隊培訓(xùn)

16、；,物業(yè)接收；,銷售案場包裝；,設(shè)備設(shè)施到位（現(xiàn)場辦公及接待設(shè)施）,銷售熱線開通；,12,月,5,日完成開放前全部準備工作,園林示范區(qū)更新；,前期儲客換簽,預(yù)售工作準備,企業(yè)品牌,線上,項目宣傳片；效果圖制作；網(wǎng)站制作,軟文炒作：,企業(yè)實力,/,廣渠路項目啟動,依托方興薈進行企業(yè)形象宣傳,線下,企業(yè)全國發(fā)展戰(zhàn)略,項目推廣,線上,區(qū)域主題炒作；,戶外廣告出街；,現(xiàn)場圍墻出街,推廣集中爆破（所有媒體前,2,周集中投放）,紙媒、網(wǎng)絡(luò)軟文炒作為主（項目價值）；,短信配合；,第二輪推廣高潮,紙媒、網(wǎng)絡(luò)軟文炒作（開盤熱銷）,線下,中原內(nèi)部全國推廣,中化、方興內(nèi)部推介,12.20,售樓部開放；,園林示范區(qū)亮

17、相；,銷售、推廣物料到位；,售樓部開放活動（廣渠路項目安明、,LOGO,首發(fā)儀式）,樣板間開放活動暨方興薈成立晚宴,開盤活動（北京、上海、香港同步發(fā)售）；,成交客戶答謝晚宴,城市巡展,安排,巡展城市前期籌備,香港、深圳、上海、成都、三亞等城市前期接洽，客戶資源準備、推介會酒店預(yù)定等工作,城市巡展第一波（上海、香港、深圳）,首發(fā)香港同時在香港舉行“全球首發(fā)啟動儀式”（,10.20,）；,上海作為大陸首站；,城市巡展第二波：成都、三亞巡展（金茂旗下酒店）,媒體配合,巡展前二周當?shù)孛襟w預(yù)熱,巡展前二周當?shù)孛襟w預(yù)熱,推廣,執(zhí),執(zhí)行,籌備,期,期,籌備,期,期,推廣,執(zhí),執(zhí)行,籌備,期,期（,2010.

18、8-2010.9,）,項目,VI,體系,設(shè),設(shè)計,、,、確,定,定,1,項目,主,主推,廣,廣語,、,、主,畫,畫面,確,確定,2,關(guān)門,時,時間,2010,年,8,月中,2010,年,8,月底,人員,招,招聘,（,（物,業(yè),業(yè)、,銷,銷售,團,團隊,）,）,3,2010,年,8,月底,8,月,推廣,執(zhí),執(zhí)行,籌備,期,期（,2010.8-2010.9,）,項目,宣,宣傳,片,片、,效,效果,圖,圖制,作,作,1,銷售,物,物料,制,制作,到,到位,（,（巡,展,展需,求,求部,分,分）,2,團隊,培,培訓(xùn),3,關(guān)門,時,時間,2010,年,9,月底,2010,年,9,月底,2010,年,9,

19、月底,9,月,戶外,點,點位,選,選擇,、,、媒,體,體檔,期,期預(yù),定,定,4,2010,年,9,月中,推,廣,廣,執(zhí),執(zhí),行,行,籌,備,備,期,期,（,（,2010.8-2010.9,）,9,月,現(xiàn),場,場,圍,圍,擋,擋,及,及,外,外,圍,圍,包,包,裝,裝,沿,街,街,綠,綠,化,化,重,重,新,新,整,整,理,理,，,，,打,打,造,造,良,良,好,好,的,的,視,視,覺,覺,環(huán),環(huán),境,境,與,政,政,府,府,協(xié),協(xié),商,商,，,，,負,負,責(zé),責(zé),此,此,處,處,過,過,街,街,天,天,橋,橋,的,的,美,美,化,化,與,與,整,整,改,改,，,，,并,并,將,將,其,其,命

20、,命,名,名,為,為,“,“,方,方,興,興,橋,橋,”,”,，,，,作,作,為,為,項,項,目,目,區(qū),區(qū),域,域,地,地,標,標,推,廣,廣,執(zhí),執(zhí),行,行,籌,備,備,期,期,（,（,2010.8-2010.9,）,9,月,現(xiàn),場,場,圍,圍,擋,擋,及,及,外,外,圍,圍,包,包,裝,裝,項,目,目,臨,臨,四,四,環(huán),環(huán),路,路,一,一,側(cè),側(cè),圍,圍,墻,墻,被,被,較,較,為,為,茂,茂,密,密,的,的,植,植,物,物,遮,遮,擋,擋,，,，,建,建,議,議,將,將,此,此,處,處,圍,圍,擋,擋,修,修,至,至,10,米,，,，,方,方,明,明,顯,顯,可,可,見,見,，,，,

21、可,可,參,參,考,考,長,長,安,安,8,號,的,的,圍,圍,墻,墻,方,方,式,式,項,目,目,名,名,稱,稱,及,及,LOGO,政,府,府,形,形,象,象,廣,廣,告,告,昭,示,示,項,項,目,目,信,信,息,息,政,府,府,形,形,象,象,廣,廣,告,告,，,，,減,減,小,小,申,申,辦,辦,阻,阻,力,力,推,廣,廣,執(zhí),執(zhí),行,行,籌,備,備,期,期,（,（,2010.8-2010.9,）,9,月,企,業(yè),業(yè),品,品,牌,牌,軟,軟,性,性,炒,炒,作,作,媒,體,體,選,選,擇,擇,：,：,報,紙,紙,：,：,北,北,京,京,青,青,年,年,報,報,、,、,北,北,京,京,晚

22、,晚,報,報,；,；,網(wǎng),絡(luò),絡(luò),：,：,新,新,浪,浪,、,、,搜,搜,狐,狐,、,、,搜,搜,房,房,；,；,炒,作,作,內(nèi),內(nèi),容,容,：,：,話,題,題,一,一,：,：,企,企,業(yè),業(yè),實,實,力,力,話,題,題,二,二,：,：,廣,廣,渠,渠,路,路,項,項,目,目,啟,啟,動,動,炒,作,作,時,時,間,間,：,：,9.1-9.17,建,議,議,話,話,題,題,：,：,中,化,化,方,方,興,興,地,地,產(chǎn),產(chǎn),發(fā),發(fā),布,布,全,全,國,國,發(fā),發(fā),展,展,戰(zhàn),戰(zhàn),略,略,，,，,住,住,宅,宅,產(chǎn),產(chǎn),業(yè),業(yè),再,再,添,添,巨,巨,鱷,鱷,！,！,地,王,王,啟,啟,動,動,

23、！,！,方,方,興,興,地,地,產(chǎn),產(chǎn),廣,廣,渠,渠,路,路,15,號,地,地,項,項,目,目,啟,啟,動,動,時間,2010.8,2010.9,2010.10,2010.11,2010.12,2011.1,2011.2,2011.3,2011.4,關(guān)鍵節(jié)點,11.15,售樓部交付,12.10,團隊進場（銷售、物業(yè)）,3,月中樣板間開放,4,月中開盤,準備工作,VI,體系確定；,推廣核心要素確定；,人員招聘（銷售代理代理、物業(yè)公司）,銷售物料到位,(,主要針對前期巡展需求部分,),；,銷售說辭及流程制定,團隊培訓(xùn)；,物業(yè)接收；,銷售案場包裝；,設(shè)備設(shè)施到位（現(xiàn)場辦公及接待設(shè)施）,銷售熱線開通

24、；,12,月,5,日完成開放前全部準備工作,園林示范區(qū)更新；,前期儲客換簽,預(yù)售工作準備,企業(yè)品牌,線上,項目宣傳片；效果圖制作；網(wǎng)站制作,軟文炒作：,企業(yè)實力,/,廣渠路項目啟動,依托方興薈進行企業(yè)形象宣傳,線下,企業(yè)全國發(fā)展戰(zhàn)略,項目推廣,線上,區(qū)域主題炒作；,戶外廣告出街；,現(xiàn)場圍墻出街,推廣集中爆破（所有媒體前,2,周集中投放）,紙媒、網(wǎng)絡(luò)軟文炒作為主（項目價值）；,短信配合；,第二輪推廣高潮,紙媒、網(wǎng)絡(luò)軟文炒作（開盤熱銷）,線下,中原內(nèi)部全國推廣,中化、方興內(nèi)部推介,12.20,售樓部開放；,園林示范區(qū)亮相；,銷售、推廣物料到位；,售樓部開放活動（廣渠路項目安明、,LOGO,首發(fā)儀式

25、）,樣板間開放活動暨方興薈成立晚宴,開盤活動（北京、上海、香港同步發(fā)售）；,成交客戶答謝晚宴,城市巡展,安排,巡展城市前期籌備,香港、深圳、上海、成都、三亞等城市前期接洽，客戶資源準備、推介會酒店預(yù)定等工作,城市巡展第一波（上海、香港、深圳）,首發(fā)香港同時在香港舉行“全球首發(fā)啟動儀式”（,10.20,）；,上海作為大陸首站；,城市巡展第二波：成都、三亞巡展（金茂旗下酒店）,媒體配合,巡展前二周當?shù)孛襟w預(yù)熱,巡展前二周當?shù)孛襟w預(yù)熱,推,廣,廣,執(zhí),執(zhí),行,行,蓄,客,客,期,期,蓄,客,客,期,期,推,廣,廣,執(zhí),執(zhí),行,行,蓄,客,客,期,期,（,（,2010.10-2011.2,）,銷,售,

26、售,說,說,辭,辭,制,制,定,定,1,銷,售,售,案,案,場,場,包,包,裝,裝,2,銷,售,售,熱,熱,線,線,開,開,通,通,3,關(guān),門,門,時,時,間,間,2010,年,11,月,10,日,2010,年,11,月,15,日,-12,月,5,日,2010,年,11,月,中,中,11,月,推,廣,廣,執(zhí),執(zhí),行,行,蓄,客,客,期,期,（,（,2010.10-2011.2,）,10,月,企,業(yè),業(yè),品,品,牌,牌,軟,軟,性,性,炒,炒,作,作,媒,體,體,選,選,擇,擇,：,：,報,紙,紙,：,：,北,北,京,京,青,青,年,年,報,報,、,、,北,北,京,京,晚,晚,報,報,；,；,網(wǎng)

27、,絡(luò),絡(luò),：,：,新,新,浪,浪,、,、,搜,搜,狐,狐,、,、,搜,搜,房,房,；,；,炒,作,作,內(nèi),內(nèi),容,容,：,：,話,題,題,一,一,：,：,企,企,業(yè),業(yè),實,實,力,力,話,題,題,二,二,：,：,方,方,興,興,廣,廣,渠,渠,路,路,項,項,目,目,全,全,國,國,巡,巡,展,展,炒,作,作,時,時,間,間,：,：,10,月,初,初,-10,月,中,中,建,議,議,話,話,題,題,：,：,用,建,建,設(shè),設(shè),五,五,星,星,級,級,酒,酒,店,店,的,的,標,標,準,準,建,建,住,住,宅,宅,方,興,興,置,置,業(yè),業(yè),總,總,經(jīng),經(jīng),理,理,訪,訪,談,談,廣,渠,渠,

28、路,路,十,十,五,五,號,號,地,地,，,，,全,全,國,國,人,人,的,的,豪,豪,宅,宅,推,廣,廣,執(zhí),執(zhí),行,行,蓄,客,客,期,期,（,（,2010.10-2011.2,）,10,月,項,目,目,價,價,值,值,炒,炒,作,作,媒,體,體,選,選,擇,擇,：,：,報,紙,紙,：,：,北,北,京,京,青,青,年,年,報,報,、,、,北,北,京,京,晚,晚,報,報,；,；,網(wǎng),絡(luò),絡(luò),：,：,新,新,浪,浪,、,、,搜,搜,狐,狐,、,、,搜,搜,房,房,；,；,炒,作,作,內(nèi),內(nèi),容,容,：,：,話,題,題,一,一,：,：,項,項,目,目,區(qū),區(qū),域,域,主,主,題,題,炒,炒,作,

29、作,炒,作,作,時,時,間,間,：,：,10,月,中,中,-10,月,底,底,炒,作,作,話,話,題,題,建,建,議,議,：,：,廣,渠,渠,路,路,15,號,地,地,神,神,秘,秘,啟,啟,動,動,最,后,后,的,的,CBD,純,住,住,區(qū),區(qū),，,，,廣,廣,渠,渠,路,路,15,號,地,地,推,廣,廣,執(zhí),執(zhí),行,行,蓄,客,客,期,期,（,（,2010.10-2011.2,）,10,月,關(guān),鍵,鍵,詞,詞,：,：,宣,傳,傳,區(qū),區(qū),域,域,，,，,建,建,立,立,愿,愿,景,景,通,路,路,:,重,點,點,區(qū),區(qū),位,位,廣,廣,告,告,牌,牌,;,電,臺,臺,配,配,合,合,；,；

30、,軟,軟,文,文,為,為,輔,輔,時,間,間,：,：,10,月,中,中,戶,外,外,大,大,牌,牌,，,，,交,交,通,通,藍,藍,牌,牌,出,出,街,街,，,，,軟,軟,文,文,輔,輔,助,助,1,、,營,營,造,造,售,售,樓,樓,處,處,開,開,放,放,及,及,VI,體系懸,念,念,2,、主要,通,通路大,眾,眾渠道,機場,/,高速公,路,路,/,項目周,邊,邊交通,藍,藍牌,推廣執(zhí),行,行,蓄客期,（,（,2010.10-2011.2,）,12,月,時間：,12,月前,2,周,推廣集,中,中爆發(fā),期,期，所,有,有媒體,集,集中投,放,放,大眾,內(nèi)容,分眾,內(nèi)容,報紙,以階段的推廣主題

31、為主，,形式：硬廣、軟文、通欄配合,圍墻,售樓處開放前為懸念廣告；,售樓處開放后：項目名,+,推廣語,+,主要賣點,廣告牌,階段推廣語,+,信息釋放,地塊廣告牌,信息釋放：銷售中心即將開放，同時刊登形象廣告,航空雜志,以階段性的形象廣告為主，推廣發(fā)展商的品牌,針對性直郵,配合節(jié)點信息，主要以介紹項目賣點為主,短信,信息釋放,+,客戶的日常維護,看樓通道,項目主要賣點,條幅,項目名,+,電話,網(wǎng)絡(luò),信息釋放；軟文炒作,推廣執(zhí),行,行,蓄客期,（,（,2010.10-2011.2,）,11,年,1-2,月,時間：,11,年,1,月,-11,年,2,月,動作：,持,持續(xù)、,適,適量的,大,大眾媒,體

32、,體投放,媒體選,擇,擇：戶,外,外：廣,告,告牌、,交,交通藍,牌,牌；報,紙,紙：北,青,青、北,晚,晚；雜,志,志：航,空,空雜志,、,、高端,時,時尚雜,志,志,形象豐,滿,滿,戶外廣,告,告,報紙、,雜,雜志,網(wǎng)絡(luò),項目形,象,象塑造,軟文炒,作,作區(qū)域,價,價值、,項,項目細,節(jié),節(jié),廣告以,形,形象訴,求,求；節(jié),點,點信息,發(fā),發(fā)布為,主,主,項目價值點,解,解讀,全國巡展實,時,時報導(dǎo),投放時間：,1-2,個月更換畫,面,面,投放時間：,報紙：軟文,每,每周一篇；,硬,硬廣每月一,次,次,雜志：航空,封,封面,2,次，高端時,尚,尚雜志軟文,投,投放十篇,投放時間：,新聞每周

33、一,篇,篇；論壇持,續(xù),續(xù)維護；,在充分營造,項,項目推廣氛,圍,圍、吸引市,場,場客戶的同,時,時，我們?nèi)?何,何充分發(fā)揮,自,自身的資源,優(yōu),優(yōu)勢，將其,充,充分的利用,起,起來？,殺熟！,客戶資源解,讀,讀,中化集團客戶資源,社會資源,方興地產(chǎn)資源,中原全國客戶資源,常規(guī)推廣、,活動解決,非常規(guī)手段,挖,挖掘！,先于社會資,源,源！,精準！調(diào)性,！,！,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,10,月,目的,:,全面發(fā)動中,原,原全國資源,，,，利用中原,內(nèi),內(nèi)網(wǎng)，發(fā)布,項,項目啟動信,息,息及部分產(chǎn),品,品信息；,利用中原在,業(yè),業(yè)內(nèi)的影響,力,力，發(fā)布項,目,目啟動信息

34、,，,，與線上推,廣,廣相呼應(yīng)；,廣泛收集客,戶,戶信息,時間：,10,月、,11,月,中原內(nèi)部全,國,國推廣,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,中原內(nèi)部全,國,國推廣,北京中原,內(nèi)部郵件系,統(tǒng),統(tǒng),北京、上海,、香港、深,圳,圳、廣州、,重,重慶、成都,數(shù)千家門店,上萬名員工,數(shù)以十萬計,的,的客戶資源,客戶資料,相對于資源,結(jié),結(jié)構(gòu)比較簡,單,單的中原客,戶,戶資源，中,化,化、方興企,業(yè),業(yè)資源的挖,掘,掘難度稍大,，,，且須更加,注,注重品質(zhì)和,調(diào),調(diào)性！,中化集團,內(nèi)部員工,合作單位,下游企業(yè),方興地產(chǎn),內(nèi)部員工,合作單位,酒店資源,寫字樓資源,資源整理,內(nèi)部員工

35、；,合作單位；,下游企業(yè)；,何種方式？,何種載體？,最好的載體,之,之一,方興薈！,方興薈！,一個由方興,搭,搭建的高端,客,客戶,CLUB,，一個頂級,商,商務(wù)人士的,圈,圈層！,這是一個以,方,方興地產(chǎn)為,基,基礎(chǔ)搭建的,高,高端社交圈,層,層！,將會匯聚全,部,部與中化、,方,方興有關(guān)的,企,企業(yè)精英人,士,士！,未來將成為,京,京城乃至全,國,國范圍內(nèi)的,頂,頂級商務(wù)人,士,士的匯聚之,所,所！,所以，,門檻是必須,的,的！,會員介紹制,！,！,以初始會員,為,為基礎(chǔ)，在,規(guī),規(guī)定范圍內(nèi),圈,圈層擴散！,中化、方興,企,企業(yè)高層,邀請,合作單位企,業(yè),業(yè)高層,購買,購房業(yè)主,會員沙龍,

36、聯(lián)誼酒會,高峰會談,最好的載體,之,之二,企業(yè)內(nèi)網(wǎng)！,內(nèi)部郵件系,統(tǒng),統(tǒng),發(fā)送項目資,料,料、內(nèi)部優(yōu),惠,惠信息至員,工,工郵箱,向方興營銷,部,部下設(shè)的專,門,門熱線報名,在方興旗下,酒,酒店舉辦員,工,工內(nèi)部推介,會,會，企業(yè)員,工,工憑員工卡,或,或名片參加,最好的載體,之,之三,企業(yè)活動！,可利用的節(jié)點,節(jié)日（元旦、圣誕、春節(jié)）；,企業(yè)年會；,客戶答謝會；,介入方式：,會議前進行,宣,宣傳片播放,；,；,設(shè)立現(xiàn)場咨,詢,詢點；,項目資料、,禮,禮品發(fā)放,介入方式：,在北京、上,海,海等重點城,市,市，方興旗,下,下酒店舉辦,新,新年,/,圣誕舞會、,酒,酒會，邀請,方,方興薈會員,、,

37、、企業(yè)高級,員,員工參加；,酒會中進行,資,資料、禮品,發(fā),發(fā)放；,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,10,月,時間：,10,月,16,日,方興置業(yè)全,國,國發(fā)展戰(zhàn)略,5,年計劃暨廣,渠,渠路,15,號地啟動新,聞,聞發(fā)布會,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,10,月,活動背景：,方興置業(yè)首,次,次在北京發(fā),聲,聲；廣渠路,15,號地項目宣,布,布啟動；項,目,目案名、,LOGO,揭曉活動能,夠,夠倒計時開,始,始,力求通過本次企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)布會的舉辦、配合相應(yīng)的媒體宣傳，達到：,提升方興企業(yè)品牌知名度,標志著廣渠路項目正式啟動,宣布項目案名、,LOGO,揭

38、曉活動倒計時開始,活動目的：,活動人員：,方興置業(yè)企,業(yè),業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；北,京,京中原高層,；,；,北京各大媒,體,體記者,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,10,月,活動內(nèi)容：,Part1,方興置業(yè)全,國,國發(fā)展戰(zhàn)略,5,年計劃發(fā)布,Part2,廣渠路十五,號,號地項目啟,動,動儀式,活動流程：,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,12,月,時間：,12,月,20,日,活動：,售樓部開放,暨,暨案名、,LOGO,發(fā)布儀式；,項,項目全國巡,展,展計劃啟動,活動形式：,項目前期宣,布,布廣渠路,15,號地項目啟,動,動，但其案,名,名、,LOGO,等所有形象,均

39、,均保持絕對,保,保密狀態(tài)，,所,所有推廣均,以,以“廣渠路,15,號地”為代,表,表；售樓部,LOGO,墻在施工的,過,過程中，全,部,部使用布幔,遮,遮擋；,通過在項目,現(xiàn),現(xiàn)場放置一,個,個超大的時,光,光沙漏，沙,漏,漏不停地漏,，,，到售樓部,開,開放時揭露,謎,謎底，原來,是,是本項目的,LOGO,。,在售樓部開,放,放當天，由,方,方興置業(yè)領(lǐng),導(dǎo),導(dǎo)親自宣布,項,項目案名及,LOGO,，為售樓處,揭,揭幕，并宣,布,布項目全國,巡,巡展計劃啟,動,動。,成功案例：,俄,俄羅斯的寶,馬,馬時光沙漏,這個號稱全,球,球最大的時,光,光沙漏出現(xiàn),在,在莫斯科紅,場,場。沙漏高,12,米

40、，用丙烯,酸,酸玻璃和鋼,鐵,鐵制成，里,面,面填充了,18,萬顆銀球。,這,這個沙漏隱,喻,喻著寶馬用,時,時間來雕琢,新,新車的品質(zhì),，,，隨著所有,的,的銀球逐漸,落,落到下層，,沙,沙漏上層停,放,放的寶馬最,新,新,7,系列轎車也,將,將慢慢地露,出,出廬山真面,目,目。,這個倒數(shù)計,時,時的裝置每,天,天吸引著成,千,千上萬的游,客,客駐足觀看,。,。,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,12,月,時間：,12,月,28,日,活動：情系,玉,玉樹慈善拍,賣,賣晚宴,邀請社會名,流,流及方興薈,會,會員，舉辦,慈

41、,慈善拍賣晚,宴,宴,建立慈善公,益,益形象，做,好,好口碑傳播,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,11,年,1-2,月,時間：,11,年,1,月,活動：,高端講座：,利,利用車行、,銀,銀行、高端,俱,俱樂部等客,戶,戶資源，針,對,對其舉辦著,名,名堪輿學(xué)家,的,的風(fēng)水講座,，,，迎合項目,客,客群的普遍,關(guān),關(guān)注,時間：,2011,年,2,月,奢華嫁接：,現(xiàn),現(xiàn)場舉行老,爺,爺車展；卡,地,地亞、阿瑪,尼,尼新產(chǎn)品發(fā),布,布會,關(guān)注點：高,端,端品牌客戶,資,資源聯(lián)動。,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,11,年,1-2,月,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2

42、010.10-2011.2,）,11,年,1-2,月,時間：,11,年,1,月,-11,年,2,月,活動：,周末暖場、,高,高端講座、,親,親子活動,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,10,年,11-12,月,重點城市巡,展,展前期籌備,針對巡展重,點,點城市：,香港、深圳,、,、上海、成,都,都、三亞等,展,展開前期的,籌,籌備工作，,包,包括：,中原當?shù)刂?點,點區(qū)域門店,的,的資料進場,；,；,中化、中原,當,當?shù)乜蛻糍Y,源,源的對接；,預(yù)熱媒體關(guān),系,系維護、檔,期,期確定；,推介會酒店,場,場地勘察及,預(yù),預(yù)定。,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,

43、）,1,月,重點城市巡,展,展第一輪：,時間：,1,月,1,日,-1,月,31,日,第一站：,香港,、深圳,巡展時間：,1,月,7,、,8,、,9,日,巡展方式：,專,專場推介會,客戶資源：,1.,中原香港、,深,深圳、廣州,公,公司邀約客,戶,戶,預(yù)熱方式：,當?shù)貓蠹埱?2,周連續(xù)投放,整,整版廣告,2,次；,中原公司提,前,前,1,周向當?shù)馗?端,端客戶資源,投,投放短信,2,輪，電話邀,約,約客戶,重點區(qū)域門,店,店資料進場,重要活動：,廣渠路,15,號地項目全,球,球首發(fā)儀式,（,（香港）,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,1,月,重點城市巡,展,展第一輪：,時間：

44、,1,月,1,日,-1,月,31,日,第二站：上,海,海,巡展時間：,12,月,21,、,22,、,23,日,巡展方式：,專,專場推介會,客戶資源：,1.,方興旗下酒,店,店會員，大,客,客戶；,2.,中原上海公,司,司邀約客戶,預(yù)熱方式：,上海當?shù)貓?紙,紙前,2,周連續(xù)投放,整,整版廣告,2,次；,方興旗下酒,店,店資料進大,堂,堂、房間；,電,電話邀約；,中原上海分,公,公司提前,1,周向上海地,區(qū),區(qū)高端客戶,資,資源投放短,信,信,2,輪，電話邀,約,約客戶,重點區(qū)域門,店,店資料進場,；,；,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,11,年,2,月,重點城市巡,展,展

45、第三輪：,時間：,11,年,2,月,1,日,-2,月,28,日,三亞,巡展時間：,2,月,25,、,26,、,27,日,巡展方式：,專,專場推介會,客戶資源：,中原當?shù)刭Y,源,源,預(yù)熱方式：,當?shù)貓蠹埱?2,周連續(xù)投放,整,整版廣告,2,次；,提前,1,周投放短信,2,輪,50,萬條,推廣執(zhí)行,蓄客期（,2010.10-2011.2,）,11,年,2,月,重點城市巡,展,展第二輪：,時間：,11,年,2,月,15,日,-2,月,31,日,第二輪巡展,：,：成都,巡展時間：,1,月,15,、,16,、,17,日,巡展方式：,專,專場推介會,客戶資源：,1.,中原成都公,司,司邀約客戶,預(yù)熱方式：

46、,當?shù)貓蠹埱?2,周連續(xù)投放,整,整版廣告,2,次；,中原公司提,前,前,1,周向當?shù)馗?端,端客戶資源,投,投放短信,2,輪，電話邀,約,約客戶,重點區(qū)域門,店,店資料進場,時間,2010.8,2010.9,2010.10,2010.11,2010.12,2011.1,2011.2,2011.3,2011.4,關(guān)鍵節(jié)點,11.15,售樓部交付,12.10,團隊進場（銷售、物業(yè)）,3,月中樣板間開放,4,月中開盤,準備工作,VI,體系確定；,推廣核心要素確定；,人員招聘（銷售代理代理、物業(yè)公司）,銷售物料到位,(,主要針對前期巡展需求部分,),；,銷售說辭及流程制定,團隊培訓(xùn)；,物業(yè)接收；,銷

47、售案場包裝；,設(shè)備設(shè)施到位（現(xiàn)場辦公及接待設(shè)施）,銷售熱線開通；,12,月,5,日完成開放前全部準備工作,園林示范區(qū)更新；,前期儲客換簽,預(yù)售工作準備,企業(yè)品牌,線上,項目宣傳片；效果圖制作；網(wǎng)站制作,軟文炒作：,企業(yè)實力,/,廣渠路項目啟動,依托方興薈進行企業(yè)形象宣傳,線下,企業(yè)全國發(fā)展戰(zhàn)略,項目推廣,線上,區(qū)域主題炒作；,戶外廣告出街；,現(xiàn)場圍墻出街,推廣集中爆破（所有媒體前,2,周集中投放）,紙媒、網(wǎng)絡(luò)軟文炒作為主（項目價值）；,短信配合；,第二輪推廣高潮,紙媒、網(wǎng)絡(luò)軟文炒作（開盤熱銷）,線下,中原內(nèi)部全國推廣,中化、方興內(nèi)部推介,12.20,售樓部開放；,園林示范區(qū)亮相；,銷售、推廣物

48、料到位；,售樓部開放活動（廣渠路項目安明、,LOGO,首發(fā)儀式）,樣板間開放活動暨方興薈成立晚宴,開盤活動（北京、上海、香港同步發(fā)售）；,成交客戶答謝晚宴,城市巡展,安排,巡展城市前期籌備,香港、深圳、上海、成都、三亞等城市前期接洽，客戶資源準備、推介會酒店預(yù)定等工作,城市巡展第一波（上海、香港、深圳）,首發(fā)香港同時在香港舉行“全球首發(fā)啟動儀式”（,10.20,）；,上海作為大陸首站；,城市巡展第二波：成都、三亞巡展（金茂旗下酒店）,媒體配合,巡展前二周當?shù)孛襟w預(yù)熱,巡展前二周當?shù)孛襟w預(yù)熱,推廣執(zhí)行,開盤熱銷期,開盤熱銷期,推廣執(zhí)行,開盤熱銷期,（,（,2011.3-2011.4,）,3,月,

49、第二輪推廣,高,高潮,推廣節(jié)點：,樣,樣板間開放,媒體選擇：,報紙：北京,青,青年報、北,京,京晚報；,網(wǎng)絡(luò)：新浪,、,、搜狐、搜,房,房；,推廣要點：,話,題,題,一,一,：,：,項,項,目,目,樣,樣,板,板,呈,呈,現(xiàn),現(xiàn),，,，,眼,眼,見,見,為,為,實,實,；,；,話,題,題,二,二,：,：,樣,樣,板,板,間,間,參,參,觀,觀,邀,邀,約,約,推,廣,廣,時,時,間,間,：,：,3,月,初,初,-3,月,中,中,推,廣,廣,手,手,段,段,：,：,大,眾,眾,媒,媒,體,體,：,：,項,項,目,目,形,形,象,象,+,樣,板,板,間,間,開,開,放,放,信,信,息,息,；,；,

50、分,眾,眾,媒,媒,體,體,：,：,客,客,戶,戶,邀,邀,約,約,軟性炒,作,作：,方興璟,廷,廷恭迎,業(yè),業(yè)內(nèi)人,士,士品鑒,*社,會,會名流,造,造訪方,興,興璟廷,推廣執(zhí),行,行,開盤,熱,熱銷,期,期（,2011.3-2011.4,）,4,月,熱銷,炒,炒作,推廣,節(jié),節(jié)點,：,：開,盤,盤后,媒體,選,選擇,：,：,報紙,：,：北,京,京青,年,年報,、,、北,京,京晚,報,報；,網(wǎng)絡(luò),：,：新,浪,浪、,搜,搜狐,、,、搜,房,房；,推廣,要,要點,：,：,話題,一,一：,實,實力,成,成就,成,成績,；,；,話題,二,二：,酒,酒店,基,基準,傳,傳世,之,之宅,推廣,時,時間

51、,：,：,4,月中,-4,月底,推廣,手,手段,：,：,大眾,媒,媒體,：,：感,謝,謝客,戶,戶支,持,持；,分眾,媒,媒體,：,：項,目,目形,象,象,軟性,炒,炒作,：,：,方興,璟,璟廷,熱,熱銷,背,背后,的,的秘,密,密,最后,的,的,CBD,傳世,宅,宅邸,盛,盛裝,開,開啟,推廣,執(zhí),執(zhí)行,開盤,熱,熱銷,期,期（,2011.3-2011.4,）,3,月,時間,：,：,3,月,12,日,-18,日,活動,：,：方,興,興薈,成,成立,晚,晚宴,暨,暨樣,板,板間,開,開放,周,周活,動,動,以方,興,興薈,（,（高,端,端客,戶,戶,CLUB,）成,立,立晚,宴,宴為,起,起點

52、,，,，展,開,開為,期,期一,周,周的,樣,樣板,間,間開,放,放周,活,活動,，,，配,合,合相,應(yīng),應(yīng)的,輿,輿論,炒,炒作,，,，形,成,成項,目,目推,廣,廣第,二,二波,高,高潮,。,。,推廣,執(zhí),執(zhí)行,開盤,熱,熱銷,期,期（,2011.3-2011.4,）,3,月,方興,薈,薈成,立,立晚,宴,宴暨,樣,樣板,間,間開,放,放周,活,活動,執(zhí),執(zhí)行,計,計劃,時間,3.12,3.13,3.14,3.15,3.16,3.17,3.18,活動,方興薈成立晚宴暨樣板間開放儀式,媒體開放日,業(yè)內(nèi)品鑒日,前期蓄積客戶專場,參與人員,方興置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；方興薈高端客戶,CLUB,會員；,北京各大

53、媒體房產(chǎn)部總監(jiān)、資深記者,北京知名開發(fā)商、代理公司高層,前期蓄積的高意向客戶；巡展積累客戶,活動方式,方興薈成立儀式；,樣板間揭幕儀式,媒體參觀；座談,同行參觀；,座談,客戶專場參觀；,提供冷餐,推廣,執(zhí),執(zhí)行,開盤,熱,熱銷,期,期（,2011.3-2011.4,）,3,月,方興,薈,薈成,立,立晚,宴,宴暨,樣,樣板,間,間開,放,放活,動,動執(zhí),行,行方,案,案,時間,：,：,3,月,12,日,目的,：,：,借方,興,興薈,成,成立,之,之機,邀,邀請,方,方興,薈,薈高,端,端客,戶,戶,CLUB,會員,參,參觀,樣,樣板,間,間，,形,形成,口,口碑,傳,傳播,；,；,制造,話,話題

54、,，,，配,合,合媒,體,體推,廣,廣傳,播,播項,目,目動,態(tài),態(tài)；,執(zhí)行,方,方案,：,：,推廣,執(zhí),執(zhí)行,開盤,熱,熱銷,期,期（,2011.3-2011.4,）,3,月,樣板,間,間開,放,放周,媒體,開,開放,日,日,時間,：,：,3,月,13,日,目的,：,：,邀請,北,北京,媒,媒體,人,人士,參,參觀,樣,樣板,間,間，,制,制造,輿,輿論,關(guān),關(guān)注,；,；,維系,媒,媒體,關(guān),關(guān)系,執(zhí)行,方,方案,：,：,推廣,執(zhí),執(zhí)行,開盤,熱,熱銷,期,期（,2011.3-2011.4,）,3,月,樣板,間,間開,放,放周,業(yè)內(nèi),開,開放,日,日,時間,：,：,3,月,14,日,目的,：

55、,：,邀請,北,北京,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)業(yè),內(nèi),內(nèi)同,行,行參,觀,觀樣,板,板間,，,，制,造,造業(yè),內(nèi),內(nèi)輿,論,論；,制造,媒,媒體,炒,炒作,話,話題,百名,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)人,士,士參,股,股廣,渠,渠路,十,十五,號,號地,樣,樣板,間,間,、,廣渠,路,路,15,號地,恭,恭迎,同,同行,“,“挑,刺,刺”,執(zhí)行,方,方案,：,：,推廣,執(zhí),執(zhí)行,開盤,熱,熱銷,期,期（,2011.3-2011.4,）,3,月,樣板,間,間開,放,放周,VIP,客戶,專,專場,時間,：,：,3,月,15,日,18,日,目的,：,：,邀請,前,前期,蓄,蓄積,客,客戶,參,參觀,樣,樣板,間,間，,

56、增,增加,客,客戶,對,對于,項,項目,的,的了,解,解；,制造,契,契機,，,，邀,請,請前,期,期巡,展,展蓄,積,積的,外,外地,客,客戶,來,來京,參,參觀,利用,現(xiàn),現(xiàn)場,震,震撼,客,客戶,，,，制,造,造圈,層,層傳,播,播,執(zhí)行,方,方案,：,：,邀請,客,客戶,前,前來,參,參觀,樣,樣板,間,間；,為前,來,來參,觀,觀的,客,客戶,準,準備,冷,冷餐,，,，同,時,時為,每,每組,客,客戶,準,準備,小,小禮,物,物,針對,意,意向,度,度較,高,高、,且,且社,會,會地,位,位較,高,高、,影,影響,力,力較,大,大的,外,外地,客,客戶,（,（可,限,限額,30,名）

57、,，,，報,銷,銷往,返,返機,票,票、,住,住宿,費,費用,，,，邀,請,請其,來,來京,參,參觀,推廣,執(zhí),執(zhí)行,開盤,熱,熱銷,期,期（,2011.3-2011.4,）,4,月,時間,：,：,4,月,16,日,開盤,活,活動,：,：京,、,、滬,、,、港,三,三地,同,同時,發(fā),發(fā)售,目的,：,：,制造,開,開盤,前,前最,大,大的,市,市場,熱,熱潮,，,，利,用,用廣,泛,泛的,輿,輿論,炒,炒作,將,將項,目,目價,值,值和,開,開盤,信,信息,傳,傳播,最,最大,化,化,相,關(guān),關(guān),工,工,作,作,：,：,前,期,期,進,進,行,行,上,上,海,海,、,、,香,香,港,港,等,等

58、,地,地,巡,巡,展,展,，,，,發(fā),發(fā),掘,掘,意,意,向,向,客,客,戶,戶,，,，,并,并,基,基,本,本,選,選,定,定,意,意,向,向,房,房,源,源,。,。,根,據(jù),據(jù),異,異,地,地,客,客,戶,戶,的,的,選,選,房,房,數(shù),數(shù),量,量,和,和,位,位,置,置,，,，,劃,劃,分,分,出,出,部,部,分,分,樓,樓,層,層,專,專,門,門,供,供,滬,滬,、,、,港,港,客,客,戶,戶,購,購,買,買,。,。,開,開,盤,盤,當,當,日,日,三,三,地,地,同,同,時,時,開,開,盤,盤,，,，,并,并,利,利,用,用,視,視,頻,頻,現(xiàn),現(xiàn),場,場,直,直,播,播,。,。,注

59、,：,：,此,此,種,種,開,開,盤,盤,方,方,式,式,需,需,視,視,當,當,時,時,政,政,策,策,規(guī),規(guī),定,定,情,情,況,況,而,而,定,定,。,。,北,京,京,上,海,海,香,港,港,推,廣,廣,執(zhí),執(zhí),行,行,開,盤,盤,熱,熱,銷,銷,期,期,（,（,2011.3-2011.4,）,4,月,開,盤,盤,活,活,動,動,執(zhí),執(zhí),行,行,計,計,劃,劃,時,間,間,：,：,2011,年,4,月,16,日,前,期,期,籌,籌,備,備,：,：,尋,找,找,合,合,作,作,公,公,司,司,負,負,責(zé),責(zé),三,三,地,地,同,同,步,步,視,視,頻,頻,直,直,播,播,；,；,4,月,1

60、,日前,完成,京,京、,滬,滬、,港,港三,地,地意,向,向客,戶,戶的,意,意向,選,選房,工,工作,；,；,4,月,10,日前,根據(jù),三,三地,客,客戶,數(shù),數(shù)量,劃,劃分,房,房源,；,；,4,月,12,日前,地點,：,：,京滬,港,港三,地,地各,選,選擇,一,一家,五,五星,級,級酒,店,店作,為,為開,盤,盤地,點,點,開盤,方,方式,：,：,使用,搖,搖號,選,選房,的,的方,式,式進,行,行開,盤,盤（,暫,暫定,）,）,開盤,流,流程,：,：,推廣,執(zhí),執(zhí)行,開盤,熱,熱銷,期,期（,2011.3-2011.4,）,4,月,推廣,執(zhí),執(zhí)行,開盤,熱,熱銷,期,期（,2011.

61、3-2011.4,）,4,月,時間,：,：,4,月,30,日開,始,始,活動,：,：成,交,交客,戶,戶答,謝,謝晚,宴,宴,活動,目,目的：,派發(fā),邀,邀請,函,函，,打,打電,話,話邀,請,請成,交,交客,戶,戶、,重,重點,誠,誠意,客,客戶,及,及親,友,友參,加,加；,以,以老,客,客戶,高,高質(zhì),素,素客,戶,戶群,作,作為,拓,拓展,目,目標,，,，通,過,過現(xiàn),場,場播,放,放項,目,目介,紹,紹視,頻,頻及,看,看樓,車,車互,動,動，,提,提升,現(xiàn),現(xiàn)場,客,客戶,到,到訪,量,量，,促,促進,銷,銷售,。,。,活動形式：,每個被邀請,的,的客戶都有,一,一桌菜，每,個,個

62、人都可以,邀,邀請自己的,10,個朋友過來,聚,聚餐。席間,有,有項目介紹,和,和業(yè)主開發(fā),商,商互動有獎,活,活動。老業(yè),主,主帶來的朋,友,友都會做登,記,記并隨時可,以,以乘坐看樓,車,車去看樓。,可,可以給現(xiàn)場,有,有登記的新,客,客戶一定優(yōu),惠,惠折扣。,推廣執(zhí)行,開盤熱銷期,（,（,2011.3-2011.4,）,4,月,成交客戶答,謝,謝家宴執(zhí)行,方,方案,時間：,4,月,30,日開始,前期籌備：,選擇一家五,星,星級酒店作,為,為活動合作,方,方，提供家,宴,宴場地,邀請成交客,戶,戶，確定各,自,自時間，每,天,天安排,3-5,桌客戶舉辦,家,家宴,準備高級巴,士,士一輛，負

63、,責(zé),責(zé)將客戶從,銷,銷售現(xiàn)場運,送,送至酒店，,并,并送回,活動計劃：,邀請成交客,戶,戶進行答謝,家,家宴，每組,客,客戶可邀請,10,名親友參加,；,；,客戶及其親,友,友至項目地,集,集合，并在,置,置業(yè)顧問的,陪,陪同下進行,參,參觀；,由開發(fā)商安,排,排車輛將客,戶,戶送至酒店,舉,舉辦家宴，,并,并在結(jié)束后,送,送回售樓部,。,。,營銷費用,Part.3,由于項目體,量,量較大，銷,售,售任務(wù)壓力,較,較大，中原,建,建議項目前,期,期入市的營,銷,銷費用為,1.5%,，約為,5700,萬元,根據(jù)不同物,業(yè),業(yè)類型的價,格,格計算，一,期,期銷售額約,為,為,38,億元；,根據(jù)北

64、京市,場,場目前行業(yè),特,特性和媒介,成,成本及區(qū)域,推,推廣項目的,經(jīng),經(jīng)驗值，本,項,項目推廣費,用,用應(yīng)占銷售,金,金額的,11.5,左右,（不包括代,理,理費）,。,對于本項目,，,，我們建議,設(shè),設(shè)定在,1.5%,，,主要有以下,原,原因：,市場環(huán)境較,差,差，觀望氛,圍,圍濃厚，常,規(guī),規(guī)推廣難以,形,形成爆破勢,頭,頭；,本項目銷售,任,任務(wù)壓力較,大,大，且承擔,企,企業(yè)品牌及,項,項目品牌的,雙,雙重落地任,務(wù),務(wù)，需通過,高,高品質(zhì)的銷,售,售包裝實現(xiàn),強,強勢入市，,回,回籠資金。,啟動全國重,點,點城市巡展,，,，需要當?shù)?媒,媒體的投入,預(yù),預(yù)熱及高規(guī),格,格活動支持,，,，因此將占,用,用約,20%,的營銷費用,銷售費用預(yù),算,算：銷售費,用,用,=,銷售額,1.5%=38,億,1.5% 5700,萬元,營銷費用階,段,段比例,20,20,籌備期,蓄客期,40,