【商業(yè)地產(chǎn)】上海明泉銀七星國(guó)際大廈市場(chǎng)定位報(bào)告_92PPT_2009年

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1、美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-1 明泉 銀七星國(guó)際大廈 市場(chǎng)定位報(bào)告 美國(guó)旭升房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 研究與發(fā)展部 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-2 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 報(bào)告整體架構(gòu) nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-3 2008 年 1 - 1 2 月上海寫字樓供求狀況051015202530352008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月20

2、08年9月2008年10月2008年11月2008年12月萬00 . 511 . 522 . 533 . 5萬新增面積 成交面積 成交均價(jià)全年新增供應(yīng)面積： 194萬平米 全年成交面積： 112萬平米 月均成交面積： 9.3萬平米 成交均價(jià)： 16518元 /平米 供求形勢(shì)： 08年上半年寫字樓市場(chǎng)仍延續(xù)著 07年強(qiáng)勁的需求，但是隨著金融危機(jī)影響的深入以及外資大量撤離，成交量于 7月開始驟降，此后，持續(xù)了近 4個(gè)月的低迷，直到 11月份新政出臺(tái)后成交才有較大幅度的反彈。 未來供應(yīng)預(yù)測(cè)：目前寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量仍在高位運(yùn)行，全市在售辦公類物業(yè)面積達(dá) 301.62萬平米，未來一年上海還將有 62.22

3、萬平方米的甲級(jí)寫字樓竣工交付，這就意味著空置率的壓力依然存在 ,考慮到 2010年世博效應(yīng)和未來新增項(xiàng)目竣工的影響 ,寫字樓市場(chǎng)將面臨持續(xù)的供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)壓力 ,到 2012年年底前租賃和銷售的壓力都不會(huì)消除。 08年寫字樓供求形勢(shì) nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-4 08年各區(qū)域?qū)懽謽浅山环植?浦東：成交主要集中在陸家嘴金融板塊、金橋和張江板塊。 普陀：成交主要集中在長(zhǎng)風(fēng)和長(zhǎng)征板塊。 虹口：成交主要集中在北外灘和四川北路 閔行：成交主要集中在莘莊、七寶和江川路板塊。代表樓盤為華商時(shí)代廣場(chǎng)、 東碧林灣、綠地科技島和上海中電紫旺電器城 。 內(nèi)環(huán)內(nèi)成交面積： 30.7萬，占 27.4% 內(nèi)外環(huán)間成交

4、面積： 58.3萬，占 52.1% 外環(huán)外成交面積： 23.1萬，占 20.5% 寫字樓主力成交已于內(nèi)環(huán)內(nèi)轉(zhuǎn)向內(nèi)外環(huán)間 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-5 0 8 年上海各區(qū)域?qū)懽謽浅山痪鶅r(jià)1.673.711.230.852.101.591.090.881.702.182.882.430.690.462.190.880.671.0900.511.522.533.54浦東普陀虹口寶山嘉定閔行徐匯閘北松江奉賢楊浦長(zhǎng)寧黃浦靜安南匯青浦金山崇明萬傳統(tǒng) CBD區(qū)寫字樓均價(jià)在 2-3.7萬元 /平米左右，中外環(huán)間均價(jià)在 1.5萬左右，外環(huán)外均價(jià)普遍低于 1萬元 /平米。 閔行區(qū)寫字樓均價(jià)為 1.09萬

5、 /平米，是所有靠近市中心區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格最低的，一則由于閔行商務(wù)辦公發(fā)展較晚較慢，商務(wù)辦公氛圍不濃。二則受虹橋、吳中路商務(wù)圈的制約，自身優(yōu)勢(shì)很難凸顯。 同區(qū)域?qū)懽謽蔷鶅r(jià)相對(duì)與住宅均價(jià)要低 20%左右，在不考慮空置率的情況下，辦公類物業(yè)投資價(jià)值優(yōu)于住宅。 均價(jià)線16518 08年各區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格分析 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-6 06-08年出售型甲級(jí)寫字樓客源分析 06年 -07年大量國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐上海，租金漲幅較大，部分企業(yè)為了提升自身形象和發(fā)展，競(jìng)相購買寫字樓，一時(shí)間企業(yè)總部型辦公成為市場(chǎng)成交的主體，其中金融業(yè)在投資購買寫字樓方面表現(xiàn)異常突出。如渣打銀行在陸家嘴投資 4000萬美

6、元以購買的方式入駐并獲得大廈的冠名權(quán)。匯豐銀行斥資購買上海國(guó)金中心二十層樓面，并將其中國(guó)總部一并遷入這一陸家嘴未來地標(biāo)建筑。 位于普陀的北岸長(zhǎng)風(fēng)、匯銀名尊也設(shè)計(jì)了總部型寫字樓，同時(shí)還設(shè)計(jì)出滿足上下游企業(yè)辦公的寫字樓收效顯著 。 而 07年下半年上海受到金融危機(jī)的沖擊，市場(chǎng)上很難尋覓到整棟切入或大面積收購非 CBD區(qū)寫字樓的國(guó)內(nèi)外客戶，外資轉(zhuǎn)而收購中心區(qū)高端公寓和大型商業(yè)。于是寫字樓面積分割減小，大量隨意拆分型、SOHO型、 LOFT型寫字樓面市，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，當(dāng)然，客戶的選擇面也變得更加寬泛。 按購買主體劃分客戶比列38%36%26%大型企業(yè)總部 中小型企業(yè) 個(gè)人大型企業(yè)集團(tuán)偏向于整棟或整層

7、購買 中小型企業(yè)因租金上漲改為購買寫字樓 個(gè)人投資積極性提高，投資欲望強(qiáng)烈 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-7 06-08年隨著寫字樓租金上漲 ,投資性需求比例逐漸上升，且超過了 50%。市場(chǎng)上越是高端的寫字樓自用型買家比例越小，無論是個(gè)人還是企業(yè)購買后均委托物業(yè)出租以作收租型投資用途。 在非 CBD地區(qū)的甲級(jí)寫字樓盡管自用型買家較多，但投資收租型買家依然占據(jù)了 30%以上的份額，以綠洲中環(huán)為例，明確表示投資出租的買家比例已超過 3成，一旦交付后，轉(zhuǎn)租的比例可能還會(huì)有所增加。 在閔行的甲級(jí)寫字樓 綠地科技島，目前入住率只有 30%左右，近 50%的投資性房源掛在中介尋求租售。 而 09年寫

8、字樓空置率上升、租金下調(diào)，投資收益率下降已不可避免，市場(chǎng)將會(huì)承受拋盤壓力及收益降低的雙重打擊，所以寫字樓售價(jià)降低也是大勢(shì)所趨。 按購買動(dòng)機(jī)劃分客戶比列46%40%14%自用 投資 投資兼自用自用型需求占據(jù)市場(chǎng)主流 投資性需求比例上升 06-08年出售型甲級(jí)寫字樓客源分析 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-8 外資和合資企業(yè)在上海購買寫字樓比例超過了內(nèi)資企業(yè)，隨著金融危機(jī)的加劇和“限外措施”影響，未來外資購買會(huì)大幅消減，內(nèi)資購買和開發(fā)公司自持比例會(huì)出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)。 外資、合資企業(yè)偏向于購入核心 CBD區(qū)的寫字樓，而非 CBD地區(qū)的甲級(jí)寫字樓很難受到外資親賴。 海外基金持有物業(yè)周期一般是 5年，

9、而外資進(jìn)入上海市場(chǎng)時(shí)間大多在 04-07年，所以未來 2年市場(chǎng)的不穩(wěn)定性加劇。 按購買資金來源劃分客戶比例35%30%9%26%外資、合資企業(yè) 內(nèi)資企業(yè) 管理公司自購 個(gè)人外資、合資企業(yè)置業(yè)比例最高 開發(fā)商也加大持有比例，期以穩(wěn)定的租金收入 06-08年出售型甲級(jí)寫字樓客源分析 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-9 6% 12% 17% 13% 13% 39% 小陸家嘴 人民廣場(chǎng) 徐家匯 虹橋開發(fā)區(qū) Total: 4,862,287 m2 本案 租賃型甲級(jí)寫字樓供應(yīng)分布 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-10 9 8 - 0 8 年上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)及空置情況109170251278302

10、34340343045148619250%36%23%15%13%11%8 . 5 0 %6 . 6 0 %2 . 6 3 %4 . 2 9 %9 . 4 0 %01002003004005006001998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年0%10%20%30%40%50%60%新增供應(yīng)量 累計(jì)供應(yīng)量 空置率98年亞洲金融危機(jī)時(shí)，上海甲級(jí)寫字樓空置率高達(dá) 50%，此后經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，空置率一直呈下降趨勢(shì)，直到2006年，空置率降低為歷史性的最低點(diǎn) 2.63%。 在 98-08年這十年間，上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量增長(zhǎng)

11、了 4.5倍，龐大的市場(chǎng)供應(yīng)引發(fā)了消化不良，寫字樓市場(chǎng)開始出現(xiàn)疲軟，空置率在 06年以后便出現(xiàn)了拐點(diǎn)， 08年第四季度空置率已經(jīng)上升至 9.4%，浦東更是超過了 11%。 09年隨著供應(yīng)量的持續(xù)加大和金融危機(jī)的影響，空置率將突破 12%。 98-08年租賃類甲級(jí)寫字樓供求狀況 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-11 上海甲級(jí)寫字樓租金變化趨勢(shì)0 . 50 . 6 3 0 . 6 10 . 6 71 . 2 2 51 . 2 60 . 8 50 . 7 10 . 4 40 . 4 81 . 1 29 . 4 %3 1 . 8 %1 9 . 7 %6 . 0 %9 . 8 %2 6 . 0 %-

12、 3 . 2 %9 . 0 %- 4 . 6 %4 . 2 %2 . 9 %0 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 01 . 4 01998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008- 1 0 %- 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%租金（美元） 增幅02年以來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，上海甲級(jí)寫字樓租金也一路漸長(zhǎng)，空置率持續(xù)降低， 06年首次突破 1美元大關(guān)，此后一直維持在 1.2美元左右。 而租金的增長(zhǎng)幅度已經(jīng)在 06年以后趨緩，空置率也出現(xiàn)了拐點(diǎn)，所以，我

13、們預(yù)測(cè)：租金下滑、空置率上升將是 09年上海寫字樓租賃市場(chǎng)的主基調(diào)。 98-08年租賃類甲級(jí)寫字樓租金狀況 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-12 寫字樓租賃客源分析 上海市寫字樓客戶整體分布：綜合類、商貿(mào)物流業(yè)、金融投資業(yè)為寫字樓主要承租客戶，所占比例達(dá)到 61.4%。 高科技、 IT產(chǎn)業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、能源化工業(yè)所占比例達(dá)到 28.5%。 從行業(yè)分布來看，上海已經(jīng)是一個(gè)不折不扣的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位的特大型城市。 上海寫字樓客戶行業(yè)分布22.2%20.1%7.1%9.2%12.2%5.1%19.1%5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%綜合/ 其他 物流/ 商貿(mào)

14、高科技 能源/ 化工 咨詢服務(wù) 建筑/ 地產(chǎn) 金融/ 投資 文化/ 傳媒nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-13 09年寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè) 成交量將出現(xiàn)下跌 受到金融危機(jī)影響 ,諸多企業(yè)擱置搬遷計(jì)劃或減少租用面積。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，與去年相比，浦東寫字樓租金約回落 15%，浦西下降 10%；今年三、四季度成交量同比下降 50%。隨著金融危機(jī)從金融投資業(yè)迅速蔓延到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，預(yù)計(jì) 09年上海寫字樓成交量很難超過 08年的 112萬平米。 空置率上升、租金下滑 08年來上海甲級(jí)寫字樓的租金一直呈下跌態(tài)勢(shì) ,根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，今年第四季度全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率已達(dá) 9.4%，浦東更是高達(dá) 11%，較去年

15、同期上漲了 9.5%。與此同時(shí)，寫字樓租金環(huán)比下降明顯，四季度平均租金下跌至 8.5元 /平方米 /天，環(huán)比下降 2.1%，浦東環(huán)比下降幅度更是高達(dá) 7.7%。 總部型辦公需求下降、小戶型辦公將成市場(chǎng)成交主流 境外資金撤離，整棟或整層辦公物業(yè)需求下降，內(nèi)資企業(yè)及個(gè)人購房比例將會(huì)上升。地段佳、總價(jià)低、投資收益較高的小戶型辦公類物業(yè)將會(huì)成為市場(chǎng)成交的重心。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-14 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié)

16、 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-15 七寶周邊寫字樓市場(chǎng) 虹橋商務(wù)圈 吳中路商務(wù)圈 本案 綠地科技島 華商時(shí)代廣場(chǎng) 力國(guó)大廈 華友大廈 萬兆商務(wù)樓 項(xiàng)目名稱 地址 華友大廈 七莘路 2423號(hào) 萬兆商務(wù)樓 七莘路 2423號(hào) 力國(guó)大廈 吳寶路 255號(hào) 綠地科技島 莘建東路 58弄 華商時(shí)代廣場(chǎng) 七星路 3535號(hào) nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-16 七寶寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn) 案名 萬兆商務(wù)樓 力國(guó)大廈 華友大廈 地理位置 七莘路 2423號(hào) 吳寶路 255號(hào) 七莘路 2423號(hào) 標(biāo)準(zhǔn)層面積（） 1500 1200 1600 租價(jià) 2 4元 天 2.5元 / /天 2.1元 / /天

17、 樓層（層） 8 10 8 戶型面積 150-300 90-180 物業(yè)費(fèi) 4元 月 12元 / /月 9.5元 / /月 出租率 30% 90% 18% 得房率 80% 70.60% 75% 電梯數(shù) 2 2 2 開發(fā)商 上海萬兆置業(yè)有限公司 力國(guó)集團(tuán) 上海華友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 備注 整層（ 1500 ）出租，可分割（ 700 800 ）， 1層和 2層部分已出租， 3層整層已出租， 4 8正在招租中； 貿(mào)易、物流、電子科技、化工及制造業(yè) 食品業(yè)、服裝業(yè)、商貿(mào)業(yè)、咨詢服務(wù)、電子科技公司 七寶地區(qū)現(xiàn)有的辦公資源并不豐富，租賃市場(chǎng)也不發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)有一定代表性的辦公物業(yè)只有位于吳寶路的力國(guó)大廈、七

18、莘路萬兆商務(wù)樓和華友大廈。其他則是一些小型物業(yè)整棟對(duì)外租賃，參考意義不大。 從租金水平來看，區(qū)域辦公樓租金在 2.2元 天，低于吳中路商務(wù)圈 0.8元，低于虹橋商務(wù)圈 3.3元。 從物業(yè)管理費(fèi)來看，物管費(fèi)在 10 (元 / /月 )左右，萬兆商務(wù)樓則托管給住宅物業(yè)。 從入住率來看，由于七寶辦公氛圍尚未形成，新建項(xiàng)目入住率普遍較低，租客基本以小型、創(chuàng)業(yè)型公司為主。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-17 七寶寫字樓租賃客群分析 七寶寫字樓承租客源行業(yè)分布比例31.0%9.5%16.7%9.5%11.9%14.3%7.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0

19、%貿(mào)易、物流業(yè)建筑裝潢服裝電子科技咨詢業(yè)化工及制造業(yè)其它七寶寫字樓租賃客戶以貿(mào)易物流、服裝、化工制造業(yè)為主，三大產(chǎn)業(yè)承租比例達(dá)到 62%。 電子科技、咨詢類、建筑裝潢類所占比例在 31%。 租賃客大多為中小型企業(yè)，也有部分其他省市機(jī)構(gòu)的代表處，這類企業(yè)承租能力相對(duì)較差，辦公面積需求偏小，一般在 100-200平米左右。 隨著虹橋樞紐中心和軌道交通的建設(shè)七寶的商務(wù)氛圍將得到明顯改善，屆時(shí)將吸引市區(qū)其他 CBD區(qū)的客源。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-18 華商時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目概況 華商時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)位于七莘路 3535號(hào)（星站路路口），項(xiàng)目到虹橋綜合交通樞紐的直線距離僅數(shù)百米遠(yuǎn)。 規(guī)劃用地 6

20、.5萬平方米，總建筑面積近 13萬平方米，其總業(yè)態(tài)涵括商業(yè)、酒店、商務(wù)三大功能。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-19 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目一期（即北地塊）為模數(shù)化辦公產(chǎn)品，主力戶型在 60 120平方米之間，標(biāo)準(zhǔn)層層高為 5米，可作兩層使用，也可自由分隔組合。360度全透明設(shè)計(jì)，全景觀生態(tài)化環(huán)境設(shè)計(jì)，部分單元還附有大面積景觀露臺(tái)，有效拓展使用功能區(qū)域的同時(shí)，也能得到足夠的采光，充分體現(xiàn)了 SOHO+LOFT的第四代 SOFT柔性辦公理念。 二期待建工程（即南地塊）為高星級(jí)生態(tài)化景觀涉外酒店，預(yù)計(jì)在 2009年底建成，建成后將成為區(qū)域內(nèi)星級(jí)最高、規(guī)模最大的涉外酒店。 1期 2期 nts美國(guó)旭升房

21、地產(chǎn)集團(tuán) Page-20 華商時(shí)代廣場(chǎng)引入總建筑面積近 5萬的洲際假日酒店，該酒店是閔行區(qū)迄今為止品質(zhì)最高、規(guī)模最大、環(huán)境最好的涉外酒店之一，也是洲際酒店在上海僅有的幾家涉外星級(jí)酒店之一，及填補(bǔ)了區(qū)域市場(chǎng)高端酒店的緊缺局面，同時(shí)也為項(xiàng)目的辦公和商業(yè)帶來了穩(wěn)定的高端人流保證。 酒店區(qū)域介紹 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-21 華商時(shí)代廣場(chǎng)的商務(wù)區(qū)域被打造成融智能化、數(shù)字化、生態(tài)化等多種超前思想、理念于一體的全方位新生代辦公空間，其兼具了自由開放式、低密度花園式、莊園圍合式等不同的空間表現(xiàn)形式，滿足了各類商務(wù)人群的多種辦公需求。 商業(yè)部分則建成為匯聚國(guó)際化、科技化、人性化等多重元素于其中，并

22、集休閑、娛樂、購物等各種新興業(yè)態(tài)于一體的全程化、一站式、潮流時(shí)尚的商業(yè)體驗(yàn)消費(fèi)空間。 商務(wù)商業(yè)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-22 戶型配比 面積段（平米） 推案套數(shù) 推案比例 銷售套數(shù) 銷售比例 57-85 62 27% 53 85% 100-118 115 50% 83 72% 123-128 11 5% 8 73% 132-139 9 4% 8 89% 141-149 17 7% 16 94% 154-168 9 4% 9 100% 172-186 6 3% 6 100% 合計(jì) 229 183 80% 華商時(shí)代廣場(chǎng)累計(jì)推案 229套，其中主力面積為 60120 ，占

23、推案總套數(shù)的 77%。 150以上的大面積戶型，推案套數(shù)只有 15套，但卻銷售一空。 120 150 的戶型銷售率達(dá)到 86%。 另據(jù)調(diào)查，大部分購買 50-80平米小戶型的客戶也是一次性購買 2套以上，由此可見該區(qū)域面積段在 120-180平米左右的產(chǎn)品比較受市場(chǎng)歡迎。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-23 戶型特色 5米層高，主力面積 60 120 ，戶型方正簡(jiǎn)潔，人性化空間設(shè)計(jì)，全框架單位，靈動(dòng)空間自由組合； 大面積景觀空間，視線寬闊，辦公之余欣賞窗外風(fēng)景； 商務(wù)樓各設(shè)獨(dú)立入口大堂，局部底層架空近 10米； 超大面積景觀露臺(tái)，延伸商務(wù)功能區(qū)域； 9米柱間距，空間可多重組合改造，極大程

24、度實(shí)現(xiàn)室內(nèi)功能多元化； 360度通透全景幕墻，全新釋義“光合”辦公理念； 獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)置，充分體現(xiàn)設(shè)計(jì)的人性化。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-24 成交時(shí)間 成交套數(shù)（套） 成交面積（平方米） 成交總價(jià)（萬元） 成交均價(jià)（元 / ） 2008年 6月 54 5932.66 11620 19586.49 2008年 7月 21 2252.18 4397 19523.31 2008年 8月 14 1696.37 3529 20803.24 2008年 9月 2 179.26 384 21421.40 2008年 10月 17 2065.19 3939 19073.31 2008年 11月

25、23 2542.96 5317 20908.70 2008年 12月 43 4329.55 8934 20634.94 合計(jì) 174 18998.17 38120 20065.09 成交明細(xì) 華商時(shí)代廣場(chǎng)總計(jì)推案 229套，目前已經(jīng)去化 183套，銷售率達(dá) 80%。 華商在 08年 6月中旬推出了項(xiàng)目的第一批房源，一經(jīng)開盤即告售罄，占滬上當(dāng)天辦公總銷量的 81%之多。 而在 7月 27日推出的第二批房源目前也已經(jīng)銷售完畢。第三批房源將于今年年底推出。 項(xiàng)目整體均價(jià)在 20000元 /平方米左右，目前月均去化量為 25套，銷售狀況很好。 華商時(shí)代廣場(chǎng)成交量與價(jià)格走勢(shì)010002000300040

26、0050006000700020 08 年6月20 08 年7月20 08 年8月20 08 年9月20 08 年10 月20 08 年11 月20 08 年12 月17500180001850019000195002000020500210002150022000成交面積價(jià)格nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-25 客源分析 客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)28%72%據(jù)調(diào)查，華商時(shí)代廣場(chǎng)作為現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)少數(shù)在售項(xiàng)目， 一期二期售出的房源，多為購買者自用，由于七寶獨(dú)特的地域環(huán)境，一些發(fā)展?jié)u趨成熟的企業(yè)已對(duì)目前七寶的辦公環(huán)境提出了新要求，有要求就代表了有需求。華商時(shí)代廣場(chǎng)及時(shí)的填補(bǔ)了這個(gè)空缺，可以說華商時(shí)代廣場(chǎng)是虹

27、橋交通樞紐建成后的第一批“受益者”。 華商時(shí)代廣場(chǎng)客源所處行業(yè)涵蓋服裝、物流、貿(mào)易、法律等諸多行業(yè)，由于虹橋交通樞紐的輻射，華商客戶尤以物流、貿(mào)易為主。 投資 自用 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-26 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 周邊在售寫字樓項(xiàng)目較少，項(xiàng)目稀缺性顯現(xiàn)。 地處核心商圈、受虹橋樞紐的輻射，良好規(guī)劃前景及便利的交通更是帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。 大華品牌優(yōu)勢(shì) 商務(wù)、商業(yè)及酒店區(qū)域聯(lián)動(dòng)效應(yīng)提高項(xiàng)目品質(zhì)，擴(kuò)大了項(xiàng)目知名度。 第四代 SOFT柔性辦公主義提升產(chǎn)品新穎度。 戶型面積較小，易于分割，可滿足自用與投資。 劣勢(shì)： 區(qū)域商務(wù)氛圍尚未形成，租金較低，對(duì)投資者收益有較大影響。 商業(yè)區(qū)與商務(wù)區(qū)獨(dú)立性不

28、夠，動(dòng)線較差。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-27 綠地科技島 項(xiàng)目概況 綠地科技島位于閔行區(qū)政府南廣場(chǎng)，近軌道交通 1號(hào)線和 5號(hào)線。 總建筑面積近 10萬平方米，總投資約 8億元，項(xiàng)目建設(shè)為集“準(zhǔn)甲標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、復(fù)式 LOFT創(chuàng)意辦公樓、特色商業(yè)街”等功能為一體的綜合性大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目已經(jīng)于 2007年年底竣工。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-28 項(xiàng)目規(guī)劃 綠地科技島已經(jīng)被打造成閔行區(qū) “ 最具創(chuàng)新性、最具代表性、引領(lǐng)區(qū)域辦公與商務(wù)潮流 ” 的地標(biāo)性建筑群。 項(xiàng)目本身的創(chuàng)新性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，通過材料構(gòu)造變化及 “ 品 ”形塔樓組合，造成強(qiáng)烈的

29、動(dòng)態(tài)視覺感受；商業(yè)裙房通過曲折的內(nèi)街、放大的公共庭院和中心地帶地下廣場(chǎng)，營(yíng)造出舒適、豐富以及極具能量的的空間效果；立面上采用了兩種幕墻紋理，營(yíng)造了良好的商業(yè)氣氛。 第二，把多彩的商業(yè)辦公生活與生態(tài)、環(huán)保與節(jié)能緊密地結(jié)合。 “ 品 ” 字形高層間設(shè)集中綠化廣場(chǎng)，在商業(yè)裙房二樓建造了 “ 空中花園 ” ，采用了太陽能燈具、雙層中空玻璃幕墻等節(jié)能設(shè)計(jì)。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-29 戶型配比 面積段（平米） 推案套數(shù) 推案比例 銷售比例 36-49 134 17% 100% 51-60 134 17% 63-68 103 12% 69-77 176 22% 83-96 105 12% 1

30、01-128 158 19% 181-186 2 1% 合計(jì) 812 綠地科技島戶型各面積段分布相對(duì)較為平均，主力面積為 60 96 ，占到 49%的比例，而其他面積段的比例也都在 12% 19%之間。 在所有推戶型中，面積幾乎集中在了 130 以下，最小的僅為 36 。 B、 C兩幢為 5.5米層高的 LOFT可自由組合戶型，投資自用皆宜。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-30 價(jià)格走勢(shì) 成交時(shí)間 成交面積（平方米） 成交均價(jià)（元 / ） 2006年 10月 2626.19 15463.47 2006年 11月 10153.63 15652.53 2006年 12月 4732.67 16

31、745.30 2007年 1月 8659.7 17571.05 2007年 2月 4633.02 17901.93 2007年 3月 5029.41 18367.96 2007年 4月 5022.03 19257.15 2007年 5月 6096.32 21091.41 2007年 6月 5885.68 21684.84 2007年 7月 606 21320.13 2007年 8月 102.92 21570.15 綠地科技島于 06年 10月正式開盤，由于定位精準(zhǔn)（小戶型辦公、其中 2幢 LOFT產(chǎn)品），開盤時(shí)間較早，受到自用與投資者追捧，項(xiàng)目已于 08年 3月售罄。 通過其各月的價(jià)格走勢(shì)可以

32、看出，該案的均價(jià)基本呈現(xiàn)逐月上升的態(tài)勢(shì)，最高時(shí)段均價(jià)層達(dá)到 21600元 /平方米。 目前該案房源在二手房市場(chǎng)的價(jià)格甚至已經(jīng)超過了 2.8萬元 / 左右，租金也有 2.8-3.5元 /平米 天。 價(jià)格及成交量走勢(shì)02000400060008000100001200038991 39022 39052 39083 39114 39142 39173 39203 39234 39264 392950500010000150002000025000成交面積（平方米） 成交均價(jià)（元/ ）06.10 06.11 06.12 07. 1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.9

33、 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-31 客源分析 29%53%18%自用 投資 投資兼自用該案由于戶型面積分割較小，產(chǎn)品也有創(chuàng)新，吸引了一批投資者，其投資比例高達(dá) 53%，自用比例偏低。 在投資比例中只有 30%左右的客戶偏向于出租期以穩(wěn)定的租金收益，其他 70%的投資客在享受物業(yè)升值后則掛牌出售以求套現(xiàn)。 置業(yè)客源 該案目前入駐企業(yè)約 104家，出租率只有 30%。 客源主要為商業(yè)服務(wù)業(yè)、投資及科技咨詢業(yè)，所占比例 33.7%，電子科技行業(yè)入住較多，所占比例在 21%以上，制造業(yè)、貿(mào)易物流比例相當(dāng)，目前承租客鮮有 IT行業(yè)。 綠地科技島承租客戶行業(yè)分布12.5%14.4%33.7%9.6

34、%21.2%8.7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%制造業(yè)貿(mào)易、物流商業(yè)、咨詢服務(wù)能源化工 電子科技其他nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-32 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) 區(qū)域內(nèi)在售寫字樓項(xiàng)目較少 目前七寶周邊在售寫字樓項(xiàng)目較少，只有七星路、星站路上的華商時(shí)代廣場(chǎng)部分尾盤在售，均價(jià)在 2萬左右。莘莊綠地科技島已于今年 3月銷售完畢，當(dāng)時(shí)成交均價(jià) 2萬左右，目前在二手市場(chǎng)上的掛牌價(jià)在2.8萬以上，價(jià)格增幅超過了 40%，但受金融危機(jī)影響科技島房源在二手市場(chǎng)成交套數(shù)極少，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 6-11月二手市場(chǎng)成交面積只有 502平米，許多投資客被套牢。以上 2個(gè)樓盤均為金融風(fēng)暴前入市，受其影響較

35、小，所以本項(xiàng)目未來的預(yù)期不能不降低。 區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況不佳、租金偏低 七寶商務(wù)辦公氛圍不佳，目前只有吳寶路上的力國(guó)大廈租賃情況較好，七星路上的華友大廈、萬兆東庭和其他零星辦公物業(yè)出租率均不高。區(qū)域租金水平維持在 2-2.5元 /平米 天，物管費(fèi)在 10元 /平米 月。位于莘莊的綠地科技島租金要明顯要高于七寶，租金在 2.8-3.5元 /平米 天，租賃情況不佳。 區(qū)域?qū)懽謽浅凶饪蛻舸蠖酁橹行⌒推髽I(yè) 七寶周邊寫字樓承租客戶一般為中小型企業(yè)為主，行業(yè)分布以貿(mào)易、物流、制造業(yè)、咨詢業(yè)為主。需求辦公面積段在 100-300平米左右。 本項(xiàng)目建成后有望分流上述商務(wù)圈部分中小型企業(yè)客源。 nts美國(guó)旭升房

36、地產(chǎn)集團(tuán) Page-33 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-34 吳中商務(wù)大廈 炫潤(rùn)國(guó)際大廈 燎申國(guó)際大廈 新概念大廈 海螺大廈 辦公樓布點(diǎn)區(qū)域 永騰大廈 富群大廈 吳中路沿線區(qū)域辦公樓分布圖 競(jìng)爭(zhēng)板塊 吳中路商務(wù)圈 項(xiàng)目名稱 地址 兆豐環(huán)球大廈 中山西路 1800號(hào) 新概念大廈 吳中路 39號(hào) 海螺大廈 中山西路 1277號(hào) 吳中商務(wù)大廈 吳中路 1099號(hào) 永騰大廈 吳中路 1065號(hào)

37、炫潤(rùn)國(guó)際大廈 吳中路 1100號(hào) 燎申國(guó)際大廈 吳中路 1068號(hào) 虹橋富群大廈 合川路 3089號(hào) 兆豐環(huán)球大廈 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-35 項(xiàng)目名稱 總建面 （） 標(biāo)準(zhǔn)層面積 物業(yè)品質(zhì) 開盤時(shí)間 出租率 租金 (元 / /天 ) 物業(yè)管理費(fèi) (元 / /月 ) 兆豐環(huán)球大廈 58603 2093 甲級(jí) 98年 85% 4 20 新概念大廈 20500 788 5A 05年 90% 3.3 18 海螺大廈 10000 1500 商務(wù)樓 06年 55% 3.1 18 吳中商務(wù)大廈 27000 2500 商辦 03年 80% 2.5 6 永騰大廈 22000 2000 商辦 04年

38、 90% 2.3 8 炫潤(rùn)國(guó)際大廈 20000 2000 乙級(jí) 05年 60% 3.1 9 燎申國(guó)際大廈 15000 1600 乙級(jí) 07年 70% 3.2 8 虹橋富群大廈 9000 880 商務(wù)樓 05年 88% 3 總計(jì) 182103 88% 3.06 12.7 從物業(yè)規(guī)模來看，區(qū)域辦公樓體量基本在 10000 50000 區(qū)間段。 從標(biāo)準(zhǔn)層面積來看，辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積主要集中在 1500 2000 之間，有少數(shù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積在 1000 以下。 從物業(yè)品質(zhì)來看，辦公樓主要以商務(wù)樓、乙級(jí)寫字樓為主，輔以少量甲級(jí)寫字樓。 從租金來看，辦公物業(yè)租金主要圍繞 3元 / /天 均線上下波動(dòng)，部分物

39、業(yè)租金已達(dá)到 4元 / /天以上。 從出租率來看，辦公樓出租情況較為樂觀，多數(shù)項(xiàng)目已達(dá) 80以上，空置率較低。 從物業(yè)管理費(fèi)來看，辦公樓物管費(fèi)基本處于 6 10(元 / /月 )和 15 20(元 / /月 )兩個(gè)范圍段。物業(yè)品質(zhì)的高低以及物業(yè)管理的配套服務(wù)的好壞，是導(dǎo)致物管費(fèi)差距的關(guān)鍵因素之一。 物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間的長(zhǎng)短直接反映了物業(yè)管理及各項(xiàng)配套服務(wù)的完善程度。從物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間來看，沿線多數(shù)物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間在三年以上，較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，在提升租金水平的同時(shí)也保證了較為穩(wěn)定的出租率。 吳中路寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn) nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-36 吳中路寫字樓客群分析 項(xiàng)目名稱 入駐企業(yè)類型 新概念大廈

40、軟件、科技、網(wǎng)絡(luò)、貿(mào)易類中大型企業(yè) 虹橋富群大廈 物流、貿(mào)易類中小型企業(yè) 炫潤(rùn)國(guó)際大廈 外資貿(mào)易、科技、咨詢類中小型企業(yè) 燎申國(guó)際大廈 軟件、貿(mào)易、教育、咨詢類中小型企業(yè) 吳中商務(wù)大廈 教育、咨詢、廣告類小型企業(yè) 從入駐企業(yè)類型來看，入駐企業(yè)類型較為豐富，涵蓋了貿(mào)易、科技、網(wǎng)絡(luò)、咨詢等類別；這些類型的公司租金承受能力較強(qiáng)，退租率相對(duì)較低。 從入駐企業(yè)規(guī)模來看，以中小企業(yè)為主，部分物業(yè)有大型企業(yè)入駐。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-37 東方國(guó)際大廈 新虹橋中心大廈 萬都中心 遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng) 國(guó)際貿(mào)易中心 世界貿(mào)易商城 太陽廣場(chǎng) 安泰大廈 協(xié)泰中心 仲盛金融中心 虹橋上海城 辦公樓布點(diǎn)區(qū)域

41、項(xiàng)目名稱 地址 萬都中心 興義路 8號(hào) 遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng) 仙霞路 317號(hào) 國(guó)際貿(mào)易中心 延安西路 2201號(hào) 世界貿(mào)易商城 延安西路 2299號(hào) 新虹橋中心大廈 婁山關(guān)路 83號(hào) 虹橋上海城 遵義路 100號(hào) 仲盛金融中心 仙霞路 8號(hào) 協(xié)泰中心 遵義南路 88號(hào) 安泰大廈 遵義路 107號(hào) 東方國(guó)際大廈 婁山關(guān)路 85號(hào) 太陽廣場(chǎng) 仙霞路 88號(hào) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 虹橋商務(wù)圈 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-38 物業(yè)名稱 總建面 （） 標(biāo)準(zhǔn)層面積 物業(yè)品質(zhì) 開盤時(shí)間 出租率 租金（元 /平米 /天） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /平米 /月） 萬都中心 9 1800 甲級(jí) 2002年 85% 5.5 23

42、.8 遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng) 10 1500 甲級(jí) 1999年 90% 6.5 23 國(guó)際貿(mào)易中心 3.3 1400 甲級(jí) 1993年 100% 8.1 27 世界貿(mào)易商城 7 2000 甲級(jí) 1999年 95% 7 31 新虹橋中心大廈 4.76 1588 甲級(jí) 1999年 95% 5.8 29 虹橋上海城 8 1050 甲級(jí) 2001年 95% 5.1 25 仲盛金融中心 3.22 1100 甲級(jí) 1996年 95% 3.7 18 協(xié)泰中心 3.1 954 乙級(jí) 1992年 95% 3.7 26 安泰大廈 2.97 1350 乙級(jí) 1998年 95% 6.5 30 東方國(guó)際大廈 4.7 1050 乙

43、級(jí) 1997年 95% 4 25 太陽廣場(chǎng) 7.23 1035 乙級(jí) 1995年 95% 3.8 16 總計(jì) 63.3 94.1% 5.43 24.9 虹橋地區(qū)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn) 從物業(yè)規(guī)模來看，區(qū)域辦公樓體量基本在 3 10萬區(qū)間段。 從標(biāo)準(zhǔn)層面積來看，辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積主要集中在 1000 2000 之間，有少數(shù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積在 1000 以下。 從物業(yè)品質(zhì)來看，辦公樓主要以甲級(jí)寫字樓為主，輔以部分乙級(jí)寫字樓。 從租金來看，辦公物業(yè)租金主要圍繞 5.5元 / /天 均線上下波動(dòng)，部分物業(yè)租金已達(dá)到 8元 / /天以上。由于浦東機(jī)場(chǎng)建成和其他區(qū)域的快速發(fā)展，虹橋 CBD地位嚴(yán)重下滑，甲級(jí)寫字樓租金

44、明顯低于全市平均水平。 從出租率來看，辦公樓出租情況較為樂觀，多數(shù)項(xiàng)目已達(dá) 95以上，空置率較低。 從物業(yè)管理費(fèi)來看，辦公樓物管費(fèi)基本處于 20 25(元 / /月 ) 的范圍段，物管水平差距不大。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-39 虹橋地區(qū)寫字樓客戶比例36.8%28.9%9.9% 9.4%6.7%5.1%3.2% 3.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%綜合/ 其他 物流/ 商貿(mào) 高科技 能源/ 化工 咨詢服務(wù) 建筑/ 地產(chǎn) 金融/ 投資 文化/ 傳媒 通過虹橋開發(fā)區(qū)客戶所屬行業(yè)對(duì)比圖 ， 我們可以看出 ， 咨詢服務(wù)和文化 /傳

45、媒等行業(yè)選擇虹橋開發(fā)區(qū)的比重會(huì)低于全市水平 ， 主要是由于該類行業(yè)對(duì)物業(yè)品質(zhì)要求較高 ， 而虹橋開發(fā)區(qū)的寫字樓品質(zhì)難以滿足其要求 。 物流商貿(mào)等行業(yè)更多看重性價(jià)比而樂于選擇虹橋開發(fā)區(qū) ， 并形成一定的聚集效應(yīng) 。 另外 ， 值得一提的是 ， 虹橋開發(fā)區(qū)的外資企業(yè)以及港澳臺(tái)企業(yè)占據(jù)了很大的份額 ， 其中日本 、 韓國(guó)企業(yè)居多 ，這與虹橋開發(fā)區(qū)以及古北新區(qū)的日本人 、 韓國(guó)人聚居有著息息相關(guān)的聯(lián)系 ， 而這一格局 ， 勢(shì)必支撐日后虹橋開發(fā)區(qū)的穩(wěn)定健康發(fā)展 。 虹橋地區(qū)寫字樓客群分析 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-40 競(jìng)爭(zhēng)板塊總結(jié) 虹橋、吳中路商務(wù)圈辦公樓老化 虹橋商圈的寫字樓開業(yè)時(shí)間大多在

46、上個(gè)世紀(jì) 90年代，吳中路商務(wù)圈寫字樓平均使用時(shí)間也有 5年左右，外觀和設(shè)備老化已成不爭(zhēng)的事實(shí)。 租金低于市區(qū)其他 CBD區(qū) 虹橋商圈的租金只有 5.5元 /平米 天，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于陸家嘴、淮海中路、南京西路等 CBD板塊，這與虹橋片區(qū)的地位下降有關(guān)。吳中路商務(wù)圈的租金只有 3元 /平米 天，只相當(dāng)于全市乙級(jí)水平。 客源以對(duì)外貿(mào)易、物流、制造業(yè)、綜合服務(wù)業(yè)為主 虹橋、吳中路商圈寫字樓承租客源行業(yè)分布以貿(mào)易、物流、制造業(yè)、咨詢業(yè)為主。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-41 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開

47、發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-42 市場(chǎng)總結(jié) 金融危機(jī)影響 美國(guó) 臺(tái)灣 澳大利亞 韓國(guó) 上海 房?jī)r(jià)下跌 30% 房?jī)r(jià)下跌 20% 房?jī)r(jià)下跌 40% 房?jī)r(jià)下跌 45% 上海房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺 此次金融危機(jī)為百年一遇，其影響仍未見底，未來走勢(shì)將呈L型，何時(shí)反彈尚不可預(yù)測(cè)。 此前上海房地產(chǎn)所有的表現(xiàn)將在金融危機(jī)的影響下歸零，市場(chǎng)將重新尋求平衡。 世界范圍內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重縮水，熱錢可能會(huì)加劇流入跌幅較深的地區(qū)抄底，上海跌幅較少，也意味著上漲的空間和抄底的機(jī)會(huì)較小，所以上海未來吸引熱錢的能力將有所下降。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)

48、集團(tuán) Page-43 市場(chǎng)總結(jié) 寫字樓客群購房動(dòng)機(jī)一般分布比例投資55%自用45%受金融危機(jī)影響，自用型客戶觀望現(xiàn)象嚴(yán)重，觀望比例高達(dá)70%，雖然已經(jīng)好于 08年 10月80%以上的觀望比例，但未來2年仍不樂觀。 金融危機(jī)深不可測(cè)，投資者預(yù)期下降，信心受到巨大打擊，投資客可能在一定時(shí)期內(nèi)淡出。 上海在金融危機(jī)之前的市場(chǎng)表現(xiàn)將歸零，房地產(chǎn)復(fù)蘇將依賴于信心和投資預(yù)期的轉(zhuǎn)好，鑒于此，本案入市的時(shí)機(jī)和售價(jià)將顯得更加重要，期望不可過高。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-44 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開

49、發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-45 總體規(guī)劃 總建筑面積 95895 地上建筑面積 78535 裙房面積 25284 主樓面積 53251 地下建筑面積 17360 (2層 ) 樓層高度 主樓 南樓 27層 北樓 26層及設(shè)備轉(zhuǎn)換層（ 99.8米） 裙房 5層（ 24米） 機(jī)動(dòng)車位 620個(gè) 地上車位 356個(gè)（機(jī)械） 地下車位 264個(gè)（地下 2層） 非機(jī)動(dòng)車停放面積 1130 項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)七莘路 1835號(hào)，項(xiàng)目位置基本處于莘莊鎮(zhèn)和七寶鎮(zhèn)之間，東臨七莘路，西至用地紅線，北臨華中路，南至規(guī)劃道路。 項(xiàng)

50、目由商業(yè)裙房和兩棟高層組成。裙房為五層，主要功能為商業(yè)和娛樂設(shè)施，南樓二十七層。北樓二十六層及設(shè)備轉(zhuǎn)換層一層，性質(zhì)為小戶型辦公樓。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-46 整體建筑外形： 由玻璃幕墻和實(shí)體墻面搭配設(shè)計(jì)。 設(shè)計(jì)的主題： 簡(jiǎn)約、精致、科技、節(jié)能。突顯整體建筑的現(xiàn)代感與時(shí)代要求的一致性。 建筑色調(diào)： 以淡灰色為主，配以高級(jí)幕墻和外裝飾材料，使建筑效果與大廈的使用性質(zhì)相匹配。 雙塔的形體結(jié)構(gòu)與精致、簡(jiǎn)約的建筑形象，力圖形成七寶地區(qū)標(biāo)志性建筑的形象。 建筑外觀 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-47 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃

51、項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-48 裙房功能 裙房空間布置規(guī)正，跨距為 8.9米，每層約 5000 ，底層層高為 5.2米，其余各層凈高可達(dá)3.5米，適合多種商業(yè)運(yùn)營(yíng)的空間需求。 凹字形的布局，形成一個(gè)約 900 的廣場(chǎng)空間，方便舉辦大型的商業(yè)宣傳、推廣和互動(dòng)活動(dòng)。 裙房與銀七星滑雪場(chǎng)互相連通，方便兩者人流的互通，對(duì)雙方的商業(yè)經(jīng)營(yíng)有一定的互補(bǔ)作用。 裙房?jī)?nèi)設(shè)有 8臺(tái)自動(dòng)扶梯和 4臺(tái)電梯，滿足商業(yè)運(yùn)營(yíng)的多功能和便捷性。 裙房空調(diào)與塔樓分別獨(dú)立控制，在裙房部分已預(yù)留充足的電

52、量和煤氣供應(yīng)，便于裙房不同商業(yè)模式的經(jīng)營(yíng)需求。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-49 塔樓功能 南塔樓為 27層，北塔樓為 26層及設(shè)備轉(zhuǎn)換層，總建筑高度 99.8米。 兩棟塔樓的主入口分別位于北向華中路和南向規(guī)劃道路，方便物業(yè)管理、人流分布和交通組織。 設(shè)有挑高兩層約 9米的共享中庭空間，配置現(xiàn)代裝潢設(shè)計(jì)理念和高級(jí)裝修材料，以彰顯現(xiàn)代辦公建筑的非凡氣度與典雅格調(diào)。 塔樓標(biāo)準(zhǔn)層約 1250 ，均為小戶型辦公空間，建筑使用面積在37-80 之間，并配置 5臺(tái)高速電梯。 電梯廳均采用鏡面西班牙米黃大理石墻地面，不銹鋼電梯門套，穹隆式石膏板造型吊頂，走道為高級(jí)地毯，符合現(xiàn)代辦公的環(huán)境要求。 除常

53、規(guī)的建筑公共設(shè)備配置外，每戶均配置獨(dú)立的電表箱、智能用戶箱和獨(dú)立計(jì)量的 VRV空調(diào)設(shè)施， 北塔樓還設(shè)有每戶獨(dú)立的衛(wèi)生間 ,配置高級(jí)衛(wèi)浴用品和獨(dú)立的電熱水設(shè)施，室內(nèi)配置成品德國(guó)阿爾諾櫥柜、西門子的電磁爐和油煙機(jī)，形成辦公與公寓的多用途設(shè)計(jì)， 方便后期的項(xiàng)目推廣和客戶的多用途使用。 南塔樓 26、 27層復(fù)式設(shè)計(jì)，可靈活布局，適合客戶的多種需求。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-50 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) nts美

54、國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-51 南塔樓布局 104.69 104.69 104.69 104.69 104.69 104.69 104.69 52.34 52.34 52.34 73.39 63.17 7-25F為平層 26-27F為復(fù)式 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-52 戶型 開間 井深 實(shí)際使用面積 公攤面積 建筑面積 得房率 單層套數(shù) 總套數(shù) 戶型配比 A1 8.70 8.70 75.69 29.00 104.69 72.3% 7 133 43.8% A2 4.35 11.70 50.90 19.50 70.39 72.3% 2 38 12.5% A3 4.35 8.70 37

55、.85 14.50 52.34 72.3% 6 114 37.5% A4 5.25 8.70 45.68 17.50 63.17 72.3% 1 19 6.3% 復(fù)式 A1 8.70 8.70 151.38 57.99 209.38 72.3% 7 7 2.3% 復(fù)式 A2 4.35 11.70 101.79 38.99 140.79 72.3% 2 2 0.7% 復(fù)式 A3 4.35 8.70 75.69 28.99 104.69 72.3% 6 6 2.0% 復(fù)式 A4 5.25 8.70 91.35 34.99 126.35 72.3% 1 1 0.3% 南樓總套數(shù) 320套，總面積 2

56、6267平米 南塔樓戶型面積及配比 南塔樓戶型配比 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-53 北塔樓布局 107.67 64.97 53.83 53.83 53.83 53.83 107.67 107.67 37 7-26F均為平層 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-54 北塔樓戶型配比 戶型 開間 井深 實(shí)際使用面積 公攤面積 建筑面積 得房率 單層套數(shù) 總套數(shù) 戶型配比 B1 8.70 8.70 75.69 31.98 107.67 70.3% 3 60 14.3% B2 5.25 8.70 45.68 19.30 64.97 70.3% 1 20 4.8% B3 4.35 8.70 3

57、7.85 15.99 53.83 70.3% 16 320 76.2% B4 3.00 8.70 26.10 11.03 37.13 70.3% 1 20 4.8% 北樓總套數(shù) 420套，總面積 25728平米 北塔樓戶型面積及配比 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-55 戶型 面積 (m2) 套數(shù) 配比 平層 37 20 2.7% 52-54 434 58.6% 63-70 77 10.4% 104-107 193 26.1% 復(fù)式 104 6 0.8% 126 1 0.1% 140 2 0.3% 209 7 0.9% 總戶型配比 南北塔樓總面積： 53251平米 總套數(shù)： 740套 主力

58、戶型面積： 52-54平米，所占比例為 58.6% 備注：以上數(shù)據(jù)就平面圖測(cè)算，誤差 1 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-56 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-57 產(chǎn)品特色 雙子塔、地標(biāo)性建筑 具有強(qiáng)烈的昭示性 外立面以淡灰色為主，配高級(jí)幕墻和外裝飾材料 外觀富有現(xiàn)代特色 裙樓地下與軌道交通對(duì)接 出行便捷性 商業(yè)、商務(wù)、休閑業(yè)態(tài) 功能互補(bǔ)、互為支撐 層高 3.5米、跨距 8.9米 可

59、隨意組合分割，具有很強(qiáng)的靈活性 戶型方正、面積小 投資自用皆可 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-58 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-59 七寶簡(jiǎn)介 七寶位于閔行區(qū)的西北角，具體是指滬青平公路以南、外環(huán)以外、顧戴路以北的區(qū)域。與之相鄰的板塊包括華漕板塊、虹橋靜安新城板塊、古美板塊及莘莊板塊。 作為上海市近郊最出名的古鎮(zhèn)之一，七寶不僅具有悠久的歷史和深厚的地域文化，著名的七寶老街更是以各

60、式各樣的小吃聞名遠(yuǎn)近，名列“上海十大休閑街”之一。 從上世紀(jì) 90年代開始，七寶出現(xiàn)了第一個(gè)商品房小區(qū)，隨后，在萬科、萬兆等一些大品牌開發(fā)商帶動(dòng)下，七寶逐漸由一個(gè)古鎮(zhèn)發(fā)展成一個(gè)大型的居住區(qū)。隨著人口導(dǎo)入不斷增多，生活、商業(yè)配套等不斷升級(jí)，七寶吸引了越來越多的人群關(guān)注，成為近幾年來最有特點(diǎn)也最具人氣的板塊之一。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-60 區(qū)域交通 9號(hào)線一期 線路走向：一期從松江新城經(jīng)七寶通到桂林路，已于 2007年底通車；二期從桂林路經(jīng)徐家匯通到浦東民生路，已于 2008年底通車。 10號(hào)線七寶支線 線路走向： 10號(hào)線主線從虹橋樞紐到新江灣城，支線由上海動(dòng)物園分岔經(jīng)虹井路、吳

61、中路到七寶，目前動(dòng)遷工作已開始，計(jì)劃 2009年通車。 12號(hào)線 線路走向：從顧戴路中春路到浦東曹路，主要換乘站有漕寶路、陜西南路、漢中路（換 1號(hào)線）、石門一路（換 2號(hào)線）、龍漕路（換 3號(hào)線）、大木橋路、大連路（換 4號(hào)線），計(jì)劃2007年開工， 2012年竣工。 5號(hào)線北延伸段（莘莊 虹橋樞紐） 線路走向：從莘莊起沿七莘路向北延伸至虹橋樞紐，具體開工日期未定。本項(xiàng)目設(shè)有站點(diǎn)。 七寶鎮(zhèn)將建設(shè)“一縱三橫” 4條軌道交通、 10個(gè)軌道站點(diǎn)，以及87、 911、 748等多條公交線路，發(fā)展成立體交通樞紐，成為閔行軌道交通最發(fā)達(dá)的區(qū)域。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-61 人文旅游資源 七寶人文旅游資源十分豐富 作為距離市中心最近的千年古鎮(zhèn)，七寶老街已成為上海人周末休閑觀光的好去處。 鐘樓廣場(chǎng)、南北大街、蒲匯塘橋、天主教堂、斗姆閣、七寶教寺、七寶塔、東西石橋、吊腳樓、張充仁紀(jì)念館、棉織坊、典當(dāng)鋪、微雕館、蟋蟀館、寶墨堂等極具歷史文化內(nèi)涵的景點(diǎn)，以及占地 1200畝的閔行區(qū)體育公園、亞洲最大的銀七星室內(nèi)滑雪場(chǎng)、熱帶風(fēng)暴水上世界、龍通生活休閑廣場(chǎng)、諾寶中心等現(xiàn)代化娛樂設(shè)施。 nts美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page-62 配套 商業(yè)生活 七寶的基本生活配套已經(jīng)比較成熟，菜場(chǎng)、便利店、郵局、銀行、餐飲等生活基本配套應(yīng)有盡有，檔次一般。 板塊內(nèi)商業(yè)配套豐