[酒店行業(yè)]重慶市渝中區(qū)石油大廈酒店式公寓策劃方案bdp

1.房地地產(chǎn)發(fā)展展趨勢(shì)一個(gè)房產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的生存發(fā)發(fā)展，總總是要受受到整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整整體大環(huán)環(huán)境的影影響。特特別是在在房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)日日趨理性性的前提提下，分分析重慶慶地區(qū)的的房市發(fā)發(fā)展軌跡跡及前景景，對(duì)本本項(xiàng)目的的前期定定位和后后期銷售售都有積積極意義義，同時(shí)時(shí)也能在在一定程程度上規(guī)規(guī)避或減減小房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。重慶房?jī)r(jià)從起步至今可以分為三個(gè)階段：1、2003年以前，在“西部大開(kāi)發(fā)”政策及城市化進(jìn)程的帶動(dòng)下，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始全面啟動(dòng)，但總體開(kāi)發(fā)水平較低。也正是從這個(gè)時(shí)期開(kāi)始，房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)上升趨勢(shì) 2、2003年下半年到2004年上半年，重慶房?jī)r(jià)一路飚升，且漲幅相當(dāng)驚人。房地產(chǎn)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示：2003年下半年主城區(qū)房?jī)r(jià)漲幅為5.5%；2004年上半年，主城區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度更是驚人，春交會(huì)的上漲幅度甚至超過(guò)25%。房?jī)r(jià)飚升主要是因?yàn)椋汉暧^房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境看漲，城區(qū)改造及大量的拆遷安置戶，宏觀經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的影響及消費(fèi)內(nèi)需的拉動(dòng)。3、2004年6月以后，全市房地產(chǎn)消費(fèi)逐漸降溫，房?jī)r(jià)也趨于平穩(wěn)，部分樓盤開(kāi)始把更多精力用于促銷上。主要原因在于：前期房市火爆而引發(fā)了大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成嚴(yán)重的供大于求，房?jī)r(jià)與收入水平不對(duì)稱，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)力瓶頸，受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的影響。4、但與此同時(shí)，土地價(jià)格卻不斷上漲以及建筑材料價(jià)格的居高不下，造成大部分開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易下調(diào)房?jī)r(jià)?？梢灶A(yù)見(jiàn)：重慶房?jī)r(jià)將進(jìn)入逐漸平穩(wěn)、局部回落的階段。房?jī)r(jià)走勢(shì)總體來(lái)看，2004年特別是下半年以來(lái)重慶房市呈不斷調(diào)整、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房市消費(fèi)在逐漸回歸理性。1、房地產(chǎn)投資保持合理增幅和比重：全年房地產(chǎn)投資累計(jì)完成 393.09億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的24.4%，同比增長(zhǎng)了19.9%（低于2003年33.3%的高增幅）。2、施工面積和開(kāi)發(fā)面積增保持增長(zhǎng)，竣工減緩：我市房屋施工面積6160.04萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.5%；新開(kāi)工面積2144.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%；房屋竣工面積1534.58萬(wàn)平方米，同比下降8.5%。3、商品房交易指數(shù)保持增長(zhǎng)：全市商品房成交面積1918.75萬(wàn)平方米，成交金額356.65億元，同比增長(zhǎng)16.6%、25.2%。 主城區(qū)商品房交易面積保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2004年主城區(qū)商品房銷售面積1209.77萬(wàn)平方米，成交金額287.21億元，與2003年同比增長(zhǎng)8.6%和22.5%。其中住宅成交面積1091.83萬(wàn)平方米，占商品房成交總面積的90.25%，商品住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理。4、主城核心區(qū)域，住宅、商服用房和辦公用房的成交均價(jià)分別達(dá)到了2486元/平方米、5463元/平方米和3280元/平方米。5、但全市全年空置一年以上的商品房面積達(dá)到430萬(wàn)平方米以上，空置率比去年同期上升了22.9%。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量與結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步突出。就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，消費(fèi)者的購(gòu)買心態(tài)趨于理性，同時(shí)受國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，整體房市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)暴漲或暴跌出現(xiàn)的可能性非常小。而中檔價(jià)位、品質(zhì)較高、戶型緊湊的普通住宅小區(qū)將是市場(chǎng)的主流需求產(chǎn)品。宏觀房市房屋拆遷對(duì)房市有較大的影響，這在2003年上半年及2004年下半年的房市消費(fèi)有較為明顯體現(xiàn)。1、最近十年來(lái)，全市累計(jì)核發(fā)房屋拆遷許可證7600多個(gè)，被拆遷戶約25.8萬(wàn)戶，被拆遷房屋面積近2336萬(wàn)平方米，其中住宅面積1466萬(wàn)多平方米。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房安置20余萬(wàn)戶，安置房屋面積近1770萬(wàn)平方米。2、市建委資料透露，未來(lái)5年內(nèi)，重慶主城區(qū)拆遷面積達(dá)到400多萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)拆遷戶將達(dá)到10萬(wàn)戶以上。拆遷范圍包括江北、九龍坡、大渡口等地，拆遷面積最大的主要在渝中區(qū)和江北城一帶，其中渝中區(qū)拆遷面積約200萬(wàn)平方米，江北城122萬(wàn)平方米。但最近一兩年內(nèi)的拆遷工作已基本完成；拆遷戶大部分安置完成?？梢?jiàn)，未來(lái)幾年內(nèi)的這些拆遷戶將繼續(xù)成為重慶房產(chǎn)市場(chǎng)較為重要的消費(fèi)群體之一。房屋拆遷為了更好地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家及重慶市政府都相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。1、規(guī)范了房貸和房產(chǎn)證辦理、預(yù)售程序。2、明確限制了二手經(jīng)濟(jì)適用住房投資行為貸款。3、貸款政策緊急剎車商業(yè)地產(chǎn)。4、中國(guó)人民銀行調(diào)整利率。5、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批激活。6、經(jīng)營(yíng)性土地必須“陽(yáng)光交易” 。7、停止協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地。中央對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)控原則是“點(diǎn)殺”，而重慶市對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度是“有保留的扶持”，但這兩種政策在一定程度上是相互“溶合”的。因此，我司估計(jì)重慶房市將是比較平穩(wěn)的，不會(huì)有太大的波動(dòng)。宏觀調(diào)控（主要數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：歷年年統(tǒng)計(jì)資資料及我我司市場(chǎng)場(chǎng)部）通過(guò)對(duì)重重慶房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的描述，未未來(lái)一段段時(shí)期內(nèi)內(nèi)估計(jì)：國(guó)家或或政府部部門對(duì)房房地產(chǎn)的的宏觀調(diào)調(diào)控將會(huì)會(huì)繼續(xù)，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)將會(huì)會(huì)更加規(guī)規(guī)范，消消費(fèi)更加加理性。房市趨趨于平穩(wěn)穩(wěn)，將造造成有價(jià)價(jià)無(wú)市的的局面。一一段時(shí)期期后，因因部分中中小開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)力力有限將將被迫降降價(jià)；在在市場(chǎng)消消化部分分房屋存存量后，房房市才有有回暖的的可能。房?jī)r(jià)在在平穩(wěn)發(fā)發(fā)展中將將適度下下調(diào)，直直至政策策回暖或或大部分分空置房房被“消化”為止。消費(fèi)逐逐漸理性性化，“高性價(jià)價(jià)比”樓盤領(lǐng)領(lǐng)舞重慶慶房市。開(kāi)發(fā)商商更加謹(jǐn)謹(jǐn)慎，在在提升產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量的時(shí)候候更注意意樓盤風(fēng)風(fēng)格的塑塑造，提提升樓盤盤的服務(wù)務(wù)與品質(zhì)質(zhì)，高附附加值樓樓盤將是是夾縫中中求生存存的唯一一選擇。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商為了規(guī)規(guī)避或降降低市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，和和代理商商之間的的合作將將會(huì)更加加頻繁和和緊密。2.市場(chǎng)場(chǎng)需求及及消費(fèi)傳傳統(tǒng)項(xiàng)目所處處區(qū)域的的房市消消費(fèi)傳統(tǒng)統(tǒng)直接影影響消費(fèi)費(fèi)者對(duì)不不同質(zhì)素素房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的取舍，項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)域的的市場(chǎng)需需求則可可以指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目的的價(jià)格定定位和銷銷售周期期。從房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)形形態(tài)上看看，本項(xiàng)項(xiàng)目所處處較場(chǎng)口口是解放放碑區(qū)域域的重要要組成部部分，因因此在分分析市場(chǎng)場(chǎng)時(shí)統(tǒng)一一稱為“解放碑碑區(qū)域”。同時(shí)時(shí)為了使使市場(chǎng)需需求及消消費(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)的分析析更準(zhǔn)確確、更具具針對(duì)性性，又將將解放碑碑區(qū)域進(jìn)進(jìn)行細(xì)分分。A、較場(chǎng)場(chǎng)口、新新華路板板塊中華路往往較場(chǎng)口口方向，以以較場(chǎng)口口為中心心，含民民權(quán)路（部部分）、民民生路、和和平路、新新華路等等。B、解放放碑核心心板塊中華路往往小什字字方向，以以步行街街為中心心、含民民權(quán)路（部部分）、民民族路、鄒鄒容路、臨臨江路等等。C、解放放西路、中中興路板板塊中興路往往南紀(jì)門門方向，含含中興路路、解放放西路及及至朝天天門的解解放東路路、陜西西路、長(zhǎng)長(zhǎng)濱路。D、小什什字、嘉嘉濱路板板塊本板塊主主要以小小什字為為主，含含嘉陵江江濱江路路。2.1解解放碑區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)傳統(tǒng)銷售價(jià)格格2.2解解放碑區(qū)區(qū)域房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)決決定銷售周期期2.3解解放碑區(qū)區(qū)域住宅宅市場(chǎng)需需求2.1解解放碑區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求求的轉(zhuǎn)變變引導(dǎo)供供應(yīng)形態(tài)態(tài)的轉(zhuǎn)變變。傳統(tǒng)統(tǒng)意義上上的解放放碑區(qū)域域以商貿(mào)貿(mào)為重、居居住為其其次，體體現(xiàn)的是是商業(yè)高高度發(fā)達(dá)達(dá)、住宅宅為配套套的格局局。但在在強(qiáng)化商商業(yè)的同同時(shí)，住住宅的需需求空間間也進(jìn)一一步放大大。只是是在住宅宅市場(chǎng)的的需求形形態(tài)上與與其它區(qū)區(qū)域有很很大的不不同：除除傳統(tǒng)的的解放碑碑原住民民區(qū)外，新新興的住住宅市場(chǎng)場(chǎng)主要以以滿足投投資及服服務(wù)于高高收入階階層，追追求面積積經(jīng)濟(jì)、布布局緊湊湊、功能能齊全，體體現(xiàn)了“小而全全、小而而精”住宅形形態(tài)。1、較場(chǎng)口、新華路板塊以較場(chǎng)口為中心：與現(xiàn)在的解放碑商圈核心區(qū)一街相隔，是解放碑核心地帶的延伸區(qū)域。2、擁有良好的交通網(wǎng)絡(luò)條件：是南岸、菜元壩等方向的進(jìn)城主通道。此外號(hào)稱重慶主城區(qū)交通流量中，三分天下有其一的輕軌較新線已通車，將帶來(lái)更多人流及商機(jī)。3、市民眼中“解放碑邊上的農(nóng)村”正在發(fā)生巨大的變化，已顯示出了“解放碑的氣象”：得意世界已聚集相當(dāng)?shù)娜藲?、輕軌帶來(lái)了不可估量的人流、銀泰百貨等正在提升較場(chǎng)口的商業(yè)氛圍等。4、消費(fèi)水平穩(wěn)步提高：現(xiàn)在的較場(chǎng)口已完全融入解放碑，并成為一個(gè)綜合的商貿(mào)區(qū)。在此帶動(dòng)下，板塊內(nèi)的消費(fèi)水平得到很大的提升，消費(fèi)力進(jìn)一步加強(qiáng)。5、成為解放碑的配套居住區(qū)：較場(chǎng)口板塊正在成為解放碑核心區(qū)的配套居住區(qū)，板塊內(nèi)云集了眾多公寓式住宅如云鼎國(guó)際公寓、合景聚融廣場(chǎng)、美力、陽(yáng)光星座、馨茗苑等，體現(xiàn)了極高的投資及居住價(jià)值。較場(chǎng)口作為解放碑中央商務(wù)區(qū)的一個(gè)“硬核”、隨消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大、市民生活水平的不斷提高，與解放碑相互補(bǔ)充，相互完善。較場(chǎng)口、新華路板塊1、解放碑板塊以步行街為中心：是解放碑中央商業(yè)區(qū)的核心，集商務(wù)、金融、商業(yè)及與配套設(shè)施為體，同時(shí)也是重慶的商貿(mào)中心。解放碑步行街也是中國(guó)西部最大的商業(yè)步行街區(qū)。2、交通系統(tǒng)相當(dāng)完善：臨江門、小什字及新華路均為交通要道，全市場(chǎng)所有的出入城公交系統(tǒng)均以該板塊為服務(wù)中心，交通條件相當(dāng)優(yōu)越。3、強(qiáng)大的商貿(mào)功能：以步行街為核心的解放碑商貿(mào)中心區(qū)的單位機(jī)構(gòu)達(dá)7600個(gè)，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)5000平方米的大型商場(chǎng)有20多家。擁有金融機(jī)構(gòu)70余個(gè)，90%的駐渝國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司總部在解放碑；2/3的駐渝境外銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在解放碑 ；3/4的駐渝世界500強(qiáng)企業(yè)和所有的外國(guó)駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu)在解放碑。4、極強(qiáng)的消費(fèi)力：解放碑板塊擁有完善的商業(yè)及居住形態(tài)，商場(chǎng)、寫字樓、酒店及公寓等容納了每天高達(dá)30萬(wàn)的人流量。區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者以年輕人及外來(lái)消費(fèi)為主，解放碑的原住民消費(fèi)力高但消費(fèi)量少。5、成為重慶房?jī)r(jià)的至高點(diǎn)：解放碑板塊內(nèi)商業(yè)或住宅售價(jià)均為重慶最高，區(qū)域內(nèi)商鋪每平方米的售價(jià)在16萬(wàn)元之間，步行街租金更是達(dá)到10002500元；而區(qū)域內(nèi)的住宅也達(dá)到了50007500元/，同樣也是重慶的最高售價(jià)。但由于近兩年住宅供應(yīng)量急劇增加，導(dǎo)致住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，空置率越來(lái)越高。解放碑作為重慶的核心，由于其強(qiáng)大的商貿(mào)功能而形成了區(qū)域內(nèi)高收入、高消費(fèi)的消費(fèi)特征。在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的狀況下，向周邊延伸已成為必然，但其核心地位依然不可動(dòng)搖。解放碑核心板塊1、本板塊主要以解放西路及中興路為主，往朝天門方向上的解放東路、陜西路。2、解放西路及中興路連接石板坡立交，是菜園壩火車站及南坪經(jīng)長(zhǎng)江大橋進(jìn)城的主要通道之一，是渝中區(qū)下半層交通要道。3、本區(qū)域主要以渝中區(qū)原住民為主，是傳統(tǒng)居住區(qū)。居民消費(fèi)趨向的傳統(tǒng)意識(shí)較強(qiáng)，并形成了較為傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣。消費(fèi)力的隱性較強(qiáng)，體現(xiàn)在消費(fèi)的頻率不高但平均消費(fèi)水平不低。4、本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度不高，真正意義上的新興住宅較少，主要是該片區(qū)人口密度高，傳統(tǒng)建筑多，開(kāi)發(fā)商可能的拆遷成本較高。而板塊內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在與其相連的解放東路及外圍的長(zhǎng)濱路。由于本區(qū)域的人口密度較高，傳統(tǒng)住宅較多且與本項(xiàng)目相隔較近，對(duì)本項(xiàng)目的客戶積累有積極意義。解放西路、中興路板塊1、該板塊人中主要集中于小什字區(qū)域，嘉濱路只是作為解放碑甚至渝中區(qū)新興居住、景觀及旅游的外延。2、本板塊是解放碑核心商圈延伸的最重要區(qū)域，是連接解放碑與朝天門的重要交通要道。商業(yè)配套相對(duì)完善且能與解放碑、朝天門共享商業(yè)等各方面資源。家樂(lè)福是帶動(dòng)該區(qū)域的主要因素之一。3、區(qū)域內(nèi)居民的消費(fèi)力較強(qiáng)，消費(fèi)的時(shí)尚性意識(shí)較強(qiáng)。由于本區(qū)域所外區(qū)位的特殊性，使得區(qū)域內(nèi)的原住民有較強(qiáng)的投資意識(shí)如出租住房等。4、板塊內(nèi)住宅市場(chǎng)的品質(zhì)較高，小戶型居多且嘉濱路上住宅強(qiáng)調(diào)江景的居住品質(zhì)。小什字、嘉濱路板塊綜合上述述對(duì)解放放碑區(qū)域域市場(chǎng)需需求及消消費(fèi)傳統(tǒng)統(tǒng)的簡(jiǎn)要要分析，本本區(qū)域房房市體現(xiàn)現(xiàn)出如下下特點(diǎn)：四個(gè)板板塊中較較場(chǎng)口新新華路板板塊、解解放碑核核心板塊塊由于地地緣關(guān)系系，對(duì)本本項(xiàng)目的的影響最最大。其其次為解解放西路路中興路路板塊，最最后是小小什字嘉嘉濱路板板塊。區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅市市場(chǎng)正在在顛覆“一步到到位”的居住住理念，即即一次性性買足夠夠空間，面面積寬敞敞到位。而而倡導(dǎo)面面積經(jīng)濟(jì)濟(jì)、布局局緊湊、功功能齊全全的小戶戶型或超超小戶型型，對(duì)綠綠地率、朝朝向、采采光等要要求相對(duì)對(duì)較低。隨著解解放碑商商貿(mào)中心心區(qū)的進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)張、較較場(chǎng)口改改造力度度進(jìn)一步步加強(qiáng)，解解放碑和和較場(chǎng)口口消費(fèi)核核心得到到空前加加強(qiáng)，高高密度的的城市公公寓已經(jīng)經(jīng)成為該該區(qū)域的的居住特特色。 作為解解放碑及及較場(chǎng)口口區(qū)域的的城市公公寓，其其消費(fèi)主主體多為為年紀(jì)輕輕、高學(xué)學(xué)歷、高高收入、生生活節(jié)奏奏較快的的城市事事業(yè)型青青年，這這一消費(fèi)費(fèi)群體由由于生活活節(jié)奏較較快他們們往往更更愿意選選擇城市市中心區(qū)區(qū)內(nèi)，尤尤其是CCBD核核心區(qū)內(nèi)內(nèi)交通便便利的住住宅。區(qū)域住住宅市場(chǎng)場(chǎng)投資性性客戶所所占比重重越來(lái)越越大，投投資者在在購(gòu)買住住宅后以以出租或或二次出出售的方方式獲得得投資回回報(bào)，出出租對(duì)象象以在區(qū)區(qū)域的高高收入階階層為主主。區(qū)域住住宅市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越越來(lái)越激激烈，公公寓式住住宅成為為開(kāi)發(fā)商商在本區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)的首選選，但區(qū)區(qū)域內(nèi)住住宅售價(jià)價(jià)保持在在一個(gè)較較高的價(jià)價(jià)位上。2.2解解放碑區(qū)區(qū)域房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)從20004年第第三季度度起，由由于全市市乃至全全國(guó)的房房?jī)r(jià)不斷斷上漲，逐逐漸呈現(xiàn)現(xiàn)出購(gòu)買買力瓶頸頸，隨后后房地產(chǎn)產(chǎn)景氣指指數(shù)不斷斷下行。在在可以預(yù)預(yù)見(jiàn)的一一兩年內(nèi)內(nèi)，估計(jì)計(jì)重慶市市整體房房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)穩(wěn)中有降降，房市市會(huì)更趨趨于理性性。但就就解放碑碑區(qū)域的的住宅而而言，因因其所處處的特殊殊區(qū)位，受受宏觀調(diào)調(diào)控的影影響而導(dǎo)導(dǎo)致售價(jià)價(jià)下調(diào)的的可能性性較小，相相反應(yīng)該該會(huì)保持持在一定定售價(jià)水水平。解放碑區(qū)區(qū)域的住住宅房?jī)r(jià)價(jià)一直處處于較高高價(jià)位上上，且以以酒店式式公寓的的銷售價(jià)價(jià)格最高高，在220044年達(dá)到到最高點(diǎn)點(diǎn)：（主要數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：歷年年統(tǒng)計(jì)資資料及我我司市場(chǎng)場(chǎng)部）上圖所標(biāo)標(biāo)注的近近年來(lái)解解放碑區(qū)區(qū)域房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)，每每個(gè)時(shí)間間段內(nèi)均均選取了了一個(gè)較較為典型型的樓盤盤作為房房?jī)r(jià)的參參考點(diǎn)。需需說(shuō)明的的是：選取的的樓盤并并不一定定就是在在該時(shí)段段內(nèi)開(kāi)盤盤銷售，在在售項(xiàng)目目均可作作為參考考樓盤；20004年開(kāi)開(kāi)始銷售售的樓盤盤大部分分是裝修修房，在在價(jià)格比比較時(shí)有有一定的的差異；在上述述標(biāo)示的的樓盤中中，均為為面積偏偏小、戶戶型緊湊湊的公寓寓式住宅宅；為保證證項(xiàng)目的的參考價(jià)價(jià)值，上上圖所選選樓盤均均為靠近近或?qū)儆谟谳^場(chǎng)口口及解放放碑。解放碑區(qū)區(qū)域近年年來(lái)的房房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)圖，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的價(jià)格格定位有有較大的的參考及及借鑒作作用。綜綜合參考考上圖所所示項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)類型、物物業(yè)位置置、裝修修形態(tài)、銷銷售價(jià)格格及未來(lái)來(lái)趨勢(shì)等等因素，在在項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定位位時(shí)應(yīng)找找準(zhǔn)開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)和和銷售進(jìn)進(jìn)度的平平衡點(diǎn)，不不盲目求求快，同同時(shí)防止止房?jī)r(jià)形形成虛高高。2.3解解放碑區(qū)區(qū)域住宅宅市場(chǎng)需需求一個(gè)區(qū)域域的住宅宅市場(chǎng)需需求是否否旺盛，直直觀的體體現(xiàn)是：當(dāng)年的的住宅施施工面積積和銷售售面積的的對(duì)比，以以及逐年年的住宅宅銷售面面積同比比。下圖圖綜合了了解放碑碑板塊及及較場(chǎng)口口板塊近近年來(lái)住住宅（所所有住宅宅類型）施施工及銷銷售面積積：（主要數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：歷年年統(tǒng)計(jì)資資料及我我司市場(chǎng)場(chǎng)部）從上表不不難看出出，本區(qū)區(qū)域住房房施工及及銷售面面積走勢(shì)勢(shì)有所不不同，施施工面積積有起伏伏過(guò)程，而而銷售面面積則處處于平穩(wěn)穩(wěn)上升趨趨勢(shì)。20044年由于于大量的的公寓式式住宅投投放市場(chǎng)場(chǎng)，從而而拉升了了區(qū)域整整體住宅宅市場(chǎng)的的供需量量。全年年解放碑碑區(qū)域（含含較場(chǎng)口口）近十十家酒店店式公寓寓總建筑筑面積超超過(guò)600萬(wàn)，是是20003年的的三倍以以上。體體現(xiàn)了一一是本區(qū)區(qū)域內(nèi)公公寓式住住宅的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更加加激烈，二二是區(qū)域域內(nèi)住宅宅市場(chǎng)的的需求仍仍然以酒酒店式公公寓為主主導(dǎo)。3.區(qū)域域同業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的成成功與否否并不完完全取決決于項(xiàng)目目本身，除除宏觀市市環(huán)境對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)作有深深遠(yuǎn)影響響外，同同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手狀狀況也會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)目目產(chǎn)生直直接或間間接的影影響。特特別是對(duì)對(duì)于項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手應(yīng)重重點(diǎn)分析析。區(qū)域內(nèi)同同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析體體現(xiàn)在三三個(gè)過(guò)程程：項(xiàng)目目與區(qū)域域內(nèi)其它它項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)對(duì)對(duì)比；重重點(diǎn)對(duì)比比參考及及借鑒價(jià)價(jià)值較大大的樓盤盤；以本本項(xiàng)目自自身質(zhì)素素為基準(zhǔn)準(zhǔn)，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)程度度對(duì)比。3.1區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)比3.2典典型競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤3.3競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)程度度分析3.1區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)比區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析主主要通過(guò)過(guò)比較本本項(xiàng)目與與其它項(xiàng)項(xiàng)目的各各主要質(zhì)質(zhì)素，綜綜合得出出本項(xiàng)目目的優(yōu)劣劣勢(shì)，這這對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的前前期定位位及后期期銷售將將起引導(dǎo)導(dǎo)作用。市場(chǎng)形成時(shí)間價(jià)格優(yōu)勢(shì)品質(zhì)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)初始形成較場(chǎng)口、新華路板塊其它項(xiàng)目本項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷操作空間區(qū)位優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)解放碑核心板塊項(xiàng)目本項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目擴(kuò)展空間地段優(yōu)勢(shì)生活配套等級(jí)解放西路、中興路板塊項(xiàng)目本項(xiàng)目人氣匯聚目標(biāo)客戶形成交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目景觀等級(jí)小什字、嘉濱路板塊項(xiàng)目本項(xiàng)目上圖體現(xiàn)現(xiàn)了本項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)比比區(qū)域內(nèi)內(nèi)其它項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)，也也從另一一角度反反映本項(xiàng)項(xiàng)目在其其后的營(yíng)營(yíng)銷過(guò)程程中可能能的優(yōu)劣劣勢(shì)及機(jī)機(jī)會(huì)威脅脅，并據(jù)據(jù)此提煉煉出本項(xiàng)項(xiàng)目的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力及營(yíng)營(yíng)銷策略略。較場(chǎng)口口新華路路板塊現(xiàn)現(xiàn)有的項(xiàng)項(xiàng)目主要要分布在在和平路路沿線、小小米市和和石灰市市。小米米市及石石灰市的的項(xiàng)目如如合景聚聚融、美美力coom、陽(yáng)陽(yáng)光星座座等項(xiàng)目目均處于于尾盤狀狀況，但但由于開(kāi)開(kāi)盤較早早，形成成了一定定的市場(chǎng)場(chǎng)知名度度。而本本項(xiàng)目所所在的和和平路沿沿線項(xiàng)目目多為舊舊樓改造造如：馨馨茗苑、星星河城等等，這勢(shì)勢(shì)必會(huì)影影響項(xiàng)目目的品質(zhì)質(zhì)及品牌牌形成。解放碑碑核心板板塊的樓樓盤，由由于其所所處地段段緣故，在在品質(zhì)、品品牌、人人氣及價(jià)價(jià)格空間間等各方方面均具具有相當(dāng)當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)勢(shì)。因其其位于或或靠近步步行街，而而獲得眾眾多消費(fèi)費(fèi)者的青青睞，成成為高收收入階層層在解放放碑CBBD購(gòu)房房時(shí)的首首選。解放西西路中興興路板塊塊項(xiàng)目在在所有板板塊中處處于第三三層次（以以本項(xiàng)目目為參照照點(diǎn)），但但由于位位置上與與本項(xiàng)目目更為接接近，故故該板塊塊也是本本項(xiàng)目定定位的重重要因素素之一。小什字字嘉濱路路板塊項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)本本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定位位有一定定的參考考價(jià)值。綜合上述述對(duì)比的的優(yōu)劣，本項(xiàng)目的綜合素質(zhì)在四個(gè)板塊中屬較高檔次，特點(diǎn)相對(duì)明顯。為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位提供最主要的依據(jù)。3.2典典型競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤以下表格格所列樓樓盤均是是本區(qū)域域內(nèi)部分分在售或或?qū)⒁N銷售的項(xiàng)項(xiàng)目，分分別就地地理位置置、規(guī)模模、價(jià)格格、銷售售進(jìn)度、物物業(yè)類型型及裝修修標(biāo)準(zhǔn)等等進(jìn)行對(duì)對(duì)比分析析，將在在營(yíng)銷策策劃報(bào)告告及銷售售操作過(guò)過(guò)程中為為本項(xiàng)目目提供競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)參考考價(jià)值。樓盤名稱稱樓盤地址址開(kāi)發(fā)商樓盤規(guī)模模項(xiàng)目進(jìn)度度銷售均價(jià)價(jià)元/物業(yè)類型型馨茗苑和平路物華物業(yè)業(yè)占地30000高層商住住樓共1288套04年33月銷售售余20套套40800起42800均價(jià)樓層差價(jià)價(jià)20元元公寓清水星河城和平路上海盛融融裙樓-227住宅共3300多多套4月底開(kāi)開(kāi)盤估計(jì)起價(jià)價(jià)47000 公寓合景聚融融民權(quán)路合景國(guó)際際建面6883611可售300余套已交房68000元/公寓清水陽(yáng)光星座座民生路滬投實(shí)業(yè)業(yè)建面30000共3600套可售155套已交房52000、47700樓層差價(jià)價(jià)20元元公寓裝修清水水美力coom民生路裕輪實(shí)業(yè)業(yè)涪陵金塔塔建面4770000已交房65000 、661000公寓裝修清水水雅地天際際八一路共創(chuàng)置業(yè)業(yè)占地11120建面233056604年66月開(kāi)盤盤余17套套88000公寓裝修環(huán)島名都都八一路林華物業(yè)業(yè)占地33300建面555000004年77月開(kāi)盤盤05年44月交房房余40套套49000 公寓清水江風(fēng)雅筑筑解放東路路新原興共2955戶剩10余余套37000清水君悅長(zhǎng)濱濱長(zhǎng)濱路鑫島置業(yè)業(yè)共3688戶04年55月開(kāi)盤盤已售完50000公寓裝修南國(guó)麗景景滄白路英利地產(chǎn)產(chǎn)占地43300建面477133303年初初開(kāi)盤已交房余1555以上上47000 公寓清水新重慶公公寓民族路典華物業(yè)業(yè)共3366戶余少量房房源59000公寓裝修東和灣朝千路東和物業(yè)業(yè)共5577戶04年110月開(kāi)開(kāi)盤已售700%54000公寓清水上表所列列項(xiàng)目羅羅列了四四個(gè)板塊塊內(nèi)近兩兩年在售售或已售售大部分分項(xiàng)目，綜綜合各樓樓盤的質(zhì)質(zhì)素，提提煉出對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目具有借借鑒或參參考價(jià)值值影響因因素：四大板板塊內(nèi)新新開(kāi)盤或或?qū)㈤_(kāi)盤盤的項(xiàng)目目很少，多多數(shù)項(xiàng)目目處于尾尾盤或剩剩余不多多的銷售售狀態(tài)。除江風(fēng)風(fēng)雅筑外外，表中中所示項(xiàng)項(xiàng)目均提提出“公寓式式住宅”的服務(wù)務(wù)概念，為為業(yè)主提提供酒店店式服務(wù)務(wù)。單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的體體量不大大，單體體樓或雙雙塔樓居居多，這這體現(xiàn)了了“公寓式式住宅”的特性性。大部分分樓盤在在戶型面面積上遵遵從“精而全全”的設(shè)計(jì)計(jì)原則，30至70平方米面積的戶型所占比例較大?！肮⒃⑹阶≌笔蹆r(jià)在445000元/62000元/區(qū)間間占大部部分，價(jià)價(jià)格差異異主要體體現(xiàn)在地地具體地地段及裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。在營(yíng)銷銷操作上上，大部部分樓盤盤從“公寓”入手，提提煉項(xiàng)目目的核心心競(jìng)爭(zhēng)力力并轉(zhuǎn)化化為營(yíng)銷銷宣傳主主題。在本項(xiàng)目目產(chǎn)品、價(jià)價(jià)格及營(yíng)營(yíng)銷定位位時(shí)，應(yīng)應(yīng)充分借借鑒或參參考四個(gè)個(gè)板塊內(nèi)內(nèi)的成功功項(xiàng)目，分分析其特特性所在在，結(jié)合合本項(xiàng)目目的實(shí)際際狀況做做到揚(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)避短。3.3競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)程度度分析在競(jìng)爭(zhēng)程程度分類類中，對(duì)對(duì)比各競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤的地理理位置、銷銷售進(jìn)度度、項(xiàng)目目規(guī)模、物物業(yè)類型型、項(xiàng)目目檔次（中中高低檔檔）及裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等基礎(chǔ)礎(chǔ)要素，得得出競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的威脅脅程度。星河城、馨茗苑及本板塊內(nèi)其它即將投放市場(chǎng)項(xiàng)目。星河城將于2005年4月投放市場(chǎng)，住宅投放量約為340套。馨茗苑二期（據(jù)銷售人員介紹）為一棟30層公寓，估計(jì)在今年年底投放市場(chǎng)。這兩個(gè)樓盤在區(qū)位、規(guī)模、銷售時(shí)間及定位等質(zhì)素與形成本項(xiàng)目全面競(jìng)爭(zhēng)。直接競(jìng)爭(zhēng)合景聚融、雅地天際、環(huán)島名都、東和灣。前三個(gè)項(xiàng)目均處于尾盤銷售狀態(tài)，所余住宅量不大，但由于其所處區(qū)位比本項(xiàng)目更優(yōu)越，會(huì)吸引相當(dāng)部分客戶。同時(shí)其項(xiàng)目品牌及市場(chǎng)號(hào)召力同樣會(huì)給客戶對(duì)比空間。此外，東和灣雖離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)但由于所余量較大，江景優(yōu)勢(shì)等因素成將對(duì)本項(xiàng)目形成間接競(jìng)爭(zhēng)。間接競(jìng)爭(zhēng)陽(yáng)光星座、美力com、南國(guó)麗景、江風(fēng)雅筑、君悅長(zhǎng)濱、新重慶公寓。由于在銷售進(jìn)度上與本項(xiàng)目差別較大，對(duì)本項(xiàng)目的威脅不大，故可以作為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格及營(yíng)銷定位的參考對(duì)象。參考對(duì)象4.項(xiàng)目目基礎(chǔ)質(zhì)質(zhì)素通過(guò)分析析項(xiàng)目的的自身質(zhì)質(zhì)素形成成項(xiàng)目定定位的先先決條件件，再據(jù)據(jù)此決定定項(xiàng)目可可以開(kāi)發(fā)發(fā)何種檔檔次的產(chǎn)產(chǎn)品。同同時(shí)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目自自身質(zhì)素素形成的的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)來(lái)確定項(xiàng)項(xiàng)目的影影響力范范圍，如如核心區(qū)區(qū)域、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域、輻射射區(qū)域。項(xiàng)目所處較場(chǎng)口區(qū)域是屬解放碑商圈的重要組成部分，是解放碑核心區(qū)的延伸。土地價(jià)值極高，初步具備了中高檔定位的基礎(chǔ)素質(zhì)。土地價(jià)值催生項(xiàng)目的投資價(jià)值，這是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一，可以在營(yíng)銷推廣充分利用，形成項(xiàng)目的賣點(diǎn)。土地價(jià)值地塊方面主要指地塊大小、土地狀況。就本項(xiàng)目的地塊規(guī)模較小，且項(xiàng)目周邊有大量的老式住宅。這在某種程度上會(huì)限制本項(xiàng)目成高品質(zhì)的理想居住地。項(xiàng)目地塊決定了本項(xiàng)目只能定位為商住樓或公寓樓，體現(xiàn)項(xiàng)目地塊的最大價(jià)值。地塊狀況項(xiàng)目所處和平路是連接七星崗、較場(chǎng)口及解放碑的又一交通要道。渝中區(qū)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)置于此，能保障良好的交通狀況。此外輕軌在改善本區(qū)域交通狀況的同時(shí)，提升了項(xiàng)目的投資價(jià)值。良好的交通條件，使業(yè)主的日常生活出入更為便利，符合現(xiàn)代人的消費(fèi)心理。交通狀況項(xiàng)目所在較場(chǎng)口區(qū)域是渝中區(qū)解放碑CBD（中央商務(wù)區(qū)，含商務(wù)、金融、商業(yè)及與之配套的各種設(shè)施）的一個(gè)“硬核”。隨消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大、市民生活水平的不斷提高，解放碑核心商圈的正逐漸向較場(chǎng)口延伸，較場(chǎng)口區(qū)域已完全融入解放碑商圈。商業(yè)物業(yè)高度發(fā)達(dá)、生活配套完善，能滿足現(xiàn)代人居家生活便捷的心理，是本項(xiàng)目的又一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。區(qū)域狀況居住環(huán)境可以分為自然、人文環(huán)境及配套。就本項(xiàng)目而言，配套是最大的優(yōu)勢(shì)所在。位于重慶的商貿(mào)核心延伸區(qū)域，配套設(shè)施毋庸質(zhì)疑。但由于身處鬧市且不能成為小區(qū)住宅，自然環(huán)境有所欠缺。居住環(huán)境可以成為宣傳重點(diǎn)策略之一，但應(yīng)避重就輕，重點(diǎn)宣傳本項(xiàng)目完善的配套及便利的生活。居住環(huán)境項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)質(zhì)素是是影響和和決定項(xiàng)項(xiàng)目定位位的內(nèi)部部因素，它它們對(duì)于于具體項(xiàng)項(xiàng)目的操操作而言言有優(yōu)勢(shì)勢(shì)點(diǎn)和劣劣勢(shì)點(diǎn)之之分。如如何通過(guò)過(guò)營(yíng)銷設(shè)設(shè)計(jì)，將將優(yōu)勢(shì)形形成賣點(diǎn)點(diǎn)，劣勢(shì)勢(shì)加以回回避、弱弱化甚至至轉(zhuǎn)化為為優(yōu)勢(shì)，是是影響項(xiàng)項(xiàng)目成功功操作的的重要條條件。5.項(xiàng)目目營(yíng)銷定定位住宅項(xiàng)目目的營(yíng)銷銷定位由由產(chǎn)品定定位、客客戶定位位、價(jià)格格定位、功功能定位位、理念念設(shè)計(jì)、營(yíng)營(yíng)銷策略略幾大部部分組成成，每一一個(gè)部分分都擁有有相當(dāng)多多的子項(xiàng)項(xiàng)細(xì)節(jié)，均均需要有有詳實(shí)的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研資料料為基礎(chǔ)礎(chǔ)進(jìn)行論論證分析析。項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷定位位主要基基于房地地產(chǎn)宏觀觀市場(chǎng)環(huán)環(huán)境、市市場(chǎng)需求求狀況及及項(xiàng)目自自身質(zhì)素素這三方方面。本本案前四四部分分分別就宏宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境、區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)需求、同同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)及項(xiàng)目目質(zhì)素進(jìn)進(jìn)行了簡(jiǎn)簡(jiǎn)要分析析，為項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷定位位奠定基基礎(chǔ)。正所謂沒(méi)沒(méi)有調(diào)查查就沒(méi)有有發(fā)言權(quán)權(quán)，這里里我們只只能就以以下四部部分提一一個(gè)粗淺淺的框架架。5.1項(xiàng)目產(chǎn)品定位5.2目標(biāo)客戶定位5.3銷售價(jià)格定位5.4項(xiàng)目營(yíng)銷理念2.市場(chǎng)需求及消費(fèi)傳統(tǒng)3.區(qū)域同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析4.項(xiàng)目基礎(chǔ)質(zhì)素決定5.1項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品定位產(chǎn)品定位位是描述述本項(xiàng)目目檔次及及影響力力所覆蓋蓋的核心心區(qū)域、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域及輻射射區(qū)域，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的營(yíng)銷推推廣提供供操作的的依據(jù)，是是項(xiàng)目良良好銷售售的前提提。項(xiàng)目類型和檔次區(qū)域市場(chǎng)需求本案前兩部分著重分析了區(qū)域市場(chǎng)需求，即本區(qū)域住宅市場(chǎng)主要是各種品質(zhì)商住樓或公寓式住宅，以小戶型為主，注重功能齊全、配套完善。高品質(zhì)、高抗跌性、高投資回報(bào)酒店式公寓“公寓”符合項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)需求傳統(tǒng)和項(xiàng)目自身基礎(chǔ)質(zhì)素?！熬频晔轿锕堋笨梢蕴嵘?wù)質(zhì)量，符合項(xiàng)目自身特性及區(qū)域房市發(fā)展需求?！案咂焚|(zhì)”由本項(xiàng)目所在的區(qū)位、地段及市場(chǎng)決定。“高抗跌性”更多從投資性客戶角度出發(fā)，保值增值抗風(fēng)險(xiǎn)符合項(xiàng)目特質(zhì)的同時(shí)，迎合了客戶心理?！案咄顿Y回報(bào)”則體現(xiàn)了本項(xiàng)目的最大價(jià)值：極好的地段、龐大的客戶、高額的租金。區(qū)域消費(fèi)需求區(qū)域內(nèi)住宅消費(fèi)主體多為年紀(jì)輕、高學(xué)歷、高收入、生活節(jié)奏較快的城市事業(yè)型青年，對(duì)居住要求布局緊湊、功能第一、舒適第二，其它方面則要求較低。共同決定項(xiàng)目自身質(zhì)素本項(xiàng)目的土地價(jià)值決定產(chǎn)品為較高附加值產(chǎn)品，地段決定項(xiàng)目應(yīng)成為高品質(zhì)項(xiàng)目，地塊狀況等質(zhì)素決定了項(xiàng)目的規(guī)模及產(chǎn)品形式。項(xiàng)目影響力范圍項(xiàng)目影響響力范圍圍取決于于本項(xiàng)目目的產(chǎn)品品定位，在在形成了了本項(xiàng)目目的影響響力范圍圍后，項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷及宣宣傳將據(jù)據(jù)此制定定最有效效的策略略。在述述對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品定位位后可形形成項(xiàng)目目的影響響力范圍圍：核心區(qū)域解放碑CCBD商商圈成為本區(qū)區(qū)域內(nèi)與與馨名苑苑、陽(yáng)光光星座、星星河城都都等項(xiàng)目目并駕齊齊驅(qū)，具具有相當(dāng)當(dāng)號(hào)召力力的中高高品質(zhì)樓樓盤，成成為區(qū)域域房市消消費(fèi)需求求及價(jià)格格趨勢(shì)的的一面旗旗幟。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域渝中區(qū)成為渝中中區(qū)房市市上具備備較高影影響力和和競(jìng)爭(zhēng)力力的高檔檔樓盤。輻射區(qū)域重慶市輻射整個(gè)個(gè)重慶區(qū)區(qū)域，成成為重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的高知名名度和美美譽(yù)度樓樓盤，使使開(kāi)發(fā)商商獲得經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和社會(huì)會(huì)效益的的雙贏。5.2目目標(biāo)客戶戶定位目標(biāo)客戶戶定位的的依據(jù)主主要是：一項(xiàng)目目類型及及檔次、二二項(xiàng)目的的影響力力范圍、三三我司就就本項(xiàng)目目進(jìn)行的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，同同時(shí)參考考我司以以往代理理樓盤總總結(jié)出的的重慶不不同地域域客戶消消費(fèi)心理理，針對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的實(shí)際際狀況，分分析項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶消消費(fèi)心理理及主力力目標(biāo)客客戶類別別：目標(biāo)客戶消費(fèi)心理目標(biāo)客戶戶群的消消費(fèi)心理理，即在在客戶心心目中關(guān)關(guān)心物業(yè)業(yè)的哪些些因素、每每個(gè)因素素在其心心目中的的比重如如何。自用型目目標(biāo)客戶戶消費(fèi)心心理圖中各要要素簡(jiǎn)單單闡述如如下：價(jià)格：價(jià)價(jià)格（尤尤其是總總價(jià)）是是否能為為自身經(jīng)經(jīng)濟(jì)所承承受。戶型：戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)是否合合理，戶戶型大小小是否滿滿足自身身需要。交通：是是否滿足足工作及及日常生生活需要要。環(huán)境：是是否擁有有適宜居居家的景景觀環(huán)境境和內(nèi)部部環(huán)境。付款方式式：付款款方式是是否靈活活。物業(yè)質(zhì)素素：項(xiàng)目目規(guī)模、內(nèi)內(nèi)部規(guī)劃劃、配套套設(shè)施、物物業(yè)管理理等如何何。（主要數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：歷年年統(tǒng)計(jì)資資料及我我司市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研）投資型目目標(biāo)客戶戶消費(fèi)心心理圖中各要要素簡(jiǎn)單單闡述如如下：投資環(huán)境境：客觀投資資環(huán)境是是否樂(lè)觀觀和利好好。物業(yè)位置置：所處位置置是否優(yōu)優(yōu)越。財(cái)務(wù)預(yù)算算：財(cái)務(wù)預(yù)算算是否輕輕松。發(fā)展?jié)摿αΓ哼h(yuǎn)景發(fā)展展?jié)摿θ缛绾巍＃ㄖ饕獢?shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：歷年年統(tǒng)計(jì)資資料及我我司市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研）主力目標(biāo)客戶類別根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目處所所的區(qū)域域住宅市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)特征、自自身定位位預(yù)期及及市場(chǎng)調(diào)調(diào)研結(jié)論論，分析析本項(xiàng)目目可能的的主力目目標(biāo)客戶戶類別。本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶戶群預(yù)估估：客戶類型型比例自用型37%在解放碑碑CBDD商圈創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的高高收入階階層14%在解放碑碑CBDD商圈上上班的高高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)9%在解放碑碑核心商商圈經(jīng)營(yíng)營(yíng)的私營(yíng)營(yíng)業(yè)主6%外地（省省市）在在渝創(chuàng)業(yè)業(yè)的高收收入、單單身階層層4%政府（渝渝中區(qū)為為主）相相關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)有較高高收入的的年輕上上班族3%主城區(qū)其其它各區(qū)區(qū)的自用用型購(gòu)買買者1%投資型63%以解放碑碑CBDD商圈上上班族為為租賃對(duì)對(duì)象的投投資者34%以投資增增值為目目的的投投資者19%以外地來(lái)來(lái)渝創(chuàng)業(yè)業(yè)者為租租賃對(duì)象象的投資資者8%其它投資資目的（贈(zèng)贈(zèng)送等）的的購(gòu)買者者2%針對(duì)不同同目標(biāo)客客戶群體體安排銷銷售周期期，分階階段推出出不同戶戶型、價(jià)價(jià)格、朝朝向與樓樓層的單單位，以以保證整整體銷售售目標(biāo)達(dá)達(dá)成。5.3銷銷售價(jià)格格定位“沒(méi)有賣賣不出去去的房子子，只有有賣不出出去的價(jià)價(jià)格?！边@句房房地產(chǎn)格格言，即即是房地地產(chǎn)項(xiàng)目目?jī)r(jià)格定定位的準(zhǔn)準(zhǔn)確與否否，直接接決定項(xiàng)項(xiàng)目操作作的成敗敗。建議本項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格定位位采用市市場(chǎng)比較較法，其其原理在在于將同同類物業(yè)業(yè)的大部部分特征征進(jìn)行量量化分析析，并結(jié)結(jié)合房地地產(chǎn)這個(gè)個(gè)特殊的的商品所所具有的的特殊因因素，通通過(guò)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的判別別和計(jì)算算得出其其價(jià)值。價(jià)格定位思路為能更準(zhǔn)準(zhǔn)確符合合市場(chǎng)特特征，也也能真實(shí)實(shí)地體現(xiàn)現(xiàn)樓盤個(gè)個(gè)案的實(shí)實(shí)在價(jià)值值。建議議采用市市場(chǎng)比較較法。其其程序是是：市 場(chǎng) 調(diào) 查選擇比較案例綜合因素分析量化修正因素計(jì) 算 完 成開(kāi) 盤 價(jià)經(jīng)驗(yàn)判別概念調(diào)整后 期 分 析銷售過(guò)程中的價(jià)格調(diào)整價(jià)格確定過(guò)程權(quán)重分配配項(xiàng)目名稱稱 銷售售均價(jià) 定價(jià)權(quán)權(quán)重星河城 447000元/ 311%馨茗苑 442800元/ 266%陽(yáng)光星座座 47700元元/ 19%美力coom 61100元元/ 15%合景聚融融 68800元元/ 9%（注：以上項(xiàng)項(xiàng)目作為為確定本本所在和和平路的的區(qū)域均均價(jià)參考考標(biāo)的，與與本項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)程度無(wú)無(wú)關(guān)聯(lián)。項(xiàng)目銷售均價(jià)為清水房售價(jià)。星河城售價(jià)為該銷售人員介紹所得。）系數(shù)控制制項(xiàng)目名稱稱位置戶型交通配套環(huán)境市場(chǎng)營(yíng)銷綜合星河城0.90.910.91.111.16.9馨茗苑0.80.910.9110.96.5陽(yáng)光星座座110.9111.117美力coom1.11.20.91.10.81.20.97.2合景聚融融1.21.11.11.10.91.217.6本項(xiàng)目0.91.110.91.10.81.16.9區(qū)域基準(zhǔn)準(zhǔn)均價(jià)區(qū)域基準(zhǔn)準(zhǔn)均價(jià)=(6.9÷6.99)×47000×31%(66.9÷÷6.55)×42880×26%(66.9÷÷7)×47000×19%(66.9÷÷7.22)×61000×15%(66.9÷÷7.66)×68000×9%=49551元/(套套內(nèi)面積積、清水水房) 項(xiàng)目均價(jià)價(jià)建議綜合項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域的基基準(zhǔn)均價(jià)價(jià)，建議議本項(xiàng)目目的住宅宅銷售以以49550元/平方米米（套內(nèi)內(nèi)面積、清清水房）為為開(kāi)盤前前期均價(jià)價(jià)，建議議樓層差差價(jià)為220元/層。建議本項(xiàng)項(xiàng)目裝修修后價(jià)格格上浮55008000元/，即裝裝修房銷銷售均價(jià)價(jià)為5445057550元/（套套內(nèi)面積積、裝修修房）。5.4項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷理念營(yíng)銷理念念是一個(gè)個(gè)住宅項(xiàng)項(xiàng)目的靈靈魂所在在，它要要求項(xiàng)目目質(zhì)素和和建筑品品質(zhì)滿足足它，是是項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推廣廣的主線線，應(yīng)最最大限度度地體現(xiàn)現(xiàn)其精髓髓。設(shè)計(jì)原則則：充分體體現(xiàn)項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域及基基礎(chǔ)質(zhì)素素方面的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。體現(xiàn)“高品質(zhì)質(zhì)酒店式式公寓”形象，滿滿足項(xiàng)目目定位的的需求。形式新新穎，言言簡(jiǎn)意賅賅，有利利于項(xiàng)目目的營(yíng)銷銷推廣。營(yíng)銷理念念：品質(zhì)、價(jià)價(jià)值、特特質(zhì)理念解釋釋：品質(zhì)：突出項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品定位位“高品質(zhì)質(zhì)、高抗抗跌性、高高投資回回報(bào)酒店店式公寓寓”，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目所所處CBBD核心心區(qū)域應(yīng)應(yīng)有的中中高檔品品質(zhì)。價(jià)值：更多地地從“地段”上體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目所所處區(qū)位位無(wú)可比比擬的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，解解放碑核核心商圈圈的“硬核”，配套套共享、服服務(wù)延伸伸、升值值潛力無(wú)無(wú)限，居居住、投投資無(wú)出出其右。特質(zhì)：體現(xiàn)本本項(xiàng)目與與眾不同同的素質(zhì)質(zhì)特點(diǎn)：高抗跌跌性及高高投資回回報(bào)。強(qiáng)強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)業(yè)業(yè)主的誠(chéng)誠(chéng)意：努努力做到到為業(yè)主主的經(jīng)營(yíng)營(yíng)“預(yù)期”。6. 基基本銷售售體系房地產(chǎn)銷銷售是房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)的的必由之之路，由由專業(yè)的的銷售代代理公司司,運(yùn)用用規(guī)范的的銷售體體系進(jìn)行行全程銷銷售代理理，將會(huì)會(huì)給本項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)更高的的銷售價(jià)價(jià)值，將將加速該該項(xiàng)目的的資金回回籠速度度及銷售售進(jìn)度。6.1銷銷售計(jì)劃劃及周期期銷售執(zhí)行信息反饋定期調(diào)整銷售結(jié)束6.2銷銷售組織織構(gòu)架6.3銷銷售監(jiān)控控6.4廣廣告宣傳傳6.1銷銷售計(jì)劃劃及周期期銷售計(jì)劃劃及周期期安排應(yīng)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際狀況況與市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境趨趨勢(shì)，保保證項(xiàng)目目的順利利銷售。綜綜合考慮慮：本項(xiàng)項(xiàng)目的體體量較小小、所處處區(qū)域的的消費(fèi)受受眾群體體有一定定的購(gòu)買買力、房房屋出租租市場(chǎng)相相對(duì)比較較活躍、項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況及及宏觀房房地產(chǎn)市市場(chǎng)平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展等等因素，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的銷售售周期作作如下預(yù)預(yù)期：總銷售周期為：6個(gè)月引導(dǎo)期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期銷售時(shí)期期 3個(gè)個(gè)月 1個(gè)個(gè)月 2個(gè)個(gè)月工程建設(shè)進(jìn)度有充分配合相應(yīng)各種促銷措施有效出臺(tái)廣告宣傳配合到位。預(yù)售準(zhǔn)備完成100%工地形象有較快進(jìn)展地盤進(jìn)一步完善市場(chǎng)信息把握更加全面所有宣傳廣告到位同期針對(duì)銷售培訓(xùn)到位銷售渠道通暢VI設(shè)計(jì)完成售樓處完工圍墻廣告完工地盤大型路牌到位售樓部?jī)?nèi)部準(zhǔn)備完善銷售組織演練合格預(yù)售證到位初步廣告宣傳到位銷售條件件銷售目標(biāo)標(biāo)認(rèn)購(gòu)550%左左右 累計(jì)計(jì)銷售77090% 累累計(jì)銷售售95%以上（商業(yè)物業(yè)完成85%，車庫(kù)除外）銷售價(jià)格格原則上上按原定定價(jià)格執(zhí)執(zhí)行，但但可能需需視前期期銷售情情況作出出相應(yīng)調(diào)調(diào)整。6.2銷銷售監(jiān)控控銷售監(jiān)控控目的是是對(duì)各個(gè)個(gè)銷售周周期的控控制，在在某個(gè)銷銷售周期期內(nèi)達(dá)到到一定銷銷售量時(shí)時(shí)，應(yīng)對(duì)對(duì)營(yíng)銷策策略做出出相應(yīng)調(diào)調(diào)整，比比如：廣廣告投放放、促銷銷方法等等，以便便應(yīng)對(duì)市市場(chǎng)的變變化。周期條件認(rèn)購(gòu)（銷銷售）量量/推出出量80%認(rèn)購(gòu)（銷銷售）量量/推出出量50%認(rèn)購(gòu)（銷銷售）量量/推出出量30%監(jiān)控引導(dǎo)期加推單位位按時(shí)進(jìn)入入強(qiáng)銷期期加強(qiáng)營(yíng)銷銷組合完善項(xiàng)目目包裝調(diào)整加價(jià)價(jià)幅度進(jìn)入強(qiáng)銷銷期分析原因因完善自身身包裝著重工程程建設(shè)工工作調(diào)低加價(jià)價(jià)幅度推遲正式式發(fā)售時(shí)時(shí)間強(qiáng)銷期調(diào)整廣告告宣傳力力度加推后期期單位快速進(jìn)入入持續(xù)期期加大宣傳傳力度正常進(jìn)入入持續(xù)期期暫停廣告告宣傳總結(jié)銷售售不佳原原因另謀整體體營(yíng)銷思思路暫緩加價(jià)價(jià)幅度持續(xù)期適量廣告告宣傳配配合繼續(xù)續(xù)持續(xù)期期銷售尋找原因因調(diào)整營(yíng)銷銷思路暫停廣告告宣傳總結(jié)銷售售不佳原原因另謀整體體營(yíng)銷思思路暫緩加價(jià)價(jià)幅度6.3銷銷售組織織構(gòu)架根據(jù)我司司以往操操作項(xiàng)目目的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，銷售售過(guò)程應(yīng)應(yīng)遵循一一定的組組織構(gòu)架架，才能能保障銷銷售過(guò)程程按計(jì)劃劃進(jìn)行，同同時(shí)對(duì)實(shí)實(shí)際情況況作出快快速的調(diào)調(diào)整。在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，我我司制定定出一個(gè)個(gè)適合本本項(xiàng)目具具體特點(diǎn)點(diǎn)的銷售售組織構(gòu)構(gòu)架。銷售隊(duì)伍崗位安排營(yíng)銷相關(guān)隊(duì)伍職責(zé)分工銷售人員業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)客戶管理系統(tǒng)簽訂買賣合同的程序銷售作業(yè)指導(dǎo)書銷售模擬演練模模式組建銷售隊(duì)伍銷售培訓(xùn)體系現(xiàn)場(chǎng)紀(jì)律客戶接待客戶跟蹤模模式客戶分配標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)與淘汰機(jī)制地盤管理?xiàng)l例制定與實(shí)施模模式嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)管理地盤管理文件夾模模式個(gè)人銷售文件夾模模式完整的銷售檔案建立經(jīng)濟(jì)激勵(lì)模模式精神激勵(lì)模模式表現(xiàn)方法模模式建立有效激勵(lì)機(jī)制6.4廣廣告宣傳傳廣告宣傳傳是在銷銷售階段段計(jì)劃及及項(xiàng)目工工程進(jìn)度度的指導(dǎo)導(dǎo)下統(tǒng)一一安排，因因?yàn)楦鱾€(gè)個(gè)銷售階階段各有有不同的的受眾客客戶及受受眾心理理，同時(shí)時(shí)項(xiàng)目的的工程進(jìn)進(jìn)度也會(huì)會(huì)影響廣廣告投放放的效果果。銷售階段段方式選擇擇廣告效果果廣告內(nèi)容容引導(dǎo)期主要方式式：形象廣告告在項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域內(nèi)形形成“初始認(rèn)認(rèn)知”在受眾眾群體中中形成項(xiàng)項(xiàng)目即將將面市的的信息并并形成部部分目標(biāo)標(biāo)客戶開(kāi)發(fā)商商的達(dá)到到一定的的認(rèn)知度度戶外廣廣告：形形象廣告告、突出出項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷理念念形象墻墻、展板板：大型型噴繪項(xiàng)目地理理位置圖圖及項(xiàng)目目介紹物業(yè)管理理及其介介紹項(xiàng)目規(guī)劃劃介紹輔助方式式：媒體廣告告報(bào)紙廣廣告：圖圖文報(bào)道道與軟性性文章相相結(jié)合，突突出本項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷理念及及主推項(xiàng)項(xiàng)目相對(duì)對(duì)其它樓樓盤的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)電視廣廣告：電電視新聞聞，報(bào)道道項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃介紹紹、項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)銷期主要方式式：媒體廣告告開(kāi)盤活動(dòng)動(dòng)促使意意向性較較強(qiáng)的客客戶下定定成交制造項(xiàng)項(xiàng)目熱銷銷氛圍，吸吸引更多多客戶進(jìn)一步步擴(kuò)大樓樓盤及開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的影響力力報(bào)紙硬硬性廣告告：項(xiàng)目目介紹、軟軟性文章章開(kāi)盤推推廣廣告告：開(kāi)盤盤信息廣廣告電視新新聞：項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)介紹及及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)開(kāi)盤活活動(dòng)：開(kāi)開(kāi)盤典禮禮輔助方式式：促銷活動(dòng)動(dòng)戶外廣告告戶外橫橫幅：項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)簡(jiǎn)介，相相關(guān)優(yōu)惠惠信息業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼會(huì)：內(nèi)容及及程序?qū)脤脮r(shí)提供供促銷活活動(dòng)：根根據(jù)不同同銷售時(shí)時(shí)機(jī)適時(shí)時(shí)舉行公關(guān)活活動(dòng)：對(duì)對(duì)工程進(jìn)進(jìn)度、開(kāi)開(kāi)發(fā)商形形象等業(yè)業(yè)主關(guān)心心的問(wèn)題題舉行相相關(guān)活動(dòng)動(dòng)跟進(jìn)期促銷活動(dòng)動(dòng)報(bào)紙廣告告達(dá)到預(yù)期期銷售目目標(biāo)公關(guān)活活動(dòng)：竣竣工典禮禮報(bào)紙廣廣告：突突出成熟熟社區(qū)和和完善配配套我司對(duì)渝渝中區(qū)特特別是解解放碑商商圈進(jìn)行行了為期期一周的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查之后后，基于于本項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀、區(qū)域域樓盤銷銷售狀況況，就全全市房地地產(chǎn)發(fā)展展趨勢(shì)、市市場(chǎng)需求求及消費(fèi)費(fèi)傳統(tǒng)、區(qū)區(qū)域同業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)項(xiàng)目自身身質(zhì)素、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷定位、基基本銷售售體系等等六個(gè)方方面進(jìn)行行簡(jiǎn)要分分析，形形成本提提案。由于本案案并非項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃報(bào)告，暫暫無(wú)法對(duì)對(duì)市場(chǎng)分分析、項(xiàng)項(xiàng)目系統(tǒng)統(tǒng)定位、宣宣傳包裝裝方案、具具體營(yíng)銷銷推廣策策略、銷銷售執(zhí)行行系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)的闡釋釋。請(qǐng)斧正。重慶正龍龍房地產(chǎn)產(chǎn)交易有有限公司司20055年3月月17日日前 言我公司在在近期對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目及周邊邊區(qū)域進(jìn)進(jìn)行初步步了解后后，憑借借我司市市場(chǎng)部長(zhǎng)長(zhǎng)期積累累的渝中中區(qū)特別別是解放放碑商圈圈住宅市市場(chǎng)調(diào)查查資料，由由策劃部部實(shí)地勘勘察，綜綜合分析析市場(chǎng)需需求狀況況和同業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀狀況，草草擬本案案。本案著重重闡述了了三方面面內(nèi)容：區(qū)域的的住宅市市場(chǎng)狀況況分析、本本項(xiàng)目的的相關(guān)銷銷售定位位和本項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷操作建建議。由于本案案并非項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃報(bào)告，因因此無(wú)法法對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)分析、項(xiàng)項(xiàng)目系統(tǒng)統(tǒng)定位、宣宣傳包裝裝方案、具具體營(yíng)銷銷策略、銷銷售執(zhí)行行系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)的闡釋釋，僅能能提出一一個(gè)不夠夠成熟的的操作思思路，不不夠詳盡盡之處望望見(jiàn)諒。