試析《物業(yè)服務合同》的解除或終止問題

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1、試析物業(yè)服務合同的解除或終止問題試析物業(yè)服務合同的解除或終止問題王政合同的解除或終止是我國合同法總則（第六章）所規(guī)定的一個基本問題。大家非常清楚，合同本身就是自然人、法人或其他組織之間設立、變更終止權利義務關系的協(xié)議。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當嚴格按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。但是社會現實又是如此的復雜多變，法律又允許當事人可以通過協(xié)商方式變更或解除合同；法律還規(guī)定，在某些情況下當事人可以單方解除（按照合同法規(guī)定，解除是合同終止的一種方式或事由）合同，并可通過訴訟或仲裁方式確認合同的變更、解除或終止。然而，令人不解的是，我們通過調查了解卻發(fā)現了一種奇怪

2、現象：那就是有相當一部分公眾和學者認為“單個業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務合同是不可以終止或解除的”。本文擬就此問題展開討論，希望大家能夠統(tǒng)一認識，得出更加公允和符合現代民主與法治原則精神的看法。一、首先讓大家先熟悉一下小區(qū)物業(yè)服務的現狀情況以北京為例，目前各個區(qū)縣共有大小社區(qū)3000多家，物業(yè)管理公司3900多家（其中90%以上為小區(qū)開發(fā)商自己組織人員成立或直接屬于開發(fā)商下屬企業(yè)），沒有物業(yè)管理資質的約占40%。依據有關報道資料，成立業(yè)主委員會的社區(qū)不到40%，其中經濟適用房成立業(yè)主委員會的比例（約占1/4）最低。北京市消協(xié)最近對北京18個縣區(qū)涉及100家居住小區(qū)和99家物業(yè)管理公司所

3、做的調查結果顯示：大部分小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司當前提供的物業(yè)服務不滿意，其中21個小區(qū)居民對物業(yè)公司服務總體評價滿意人數為零。而且業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾或糾紛也在呈逐年增長趨勢，甚至已經嚴重影響到社會的和諧和安定。有關調查結果還顯示，目前小區(qū)業(yè)主不滿意之處主要表現在以下幾方面：1、對于小區(qū)公用部位、設施、場地經營使用沒有知情權；2、物業(yè)收費項目和標準沒有公示；私設名目多收或重復收費，物業(yè)收費不出具正式發(fā)票而是開收據、打白條；物業(yè)收費標準與服務水平差距大。3、小區(qū)綠化率不達標，環(huán)境衛(wèi)生管理差；安全保衛(wèi)措施不利而造成人身財產受到損害；機動車、自行車存放管理“差”，房屋及公用設施的維護修理差；物業(yè)保安

4、人員的行為規(guī)范差。4、多數物業(yè)公司、開發(fā)商不支持甚至阻撓小區(qū)業(yè)主委員會的成立。業(yè)主們還普遍反映以下問題：1、與開發(fā)商、物業(yè)公司相比，他們屬于明顯的弱勢群體；2、在業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)公司的糾紛訴訟中，業(yè)主們感覺即便是有理也難打贏官司；3、目前物業(yè)管理方面法律法規(guī)不夠健全，而且是向開發(fā)商和物業(yè)公司傾斜，有關規(guī)定（尤其是保障業(yè)主權益實現的程序性內容）對業(yè)主權益保護極為不利；4、業(yè)主們希望自己能夠最終通過正當的法律途徑維護自己的權益，希望自己能夠隨時與自己不滿意的物業(yè)公司解除或終止物業(yè)服務合同。二、目前物業(yè)服務合同存在的主要形式及是否可解除或終止的觀點目前除了在少數小區(qū)物業(yè)公司提供物業(yè)服務沒有訂立物業(yè)

5、服務合同或者曾經訂立但合同到期后沒有續(xù)定外，已經訂立并有效存續(xù)的物業(yè)服務合同主要表現為三種形式：第一種表現形式是：開發(fā)商與其聘請的物業(yè)管理企業(yè)訂立的前期物業(yè)服務合同。此前期物業(yè)服務是根據房地產開發(fā)項目建設的特點由法律規(guī)定為開發(fā)建設單位（開發(fā)商）負責的，而且屬于業(yè)主與開發(fā)商所簽購房合同必備之內容，應屬于房地產開發(fā)商必須在業(yè)主入住前對所有物業(yè)提供一定配套服務所應承擔的附隨義務。按照目前政府部門對聘請物業(yè)服務機構的相關規(guī)定，開發(fā)商聘請專業(yè)物業(yè)服務機構從事前期物業(yè)服務也應當通過公開招投標形式。對不符合有關資質條件、對提供不符合法定或約定物業(yè)服務標準的物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商可隨時解除或終止同它們訂立的前期

6、物業(yè)服務合同。但目前政府此規(guī)定似乎是多余的，因為提供前期物業(yè)服務的公司實質上全是由開發(fā)商自己成立并控制的，在利益獲取上，可以視同于開發(fā)商自己在從事物業(yè)管理服務。而且除非開發(fā)商或物業(yè)公司自愿撤離，所謂的前期物業(yè)管理可能會在小區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之前持續(xù)存在下去。第二種表現形式是：在小區(qū)建成后大部分業(yè)主入住時，原前期物業(yè)管理企業(yè)同辦理入住的每位業(yè)主分別簽署物業(yè)服務合同。此時，往往業(yè)主們若不簽訂此物業(yè)服務合同便拿不到所購房屋的鑰匙，無法辦理入住手續(xù)。此類物業(yè)服務合同頗有強迫締約之嫌。而且有相當一部分公眾和學者認為，物業(yè)管理企業(yè)同單個業(yè)主訂立的物業(yè)服務合同，單個業(yè)主無權終止或解除。因為

7、單個業(yè)主無權代表其他業(yè)主，無權決定公用物業(yè)的管理權。所以即使其不滿意物業(yè)公司已提供的服務，也無可奈何，只有等到業(yè)主大會或業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定是否選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。第三種表現形式是：由小區(qū)業(yè)主委員會（最初稱“物業(yè)管理委員會”）同通過公開招標形式選定的物業(yè)管理企業(yè)或直接同原物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)服務合同。此類物業(yè)服務合同往往也是在原物業(yè)管理企業(yè)、少數業(yè)主控制下產生的，物業(yè)招投標往往不夠透明，容易搞成虛假“招標”。但是多數公眾和學者認為，業(yè)主委員會是小區(qū)全體業(yè)主的代表，其代表小區(qū)業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)服務合同對小區(qū)全體業(yè)主具有法定約束力，且在物業(yè)服務合同期限內不得擅

8、自變更或解除。而且在業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，單個業(yè)主或部分業(yè)主不得要求解除物業(yè)服務合同。即使單個業(yè)主或部分業(yè)主提起該類訴訟，目前法院也不會支持。三、業(yè)主對物業(yè)服務合同的解除或終止權不應被剝奪合同的解除或終止是立約人最基本的民事權利，也是“契約自由”與“契約正義”之應有之意。因為任何人都有不得被強迫締約的權利。合同法規(guī)定：“當事人不得擅自解除合同”不等于當事人“不能解除合同”。只要要求解除合同的一方能夠證明訂約另一方有約定或法定的合同解除或終止事由，或者雖不能證明訂約另一方有約定或法定的合同解除或終止事由，但解約人愿意承擔對不同意解除合同一方的違約或賠償責任損失的，法

9、律都應當保護當事人對合同的解除權或終止權。物業(yè)服務合同并不具有不可解除的特殊性。按照通俗的合同分類理論，物業(yè)服務合同應當屬于供給服務合同之一種。目前這種物業(yè)服務合同是基于業(yè)主的不動產物業(yè)產權而產生的。按照目前通說，業(yè)主所享有的不動產物權稱之建筑物的區(qū)分所有權，具體一點講，就是業(yè)主對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主對專有部分以外的共有部分進行共同管理是其權利，也是其義務。業(yè)主為了更好地履行其對專有部分以外的共有部分行使看管、保養(yǎng)或維護的管理義務，才委托作為中介的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的。任何業(yè)主都有決定選聘或不選聘物業(yè)管理

10、企業(yè)提供物業(yè)服務的權利和義務，但是考慮到“民主”與“法治”的基本原則和物業(yè)管理服務的特殊性，對是否選聘物業(yè)管理企業(yè)或選聘哪家物業(yè)服務企業(yè)或組織只能按照多數業(yè)主的意思表示去執(zhí)行。如果物業(yè)管理企業(yè)是同單個業(yè)主簽署的物業(yè)服務合同，則任何單個業(yè)主都有權拒絕簽署或解除已簽署的物業(yè)服務合同。因為任何人有不得被要求強制締約的權利；因為既然業(yè)主有選擇合同訂立的權利，那么業(yè)主也有選擇合同解除或終止的權利。如果是業(yè)主委員會通過公開招投標或直接代表業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)簽署的物業(yè)服務合同，不同意簽署該物業(yè)服務合同業(yè)主們的合同解除權也是不應該被剝奪的。因為提供物業(yè)管理或服務是業(yè)主們的基本權利和義務，只要業(yè)主們不認可業(yè)主委員會的代表權（業(yè)主的利益是不可被強制代表的，當然達不到法定人數的單個或部分業(yè)主的不認可行為不影響業(yè)主委員會對外簽署合同的效力或履行），其就有權利選擇同業(yè)主委員會選定的物業(yè)管理企業(yè)解除或終止物業(yè)服務合同。當然單個或部分業(yè)主行使這種12下一頁 第 7 頁 共 7 頁