收購業(yè)務(wù)流程

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1、收購業(yè)務(wù)流程 一、房源采集（信息提供） 1）有收購意向的客戶 2）代賣房源，失效房源的挖掘 3）余房，抵債房（銀行不良資產(chǎn)） 4）關(guān)系，朋友介紹 5）非常規(guī)形式，如貼條形式等其他途徑 6）報紙等媒體上的信息 7）原有評估記錄中挖掘。 1、對店員積極灌輸所有房源的收購意識，對條件較好的房源要跟單，評估人員 積極配合各連鎖店對目標(biāo)客戶進(jìn)行操作，并對實(shí)際操作中遇到的問題及時調(diào) 整收購策略。 2、對網(wǎng)上的失效房源、駁回房源、已撤單房源連鎖店負(fù)責(zé)對所管理區(qū)域進(jìn)行整 理挑選，發(fā)現(xiàn)可收購房源，積極與評估師聯(lián)系。 注意事項(xiàng)：所提供房源必須產(chǎn)權(quán)明確，有產(chǎn)權(quán)證或可辦理產(chǎn)權(quán)，權(quán)屬無糾紛；

2、二、網(wǎng)上評估 1、賣房提供手續(xù)：產(chǎn)權(quán)證（房本）原件、房主（代理人）身份證 2、填寫《免費(fèi)評估申詰單》,按照申請單內(nèi)容詳細(xì)填寫房屋情況 （必須） 3、了解客戶售房原因和心理價位，對客戶進(jìn)行初始判斷； 4、按照《免費(fèi)評估申請單》進(jìn)行網(wǎng)上房源錄入， 5、根據(jù)網(wǎng)上評估價格，對客戶報 代賣價格 注意事項(xiàng)： 評估申請單必須嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注內(nèi)容填寫； 網(wǎng)上錄入必須留清客戶姓名、 電話； 客戶心理價格和建議買賣價格必須同時填寫； 評估目的必須填寫明確（買賣、咨詢、意向收購） ； 三、看房 1 、連鎖店與評估部聯(lián)系、備案，確保調(diào)入店的確認(rèn) 2、欲收購房源評估人員網(wǎng)上留言，各連鎖店暫停推薦，網(wǎng)

3、上房源屏蔽處理，談 判周期為 10 天； 3、如客戶基本認(rèn)同收購價格的初步報價，連鎖店與評估師聯(lián)系并和客戶約定好 時間并看房 注意事項(xiàng)： 看房時必須填寫 《實(shí)地看房單》 ， 由評估人員留檔， 注意房屋配套， 室內(nèi)裝修、小區(qū)環(huán)境，煙囪、垃圾站、變電室等影響房屋價格因素 四、反饋報價 1 、評估師 24 小時內(nèi)看房評估 2、著重注意房屋質(zhì)量問題及是否有非正常死亡（注：是否兇宅） 3 、實(shí)地看房后 ,連鎖店與評估師進(jìn)行溝通，回訪客戶，把握客戶心理動態(tài) 4、收購人員及時與過戶人員聯(lián)系，由過戶人員負(fù)責(zé)調(diào)查該房屋是否有債權(quán) 債務(wù)糾紛，是否做過抵押等 5 、報價：看房后 24 小時內(nèi)

4、由連鎖店配合評估師最終報價給客戶。 6 、連鎖店人員繼續(xù)跟蹤客戶，商談收購價格，介紹公司付款流程（ 定金、 中途款、尾款 的付款時間及比例） ，及時與評估師聯(lián)系，確定最終 收購價格以及簽訂合同時間并及時通知評估師 五、收購 1、由評估人員與客戶簽訂《房屋調(diào)入合同》 2、評估人員在調(diào)入合同簽定當(dāng)天網(wǎng)上錄入，確保信息共享，便于連鎖店推薦； 3、房主騰空房屋后，由連鎖店人員負(fù)責(zé)驗(yàn)房及該房屋煤、水、電、暖氣、有線 電視、物業(yè)管理等附屬設(shè)施的交接，物品由評估體系統(tǒng)一保管 4、私產(chǎn)房由運(yùn)營部統(tǒng)一負(fù)責(zé)辦理公證，公證到過戶人員名下 簽定《調(diào)入合同》應(yīng)注意事項(xiàng)： 1、地址：按房屋權(quán)屬證明正確填

5、寫 2、寫《調(diào)入合同》時，必須填寫賣方身份證號碼，留存身份證復(fù)印件以便及時 簽款0 3、明確付款時間，其他事宜中約定房主必須保證房屋內(nèi)無不良事件發(fā)生，并保 證調(diào)入價格的保密性，如有違反視為違約； 4、按商定的價格簽署，合同最終價格為凈價； 付款時間：定金一一自合同簽署之日起三日后（公證手續(xù)辦理完畢）；（1。 萬以下房屋定金5000 , 10萬以上房屋定金1萬）。 中途款一一自鑰匙交接之日起二十日后（付清 90%房款） 尾款一一過戶手續(xù)辦理完畢后 5日后。 5、《調(diào)入合同》由評估人員交運(yùn)營部統(tǒng)一保管； 驗(yàn)房注意事項(xiàng)： 1、賣方騰房后，簽約連鎖店必須陪同房主進(jìn)行驗(yàn)房。記錄該

6、房屋內(nèi)煤氣表、 水表，電表、有線電視、暖氣，讀數(shù)，查清物業(yè)費(fèi)收繳情況，填寫 《房屋交接驗(yàn)收單》，一式兩份,房主及連鎖店店員雙方簽字確認(rèn)。 2、所收物品包括：1） 一戶一表、鑰匙、購電證、購電卡2）煤氣本及當(dāng)月 交費(fèi)小票 3 ） 暖氣供熱合同及當(dāng)年交費(fèi)發(fā)票（有往年發(fā)票或結(jié)清證明 最好） 4）有線電視證，交費(fèi)小票（往年發(fā)票要有最好，如缺少發(fā)票， 去電視臺查詢） 5）物業(yè)合同及物業(yè)交費(fèi)收據(jù) 6）水費(fèi)結(jié)算單 7 ）信 箱鑰匙 8） 清潔費(fèi) 9） 電話、寬帶交費(fèi)單 10） 所有與該房屋相關(guān)的票 證。 3、所收物品統(tǒng)一放入收購房檔案袋中，交評估人員處保存。 此外收購房檔案袋中還應(yīng)有：

7、（ 1 ）房屋驗(yàn)收單（ 2 ）相關(guān)證件身份證、戶口本復(fù) 印件。 （ 3 ）產(chǎn)權(quán)證原件、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。 （ 4）公證書。 （ 5 ）房屋調(diào)入合同復(fù)印 件（ 6）房屋調(diào)出合同復(fù)印件。 （ 7 ）房主手章。 六、請款 1 、由評估師按照《房屋調(diào)入合同》規(guī)定時間，向財務(wù)部申請定金和中途款，由 財務(wù)部退款。 2 、 調(diào)出店結(jié)件后通知調(diào)入店，尾款由調(diào)入店向財務(wù)部申請，財務(wù)部退款。 七、收購業(yè)務(wù)收付款時間結(jié)點(diǎn) 1 、簽訂《調(diào)入合同》 ，調(diào)入價格為“凈價” 。 10 萬以下房屋如未騰房定金不超過 5000 元， 10 萬以上房屋如未騰房定金不超過 10000 元。二十天后付主款， 一般未騰

8、房交鑰匙不得付主款。公證辦理完畢后付定金。 2、騰房日作為具有銷售條件的標(biāo)志。 （騰房日）超過 15 天后由評估人員報銷售 部，連鎖店積累客戶，銷售部聚焦銷售，并設(shè)責(zé)任店、責(zé)任人。 3 、簽訂《調(diào)出合同》時，調(diào)出時簽凈價且 不允許做公積金貸款（為了加 快回款的時間， 三方的可以做） 。不貸款的回全款時間： 20 萬以下不 得超過 15 天， 20 萬以上不得超過 20 天，貸款的交首期款時間不得超過 10 天。 4、收購房貸款的：連鎖店在顧客付首期款期間協(xié)助顧客準(zhǔn)備好貸款手續(xù)，首付 款齊一周內(nèi)必須把貸款件進(jìn)到運(yùn)營部權(quán)證體系（期間至少有一次，可能有兩 次連鎖店進(jìn)件機(jī)會） ，在連

9、鎖店進(jìn)件的同一周內(nèi)連鎖店安排客戶到銀行簽字。 5、貸款組在銀行進(jìn)件一周內(nèi)，保證合格貸款件審批放款。 6 、客戶全款齊 2 天內(nèi)連鎖店把相關(guān)過戶手續(xù)轉(zhuǎn)到權(quán)證體系。 7 、權(quán)證體系在接到連鎖店過戶手續(xù) 3 天內(nèi)安排買賣雙方過戶進(jìn)件。 8 、權(quán)證體系必須在房管部門對外承諾的時間內(nèi)辦好產(chǎn)權(quán)過戶，并在 2 天內(nèi)把他 項(xiàng)權(quán)證交到貸款組 .（暫時均由運(yùn)營部負(fù)責(zé)） 空置房業(yè)務(wù)流程 一、信息采集 1 ）在售商品房 2）商品房尾盤、清盤房 3）抵債房、余房（銀行、法院等機(jī)關(guān)不良資產(chǎn)、拍賣行拍賣房屋） 4）報紙、媒體發(fā)布信息公告； 5）關(guān)系、朋友介紹房源信息； 6）集團(tuán)內(nèi)部尾盤； 1 、

10、連鎖店信息意識的灌輸，空置房資源的選擇主要是對市場需求客戶的判斷； 2、空置房納入原則：權(quán)屬清晰、房屋無重大瑕疵、開發(fā)商良好信譽(yù)； 3 、空置房納入模式： 包銷方式（買斷） 、獨(dú)家代理、一般代理 ，以前兩種 方式為主； 二、項(xiàng)目分析 1 、 空置房體系對項(xiàng)目基本情況篩選整理； 包括對開發(fā)商了解， 已購房客戶分析， 現(xiàn)有房屋分析，作出初步判斷； 2 、權(quán)證體系對項(xiàng)目權(quán)屬問題調(diào)查， （產(chǎn)權(quán)狀況、有無抵押等） 3、與開發(fā)商接洽，明確開發(fā)商合作意向； 4 、資源開發(fā)部與銷售部共同對項(xiàng)目可行性作出判斷； （客戶群體、項(xiàng)目優(yōu)劣勢、 預(yù)計(jì)價位、銷售周期） 三、項(xiàng)目引入 1 、與開發(fā)商

11、深入談判，確定合作方式及銷售周期； 2 、資源開發(fā)部、 銷售部、 企研部與財務(wù)部共同研討制定操作方案、 付款計(jì)劃及 風(fēng)險控制； 3、簽署合作協(xié)議； 4、合作協(xié)議統(tǒng)一由運(yùn)營部管理，房源網(wǎng)上錄入發(fā)布； 5、與開發(fā)商項(xiàng)目交接，布置銷售現(xiàn)場，銷售人員進(jìn)場開始銷售； 四、連鎖店集中銷售 1 、按照操作方案對項(xiàng)目重新包裝，根據(jù)實(shí)際銷售情況調(diào)整銷售策略，確保回款 及資金流； 2、客戶及開發(fā)商關(guān)系維護(hù)； 3、簽署購房協(xié)議及相關(guān)手續(xù)辦理； 五、結(jié)盤及售后分析 1 、與開發(fā)商財務(wù)結(jié)算， 2、財務(wù)部對項(xiàng)目整體運(yùn)營財務(wù)核算， 3、資源開發(fā)部與銷售部項(xiàng)目整體銷售分析報告；