【項(xiàng)目經(jīng)理管理制度】-房地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理管理制度

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1、某地產(chǎn)公司項(xiàng)目制運(yùn)行制度及項(xiàng)目經(jīng)理管理制度一 基于項(xiàng)目制的房地產(chǎn)開發(fā)模式1 傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的弊端1）肢解項(xiàng)目過程傳統(tǒng)開發(fā)模式最大的弊端是肢解項(xiàng)目實(shí)施過程，如將項(xiàng)目實(shí)施全過程分為前期、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理等過程，每一個(gè)過程都由不同的責(zé)任部門負(fù)責(zé)，但無人對(duì)整個(gè)項(xiàng)目過程負(fù)責(zé)；肢解過程以后，必然產(chǎn)生過程與過程之間的界面與接口，這些接口如何銜接成為傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨的最大問題，其結(jié)果往往是“鐵路警察各管一段”，可能做到局部最優(yōu)，而不可能達(dá)到全局最優(yōu)；2）責(zé)任不清房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效果通過開發(fā)全過程而最終在項(xiàng)目銷售時(shí)得以體現(xiàn)，如果銷售業(yè)績不好，單獨(dú)要求銷售部負(fù)責(zé)可能失之偏頗，因?yàn)殇N售業(yè)績差，可能是設(shè)

2、計(jì)的問題、施工質(zhì)量的問題，也可能是營銷方式的問題、價(jià)格問題、開盤時(shí)機(jī)問題，可能是一個(gè)部門的責(zé)任，也有可能是幾個(gè)相互關(guān)聯(lián)的部門的責(zé)任，最終說不清是哪個(gè)部門的責(zé)任。當(dāng)然，銷售業(yè)績好，固然是營銷工作做的好，但也離不開其他過程的緊密協(xié)作。3）由于責(zé)任不清，導(dǎo)致無法對(duì)相關(guān)部門和責(zé)任人進(jìn)行考核4）上述弊端的結(jié)果必然導(dǎo)致投資失控。2 項(xiàng)目制開發(fā)模式的優(yōu)勢項(xiàng)目制開發(fā)模式是在公司總部的支撐和決策支持下，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)的、進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程集成管理的開發(fā)模式。房地產(chǎn)項(xiàng)目是公司資源集成的載體，是成本中心。項(xiàng)目制開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)/特點(diǎn)：1） 全過程集成管理2） 項(xiàng)目經(jīng)理（部）對(duì)本項(xiàng)目的最終投資效果負(fù)責(zé)，責(zé)任明確3）

3、有利于對(duì)各責(zé)任人進(jìn)行綜合考核4） 有利于公司的各種資源在項(xiàng)目上進(jìn)行有機(jī)集成，打造精品、名品5） 項(xiàng)目是成本中心，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程集成管理有利于控制投資3 項(xiàng)目制開發(fā)模式的主要內(nèi)容1） 包括項(xiàng)目組織形式在內(nèi)的分層次和不同權(quán)限的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)。2） 公司總部、子公司各職能部門、項(xiàng)目部在具體項(xiàng)目運(yùn)作過程中的職責(zé)和相互工作關(guān)系。3） 建立健全以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為核心的各項(xiàng)管理制度，如項(xiàng)目經(jīng)理聘任制度、項(xiàng)目成本核算制度，以及使項(xiàng)目處于受控狀態(tài)的其他管理制度，如要求項(xiàng)目定期上報(bào)各種報(bào)告、報(bào)表及其內(nèi)容、格式等。4） 項(xiàng)目部的設(shè)立。包括項(xiàng)目部的設(shè)立時(shí)機(jī)和設(shè)立方式，人員的構(gòu)成等。5） 項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。賦予項(xiàng)目經(jīng)理一

4、定的權(quán)力，讓他調(diào)配和整合整個(gè)公司的資源，同時(shí)對(duì)其權(quán)力的運(yùn)用一定的限制，達(dá)到授權(quán)和監(jiān)督的合理平衡，建立項(xiàng)目組織機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制。6） 項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書，項(xiàng)目經(jīng)理必須和公司高層簽署的責(zé)任狀，從而來約束項(xiàng)目經(jīng)理的行為和規(guī)范項(xiàng)目的運(yùn)作。7） 項(xiàng)目目標(biāo)體系設(shè)立。項(xiàng)目在實(shí)施過程中必須實(shí)現(xiàn)的一系列目標(biāo)及其相互關(guān)系，從而使公司總部的理念和方針體現(xiàn)在項(xiàng)目的要求上。項(xiàng)目的目標(biāo)包括項(xiàng)目建設(shè)期目標(biāo)、銷售期目標(biāo)、投資回收期目標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量目標(biāo)、施工質(zhì)量目標(biāo)，分階段的投資（成本）控制目標(biāo)，安全健康目標(biāo)等等。8） 項(xiàng)目目標(biāo)控制。對(duì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與否的考核和獎(jiǎng)懲，從而使所制定的目標(biāo)能夠落實(shí)。9） 項(xiàng)目考核評(píng)價(jià)指標(biāo)及評(píng)價(jià)，如對(duì)項(xiàng)

5、目設(shè)立總體考核目標(biāo)（可以在責(zé)任合同中明確）：還需設(shè)立年度考核目標(biāo)、管理措施和手段，如簽訂項(xiàng)目責(zé)任合同，從而達(dá)到對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的動(dòng)態(tài)和全程控制。10） 重大問題的決策機(jī)制和程序（例外管理決策程序）等。4 項(xiàng)目制開發(fā)模式的成功因素一個(gè)成功的項(xiàng)目運(yùn)作，應(yīng)該達(dá)到出效益、出精品、出人才、出成果這樣幾個(gè)目的，為此，項(xiàng)目制開發(fā)模式的成功因素至少包括以下內(nèi)容：1） 一個(gè)好的項(xiàng)目班子及項(xiàng)目經(jīng)理；2） 科學(xué)的項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制制度；3） 明確合理的合同責(zé)任體系（企業(yè)內(nèi)部承包合同，明確項(xiàng)目部和公司在項(xiàng)目運(yùn)作過程中的責(zé)權(quán)利）；4） 項(xiàng)目目標(biāo)體系的合理確定及有效的考核和評(píng)價(jià)；5） 總公司對(duì)項(xiàng)目的支撐與控制；6） 將公司的品牌、文

6、化、人力資源、技術(shù)、資金等在項(xiàng)目上進(jìn)行有效的集成。二 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目制運(yùn)作模式的種類及其內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的全生命期理論和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的階段劃分，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，項(xiàng)目部介入的時(shí)機(jī)和其涵蓋的工作內(nèi)容因項(xiàng)目的特點(diǎn)和公司運(yùn)作方式而異?？梢愿鶕?jù)項(xiàng)目部工作內(nèi)容的不同將項(xiàng)目制分為幾種不同的方案，如下圖所示下面將對(duì)不同方案的操作方式以及內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的介紹。1. 方案1) 介入時(shí)機(jī)及工作內(nèi)容：項(xiàng)目完成規(guī)劃設(shè)計(jì)以后，取得完備的設(shè)計(jì)文件和工程規(guī)劃許可證，其主要工作有，完成工程項(xiàng)目的發(fā)包工作，督導(dǎo)項(xiàng)目施工建設(shè)的全過程、協(xié)調(diào)相關(guān)工作，直至完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，將相關(guān)資料送交政府相關(guān)部門備案為止2) 與職能部門關(guān)系：

7、項(xiàng)目部是屬于工程部領(lǐng)導(dǎo)的，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限不能超越工程部的職責(zé)范圍，其它相關(guān)部門通過和工程部合作間接與項(xiàng)目部合作3) 公司控制方式：總經(jīng)理通過工程部來控制項(xiàng)目部,主要是控制項(xiàng)目的三大目標(biāo)，即進(jìn)度目標(biāo)、費(fèi)用目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)。4) 項(xiàng)目經(jīng)理的人選：熟悉工程施工全過程、有一定的專業(yè)水平、協(xié)調(diào)和溝通能力強(qiáng)、工程經(jīng)驗(yàn)豐富。可以從工程部部門經(jīng)理和中層干部和從事過類似于項(xiàng)目里選聘，也可以從外部聘任。在項(xiàng)目部中應(yīng)讓有潛力的項(xiàng)目經(jīng)理人選在工程的相關(guān)領(lǐng)域，技術(shù)和造價(jià)等崗位進(jìn)行鍛煉，并要參與協(xié)調(diào)項(xiàng)目的參與方：監(jiān)理，施工單位，以及相關(guān)政府部門的工作能力5) 項(xiàng)目部的組成：項(xiàng)目經(jīng)理、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師等6) 考

8、核：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考核，應(yīng)主要集中在工程的內(nèi)容上，即工程的三大目標(biāo)：即工期、費(fèi)用和質(zhì)量。爭取取得其這三大目標(biāo)的平衡，其中將工程的投資作為主要的控制內(nèi)容，不僅因?yàn)槭┕るA段是一個(gè)成本中心，而且因?yàn)楫?dāng)前的工程施工方法趨于規(guī)范，質(zhì)量一般都有所保障。同時(shí)工期都有完備的計(jì)劃。2. 方案 1) 介入時(shí)機(jī)和工作內(nèi)容：在全程策劃階段的后期，得到詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱以后，主要工作從規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目的工程發(fā)包和施工階段的全過程2) 與職能部門關(guān)系：項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作3) 公司控制方式：公司

9、通過總經(jīng)理來直接控制項(xiàng)目部，在項(xiàng)目經(jīng)理與公司簽訂的項(xiàng)目責(zé)任狀里將詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目部應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，在項(xiàng)目的運(yùn)行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來支配項(xiàng)目部的對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)人員，用目標(biāo)體系來約束項(xiàng)目的行為。而在項(xiàng)目部解體以后，通過對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中的內(nèi)容考核來對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理獎(jiǎng)懲4) 項(xiàng)目經(jīng)理的能力和素質(zhì)：熟悉規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和工程施工全過程、有跨專業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力強(qiáng)、設(shè)計(jì)和施工實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富、決策能力強(qiáng)?？梢酝ㄟ^崗位輪換來提高職員集成工作的能力，讓部門經(jīng)理或中層干部參與相關(guān)部門的工作（主要是前期部、工程部）5) 項(xiàng)目部組成：項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師等6) 考核：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考核

10、要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性和對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱的響應(yīng)性，以及工程施工的三大目標(biāo)。要爭取在降低成本的情況下，完成公司全程策劃中設(shè)計(jì)和施工的內(nèi)容。3. 方案1) 介入時(shí)機(jī)和工作內(nèi)容：在全程策劃階段的后期，得到詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱以后，主要工作從規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目的工程的發(fā)包和施工階段的全過程，以及項(xiàng)目的市場推廣和銷售階段的工作。2) 與職能部門關(guān)系：項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作3) 公司控制方式：公司通過總經(jīng)理直接控制項(xiàng)目部，在項(xiàng)目經(jīng)理與公司簽訂的項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀里將詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目部應(yīng)實(shí)現(xiàn)

11、的目標(biāo)、在項(xiàng)目的運(yùn)行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來控制項(xiàng)目部的對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)人，用目標(biāo)體系來約束項(xiàng)目的行為。而在項(xiàng)目部解體以后，通過對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中的內(nèi)容考核來對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理獎(jiǎng)懲4) 項(xiàng)目經(jīng)理的人選：項(xiàng)目經(jīng)理要熟悉規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力很強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、有獨(dú)立的決策和創(chuàng)新能力、有市場開拓精神?？梢酝ㄟ^崗位輪換來提高其集成工作的能力，讓部門經(jīng)理或中層干部參與相關(guān)部門的工作（主要是前期部、經(jīng)營部、工程部、營銷部），培養(yǎng)職員的全局觀和整體把握能力5) 項(xiàng)目部的組成：項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師、估價(jià)師、銷售策劃、銷售主管、

12、置業(yè)顧問等6) 考核：不僅要考核規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性和對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱的響應(yīng)性，工程施工的三大目標(biāo)以及銷售資金的回籠以外，對(duì)項(xiàng)目部的考核還應(yīng)主要體現(xiàn)在投資和收益的兩個(gè)方面，即投資的回報(bào)水平，除此之外，項(xiàng)目的品牌效應(yīng)以及社會(huì)影響力也是需要考慮的方面4. 方案1) 介入時(shí)機(jī)和工作內(nèi)容：在已經(jīng)獲得土地使用權(quán)（和/或取得立項(xiàng)批復(fù)）以后，主要工作包括（項(xiàng)目立項(xiàng)）、全程規(guī)劃中的各種方案策劃、以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)或競賽、工程發(fā)包和項(xiàng)目建設(shè)的全過程和隨之的市場推廣和營銷。2) 與職能部門關(guān)系：項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成

13、，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作3) 公司控制方式：公司通過總經(jīng)理直接控制項(xiàng)目部，在項(xiàng)目經(jīng)理與公司簽訂的項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀里將詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目部應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)、在項(xiàng)目的運(yùn)行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來控制項(xiàng)目部的對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)人，用目標(biāo)體系來約束項(xiàng)目的行為。而在項(xiàng)目部解體以后，通過對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中的內(nèi)容考核來對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理獎(jiǎng)懲4) 項(xiàng)目經(jīng)理人選：項(xiàng)目經(jīng)理要熟悉項(xiàng)目立項(xiàng)、全程策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力極強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、分析能力和創(chuàng)新能力突出、有很強(qiáng)的決策能力、有很強(qiáng)的市場開拓精神。可以通過崗位輪換來提高其集成工作的能力，讓有潛質(zhì)的副總和部門經(jīng)理

14、參與項(xiàng)目全程的多種工作（主要是前期部、經(jīng)營部、工程部、營銷部、預(yù)算合約部），培養(yǎng)其的全局觀和整體把握能力?？梢詮脑鴵?dān)任過不同部門的部門經(jīng)理，公司副總、分公司經(jīng)理或辦事處負(fù)責(zé)人中選聘。5) 項(xiàng)目部組成：項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師、估價(jià)師、銷售主管和策劃、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員等6) 考核：對(duì)項(xiàng)目部的考核，除了各個(gè)階段的階段目標(biāo)和投資的回報(bào)水平以外，還要顧及項(xiàng)目的策劃方案的水平以及具體的執(zhí)行情況，項(xiàng)目的品牌效應(yīng)以及社會(huì)影響力5. 方案1) 介入時(shí)機(jī)：在項(xiàng)目的一開始即投資機(jī)會(huì)研究和土地競投階段就介入項(xiàng)目的操作過程中，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全程運(yùn)作過程。2) 與職能部門關(guān)系：項(xiàng)目部直屬

15、于總經(jīng)理，相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目部有監(jiān)督和審核的權(quán)力，體現(xiàn)在遠(yuǎn)程控制上，項(xiàng)目部中項(xiàng)目經(jīng)理有充分獨(dú)立的用人權(quán)和資源調(diào)配權(quán)，其它部門要配合項(xiàng)目部的工作。3) 公司控制方式：項(xiàng)目部可以采取項(xiàng)目公司方式，實(shí)行自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的運(yùn)作模式。公司通過對(duì)項(xiàng)目部的提出的目標(biāo)體系來控制項(xiàng)目部的運(yùn)作。4) 項(xiàng)目經(jīng)理的人選：項(xiàng)目經(jīng)理要熟悉整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的所有工作，有跨專業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力極強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、分析能力和創(chuàng)新能力極為突出、有卓越的決策能力、善于捕捉市場機(jī)會(huì)，有極強(qiáng)的市場開拓精神?？梢詮脑鴵?dān)任過不同部門的部門經(jīng)理，公司副總、分公司經(jīng)理或辦事處負(fù)責(zé)人中選聘?？梢酝ㄟ^崗位輪換來提高其集成工作的

16、能力，讓某些部門經(jīng)理輪換工作，讓公司副總兼任某些部門的部門經(jīng)理、或派駐外地或分公司的高管工作。提高決策和分析能力，全局觀和對(duì)項(xiàng)目的整體把握能力。5) 項(xiàng)目部的組成：項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、土建、結(jié)構(gòu)、造價(jià)、給排水工程師、估價(jià)師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員、市場分析人員等6) 考核：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考核，主要體現(xiàn)在投資的回報(bào)水平以及各個(gè)階段的階段目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)上，以及項(xiàng)目的品牌效應(yīng)以及社會(huì)影響力，對(duì)于新開拓的市場區(qū)域更應(yīng)看重的其實(shí)是后者。附注：正如階段示意圖所示，其實(shí)方案、都可以將物業(yè)管理階段包含在其中，但考慮到當(dāng)前物業(yè)管理的市場現(xiàn)狀和國家新頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例，都明確表明以后房地產(chǎn)公司將物業(yè)

17、管理階段的工作外包出去或者交給獨(dú)立運(yùn)作的物業(yè)管理子公司是一個(gè)趨勢，不僅能明確區(qū)分物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)公司的責(zé)任，而且將占用時(shí)間較長的物業(yè)管理排除在外，對(duì)于項(xiàng)目部運(yùn)作的成果考核會(huì)變得比較容易。 各種項(xiàng)目制方案的特點(diǎn)對(duì)比表項(xiàng)目制方案 跨越階段 工作內(nèi)容 考核目標(biāo) 控制方式 項(xiàng)目經(jīng)理的能力和素質(zhì)要求 項(xiàng)目部組織及人員崗位 項(xiàng)目部與職能部門關(guān)系方案 施工階段 工程招投標(biāo)、工程建設(shè)的全過程、竣工驗(yàn)收 工程的進(jìn)度、費(fèi)用及質(zhì)量 通過工程部來控制項(xiàng)目部 熟悉施工全過程的工作、有一定的專業(yè)水平、協(xié)調(diào)和溝通能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富 項(xiàng)目經(jīng)理、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師等 項(xiàng)目部是屬于工程部領(lǐng)導(dǎo)的，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限不能超

18、越工程部的職責(zé)范圍，其它相關(guān)部門通過和工程部合作間接與項(xiàng)目部合作方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段 組織規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)或方案競賽、工程招標(biāo)、建設(shè)全過程、竣工驗(yàn)收 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性和對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱的響應(yīng)性。工程的進(jìn)度、費(fèi)用、及質(zhì)量 總經(jīng)理直接控制，項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中提出的對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考核目標(biāo)，及對(duì)項(xiàng)目部的考核和獎(jiǎng)懲（包括年度和解體時(shí)） 熟悉規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和工程施工全過程、有跨專業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力強(qiáng)、設(shè)計(jì)和施工實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富、決策能力強(qiáng)。 項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師 項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部

19、門負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段、市場推廣和營銷階段 組織規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)或方案競賽、工程招標(biāo)、建設(shè)全過程、竣工驗(yàn)收、市場推廣和銷售 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性和對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱的響應(yīng)性，工程的進(jìn)度、費(fèi)用、及質(zhì)量，銷售資金的回籠，投資的回報(bào)水平，除此之外，項(xiàng)目的品牌效應(yīng)、社會(huì)影響力 總經(jīng)理直接控制，項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中提出的對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考核目標(biāo)，及對(duì)項(xiàng)目部的考核和獎(jiǎng)懲（包括年度和解體時(shí)） 熟悉規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力很強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、有獨(dú)立的決策和創(chuàng)新能力、有市場開拓精神。 項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水

20、工程師、估價(jià)師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問等 項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作方案 （項(xiàng)目立項(xiàng)階段）、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段、市場推廣和營銷階段 （項(xiàng)目立項(xiàng)和編制可研報(bào)告）、全程策劃、組織規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)或方案競賽、工程招標(biāo)、建設(shè)全過程、竣工驗(yàn)收、市場推廣和銷售 各個(gè)階段的階段目標(biāo)和投資的回報(bào)水平、策劃方案的水平以及執(zhí)行情況，項(xiàng)目的品牌效應(yīng)以及社會(huì)影響力 總經(jīng)理直接控制，項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中提出的對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考核目標(biāo)，及對(duì)項(xiàng)目部的考核和獎(jiǎng)懲（包括年度和解體時(shí)） 熟悉項(xiàng)目立項(xiàng)、全程策劃、

21、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力極強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、分析能力和創(chuàng)新能力極為突出、有卓越的決策能力、有很強(qiáng)的市場開拓精神 項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師、估價(jià)師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員 項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作方案 投資機(jī)會(huì)研究和土地競投階段、項(xiàng)目立項(xiàng)階段、全程策劃階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段、市場推廣和營銷階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程工作：投資機(jī)會(huì)研究和土地競投（項(xiàng)目立項(xiàng)和編制可研報(bào)

22、告）、全程策劃、組織規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)或方案競賽、工程招標(biāo)、建設(shè)全過程、竣工驗(yàn)收、市場推廣和銷售 對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考核，主要體現(xiàn)在投資的回報(bào)水平以及各個(gè)階段的階段目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)上，以及項(xiàng)目的品牌效應(yīng)以及社會(huì)影響力，對(duì)于新開拓的市場區(qū)域更應(yīng)看重的其實(shí)是后者。 項(xiàng)目部可以采取項(xiàng)目公司形式，實(shí)行自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的模式。公司通過對(duì)項(xiàng)目部提出的目標(biāo)體系來控制項(xiàng)目部的運(yùn)作。 熟悉整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的所有工作，有跨專業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力極強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、分析能力和創(chuàng)新能力極為突出、有卓越的決策能力、善于捕捉市場機(jī)會(huì)，有較強(qiáng)的市場開拓精神 項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師、估價(jià)師、銷售策劃

23、和主管、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員、市場分析人員 項(xiàng)目部不在任何一個(gè)職能部門之下，項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作三 公司對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的控制方式因人定制 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目制運(yùn)作方案的選擇一定要考慮人的因素，即要結(jié)合公司現(xiàn)有的項(xiàng)目經(jīng)理人才的能力和水平，否則，再完備的項(xiàng)目制方案和控制體系都是不現(xiàn)實(shí)的。結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)理的能力和水平所設(shè)計(jì)的方案，不僅能夠使項(xiàng)目制方案的運(yùn)作更順利，而且可以能夠做到人盡其才、發(fā)揮其最大的效用。可以根據(jù)備選人的特點(diǎn)將項(xiàng)目經(jīng)理分為新手、職業(yè)經(jīng)理人、老手三種，相應(yīng)的

24、公司對(duì)項(xiàng)目部的控制方式也應(yīng)有不同，從而在完成項(xiàng)目目標(biāo)和激勵(lì)項(xiàng)目經(jīng)理發(fā)揮能動(dòng)性上之間尋求一個(gè)最佳的平衡。1) 新手：新手指的是剛剛走上項(xiàng)目經(jīng)理崗位的經(jīng)理，以前沒有或很少從事項(xiàng)目經(jīng)理的工作，對(duì)于項(xiàng)目部的工作內(nèi)容熟悉但不熟練，對(duì)于下屬的指揮和協(xié)調(diào)能力尚待提高，有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)但不是很豐富，獨(dú)立決策能力不是很強(qiáng)。公司對(duì)于這樣的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)重點(diǎn)控制，不僅應(yīng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)置完備的目標(biāo)體系，而且還應(yīng)對(duì)于具體的工作跟蹤考核，縮小項(xiàng)目經(jīng)理的決策權(quán)限，增加審批和復(fù)核程序。但也應(yīng)注意在完成項(xiàng)目的目標(biāo)的基礎(chǔ)上注重鍛煉和培養(yǎng)后備人才。2) 職業(yè)經(jīng)理人：指的是已經(jīng)擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理或從事類似工作有一定時(shí)間的經(jīng)理，對(duì)于項(xiàng)目部的工作內(nèi)容能夠

25、熟練操作，對(duì)于下屬的指揮和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，實(shí)際經(jīng)驗(yàn)豐富，獨(dú)立決策能力強(qiáng)，善于發(fā)現(xiàn)問題，分析能力強(qiáng)，有創(chuàng)新和開拓精神。公司對(duì)于這種項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)采取節(jié)點(diǎn)控制的方式，即控制項(xiàng)目的階段性成果，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)設(shè)置詳細(xì)的目標(biāo)體系，及時(shí)檢核項(xiàng)目的階段性成果、糾正偏差，對(duì)于節(jié)點(diǎn)之間的工作，應(yīng)充分放權(quán)給項(xiàng)目經(jīng)理去做。 3) 老手：指的是已經(jīng)擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理或從事類似工作多年的經(jīng)理，對(duì)于項(xiàng)目部的工作內(nèi)容的操作得心應(yīng)手，對(duì)于下屬的指揮和協(xié)調(diào)能力很強(qiáng)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)十分豐富，獨(dú)立決策能力很強(qiáng)，分析問題能力強(qiáng)，不僅能及時(shí)發(fā)現(xiàn)而且可以預(yù)見問題并及時(shí)解決問題，創(chuàng)新和開拓精神很強(qiáng)。公司對(duì)于這種項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)采取計(jì)劃（目標(biāo)）控制的方式，通過制定具體

26、項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)體系來約束項(xiàng)目經(jīng)理的行為，公司對(duì)項(xiàng)目的考核主要集中在項(xiàng)目的最終成果上，而在項(xiàng)目的整個(gè)進(jìn)行過程中，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該給與充分的信任和放權(quán)。四 項(xiàng)目制開發(fā)方案的選用 方案其實(shí)是適用于從施工企業(yè)轉(zhuǎn)化來的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)閷?duì)于該企業(yè)來說，施工是其主要業(yè)務(wù)，而其下屬的項(xiàng)目部原來就是以工程施工為主要工作內(nèi)容的，對(duì)于只涵蓋施工階段的項(xiàng)目部的運(yùn)作很熟悉，也很容易一開始就選擇這種模式。但是這種模式缺少一個(gè)全壽命期集成的觀點(diǎn)，無法充分調(diào)動(dòng)公司的資源。當(dāng)公司的開發(fā)項(xiàng)目不多時(shí)，還能應(yīng)付的了，但是隨著公司業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，這種開發(fā)模式必然會(huì)耗費(fèi)太多的資源和重復(fù)性建設(shè)，并對(duì)公司的控制不利。方案相對(duì)于方案而言，將規(guī)劃設(shè)

27、計(jì)并入到項(xiàng)目部中，因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)和施工其實(shí)是銜接非常緊密的環(huán)節(jié)，工程承包領(lǐng)域里就有DB的承包模式，將設(shè)計(jì)和施工合并到一起，可以減少許多搭接，可以更好的監(jiān)督是否施工過程符合最初的設(shè)計(jì)，也使變更過程變得更便捷和易于審查。方案將營銷和市場推廣階段的工作也并入項(xiàng)目部的工作中，因?yàn)槭袌鐾茝V和營銷計(jì)劃在項(xiàng)目的開工建設(shè)后其實(shí)就開始了。這是房地產(chǎn)企業(yè)所選擇的比較常用的方案，因?yàn)樵谕顿Y機(jī)會(huì)研究和土地競投以及全程策劃，都是公司的一些大的發(fā)展方向和重要事件的決策，在此之后的規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)以及項(xiàng)目的施工建設(shè)和最后的銷售和推廣相對(duì)來說，都是一些具體規(guī)范化的工作，而不是涉及到重大決策，而且這些工作之間相比于其它階段工作的關(guān)

28、聯(lián)性較大，所以將其交給項(xiàng)目部來運(yùn)作的話，不僅可以有效的控制投資，還可以整合公司的資源，提高項(xiàng)目運(yùn)作的效率，培養(yǎng)專業(yè)化的隊(duì)伍和職業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理。方案將項(xiàng)目立項(xiàng)和全程策劃的工作并入到項(xiàng)目部中去。此方案更加強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的連續(xù)運(yùn)作能力，由于項(xiàng)目部參與了申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究和全程策劃的工作，使項(xiàng)目部成員對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)更加熟悉，對(duì)項(xiàng)目方案的產(chǎn)生及項(xiàng)目運(yùn)作的難點(diǎn)和重點(diǎn)有更深的理解，從而，使項(xiàng)目能更有效的運(yùn)作。由于參與了全程策劃，對(duì)原來提出的目標(biāo)和方案比較熟悉、從而使方案執(zhí)行的阻力減少，推行得更徹底，這種項(xiàng)目制模式對(duì)于公司在外地的項(xiàng)目較為適合。方案將房地產(chǎn)的全程運(yùn)作過程都并入項(xiàng)目部的工作。這種項(xiàng)目制的

29、運(yùn)行方式其實(shí)更近似于子公司或分公司的模式，適用于公司在外地尋找投資機(jī)會(huì)，剛開始打入一地市場時(shí)的情況。在選用方案時(shí)還應(yīng)考慮地域因素，如果是在公司已經(jīng)業(yè)務(wù)成熟的地區(qū)，宜采取方案，若是公司剛接觸項(xiàng)目制開發(fā)，對(duì)項(xiàng)目制的運(yùn)作不是很成熟的話，可以用方案作為過渡的方案。在本地市場采取方案和方案的并不多見，因?yàn)橐蠊境蓡T的能力要很強(qiáng)，而且公司的運(yùn)作要比較規(guī)范。若是新近進(jìn)入一個(gè)外地市場開發(fā)的話，可以采取方案或方案，應(yīng)根據(jù)公司人員的能力和公司的戰(zhàn)略而定，一般而言，方案是往分公司過渡的模式，而方案是由辦事處尋找投資機(jī)會(huì)和土地競投，再成立項(xiàng)目公司來運(yùn)作。根據(jù)房地產(chǎn)公司目前的實(shí)際情況，在南京本地的開發(fā)項(xiàng)目可以先選擇方

30、案作為過渡方案，并逐步向方案發(fā)展；在外地開發(fā)的項(xiàng)目，則擬選擇方案或。從以上分析可知，不同方案的項(xiàng)目經(jīng)理其工作內(nèi)容有很大的不同，因此公司賦予項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限也應(yīng)不同。對(duì)于方案、，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限應(yīng)高于職能部門經(jīng)理的權(quán)限，具體由總經(jīng)理授權(quán)而定。五 房地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理管理辦法1目的為明確項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)、權(quán)、利，充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)理的積極性，制定本管理辦法。2制定依據(jù)公司人事管理規(guī)定。3.機(jī)構(gòu)、職責(zé)和權(quán)限管理機(jī)構(gòu)：總經(jīng)理4管理規(guī)定 4.1一般規(guī)定：(1) 本企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目管理時(shí)，應(yīng)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。(2) 企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)決策層、經(jīng)營層和項(xiàng)目管理層的關(guān)系，并應(yīng)在“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”中明確項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任、

31、權(quán)力和利益。(3) 企業(yè)決策和管理層的管理活動(dòng)應(yīng)符合下列規(guī)定：1） 企業(yè)決策和管理層應(yīng)制定和健全開發(fā)項(xiàng)目管理制度，規(guī)范開發(fā)項(xiàng)目管理。2） 企業(yè)決策和管理層應(yīng)加強(qiáng)計(jì)劃管理，保持資源的合理分布和有序流動(dòng)，并為項(xiàng)目生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置和動(dòng)態(tài)管理服務(wù)。3） 企業(yè)決策和管理層應(yīng)對(duì)項(xiàng)目管理層的工作進(jìn)行全過程指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。4） 項(xiàng)目管理層應(yīng)做好資源的優(yōu)化配置和動(dòng)態(tài)管理，執(zhí)行和服從企業(yè)決策和管理層對(duì)項(xiàng)目管理工作的監(jiān)督檢查和宏觀調(diào)控。4.2 項(xiàng)目經(jīng)理的條件和素質(zhì)（1） 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)根據(jù)企業(yè)法定代表人授權(quán)的范圍、時(shí)間和內(nèi)容，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目自項(xiàng)目前期準(zhǔn)備至工程施工、市場推廣和營銷、物業(yè)管理等全過程或部分過程實(shí)施管理。（

32、2） 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)接受企業(yè)法定代表人的領(lǐng)導(dǎo)，接受企業(yè)決策和管理層的檢查和監(jiān)督。開發(fā)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)到物業(yè)管理，企業(yè)不得隨意撤換項(xiàng)目經(jīng)理。開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生重大安全、質(zhì)量事故或項(xiàng)目經(jīng)理違法、違紀(jì)時(shí)，企業(yè)可撤換項(xiàng)目經(jīng)理。（3） 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備下列條件和素質(zhì)：1) 具有符合開發(fā)項(xiàng)目管理的能力；2) 具有相應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績；3) 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程，具有承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目管理任務(wù)的專業(yè)技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)和法律法規(guī)知識(shí)；4) 具有良好的道德品德；5) 有較高的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和協(xié)調(diào)能力；6) 有健康的身體和充沛的精力。4.3 項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)履行下列職責(zé)：（1） 代表企業(yè)實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目管理。貫徹執(zhí)行國家法律、法規(guī)

33、、方針、政策和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行企業(yè)管理制度，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益；（2） 履行“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”規(guī)定的任務(wù)；（3） 組織編制“項(xiàng)目管理總體實(shí)施規(guī)劃”，并得到企業(yè)批準(zhǔn)；（4） 對(duì)進(jìn)入項(xiàng)目的生產(chǎn)要素和資源進(jìn)行優(yōu)化配置和動(dòng)態(tài)管理；（5） 建立或指導(dǎo)項(xiàng)目參與方建立質(zhì)量管理體系、安全管理體系和環(huán)境管理體系；（6） 在授權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)與企業(yè)決策和管理層、各協(xié)作單位，以及各勘察、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)商及政府管理部門等方面的協(xié)調(diào)，解決項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題，取得項(xiàng)目建設(shè)和銷售的許可證書；（7） 按“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”處理項(xiàng)目部與國家、企業(yè)、部門及職工之間的利益分配；（8） 進(jìn)行現(xiàn)場安全文明施

34、工管理，發(fā)現(xiàn)和處理突發(fā)事件；（9） 參與工程竣工驗(yàn)收，準(zhǔn)備結(jié)算資料和分析總結(jié)，接受審計(jì)（10） 處理項(xiàng)目部的善后工作；（11） 協(xié)助企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的檢查、鑒定和評(píng)獎(jiǎng)申報(bào)。4.4 項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有下列權(quán)力：（1） 知悉或參與項(xiàng)目前期準(zhǔn)備之前的獲取土地、項(xiàng)目立項(xiàng)、全程策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)等項(xiàng)目信息或有關(guān)工作；（2） 全權(quán)負(fù)責(zé)和處理從項(xiàng)目前期準(zhǔn)備到物業(yè)管理的所有事宜和工作，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全過程和全方位管理；（3） 經(jīng)授權(quán)組建項(xiàng)目部，參與確定項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)，在相關(guān)職能部門的配合下選擇、聘任項(xiàng)目管理人員，確定項(xiàng)目管理人員的職責(zé)，并定期進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)和獎(jiǎng)懲；（4） 在企業(yè)財(cái)務(wù)制度規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)企業(yè)法

35、定代表人授權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目管理的需要，決定資金的投入和使用，依據(jù)公司的規(guī)定決定項(xiàng)目部的計(jì)酬辦法；（5） 在授權(quán)范圍內(nèi)，按規(guī)定程序和要求擇優(yōu)選擇勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、項(xiàng)目營銷、物業(yè)管理等參與單位；（6） 主持項(xiàng)目部工作，組織制定開發(fā)項(xiàng)目管理的各項(xiàng)管理制度；（7） 根據(jù)企業(yè)法定代表人授權(quán)，協(xié)調(diào)和處理與開發(fā)項(xiàng)目管理有關(guān)的內(nèi)部與外部事項(xiàng)。4.5 項(xiàng)目經(jīng)理的利益及獎(jiǎng)懲項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)享有以下利益：（1） 獲得基本工資、崗位工資和績效工資及獎(jiǎng)金；（2） 除按“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”可獲得物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)外，還可獲得表彰、記功、優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理等榮譽(yù)稱號(hào)；（3） 經(jīng)考核和審計(jì)，未完成“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”確定的責(zé)任

36、目標(biāo)或造成虧損的，應(yīng)按其中有關(guān)條款承擔(dān)責(zé)任，并接受經(jīng)濟(jì)或行政處罰。4.6 項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書的內(nèi)容“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”應(yīng)包括下列內(nèi)容：（1） 企業(yè)各職能部門與項(xiàng)目部之間的關(guān)系；（2） 項(xiàng)目部使用公司資源（包括資金、人員、品牌、商標(biāo)等）的方式；（3） 應(yīng)達(dá)到的項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、安全目標(biāo)、環(huán)境目標(biāo)、成本目標(biāo)、銷售目標(biāo)和利潤目標(biāo)；（4） 在企業(yè)制度規(guī)定以外的、由法定代表人向項(xiàng)目經(jīng)理委托的事項(xiàng)；（5） 企業(yè)對(duì)項(xiàng)目部經(jīng)理人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法及應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；（6） 項(xiàng)目經(jīng)理解職和項(xiàng)目部解體的條件及方法。4.7 項(xiàng)目部的設(shè)立和運(yùn)行(1) 項(xiàng)目部直屬項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，接受企業(yè)職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)

37、督、檢查和考核(2) 項(xiàng)目部設(shè)立的時(shí)機(jī)根據(jù)具體項(xiàng)目的情況以及所選取的項(xiàng)目制開發(fā)方案而定(3) 項(xiàng)目部應(yīng)按下列步驟設(shè)立：1） 根據(jù)企業(yè)批準(zhǔn)的“項(xiàng)目管理總體實(shí)施規(guī)劃”，確定項(xiàng)目部的管理任務(wù)和組織形式；2） 確定項(xiàng)目部的層次，設(shè)立職能部門與工作崗位；3） 確定人員、職責(zé)、權(quán)限；4） 由項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”進(jìn)行目標(biāo)分解；(4) 項(xiàng)目部的組織形式應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程度、專業(yè)特點(diǎn)、人員素質(zhì)和地域范圍確定。對(duì)于大中型開發(fā)項(xiàng)目一般應(yīng)按矩陣式結(jié)構(gòu)設(shè)立項(xiàng)目部；對(duì)于遠(yuǎn)離企業(yè)所在城市的大中型項(xiàng)目一般應(yīng)按事業(yè)部式結(jié)構(gòu)設(shè)立項(xiàng)目部。(5) 項(xiàng)目部應(yīng)按照承擔(dān)的項(xiàng)目管理內(nèi)容和項(xiàng)目規(guī)模等合理設(shè)置職能部門和人

38、員配置，滿足開發(fā)項(xiàng)目全過程管理的需要。大型項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理必須具有相應(yīng)的能力和素質(zhì)，并按照企業(yè)競選和考核的辦法產(chǎn)生。項(xiàng)目部管理人員中的高級(jí)職稱人員不應(yīng)低于10%。(6) 項(xiàng)目部應(yīng)合理制定有關(guān)規(guī)章制度，項(xiàng)目部自行制訂的規(guī)章制度與企業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定不一致時(shí)，應(yīng)報(bào)送企業(yè)或其授權(quán)的職能部門批準(zhǔn)。(7) 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織項(xiàng)目部成員學(xué)習(xí)項(xiàng)目的規(guī)章制度，檢查執(zhí)行情況和效果，并根據(jù)反饋信息改進(jìn)管理。(8) 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目管理人員崗位責(zé)任制度對(duì)管理人員的責(zé)任目標(biāo)進(jìn)行檢查、考核和獎(jiǎng)懲。(9) 項(xiàng)目部在項(xiàng)目銷售完畢、物業(yè)管理公司成立、審計(jì)完成后解體。(10) 項(xiàng)目部解體應(yīng)滿足下列的一個(gè)或多個(gè)條件（由項(xiàng)目部的方案選取

39、不同而有所不同）： 工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收，并協(xié)助企業(yè)與施工企業(yè)簽訂了“工程質(zhì)量保修書” 項(xiàng)目銷售已經(jīng)完成，物業(yè)管理公司已經(jīng)成立，并辦理了移交手續(xù)； “項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”已經(jīng)履行完成，經(jīng)企業(yè)決策層和管理層審計(jì)合格； 已與企業(yè)決策層和管理層辦理了有關(guān)手續(xù)。4.8 項(xiàng)目經(jīng)理的選擇(1) 選擇開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)堅(jiān)持三個(gè)基本點(diǎn)：一是選擇的方式必須有利于選聘適合項(xiàng)目管理的人擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理；二是產(chǎn)生的程序必須具有一定的資質(zhì)、能力審查和監(jiān)督機(jī)制；三是最后決定人選需按照“經(jīng)理決策、董事會(huì)審核、合同管理”的原則由企業(yè)法定代表人任命。選擇項(xiàng)目經(jīng)理可采取以下方式：1） 競爭招聘制：招聘的范圍可面向社會(huì)，但要本著先內(nèi)后外的原則。其一般程序是：個(gè)人自薦，組織審查，答辯講演，擇優(yōu)選聘。2） 總經(jīng)理提名，董事會(huì)審核。(2) 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)與企業(yè)高層應(yīng)簽訂“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”，項(xiàng)目經(jīng)理每年按項(xiàng)目分解指標(biāo)分別向企業(yè)交納一定比例的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任抵押金。6責(zé)任、考核與獎(jiǎng)罰7其他