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1、物業(yè)服務合同簽訂時應注意的幾個方面 隨著物業(yè)管理條例的出臺,越來越多的業(yè)主都知道了作為業(yè)主所擁有的權(quán)利和義務,同時也更重視和謹慎地使用這些權(quán)利,期望能有效地維護自身的利益。其中最重要和業(yè)主利益關系最親密的一項權(quán)利就是通過業(yè)主委員會選聘優(yōu)秀的物業(yè)公司來管理小區(qū),并和選好的物業(yè)公司簽訂好物業(yè)服務合同,因為該合同簽訂后,對全體業(yè)主和物業(yè)公司都具有法律約束力,所以簽好該合同對業(yè)主來說是享受優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務的關鍵所在。 鑒于目前的狀況和即將實施的物業(yè)管理條例,業(yè)主委員會在和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同時應留意以下幾點: 明確委托物業(yè)服務的內(nèi)容、范圍和期限 在服務合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作,
2、還是只負責某一項服務內(nèi)容。假如商定不明,會帶來許多不必要的麻煩。 例如某小區(qū)業(yè)主委員會通過招標聘用了一家物業(yè)公司,委托其管理小區(qū)的全部物業(yè)內(nèi)容。而該公司在接手以后,除了物業(yè)費是自己收取外,其余的物業(yè)服務內(nèi)容全部以低價委托給其他沒有業(yè)務的物業(yè)企業(yè),來賺取其中的差價。而受委托的物業(yè)企業(yè)以低價承接該業(yè)務后,由于成本的原因,只能是降低服務的內(nèi)容和標準。 假如業(yè)主委員會在服務合同里沒有商定具體的服務標準,也沒有商定該物業(yè)公司不得將服務內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方的話,業(yè)主只能是白受損失。所以假如業(yè)主委員會是看中了某家物業(yè)公司的品牌和服務質(zhì)量,那就要在服務合同中商定具體服務內(nèi)容和詳細的服務標準,并且商定該公司不得將
3、服務內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方,否則擔當相應的違約責任。 除了物業(yè)管理條例規(guī)定的業(yè)主委員會擁有的權(quán)利外,其它一些權(quán)利,也應在服務合同里更詳細地商定: 例如,由業(yè)主委員會收取物業(yè)費后轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司、物業(yè)公司應為業(yè)主委員會供應相應的辦公場所、業(yè)主委員會的主要領導人可以從物業(yè)費中提取補貼、業(yè)主委員會對物業(yè)公司服務質(zhì)量有權(quán)提出意見并可要求其限期整改等內(nèi)容。同時,業(yè)主委員會應擔當相應的義務,督促業(yè)主按時交納物業(yè)費,積極協(xié)作物業(yè)公司工作,敬重物業(yè)公司專業(yè)化的管理方式和措施等。 明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務 本著權(quán)利和義務對等的原則,在賦予物業(yè)公司管理整個小區(qū)日常事務權(quán)利的同時,也要明確物業(yè)公司所擔當?shù)牧x務,并且盡可能地明確責任,例如保安失職導致業(yè)主物品被盜,物業(yè)公司應擔當賠償責任;物業(yè)公司在使用物業(yè)費時,必需有明確的記錄并向業(yè)主委員會公開賬目等。 對違約責任的商定 要在服務合同里明確物業(yè)公司違反商定應擔當?shù)倪`約責任,商定的責任要具有實用性和可操作性,不要商定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。特殊是對提前解聘的物業(yè)公司不準時退出的狀況,雖然新的物業(yè)管理條例規(guī)定了國家行政機關對其懲罰的內(nèi)容,但是它彌補不了給業(yè)主帶來的實際損失,所以一定要商定假如出現(xiàn)這種狀況,物業(yè)公司每拖一天就要擔當一天的違約金,這樣才能有效保護全體業(yè)主的利益。 - 3 -