[酒店行業(yè)]重慶市渝中區(qū)石油大廈酒店式公寓策劃方案bdp

《[酒店行業(yè)]重慶市渝中區(qū)石油大廈酒店式公寓策劃方案bdp》由會(huì)員分享，可在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)《[酒店行業(yè)]重慶市渝中區(qū)石油大廈酒店式公寓策劃方案bdp（44頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 1.房地地產(chǎn)發(fā)展展趨勢(shì) 一個(gè)房產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的生存發(fā)發(fā)展，總總是要受受到整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整整體大環(huán)環(huán)境的影影響。特特別是在在房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)日日趨理性性的前提提下，分分析重慶慶地區(qū)的的房市發(fā)發(fā)展軌跡跡及前景景，對(duì)本本項(xiàng)目的的前期定定位和后后期銷(xiāo)售售都有積積極意義義，同時(shí)時(shí)也能在在一定程程度上規(guī)規(guī)避或減減小房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 重慶房?jī)r(jià)從起步至今可以分為三個(gè)階段： 1、2003年以前，在“西部大開(kāi)發(fā)”政策及城市化進(jìn)程的帶動(dòng)下，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始全面啟動(dòng)，但總體開(kāi)發(fā)水平較低。也正是從這個(gè)時(shí)期開(kāi)始，房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)上升趨勢(shì) 2、2003年下半年到2004年上半年，重慶房?jī)r(jià)一路飚升，且漲幅

2、相當(dāng)驚人。房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示：2003年下半年主城區(qū)房?jī)r(jià)漲幅為5.5%；2004年上半年，主城區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度更是驚人，春交會(huì)的上漲幅度甚至超過(guò)25%。 房?jī)r(jià)飚升主要是因?yàn)椋孩俸暧^房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境看漲，②城區(qū)改造及大量的拆遷安置戶(hù)，③宏觀經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的影響及消費(fèi)內(nèi)需的拉動(dòng)。 3、2004年6月以后，全市房地產(chǎn)消費(fèi)逐漸降溫，房?jī)r(jià)也趨于平穩(wěn)，部分樓盤(pán)開(kāi)始把更多精力用于促銷(xiāo)上。 主要原因在于：①前期房市火爆而引發(fā)了大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成嚴(yán)重的供大于求，②房?jī)r(jià)與收入水平不對(duì)稱(chēng)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)力瓶頸，③受?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的影響。 4、但與此同時(shí)，土地價(jià)格卻不斷上漲以及建筑

3、材料價(jià)格的居高不下，造成大部分開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易下調(diào)房?jī)r(jià)。 可以預(yù)見(jiàn)：重慶房?jī)r(jià)將進(jìn)入逐漸平穩(wěn)、局部回落的階段。 房?jī)r(jià)走勢(shì) 總體來(lái)看，2004年特別是下半年以來(lái)重慶房市呈不斷調(diào)整、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房市消費(fèi)在逐漸回歸理性。 1、房地產(chǎn)投資保持合理增幅和比重：全年房地產(chǎn)投資累計(jì)完成?393.09億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的24.4%，同比增長(zhǎng)了19.9%（低于2003年33.3%的高增幅）。 2、施工面積和開(kāi)發(fā)面積增保持增長(zhǎng)，竣工減緩：我市房屋施工面積6160.04萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.5%；新開(kāi)工面積2144.84萬(wàn)平方米

4、，同比增長(zhǎng)2.2%；房屋竣工面積1534.58萬(wàn)平方米，同比下降8.5%。 3、商品房交易指數(shù)保持增長(zhǎng)：全市商品房成交面積1918.75萬(wàn)平方米，成交金額356.65億元，同比增長(zhǎng)16.6%、25.2%。?主城區(qū)商品房交易面積保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2004年主城區(qū)商品房銷(xiāo)售面積1209.77萬(wàn)平方米，成交金額287.21億元，與2003年同比增長(zhǎng)8.6%和22.5%。其中住宅成交面積1091.83萬(wàn)平方米，占商品房成交總面積的90.25%，商品住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理。 4、主城核心區(qū)域，住宅、商服用房和辦公用房的成交均價(jià)分別達(dá)到了2486元/平方米、5463元/平方米和3280元/平方米。 5、但全市

5、全年空置一年以上的商品房面積達(dá)到430萬(wàn)平方米以上，空置率比去年同期上升了22.9%。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量與結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步突出。 就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心態(tài)趨于理性，同時(shí)受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，整體房市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)暴漲或暴跌出現(xiàn)的可能性非常小。而中檔價(jià)位、品質(zhì)較高、戶(hù)型緊湊的普通住宅小區(qū)將是市場(chǎng)的主流需求產(chǎn)品。 宏觀房市 房屋拆遷對(duì)房市有較大的影響，這在2003年上半年及2004年下半年的房市消費(fèi)有較為明顯體現(xiàn)。 1、最近十年來(lái)，全市累計(jì)核發(fā)《房屋拆遷許可證》76

6、00多個(gè)，被拆遷戶(hù)約25.8萬(wàn)戶(hù)，被拆遷房屋面積近2336萬(wàn)平方米，其中住宅面積1466萬(wàn)多平方米。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房安置20余萬(wàn)戶(hù)，安置房屋面積近1770萬(wàn)平方米。 2、市建委資料透露，未來(lái)5年內(nèi)，重慶主城區(qū)拆遷面積達(dá)到400多萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)拆遷戶(hù)將達(dá)到10萬(wàn)戶(hù)以上。拆遷范圍包括江北、九龍坡、大渡口等地，拆遷面積最大的主要在渝中區(qū)和江北城一帶，其中渝中區(qū)拆遷面積約200萬(wàn)平方米，江北城122萬(wàn)平方米。但最近一兩年內(nèi)的拆遷工作已基本完成；拆遷戶(hù)大部分安置完成。 可見(jiàn)，未來(lái)幾年內(nèi)的這些拆遷戶(hù)將繼續(xù)成為重慶房產(chǎn)市場(chǎng)較為重要的消費(fèi)群體之一。 房屋拆遷 為

7、了更好地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家及重慶市政府都相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。 1、規(guī)范了房貸和房產(chǎn)證辦理、預(yù)售程序。 2、明確限制了二手經(jīng)濟(jì)適用住房投資行為貸款。 3、貸款政策緊急剎車(chē)商業(yè)地產(chǎn)。 4、中國(guó)人民銀行調(diào)整利率。 5、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批激活。 6、經(jīng)營(yíng)性土地必須“陽(yáng)光交易” 。 7、停止協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地。 中央對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)控原則是“點(diǎn)殺”，而重慶市對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度是“有保留的扶持”，但這兩種政策在一定程度上是相互“溶合”的。因此，我司估計(jì)重慶房市將是比較平穩(wěn)的，不會(huì)有太大的波動(dòng)。 宏觀調(diào)控 （主要數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：

8、歷年年統(tǒng)計(jì)資資料及我我司市場(chǎng)場(chǎng)部） 通過(guò)對(duì)重重慶房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的描述，未未來(lái)一段段時(shí)期內(nèi)內(nèi)估計(jì)：： ①?lài)?guó)家或或政府部部門(mén)對(duì)房房地產(chǎn)的的宏觀調(diào)調(diào)控將會(huì)會(huì)繼續(xù)，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)將會(huì)會(huì)更加規(guī)規(guī)范，消消費(fèi)更加加理性。 ②房市趨趨于平穩(wěn)穩(wěn)，將造造成有價(jià)價(jià)無(wú)市的的局面。一一段時(shí)期期后，因因部分中中小開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)力力有限將將被迫降降價(jià)；在在市場(chǎng)消消化部分分房屋存存量后，房房市才有有回暖的的可能。 ③房?jī)r(jià)在在平穩(wěn)發(fā)發(fā)展中將將適度下下調(diào)，直直至政策策回暖或或大部分分空置房房被“消化”為止。 ④消費(fèi)逐逐漸理性性化，“高性?xún)r(jià)價(jià)比”樓盤(pán)領(lǐng)領(lǐng)舞重慶慶房市。 ⑤開(kāi)發(fā)商商更加謹(jǐn)謹(jǐn)慎，在在提升產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量的時(shí)候候更注意

9、意樓盤(pán)風(fēng)風(fēng)格的塑塑造，提提升樓盤(pán)盤(pán)的服務(wù)務(wù)與品質(zhì)質(zhì)，高附附加值樓樓盤(pán)將是是夾縫中中求生存存的唯一一選擇。 ⑥房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商為了規(guī)規(guī)避或降降低市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，和和代理商商之間的的合作將將會(huì)更加加頻繁和和緊密。 2.市場(chǎng)場(chǎng)需求及及消費(fèi)傳傳統(tǒng) 項(xiàng)目所處處區(qū)域的的房市消消費(fèi)傳統(tǒng)統(tǒng)直接影影響消費(fèi)費(fèi)者對(duì)不不同質(zhì)素素房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的取舍，項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)域的的市場(chǎng)需需求則可可以指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目的的價(jià)格定定位和銷(xiāo)銷(xiāo)售周期期。 從房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)形形態(tài)上看看，本項(xiàng)項(xiàng)目所處處較場(chǎng)口口是解放放碑區(qū)域域的重要要組成部部分，因因此在分分析市場(chǎng)場(chǎng)時(shí)統(tǒng)一一稱(chēng)為“解放碑碑區(qū)域”。同時(shí)時(shí)為了使使市

10、場(chǎng)需需求及消消費(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)的分析析更準(zhǔn)確確、更具具針對(duì)性性，又將將解放碑碑區(qū)域進(jìn)進(jìn)行細(xì)分分。 A、較場(chǎng)場(chǎng)口、新新華路板板塊 中華路往往較場(chǎng)口口方向，以以較場(chǎng)口口為中心心，含民民權(quán)路（部部分）、民民生路、和和平路、新新華路等等。 B、解放放碑核心心板塊 中華路往往小什字字方向，以以步行街街為中心心、含民民權(quán)路（部部分）、民民族路、鄒鄒容路、臨臨江路等等。 C、解放放西路、中中興路板板塊 中興路往往南紀(jì)門(mén)門(mén)方向，含含中興路路、解放放西路及及至朝天天門(mén)的解解放東路路、陜西西路、長(zhǎng)長(zhǎng)濱路。 D、小什什字、嘉嘉濱路板板塊 本板塊主主要以

11、小小什字為為主，含含嘉陵江江濱江路路。 2.1解解放碑區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)傳統(tǒng) 銷(xiāo)售價(jià)格格 2.2解解放碑區(qū)區(qū)域房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)決決定 銷(xiāo)售周期期 2.3解解放碑區(qū)區(qū)域住宅宅市場(chǎng)需需求 2.1解解放碑區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)傳統(tǒng) 房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求求的轉(zhuǎn)變變引導(dǎo)供供應(yīng)形態(tài)態(tài)的轉(zhuǎn)變變。傳統(tǒng)統(tǒng)意義上上的解放放碑區(qū)域域以商貿(mào)貿(mào)為重、居居住為其其次，體體現(xiàn)的是是商業(yè)高高度發(fā)達(dá)達(dá)、住宅宅為配套套的格局局。但在在強(qiáng)化商商業(yè)的同同時(shí)，住住宅的需需求空間間也進(jìn)一一步放大大。只是是在住宅宅市場(chǎng)的的需求形形態(tài)上與與其它區(qū)區(qū)域有很很大的不不同：除除傳統(tǒng)的的解放碑碑原住民民區(qū)外，新新興的住住宅市場(chǎng)場(chǎng)主要以以滿(mǎn)足投投

12、資及服服務(wù)于高高收入階階層，追追求面積積經(jīng)濟(jì)、布布局緊湊湊、功能能齊全，體體現(xiàn)了“小而全全、小而而精”住宅形形態(tài)。 1、較場(chǎng)口、新華路板塊以較場(chǎng)口為中心：與現(xiàn)在的解放碑商圈核心區(qū)一街相隔，是解放碑核心地帶的延伸區(qū)域。 2、擁有良好的交通網(wǎng)絡(luò)條件：是南岸、菜元壩等方向的進(jìn)城主通道。此外號(hào)稱(chēng)重慶主城區(qū)交通流量中，三分天下有其一的輕軌較新線(xiàn)已通車(chē)，將帶來(lái)更多人流及商機(jī)。 3、市民眼中“解放碑邊上的農(nóng)村”正在發(fā)生巨大的變化，已顯示出了“解放碑的氣象”：得意世界已聚集相當(dāng)?shù)娜藲?、輕軌帶來(lái)了不可估量的人流、銀泰百貨等正在提升較場(chǎng)口的商業(yè)氛圍等。

13、4、消費(fèi)水平穩(wěn)步提高：現(xiàn)在的較場(chǎng)口已完全融入解放碑，并成為一個(gè)綜合的商貿(mào)區(qū)。在此帶動(dòng)下，板塊內(nèi)的消費(fèi)水平得到很大的提升，消費(fèi)力進(jìn)一步加強(qiáng)。 5、成為解放碑的配套居住區(qū)：較場(chǎng)口板塊正在成為解放碑核心區(qū)的配套居住區(qū)，板塊內(nèi)云集了眾多公寓式住宅如云鼎國(guó)際公寓、合景聚融廣場(chǎng)、美力、陽(yáng)光星座、馨茗苑等，體現(xiàn)了極高的投資及居住價(jià)值。 較場(chǎng)口作為解放碑中央商務(wù)區(qū)的一個(gè)“硬核”、隨消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大、市民生活水平的不斷提高，與解放碑相互補(bǔ)充，相互完善。 較場(chǎng)口、 新華路板塊 1、解放碑板塊以步行街為中心：是解放碑

14、中央商業(yè)區(qū)的核心，集商務(wù)、金融、商業(yè)及與配套設(shè)施為體，同時(shí)也是重慶的商貿(mào)中心。解放碑步行街也是中國(guó)西部最大的商業(yè)步行街區(qū)。 2、交通系統(tǒng)相當(dāng)完善：臨江門(mén)、小什字及新華路均為交通要道，全市場(chǎng)所有的出入城公交系統(tǒng)均以該板塊為服務(wù)中心，交通條件相當(dāng)優(yōu)越。 3、強(qiáng)大的商貿(mào)功能：以步行街為核心的解放碑商貿(mào)中心區(qū)的單位機(jī)構(gòu)達(dá)7600個(gè)，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)5000平方米的大型商場(chǎng)有20多家。擁有金融機(jī)構(gòu)70余個(gè)，90%的駐渝國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司總部在解放碑；2/3的駐渝境外銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在解放碑 ；3/4的駐渝世界500強(qiáng)企業(yè)和所有的外國(guó)駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu)在解放碑。 4、極強(qiáng)的消費(fèi)力：解放碑板塊擁有完

15、善的商業(yè)及居住形態(tài)，商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店及公寓等容納了每天高達(dá)30萬(wàn)的人流量。區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者以年輕人及外來(lái)消費(fèi)為主，解放碑的原住民消費(fèi)力高但消費(fèi)量少。 5、成為重慶房?jī)r(jià)的至高點(diǎn)：解放碑板塊內(nèi)商業(yè)或住宅售價(jià)均為重慶最高，區(qū)域內(nèi)商鋪每平方米的售價(jià)在５—16萬(wàn)元之間，步行街租金更是達(dá)到1000—2500元／㎡；而區(qū)域內(nèi)的住宅也達(dá)到了5000—7500元/㎡，同樣也是重慶的最高售價(jià)。但由于近兩年住宅供應(yīng)量急劇增加，導(dǎo)致住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，空置率越來(lái)越高。 解放碑作為重慶的核心，由于其強(qiáng)大的商貿(mào)功能而形成了區(qū)域內(nèi)高收入、高消費(fèi)的消費(fèi)特征。在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的狀況下，向周邊延伸已成為必然

16、，但其核心地位依然不可動(dòng)搖。 解放碑 核心板塊 1、本板塊主要以解放西路及中興路為主，往朝天門(mén)方向上的解放東路、陜西路。 2、解放西路及中興路連接石板坡立交，是菜園壩火車(chē)站及南坪經(jīng)長(zhǎng)江大橋進(jìn)城的主要通道之一，是渝中區(qū)下半層交通要道。 3、本區(qū)域主要以渝中區(qū)原住民為主，是傳統(tǒng)居住區(qū)。居民消費(fèi)趨向的傳統(tǒng)意識(shí)較強(qiáng)，并形成了較為傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣。消費(fèi)力的隱性較強(qiáng)，體現(xiàn)在消費(fèi)的頻率不高但平均消費(fèi)水平不低。 4、本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度不高，真正意義上的新興住宅較少，主要是該片區(qū)人口密度高，傳統(tǒng)建筑多，開(kāi)發(fā)

17、商可能的拆遷成本較高。而板塊內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在與其相連的解放東路及外圍的長(zhǎng)濱路。 由于本區(qū)域的人口密度較高，傳統(tǒng)住宅較多且與本項(xiàng)目相隔較近，對(duì)本項(xiàng)目的客戶(hù)積累有積極意義。 解放西路、 中興路板塊 1、該板塊人中主要集中于小什字區(qū)域，嘉濱路只是作為解放碑甚至渝中區(qū)新興居住、景觀及旅游的外延。 2、本板塊是解放碑核心商圈延伸的最重要區(qū)域，是連接解放碑與朝天門(mén)的重要交通要道。商業(yè)配套相對(duì)完善且能與解放碑、朝天門(mén)共享商業(yè)等各方面資源。家樂(lè)福是帶動(dòng)該區(qū)域的主要因素之一。 3、區(qū)域內(nèi)居民的消費(fèi)力較強(qiáng)，消費(fèi)的時(shí)尚性意識(shí)較強(qiáng)。由于本區(qū)域

18、所外區(qū)位的特殊性，使得區(qū)域內(nèi)的原住民有較強(qiáng)的投資意識(shí)如出租住房等。 4、板塊內(nèi)住宅市場(chǎng)的品質(zhì)較高，小戶(hù)型居多且嘉濱路上住宅強(qiáng)調(diào)江景的居住品質(zhì)。 小什字、 嘉濱路板塊 綜合上述述對(duì)解放放碑區(qū)域域市場(chǎng)需需求及消消費(fèi)傳統(tǒng)統(tǒng)的簡(jiǎn)要要分析，本本區(qū)域房房市體現(xiàn)現(xiàn)出如下下特點(diǎn)：： ①四個(gè)板板塊中較較場(chǎng)口新新華路板板塊、解解放碑核核心板塊塊由于地地緣關(guān)系系，對(duì)本本項(xiàng)目的的影響最最大。其其次為解解放西路路中興路路板塊，最最后是小小什字嘉嘉濱路板板塊。 ②區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅市市場(chǎng)正在在顛覆“一步到到位”的居住住理念，即即一次性性買(mǎi)足夠夠空間，面面積寬敞敞到位。

19、而而倡導(dǎo)面面積經(jīng)濟(jì)濟(jì)、布局局緊湊、功功能齊全全的小戶(hù)戶(hù)型或超超小戶(hù)型型，對(duì)綠綠地率、朝朝向、采采光等要要求相對(duì)對(duì)較低。 ③隨著解解放碑商商貿(mào)中心心區(qū)的進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)張、較較場(chǎng)口改改造力度度進(jìn)一步步加強(qiáng)，解解放碑和和較場(chǎng)口口消費(fèi)核核心得到到空前加加強(qiáng)，高高密度的的城市公公寓已經(jīng)經(jīng)成為該該區(qū)域的的居住特特色。 ④作為解解放碑及及較場(chǎng)口口區(qū)域的的城市公公寓，其其消費(fèi)主主體多為為年紀(jì)輕輕、高學(xué)學(xué)歷、高高收入、生生活節(jié)奏奏較快的的城市事事業(yè)型青青年，這這一消費(fèi)費(fèi)群體由由于生活活節(jié)奏較較快他們們往往更更愿意選選擇城市市中心區(qū)區(qū)內(nèi)，尤尤其是CCBD核核心區(qū)內(nèi)內(nèi)交通便便利的住住宅。 ⑤區(qū)域住住宅市場(chǎng)場(chǎng)

20、投資性性客戶(hù)所所占比重重越來(lái)越越大，投投資者在在購(gòu)買(mǎi)住住宅后以以出租或或二次出出售的方方式獲得得投資回回報(bào)，出出租對(duì)象象以在區(qū)區(qū)域的高高收入階階層為主主。 ⑥區(qū)域住住宅市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越越來(lái)越激激烈，公公寓式住住宅成為為開(kāi)發(fā)商商在本區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)的首選選，但區(qū)區(qū)域內(nèi)住住宅售價(jià)價(jià)保持在在一個(gè)較較高的價(jià)價(jià)位上。 2.2解解放碑區(qū)區(qū)域房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì) 從20004年第第三季度度起，由由于全市市乃至全全國(guó)的房房?jī)r(jià)不斷斷上漲，逐逐漸呈現(xiàn)現(xiàn)出購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力瓶頸頸，隨后后房地產(chǎn)產(chǎn)景氣指指數(shù)不斷斷下行。在在可以預(yù)預(yù)見(jiàn)的一一兩年內(nèi)內(nèi)，估計(jì)計(jì)重慶市市整體房房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)穩(wěn)中有降降，房市市會(huì)更趨趨于理性性。但就就解放碑碑區(qū)域的

21、的住宅而而言，因因其所處處的特殊殊區(qū)位，受受宏觀調(diào)調(diào)控的影影響而導(dǎo)導(dǎo)致售價(jià)價(jià)下調(diào)的的可能性性較小，相相反應(yīng)該該會(huì)保持持在一定定售價(jià)水水平。 解放碑區(qū)區(qū)域的住住宅房?jī)r(jià)價(jià)一直處處于較高高價(jià)位上上，且以以酒店式式公寓的的銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格最高高，在220044年達(dá)到到最高點(diǎn)點(diǎn)： （主要數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：歷年年統(tǒng)計(jì)資資料及我我司市場(chǎng)場(chǎng)部） 上圖所標(biāo)標(biāo)注的近近年來(lái)解解放碑區(qū)區(qū)域房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)，每每個(gè)時(shí)間間段內(nèi)均均選取了了一個(gè)較較為典型型的樓盤(pán)盤(pán)作為房房?jī)r(jià)的參參考點(diǎn)。需需說(shuō)明的的是： ①選取的的樓盤(pán)并并不一定定就是在在該時(shí)段段內(nèi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售，在在售項(xiàng)目目均可作作為參考考樓盤(pán)；； ②20004年開(kāi)開(kāi)始銷(xiāo)售售

22、的樓盤(pán)盤(pán)大部分分是裝修修房，在在價(jià)格比比較時(shí)有有一定的的差異；； ③在上述述標(biāo)示的的樓盤(pán)中中，均為為面積偏偏小、戶(hù)戶(hù)型緊湊湊的公寓寓式住宅宅； ④為保證證項(xiàng)目的的參考價(jià)價(jià)值，上上圖所選選樓盤(pán)均均為靠近近或?qū)儆谟谳^場(chǎng)口口及解放放碑。 解放碑區(qū)區(qū)域近年年來(lái)的房房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)圖，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的價(jià)格格定位有有較大的的參考及及借鑒作作用。綜綜合參考考上圖所所示項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)類(lèi)型、物物業(yè)位置置、裝修修形態(tài)、銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格及未來(lái)來(lái)趨勢(shì)等等因素，在在項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定位位時(shí)應(yīng)找找準(zhǔn)開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)和和銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度的平平衡點(diǎn)，不不盲目求求快，同同時(shí)防止止房?jī)r(jià)形形成虛高高。 2.3解解放碑區(qū)區(qū)

23、域住宅宅市場(chǎng)需需求 一個(gè)區(qū)域域的住宅宅市場(chǎng)需需求是否否旺盛，直直觀的體體現(xiàn)是：：當(dāng)年的的住宅施施工面積積和銷(xiāo)售售面積的的對(duì)比，以以及逐年年的住宅宅銷(xiāo)售面面積同比比。下圖圖綜合了了解放碑碑板塊及及較場(chǎng)口口板塊近近年來(lái)住住宅（所所有住宅宅類(lèi)型）施施工及銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積： （主要數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：歷年年統(tǒng)計(jì)資資料及我我司市場(chǎng)場(chǎng)部） 從上表不不難看出出，本區(qū)區(qū)域住房房施工及及銷(xiāo)售面面積走勢(shì)勢(shì)有所不不同，施施工面積積有起伏伏過(guò)程，而而銷(xiāo)售面面積則處處于平穩(wěn)穩(wěn)上升趨趨勢(shì)。 20044年由于于大量的的公寓式式住宅投投放市場(chǎng)場(chǎng)，從而而拉升了了區(qū)域整整體住宅宅市場(chǎng)的的供需量量。全年年解放碑碑區(qū)域（含含較

24、場(chǎng)口口）近十十家酒店店式公寓寓總建筑筑面積超超過(guò)600萬(wàn)㎡，是是20003年的的三倍以以上。體體現(xiàn)了一一是本區(qū)區(qū)域內(nèi)公公寓式住住宅的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更加加激烈，二二是區(qū)域域內(nèi)住宅宅市場(chǎng)的的需求仍仍然以酒酒店式公公寓為主主導(dǎo)。 3.區(qū)域域同業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析 房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的成成功與否否并不完完全取決決于項(xiàng)目目本身，除除宏觀市市環(huán)境對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)作有深深遠(yuǎn)影響響外，同同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手狀狀況也會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)目目產(chǎn)生直直接或間間接的影影響。特特別是對(duì)對(duì)于項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手應(yīng)重重點(diǎn)分析析。 區(qū)域內(nèi)同同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析體體現(xiàn)在三三個(gè)過(guò)程程：項(xiàng)目目與區(qū)域域內(nèi)其它它項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)對(duì)對(duì)比；重重點(diǎn)對(duì)比比參考及及借鑒價(jià)價(jià)

25、值較大大的樓盤(pán)盤(pán)；以本本項(xiàng)目自自身質(zhì)素素為基準(zhǔn)準(zhǔn)，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)程度度對(duì)比。 3.1區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)比 3.2典典型競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán) 3.3競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)程度度分析 3.1區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)比 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析主主要通過(guò)過(guò)比較本本項(xiàng)目與與其它項(xiàng)項(xiàng)目的各各主要質(zhì)質(zhì)素，綜綜合得出出本項(xiàng)目目的優(yōu)劣劣勢(shì)，這這對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的前前期定位位及后期期銷(xiāo)售將將起引導(dǎo)導(dǎo)作用。 市 場(chǎng) 形 成 時(shí) 間 價(jià)格優(yōu) 勢(shì) 品 質(zhì) 優(yōu) 勢(shì) 市 場(chǎng) 初 始 形 成 較場(chǎng)口、新華路 板塊其它項(xiàng)目 本項(xiàng)目 價(jià)格優(yōu) 勢(shì) 營(yíng)

26、銷(xiāo)操作空間 區(qū) 位 優(yōu) 勢(shì) 品 牌 優(yōu) 勢(shì) 解放碑核心 板塊項(xiàng)目 本項(xiàng)目 價(jià)格優(yōu) 勢(shì) 項(xiàng)目擴(kuò)展空間 地 段 優(yōu) 勢(shì) 生 活 配 套 等 級(jí) 解放西路、中興路板塊項(xiàng)目 本項(xiàng)目 人 氣 匯聚 目標(biāo)客戶(hù)形成 交 通 優(yōu) 勢(shì) 項(xiàng) 目 景 觀 等 級(jí) 小什字、嘉濱路板塊項(xiàng)目 本項(xiàng)目 上圖體現(xiàn)現(xiàn)了本項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)比比區(qū)域內(nèi)內(nèi)其它項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)，也也從另一一角度反反映本項(xiàng)項(xiàng)目在其其后的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程程中可能能的優(yōu)

27、劣劣勢(shì)及機(jī)機(jī)會(huì)威脅脅，并據(jù)據(jù)此提煉煉出本項(xiàng)項(xiàng)目的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力及營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略略。 ①較場(chǎng)口口新華路路板塊現(xiàn)現(xiàn)有的項(xiàng)項(xiàng)目主要要分布在在和平路路沿線(xiàn)、小小米市和和石灰市市。小米米市及石石灰市的的項(xiàng)目如如合景聚聚融、美美力coom、陽(yáng)陽(yáng)光星座座等項(xiàng)目目均處于于尾盤(pán)狀狀況，但但由于開(kāi)開(kāi)盤(pán)較早早，形成成了一定定的市場(chǎng)場(chǎng)知名度度。而本本項(xiàng)目所所在的和和平路沿沿線(xiàn)項(xiàng)目目多為舊舊樓改造造如：馨馨茗苑、星星河城等等，這勢(shì)勢(shì)必會(huì)影影響項(xiàng)目目的品質(zhì)質(zhì)及品牌牌形成。 ②解放碑碑核心板板塊的樓樓盤(pán)，由由于其所所處地段段緣故，在在品質(zhì)、品品牌、人人氣及價(jià)價(jià)格空間間等各方方面均具具有相當(dāng)當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)勢(shì)。因其其位于或或靠近步步

28、行街，而而獲得眾眾多消費(fèi)費(fèi)者的青青睞，成成為高收收入階層層在解放放碑CBBD購(gòu)房房時(shí)的首首選。 ③解放西西路中興興路板塊塊項(xiàng)目在在所有板板塊中處處于第三三層次（以以本項(xiàng)目目為參照照點(diǎn)），但但由于位位置上與與本項(xiàng)目目更為接接近，故故該板塊塊也是本本項(xiàng)目定定位的重重要因素素之一。 ④小什字字嘉濱路路板塊項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)本本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定位位有一定定的參考考價(jià)值。 綜合上述述對(duì)比的的優(yōu)劣，本項(xiàng)目的綜合素質(zhì)在四個(gè)板塊中屬較高檔次，特點(diǎn)相對(duì)明顯。為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位提供最主要的依據(jù)。 3.2典典型競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán) 以下表格格所列樓樓盤(pán)均是是本區(qū)域域內(nèi)部分分在售或或?qū)⒁N(xiāo)銷(xiāo)售的項(xiàng)項(xiàng)目，分分別就地地

29、理位置置、規(guī)模模、價(jià)格格、銷(xiāo)售售進(jìn)度、物物業(yè)類(lèi)型型及裝修修標(biāo)準(zhǔn)等等進(jìn)行對(duì)對(duì)比分析析，將在在營(yíng)銷(xiāo)策策劃報(bào)告告及銷(xiāo)售售操作過(guò)過(guò)程中為為本項(xiàng)目目提供競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)參考考價(jià)值。 樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng) 樓盤(pán)地址址 開(kāi)發(fā)商 樓盤(pán)規(guī)模模 項(xiàng)目進(jìn)度度 銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)元/㎡㎡ 物業(yè)類(lèi)型型 馨茗苑 和平路 物華物業(yè)業(yè) 占地30000㎡㎡ 高層商住住樓 共1288套 04年33月銷(xiāo)售售 余20套套 40800起 42800均價(jià) 樓層差價(jià)價(jià)20元元 公寓 清水 星河城 和平路 上海盛融融 裙樓-22—7 住宅共3300多多套 4月底開(kāi)開(kāi)盤(pán) 估計(jì)起價(jià)價(jià) 47000 公寓 合景

30、聚融融 民權(quán)路 合景國(guó)際際 建面6883611㎡ 可售300余套 已交房 68000元/㎡㎡ 公寓 清水 陽(yáng)光星座座 民生路 滬投實(shí)業(yè)業(yè) 建面30000㎡㎡ 共3600套 可售155套 已交房 52000、47700 樓層差價(jià)價(jià)20元元 公寓 裝修清水水 美力coom 民生路 裕輪實(shí)業(yè)業(yè) 涪陵金塔塔 建面4770000㎡ 已交房 65000 、661000 公寓 裝修清水水 雅地天際際 八一路 共創(chuàng)置業(yè)業(yè) 占地11120㎡㎡ 建面2330566㎡ 04年66月開(kāi)盤(pán)盤(pán) 余17套套 88000 公寓 裝修 環(huán)島名都都

31、八一路 林華物業(yè)業(yè) 占地33300㎡㎡ 建面5550000㎡ 04年77月開(kāi)盤(pán)盤(pán) 05年44月交房房 余40套套 49000 公寓 清水 江風(fēng)雅筑筑 解放東路路 新原興 共2955戶(hù) 剩10余余套 37000 清水 君悅長(zhǎng)濱濱 長(zhǎng)濱路 鑫島置業(yè)業(yè) 共3688戶(hù) 04年55月開(kāi)盤(pán)盤(pán) 已售完 50000 公寓 裝修 南國(guó)麗景景 滄白路 英利地產(chǎn)產(chǎn) 占地43300㎡㎡ 建面4771333㎡ 03年初初開(kāi)盤(pán) 已交房 余1555㎡以上上 47000 公寓 清水 新重慶公公寓 民族路 典華物業(yè)業(yè) 共3366戶(hù) 余少量房房

32、源 59000 公寓 裝修 東和灣 朝千路 東和物業(yè)業(yè) 共5577戶(hù) 04年110月開(kāi)開(kāi)盤(pán) 已售700% 54000 公寓 清水 上表所列列項(xiàng)目羅羅列了四四個(gè)板塊塊內(nèi)近兩兩年在售售或已售售大部分分項(xiàng)目，綜綜合各樓樓盤(pán)的質(zhì)質(zhì)素，提提煉出對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目具有借借鑒或參參考價(jià)值值影響因因素： ①四大板板塊內(nèi)新新開(kāi)盤(pán)或或?qū)㈤_(kāi)盤(pán)盤(pán)的項(xiàng)目目很少，多多數(shù)項(xiàng)目目處于尾尾盤(pán)或剩剩余不多多的銷(xiāo)售售狀態(tài)。 ②除江風(fēng)風(fēng)雅筑外外，表中中所示項(xiàng)項(xiàng)目均提提出“公寓式式住宅”的服務(wù)務(wù)概念，為為業(yè)主提提供酒店店式服務(wù)務(wù)。 ③單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的體體量不大大，單體體樓或雙雙塔樓居居多，這這體現(xiàn)了了“公寓式

33、式住宅”的特性性。 ④大部分分樓盤(pán)在在戶(hù)型面面積上遵遵從“精而全全”的設(shè)計(jì)計(jì)原則，30至70平方米面積的戶(hù)型所占比例較大。 ⑤“公寓寓式住宅宅”售價(jià)在445000元/㎡㎡—62000元//㎡區(qū)間間占大部部分，價(jià)價(jià)格差異異主要體體現(xiàn)在地地具體地地段及裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。 ⑥在營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)操作上上，大部部分樓盤(pán)盤(pán)從“公寓”入手，提提煉項(xiàng)目目的核心心競(jìng)爭(zhēng)力力并轉(zhuǎn)化化為營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)宣傳主主題。 在本項(xiàng)目目產(chǎn)品、價(jià)價(jià)格及營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)定位位時(shí)，應(yīng)應(yīng)充分借借鑒或參參考四個(gè)個(gè)板塊內(nèi)內(nèi)的成功功項(xiàng)目，分分析其特特性所在在，結(jié)合合本項(xiàng)目目的實(shí)際際狀況做做到揚(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)避短。 3.3競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)程度度分析 在競(jìng)爭(zhēng)程程度分

34、類(lèi)類(lèi)中，對(duì)對(duì)比各競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)的地理理位置、銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)度度、項(xiàng)目目規(guī)模、物物業(yè)類(lèi)型型、項(xiàng)目目檔次（中中高低檔檔）及裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等基礎(chǔ)礎(chǔ)要素，得得出競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的威脅脅程度。 星河城、馨茗苑及本板塊內(nèi)其它即將投放市場(chǎng)項(xiàng)目。 星河城將于2005年4月投放市場(chǎng)，住宅投放量約為340套。馨茗苑二期（據(jù)銷(xiāo)售人員介紹）為一棟30層公寓，估計(jì)在今年年底投放市場(chǎng)。 這兩個(gè)樓盤(pán)在區(qū)位、規(guī)模、銷(xiāo)售時(shí)間及定位等質(zhì)素與形成本項(xiàng)目全面競(jìng)爭(zhēng)。 直接競(jìng)爭(zhēng) 合景聚融、雅地天際、環(huán)島名都、東和灣。 前三個(gè)項(xiàng)目均處于尾盤(pán)銷(xiāo)售狀態(tài)，所余住宅量不大，但由于其所處區(qū)位比本項(xiàng)目更優(yōu)越，會(huì)吸引相當(dāng)

35、部分客戶(hù)。同時(shí)其項(xiàng)目品牌及市場(chǎng)號(hào)召力同樣會(huì)給客戶(hù)對(duì)比空間。此外，東和灣雖離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)但由于所余量較大，江景優(yōu)勢(shì)等因素成將對(duì)本項(xiàng)目形成間接競(jìng)爭(zhēng)。 間接競(jìng)爭(zhēng) 陽(yáng)光星座、美力com、南國(guó)麗景、江風(fēng)雅筑、君悅長(zhǎng)濱、新重慶公寓。 由于在銷(xiāo)售進(jìn)度上與本項(xiàng)目差別較大，對(duì)本項(xiàng)目的威脅不大，故可以作為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格及營(yíng)銷(xiāo)定位的參考對(duì)象。 參考對(duì)象 4.項(xiàng)目目基礎(chǔ)質(zhì)質(zhì)素 通過(guò)分析析項(xiàng)目的的自身質(zhì)質(zhì)素形成成項(xiàng)目定定位的先先決條件件，再據(jù)據(jù)此決定定項(xiàng)目可可以開(kāi)發(fā)發(fā)何種檔檔次的產(chǎn)產(chǎn)品。同同時(shí)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目自自身質(zhì)素素形成的的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)來(lái)確定項(xiàng)項(xiàng)目的影影

36、響力范范圍，如如核心區(qū)區(qū)域、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域、輻射射區(qū)域。 項(xiàng)目所處較場(chǎng)口區(qū)域是屬解放碑商圈的重要組成部分，是解放碑核心區(qū)的延伸。土地價(jià)值極高，初步具備了中高檔定位的基礎(chǔ)素質(zhì)。 土地價(jià)值催生項(xiàng)目的投資價(jià)值，這是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一，可以在營(yíng)銷(xiāo)推廣充分利用，形成項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)。 土地價(jià)值 地塊方面主要指地塊大小、土地狀況。就本項(xiàng)目的地塊規(guī)模較小，且項(xiàng)目周邊有大量的老式住宅。這在某種程度上會(huì)限制本項(xiàng)目成高品質(zhì)的理想居住地。 項(xiàng)目地塊決定了本項(xiàng)目只能定位為商住樓或公寓樓，體現(xiàn)項(xiàng)目地塊的最大價(jià)值。 地塊狀況 項(xiàng)目所處和平路是連接七星崗、較場(chǎng)

37、口及解放碑的又一交通要道。渝中區(qū)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)置于此，能保障良好的交通狀況。此外輕軌在改善本區(qū)域交通狀況的同時(shí)，提升了項(xiàng)目的投資價(jià)值。 良好的交通條件，使業(yè)主的日常生活出入更為便利，符合現(xiàn)代人的消費(fèi)心理。 交通狀況 項(xiàng)目所在較場(chǎng)口區(qū)域是渝中區(qū)解放碑CBD（中央商務(wù)區(qū)，含商務(wù)、金融、商業(yè)及與之配套的各種設(shè)施）的一個(gè)“硬核”。隨消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大、市民生活水平的不斷提高，解放碑核心商圈的正逐漸向較場(chǎng)口延伸，較場(chǎng)口區(qū)域已完全融入解放碑商圈。 商業(yè)物業(yè)高度發(fā)達(dá)、生活配套完善，能滿(mǎn)足現(xiàn)代人居家生活便捷的心理，是本項(xiàng)目的又一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域狀況

38、 居住環(huán)境可以分為自然、人文環(huán)境及配套。就本項(xiàng)目而言，配套是最大的優(yōu)勢(shì)所在。位于重慶的商貿(mào)核心延伸區(qū)域，配套設(shè)施毋庸質(zhì)疑。但由于身處鬧市且不能成為小區(qū)住宅，自然環(huán)境有所欠缺。 居住環(huán)境可以成為宣傳重點(diǎn)策略之一，但應(yīng)避重就輕，重點(diǎn)宣傳本項(xiàng)目完善的配套及便利的生活。 居住環(huán)境 項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)質(zhì)素是是影響和和決定項(xiàng)項(xiàng)目定位位的內(nèi)部部因素，它它們對(duì)于于具體項(xiàng)項(xiàng)目的操操作而言言有優(yōu)勢(shì)勢(shì)點(diǎn)和劣劣勢(shì)點(diǎn)之之分。如如何通過(guò)過(guò)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)設(shè)計(jì)，將將優(yōu)勢(shì)形形成賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，劣勢(shì)勢(shì)加以回回避、弱弱化甚至至轉(zhuǎn)化為為優(yōu)勢(shì)，是是影響項(xiàng)項(xiàng)目成功功操作的的重要條條件。 5.項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)定

39、定位 住宅項(xiàng)目目的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)定位由由產(chǎn)品定定位、客客戶(hù)定位位、價(jià)格格定位、功功能定位位、理念念設(shè)計(jì)、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略略幾大部部分組成成，每一一個(gè)部分分都擁有有相當(dāng)多多的子項(xiàng)項(xiàng)細(xì)節(jié)，均均需要有有詳實(shí)的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研資料料為基礎(chǔ)礎(chǔ)進(jìn)行論論證分析析。 項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)定位位主要基基于房地地產(chǎn)宏觀觀市場(chǎng)環(huán)環(huán)境、市市場(chǎng)需求求狀況及及項(xiàng)目自自身質(zhì)素素這三方方面。本本案前四四部分分分別就宏宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境、區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)需求、同同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)及項(xiàng)目目質(zhì)素進(jìn)進(jìn)行了簡(jiǎn)簡(jiǎn)要分析析，為項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)定位位奠定基基礎(chǔ)。 正所謂沒(méi)沒(méi)有調(diào)查查就沒(méi)有有發(fā)言權(quán)權(quán)，這里里我們只只能就以以下四部部分提一一個(gè)粗淺淺的框架架。 5.1項(xiàng)

40、目產(chǎn)品定位 5.2目標(biāo)客戶(hù)定位 5.3銷(xiāo)售價(jià)格定位 5.4項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)理念 2.市場(chǎng)需求及消費(fèi)傳統(tǒng) 3.區(qū)域同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 4.項(xiàng)目基礎(chǔ)質(zhì)素 決定 5.1項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品定位 產(chǎn)品定位位是描述述本項(xiàng)目目檔次及及影響力力所覆蓋蓋的核心心區(qū)域、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域及輻射射區(qū)域，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的營(yíng)銷(xiāo)推推廣提供供操作的的依據(jù)，是是項(xiàng)目良良好銷(xiāo)售售的前提提。 項(xiàng)目類(lèi)型和檔次 區(qū)域市場(chǎng)需求 本案前兩部分著重分析了區(qū)域市場(chǎng)需求，即本區(qū)域住宅市場(chǎng)主要是各種品質(zhì)商住樓或公寓式住宅，以小戶(hù)型為主，注重功能齊全、配套完善。 高品質(zhì)、高抗跌性、高投資回報(bào)酒店式公寓 →

41、“公寓”符合項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)需求傳統(tǒng)和項(xiàng)目自身基礎(chǔ)質(zhì)素。 →“酒店式物管”可以提升服務(wù)質(zhì)量，符合項(xiàng)目自身特性及區(qū)域房市發(fā)展需求。 →“高品質(zhì)”由本項(xiàng)目所在的區(qū)位、地段及市場(chǎng)決定。 →“高抗跌性”更多從投資性客戶(hù)角度出發(fā)，保值增值抗風(fēng)險(xiǎn)符合項(xiàng)目特質(zhì)的同時(shí)，迎合了客戶(hù)心理。 →“高投資回報(bào)”則體現(xiàn)了本項(xiàng)目的最大價(jià)值：極好的地段、龐大的客戶(hù)、高額的租金。 區(qū)域消費(fèi)需求 區(qū)域內(nèi)住宅消費(fèi)主體多為年紀(jì)輕、高學(xué)歷、高收入、生活節(jié)奏較快的城市事業(yè)型青年，對(duì)居住要求布局緊湊、功能第一、舒適第二，其它方面則要求較低。 共同 決定 項(xiàng)目自身質(zhì)素 本項(xiàng)目的

42、土地價(jià)值決定產(chǎn)品為較高附加值產(chǎn)品，地段決定項(xiàng)目應(yīng)成為高品質(zhì)項(xiàng)目，地塊狀況等質(zhì)素決定了項(xiàng)目的規(guī)模及產(chǎn)品形式。 項(xiàng)目影響力范圍 項(xiàng)目影響響力范圍圍取決于于本項(xiàng)目目的產(chǎn)品品定位，在在形成了了本項(xiàng)目目的影響響力范圍圍后，項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)及宣宣傳將據(jù)據(jù)此制定定最有效效的策略略。在述述對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品定位位后可形形成項(xiàng)目目的影響響力范圍圍： 核心區(qū)域 解放碑CCBD商商圈 成為本區(qū)區(qū)域內(nèi)與與馨名苑苑、陽(yáng)光光星座、星星河城都都等項(xiàng)目目并駕齊齊驅(qū)，具具有相當(dāng)當(dāng)號(hào)召力力的中高高品質(zhì)樓樓盤(pán)，成成為區(qū)域域房市消消費(fèi)需求求及價(jià)格格趨勢(shì)的的一面旗旗幟。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域

43、 渝中區(qū) 成為渝中中區(qū)房市市上具備備較高影影響力和和競(jìng)爭(zhēng)力力的高檔檔樓盤(pán)。 輻射區(qū)域 重慶市 輻射整個(gè)個(gè)重慶區(qū)區(qū)域，成成為重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的高知名名度和美美譽(yù)度樓樓盤(pán)，使使開(kāi)發(fā)商商獲得經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和社會(huì)會(huì)效益的的雙贏。 5.2目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)定位 目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)定位的的依據(jù)主主要是：：一項(xiàng)目目類(lèi)型及及檔次、二二項(xiàng)目的的影響力力范圍、三三我司就就本項(xiàng)目目進(jìn)行的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，同同時(shí)參考考我司以以往代理理樓盤(pán)總總結(jié)出的的重慶不不同地域域客戶(hù)消消費(fèi)心理理，針對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的實(shí)際際狀況，分分析項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)消消費(fèi)心理理及主力力目標(biāo)客客戶(hù)類(lèi)別別： 目標(biāo)客戶(hù)消費(fèi)心理

44、 目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群的消消費(fèi)心理理，即在在客戶(hù)心心目中關(guān)關(guān)心物業(yè)業(yè)的哪些些因素、每每個(gè)因素素在其心心目中的的比重如如何。 自用型目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)消費(fèi)心心理 圖中各要要素簡(jiǎn)單單闡述如如下： 價(jià)格：價(jià)價(jià)格（尤尤其是總總價(jià)）是是否能為為自身經(jīng)經(jīng)濟(jì)所承承受。 戶(hù)型：戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)是否合合理，戶(hù)戶(hù)型大小小是否滿(mǎn)滿(mǎn)足自身身需要。 交通：是是否滿(mǎn)足足工作及及日常生生活需要要。 環(huán)境：是是否擁有有適宜居居家的景景觀環(huán)境境和內(nèi)部部環(huán)境。 付款方式式：付款款方式是是否靈活活。 物業(yè)質(zhì)素素：項(xiàng)目目規(guī)模、內(nèi)內(nèi)部規(guī)劃劃、配套套設(shè)施、物物業(yè)管理理等如何何。 （主要數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：歷年年統(tǒng)計(jì)資資料及我我司市

45、場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研） 投資型目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)消費(fèi)心心理 圖中各要要素簡(jiǎn)單單闡述如如下： 投資環(huán)境境： 客觀投資資環(huán)境是是否樂(lè)觀觀和利好好。 物業(yè)位置置： 所處位置置是否優(yōu)優(yōu)越。 財(cái)務(wù)預(yù)算算： 財(cái)務(wù)預(yù)算算是否輕輕松。 發(fā)展?jié)摿αΓ? 遠(yuǎn)景發(fā)展展?jié)摿θ缛绾巍? （主要數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：歷年年統(tǒng)計(jì)資資料及我我司市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研） 主力目標(biāo)客戶(hù)類(lèi)別 根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目處所所的區(qū)域域住宅市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)特征、自自身定位位預(yù)期及及市場(chǎng)調(diào)調(diào)研結(jié)論論，分析析本項(xiàng)目目可能的的主力目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)類(lèi)別。 本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群預(yù)估估： 客戶(hù)類(lèi)型型 比例 自用型

46、 37% 在解放碑碑CBDD商圈創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的高高收入階階層 14% 在解放碑碑CBDD商圈上上班的高高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng) 9% 在解放碑碑核心商商圈經(jīng)營(yíng)營(yíng)的私營(yíng)營(yíng)業(yè)主 6% 外地（省省市）在在渝創(chuàng)業(yè)業(yè)的高收收入、單單身階層層 4% 政府（渝渝中區(qū)為為主）相相關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)有較高高收入的的年輕上上班族 3% 主城區(qū)其其它各區(qū)區(qū)的自用用型購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者 1% 投資型 63% 以解放碑碑CBDD商圈上上班族為為租賃對(duì)對(duì)象的投投資者 34% 以投資增增值為目目的的投投資者 19% 以外地來(lái)來(lái)渝創(chuàng)業(yè)業(yè)者為租租賃對(duì)象象的投資資者 8% 其它投資資目的（贈(zèng)贈(zèng)送等）的的購(gòu)買(mǎi)者者 2%

47、 針對(duì)不同同目標(biāo)客客戶(hù)群體體安排銷(xiāo)銷(xiāo)售周期期，分階階段推出出不同戶(hù)戶(hù)型、價(jià)價(jià)格、朝朝向與樓樓層的單單位，以以保證整整體銷(xiāo)售售目標(biāo)達(dá)達(dá)成。 5.3銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格定位 “沒(méi)有賣(mài)賣(mài)不出去去的房子子，只有有賣(mài)不出出去的價(jià)價(jià)格?！边@句房房地產(chǎn)格格言，即即是房地地產(chǎn)項(xiàng)目目?jī)r(jià)格定定位的準(zhǔn)準(zhǔn)確與否否，直接接決定項(xiàng)項(xiàng)目操作作的成敗敗。 建議本項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格定位位采用市市場(chǎng)比較較法，其其原理在在于將同同類(lèi)物業(yè)業(yè)的大部部分特征征進(jìn)行量量化分析析，并結(jié)結(jié)合房地地產(chǎn)這個(gè)個(gè)特殊的的商品所所具有的的特殊因因素，通通過(guò)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的判別別和計(jì)算算得出其其價(jià)值。 價(jià)格定位思路 為能更準(zhǔn)準(zhǔn)確符合合市場(chǎng)特特征，也

48、也能真實(shí)實(shí)地體現(xiàn)現(xiàn)樓盤(pán)個(gè)個(gè)案的實(shí)實(shí)在價(jià)值值。建議議采用市市場(chǎng)比較較法。其其程序是是： 市 場(chǎng) 調(diào) 查 選擇比較案例 綜合因素分析 量化修正因素 計(jì) 算 完 成 開(kāi) 盤(pán) 價(jià) 經(jīng)驗(yàn)判別 概念調(diào)整 后 期 分 析 銷(xiāo)售過(guò)程中 的價(jià)格調(diào)整 價(jià)格確定過(guò)程 權(quán)重分配配 項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng) 銷(xiāo)售售均價(jià) 定價(jià)權(quán)權(quán)重 星河城 447000元/㎡㎡ 311% 馨茗苑

49、442800元/㎡㎡ 266% 陽(yáng)光星座座 47700元元/㎡ 19%% 美力coom 61100元元/㎡ 15%% 合景聚融融 68800元元/㎡ 9% （注：①①以上項(xiàng)項(xiàng)目作為為確定本本所在和和平路的的區(qū)域均均價(jià)參考考標(biāo)的，與與本項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)程度無(wú)無(wú)關(guān)聯(lián)。②項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為清水房售價(jià)。③星河城售價(jià)為該銷(xiāo)售人員介紹所得。） 系數(shù)控制制 項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng) 位

50、置 戶(hù)型 交通 配套 環(huán)境 市場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo) 綜合 星河城 0.9 0.9 1 0.9 1.1 1 1.1 6.9 馨茗苑 0.8 0.9 1 0.9 1 1 0.9 6.5 陽(yáng)光星座座 1 1 0.9 1 1 1.1 1 7 美力coom 1.1 1.2 0.9 1.1 0.8 1.2 0.9 7.2 合景聚融融 1.2 1.1 1.1 1.1 0.9 1.2 1 7.6 本項(xiàng)目 0.9 1.1 1 0.9 1.1 0.8 1.1 6.9 區(qū)域基準(zhǔn)準(zhǔn)均價(jià) 區(qū)域基準(zhǔn)準(zhǔn)均價(jià)

51、==(6..9÷6.99)×47000×31%%＋(66.9÷÷6.55)×42880×26%%＋(66.9÷÷7)×47000×19%%＋(66.9÷÷7.22)×61000×15%%＋(66.9÷÷7.66)×68000×9% =49551元//㎡(套套內(nèi)面積積、清水水房) 項(xiàng)目均價(jià)價(jià)建議 綜合項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域的基基準(zhǔn)均價(jià)價(jià)，建議議本項(xiàng)目目的住宅宅銷(xiāo)售以以49550元//平方米米（套內(nèi)內(nèi)面積、清清水房）為為開(kāi)盤(pán)前前期均價(jià)價(jià)，建議議樓層差差價(jià)為220元//層。 建議本項(xiàng)項(xiàng)目裝修修后價(jià)格格上浮5500——8000元/㎡㎡，即裝裝修房銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)為54450——57550元/

52、/㎡（套套內(nèi)面積積、裝修修房）。 5.4項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)理念 營(yíng)銷(xiāo)理念念是一個(gè)個(gè)住宅項(xiàng)項(xiàng)目的靈靈魂所在在，它要要求項(xiàng)目目質(zhì)素和和建筑品品質(zhì)滿(mǎn)足足它，是是項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣的主線(xiàn)線(xiàn)，應(yīng)最最大限度度地體現(xiàn)現(xiàn)其精髓髓。 設(shè)計(jì)原則則： ①充分體體現(xiàn)項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域及基基礎(chǔ)質(zhì)素素方面的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。 ②體現(xiàn)“高品質(zhì)質(zhì)酒店式式公寓”形象，滿(mǎn)滿(mǎn)足項(xiàng)目目定位的的需求。 ③形式新新穎，言言簡(jiǎn)意賅賅，有利利于項(xiàng)目目的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣。 營(yíng)銷(xiāo)理念念： 品質(zhì)、價(jià)價(jià)值、特特質(zhì) 理念解釋釋?zhuān)? ①品質(zhì)：：突出項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品定位位“高品質(zhì)質(zhì)、高抗抗跌性、高高投資回回報(bào)酒店店

53、式公寓寓”，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目所所處CBBD核心心區(qū)域應(yīng)應(yīng)有的中中高檔品品質(zhì)。 ②價(jià)值：：更多地地從“地段”上體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目所所處區(qū)位位無(wú)可比比擬的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，解解放碑核核心商圈圈的“硬核”，配套套共享、服服務(wù)延伸伸、升值值潛力無(wú)無(wú)限，居居住、投投資無(wú)出出其右。 ③特質(zhì)：：體現(xiàn)本本項(xiàng)目與與眾不同同的素質(zhì)質(zhì)特點(diǎn)：：高抗跌跌性及高高投資回回報(bào)。強(qiáng)強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)業(yè)業(yè)主的誠(chéng)誠(chéng)意：努努力做到到為業(yè)主主的經(jīng)營(yíng)營(yíng)“預(yù)期”。 6. 基基本銷(xiāo)售售體系 房地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售是房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)的的必由之之路，由由專(zhuān)業(yè)的的銷(xiāo)售代代理公司司,運(yùn)用用規(guī)范的的銷(xiāo)售體體系進(jìn)行行全程銷(xiāo)銷(xiāo)售代理理，將會(huì)會(huì)給本項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)更高的的

54、銷(xiāo)售價(jià)價(jià)值，將將加速該該項(xiàng)目的的資金回回籠速度度及銷(xiāo)售售進(jìn)度。 6.1銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)劃劃及周期期 銷(xiāo)售執(zhí)行 信息反饋 定期調(diào)整 銷(xiāo)售結(jié)束 6.2銷(xiāo)銷(xiāo)售組織織構(gòu)架 6.3銷(xiāo)銷(xiāo)售監(jiān)控控 6.4廣廣告宣傳傳 6.1銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)劃劃及周期期 銷(xiāo)售計(jì)劃劃及周期期安排應(yīng)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際狀況況與市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境趨趨勢(shì)，保保證項(xiàng)目目的順利利銷(xiāo)售。綜綜合考慮慮：本項(xiàng)項(xiàng)目的體體量較小小、所處處區(qū)域的的消費(fèi)受受眾群體體有一定定的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力、房房屋出租租市場(chǎng)相相對(duì)比較較活躍、項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況及及宏觀房房地產(chǎn)市市場(chǎng)平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展等等因素，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的銷(xiāo)售售

55、周期作作如下預(yù)預(yù)期： 總銷(xiāo)售周期為：6個(gè)月 引導(dǎo)期 強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)期 銷(xiāo)售時(shí)期期 3個(gè)個(gè)月 1個(gè)個(gè)月 2個(gè)個(gè)月 工程建設(shè)進(jìn)度有充分配合 相應(yīng)各種促銷(xiāo)措施有效出臺(tái) 廣告宣傳配合到位。 預(yù)售準(zhǔn)備完成100% 工地形象有較快進(jìn)展 地盤(pán)進(jìn)一步完善 市場(chǎng)信息把握更加全面 所有宣傳廣告到位 同期針對(duì)銷(xiāo)售培訓(xùn)到位 銷(xiāo)售渠道通暢 VI設(shè)計(jì)完成 售樓處完工 圍墻廣告完工 地盤(pán)大型路牌到位 售樓部?jī)?nèi)部準(zhǔn)備完善 銷(xiāo)售組織演練合格 預(yù)售證到位初步 廣告宣傳到位 銷(xiāo)售條件件

56、 銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)認(rèn)購(gòu)550%左左右 累計(jì)計(jì)銷(xiāo)售770—90%% 累累計(jì)銷(xiāo)售售95%%以上 （商業(yè)物業(yè)完成85%，車(chē)庫(kù)除外） 銷(xiāo)售價(jià)格格原則上上按原定定價(jià)格執(zhí)執(zhí)行，但但可能需需視前期期銷(xiāo)售情情況作出出相應(yīng)調(diào)調(diào)整。 6.2銷(xiāo)銷(xiāo)售監(jiān)控控 銷(xiāo)售監(jiān)控控目的是是對(duì)各個(gè)個(gè)銷(xiāo)售周周期的控控制，在在某個(gè)銷(xiāo)銷(xiāo)售周期期內(nèi)達(dá)到到一定銷(xiāo)銷(xiāo)售量時(shí)時(shí)，應(yīng)對(duì)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策策略做出出相應(yīng)調(diào)調(diào)整，比比如：廣廣告投放放、促銷(xiāo)銷(xiāo)方法等等，以便便應(yīng)對(duì)市市場(chǎng)的變變化。 周期 條件 認(rèn)購(gòu)（銷(xiāo)銷(xiāo)售）量量/推出出量 ≥80%% 認(rèn)購(gòu)（銷(xiāo)銷(xiāo)售）量量/推出出量 ≥50%% 認(rèn)購(gòu)

57、（銷(xiāo)銷(xiāo)售）量量/推出出量 ≤30%% 監(jiān)控 引導(dǎo)期 加推單位位 按時(shí)進(jìn)入入強(qiáng)銷(xiāo)期期 加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)組合 完善項(xiàng)目目包裝 調(diào)整加價(jià)價(jià)幅度 進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期 分析原因因 完善自身身包裝 著重工程程建設(shè)工工作 調(diào)低加價(jià)價(jià)幅度 推遲正式式發(fā)售時(shí)時(shí)間 強(qiáng)銷(xiāo)期 調(diào)整廣告告宣傳力力度 加推后期期單位 快速進(jìn)入入持續(xù)期期 加大宣傳傳力度 正常進(jìn)入入持續(xù)期期 暫停廣告告宣傳 總結(jié)銷(xiāo)售售不佳原原因 另謀整體體營(yíng)銷(xiāo)思思路 暫緩加價(jià)價(jià)幅度 持續(xù)期 適量廣告告宣傳配配合繼續(xù)續(xù)持續(xù)期期銷(xiāo)售 尋找原因因 調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思路 暫停廣告告宣傳 總結(jié)銷(xiāo)售售不佳原原因 另謀整體體營(yíng)

58、銷(xiāo)思思路 暫緩加價(jià)價(jià)幅度 6.3銷(xiāo)銷(xiāo)售組織織構(gòu)架 根據(jù)我司司以往操操作項(xiàng)目目的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，銷(xiāo)售售過(guò)程應(yīng)應(yīng)遵循一一定的組組織構(gòu)架架，才能能保障銷(xiāo)銷(xiāo)售過(guò)程程按計(jì)劃劃進(jìn)行，同同時(shí)對(duì)實(shí)實(shí)際情況況作出快快速的調(diào)調(diào)整。在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，我我司制定定出一個(gè)個(gè)適合本本項(xiàng)目具具體特點(diǎn)點(diǎn)的銷(xiāo)售售組織構(gòu)構(gòu)架。 銷(xiāo)售隊(duì)伍崗位安排 營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)隊(duì)伍職責(zé)分工 銷(xiāo)售人員業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn) 客戶(hù)管理系統(tǒng) 簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的程序 銷(xiāo)售作業(yè)指導(dǎo)書(shū) 銷(xiāo)售模擬演練 模模式 組建銷(xiāo)售隊(duì)伍 銷(xiāo)售培訓(xùn)體系 現(xiàn)場(chǎng)紀(jì)律 客戶(hù)接待 客戶(hù)跟蹤 模模式 客戶(hù)分配標(biāo)準(zhǔn) 獎(jiǎng)勵(lì)與淘汰機(jī)制 地盤(pán)管理?xiàng)l例制定與實(shí)施 模模式

59、 嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)管理 地盤(pán)管理文件夾 模模式 個(gè)人銷(xiāo)售文件夾 模模式 完整的銷(xiāo)售檔案建立 經(jīng)濟(jì)激勵(lì) 模模式 精神激勵(lì) 模模式 表現(xiàn)方法 模模式 建立有效激勵(lì)機(jī)制 6.4廣廣告宣傳傳 廣告宣傳傳是在銷(xiāo)銷(xiāo)售階段段計(jì)劃及及項(xiàng)目工工程進(jìn)度度的指導(dǎo)導(dǎo)下統(tǒng)一一安排，因因?yàn)楦鱾€(gè)個(gè)銷(xiāo)售階階段各有有不同的的受眾客客戶(hù)及受受眾心理理，同時(shí)時(shí)項(xiàng)目的的工程進(jìn)進(jìn)度也會(huì)會(huì)影響廣廣告投放放的效果果。 銷(xiāo)售階段段 方式選擇擇 廣告效果果 廣告內(nèi)容容 引導(dǎo)期 主要方式式： 形象廣告告 ①在項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域內(nèi)形形成“初始認(rèn)

60、認(rèn)知” ②在受眾眾群體中中形成項(xiàng)項(xiàng)目即將將面市的的信息并并形成部部分目標(biāo)標(biāo)客戶(hù) ②開(kāi)發(fā)商商的達(dá)到到一定的的認(rèn)知度度 ①戶(hù)外廣廣告：形形象廣告告、突出出項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)理念念 ②形象墻墻、展板板：大型型噴繪 項(xiàng)目地理理位置圖圖及項(xiàng)目目介紹 物業(yè)管理理及其介介紹 項(xiàng)目規(guī)劃劃介紹 輔助方式式： 媒體廣告告 ①報(bào)紙廣廣告：圖圖文報(bào)道道與軟性性文章相相結(jié)合，突突出本項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)理念及及主推項(xiàng)項(xiàng)目相對(duì)對(duì)其它樓樓盤(pán)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì) ②電視廣廣告：電電視新聞聞，報(bào)道道項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃介紹紹、項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì) 強(qiáng)銷(xiāo)期 主要方式式： 媒體廣告告 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)動(dòng) ①促使意意向性較較強(qiáng)的客客戶(hù)下定定成交

61、 ②制造項(xiàng)項(xiàng)目熱銷(xiāo)銷(xiāo)氛圍，吸吸引更多多客戶(hù) ③進(jìn)一步步擴(kuò)大樓樓盤(pán)及開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的影響力力 ①報(bào)紙硬硬性廣告告：項(xiàng)目目介紹、軟軟性文章章 ②開(kāi)盤(pán)推推廣廣告告：開(kāi)盤(pán)盤(pán)信息廣廣告 ③電視新新聞：項(xiàng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)介紹及及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì) ④開(kāi)盤(pán)活活動(dòng)：開(kāi)開(kāi)盤(pán)典禮禮 輔助方式式： 促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng) 戶(hù)外廣告告 ①戶(hù)外橫橫幅：項(xiàng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)簡(jiǎn)介，相相關(guān)優(yōu)惠惠信息 ②業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼會(huì)：：內(nèi)容及及程序?qū)脤脮r(shí)提供供 ③促銷(xiāo)活活動(dòng)：根根據(jù)不同同銷(xiāo)售時(shí)時(shí)機(jī)適時(shí)時(shí)舉行 ④公關(guān)活活動(dòng)：對(duì)對(duì)工程進(jìn)進(jìn)度、開(kāi)開(kāi)發(fā)商形形象等業(yè)業(yè)主關(guān)心心的問(wèn)題題舉行相相關(guān)活動(dòng)動(dòng) 跟進(jìn)期 促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng) 報(bào)紙廣告告 達(dá)到預(yù)期期銷(xiāo)售目目標(biāo)

62、①公關(guān)活活動(dòng)：竣竣工典禮禮 ②報(bào)紙廣廣告：突突出成熟熟社區(qū)和和完善配配套 我司對(duì)渝渝中區(qū)特特別是解解放碑商商圈進(jìn)行行了為期期一周的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查之后后，基于于本項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀、區(qū)域域樓盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售狀況況，就全全市房地地產(chǎn)發(fā)展展趨勢(shì)、市市場(chǎng)需求求及消費(fèi)費(fèi)傳統(tǒng)、區(qū)區(qū)域同業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)項(xiàng)目自身身質(zhì)素、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)定位、基基本銷(xiāo)售售體系等等六個(gè)方方面進(jìn)行行簡(jiǎn)要分分析，形形成本提提案。 由于本案案并非項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃報(bào)告，暫暫無(wú)法對(duì)對(duì)市場(chǎng)分分析、項(xiàng)項(xiàng)目系統(tǒng)統(tǒng)定位、宣宣傳包裝裝方案、具具體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣策策略、銷(xiāo)銷(xiāo)售執(zhí)行行系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)的闡釋釋。 請(qǐng)斧正。

63、 重慶正龍龍房地產(chǎn)產(chǎn)交易有有限公司司 20055年3月月17日日 前 言 我公司在在近期對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目及周邊邊區(qū)域進(jìn)進(jìn)行初步步了解后后，憑借借我司市市場(chǎng)部長(zhǎng)長(zhǎng)期積累累的渝中中區(qū)特別別是解放放碑商圈圈住宅市市場(chǎng)調(diào)查查資料，由由策劃部部實(shí)地勘勘察，綜綜合分析析市場(chǎng)需需求狀況況和同業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀狀況，草草擬本案案。 本案著重重闡述了了三方面面內(nèi)容：：區(qū)域的的住宅市市場(chǎng)狀況況分析、本本項(xiàng)目的的相關(guān)銷(xiāo)銷(xiāo)售定位位和本項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)操作建建議。 由于本案案并非項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃報(bào)告，因因此無(wú)法法對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)分析、項(xiàng)項(xiàng)目系統(tǒng)統(tǒng)定位、宣宣傳包裝裝方案、具具體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略、銷(xiāo)銷(xiāo)售執(zhí)行行系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)的闡釋釋?zhuān)瑑H能能提出一一個(gè)不夠夠成熟的的操作思思路，不不夠詳盡盡之處望望見(jiàn)諒。