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1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓 營銷中心培訓系列 房地產(chǎn)銷售人員需要掌握哪 些基本知識 ? 培訓的結(jié)構(gòu)主線 做為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，我們需要具備哪些 方面的基本知識？ 一、房地產(chǎn)常用名詞 二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 三、城市和城市規(guī)劃知識 四、房地產(chǎn)建筑知識 五、房地產(chǎn)測繪知識 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 居住用地 ?年； 工業(yè)用地 ? 年 ； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 ? 年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地 ?年； 綜合用地或者其他用地 ? 年。 一、房地產(chǎn)常用名詞 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 居住用地七十年； 工業(yè)用地五十年 ； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 商
2、業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 綜合用地或者其他用地五十年。 一、房地產(chǎn)常用名詞 房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后， 該怎么辦？ 房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限 的限制，擔對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有 的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住 宅用地的土地使用時間為 50 70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起 計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交 納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。 一、房地產(chǎn)常用名詞 契 稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房
3、價的一定比例向產(chǎn) 權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。 （交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半） 公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。 商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的 2%。 印花稅 印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種 兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼 印花稅票完成納稅義務等特點。 一、房地產(chǎn)常用名詞 一、房地產(chǎn)常用名詞 五證： 兩書： 一級市場 二級市場： 三級市場： 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)： 三通一平 ： 七通一平： 通水、通電、通路、通郵、通訊、
4、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地 期房： 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房 稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。 現(xiàn)房 準現(xiàn)房 開間 、進深： 定金 定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定 數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務 人履行債務，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和 擔保法 八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在 定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之 日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的 20%。 如果購房者交了定金之
5、后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約 為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定 金。 一、房地產(chǎn)常用名詞 當商品房達到何種形象進度時，才可以辦 理預售許可證？ 七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須 建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)。 一、房地產(chǎn)常用名詞 五證 國有土地使用證 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證 案例分析 總價格、單位價格和樓面地價的區(qū)別 樓面地價又稱為單位建筑面積地價， 是平均到每單位建筑面積的土地價 格。 樓面地價 =土地總價 /總建筑面積 樓面地價 =土地單價 /容積率 第二章 城市和城
6、市規(guī)劃知識 容積率 建筑密度 （建筑覆蓋率） 什么是綠化覆蓋率？ 綠地率 分攤系數(shù) 城市規(guī)劃常用術(shù)語及指標 第二章 城市和城市規(guī)劃知識 容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值 。 建筑密度 （建筑覆蓋率） 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的 比例。 什么是綠化覆蓋率？（ 綠化率） 綠化覆蓋率是指在建設用地范圍內(nèi)全部綠化種植物 水平投影面積之和與建設用地面積的比率（ %）。 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和 與居住區(qū)用地的比率（ % ）。 城市規(guī)劃常用術(shù)語及指標 基本資料：總用地面積： 5288.33平米 總建筑面積： 41780平米其中： 計容積率建筑
7、面積： 36330平米 不計容積率建筑面積： 7480平米（地下車庫及設備用房） 建筑物占地面積： 2040平米住宅建筑面積： 21090平米商業(yè)建筑面 積： 12550平米 容積率： 6.87 覆蓋率： 41% 第二章 城市和城市規(guī)劃知識 容積率的計算？ 地下室 :房間地平面低于室 外地平面的高度超過該房間 凈高的 1/2者為地下室 ; 半地下室 :房間地平面低于 室外高度超過該房間的凈高 的 1/3,且不超過 1/2者為半 地下室 . 第三章 房地產(chǎn)建筑知識 什么是超高層建筑？ 第三章 房地產(chǎn)建筑知識 按建筑物使用性質(zhì)分類： 居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑 按建筑物層數(shù)或總高度分
8、類： 住宅按層數(shù)分： 低層住宅（ 1 3層）、多層住宅（ 4 6 層）、中高層住宅（ 7 9層）和高層住宅（ 10層以上） 公共建筑及綜合建筑， 總高度超過 24M的為高層，但不 包括總高度超過 24M的單層建筑 建筑總高度超過 100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜 合性建筑，均稱為 超高層建筑 。 建筑物的分類 建筑結(jié)構(gòu)分類有哪些？ 第三章 房地產(chǎn)建筑知識 建筑物的分類 按建筑結(jié)構(gòu)分類 磚木結(jié)構(gòu)建筑 磚混結(jié)構(gòu)建筑 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)， 剪力墻結(jié)構(gòu)、 簡體結(jié)構(gòu) 、框架簡體結(jié)構(gòu)和 筒中筒 等。 第三章 房地產(chǎn)建筑知識 建筑物的分類 剪力墻 其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土
9、墻 ，主要承受水平地震荷載， 這樣的水平荷載對墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu) 由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間 整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便 使用。 剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大， 預應力剪力墻結(jié)構(gòu)?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu) 形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式 第三章 房地產(chǎn)建筑知識 建筑物的分類 框架 -剪力墻 結(jié)構(gòu)也稱 框剪結(jié)構(gòu) ，這種結(jié)構(gòu)是在 框架結(jié)構(gòu)中布置 一定數(shù)量的剪力墻 ，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑 功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪 結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和
10、剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié) 構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的 框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。 第三章 房地產(chǎn)建筑知識 建筑物的分類 什么是核心筒？ 核心筒 筒體結(jié)構(gòu) tube structure 由豎向箱形截面懸臂筒體組成的 結(jié)構(gòu)。筒體有剪力墻圍成豎向箱 形截面的薄壁筒和密柱框架組成 豎向箱形截面的框筒。筒體由一 個或多個組成；分筒中筒、單框 筒、框架 薄壁筒和成束筒等四 類。 框架結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu) 騎樓 過街樓 挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護物（如 欄桿）的通道。 挑 廊 檐廊 設置在建筑物底層出 檐下 的交通空間 .回廊 在建筑物門廳大廳內(nèi)
11、設置在二層或二層以 上的回形走廊 . 一套完整的建筑圖包括圖紙目錄、設計總說明、建筑施工 圖（包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、建筑詳 圖）、結(jié)構(gòu)施工圖、設備施工圖。 需掌握要點：比例尺、定位軸線、尺寸、標高（絕對標 高、相對標高）、指北針 第三章 房地產(chǎn)建筑知識 建筑識圖 絕對標高： 相對海平面的高度，海平面的標高規(guī)定為 0，在 以上的為正值，以下的為負值，相平的為 0，也叫海拔高度， 高程 相對標高： 對于一個地區(qū)，通常市政國土部門會測量出某個 特定的、固定的點的絕對標高，其他的測點相對于絕對標高 的高度，其上為正，下為負； 建筑標高： 建筑標高和結(jié)構(gòu)標高差別在于裝修，通常情況下， 施
12、工放線會在結(jié)構(gòu)高度上作出而不是裝修高度，一些地區(qū)經(jīng) 常忽略掉建筑標高和結(jié)構(gòu)標高的差別。 以上的量單位只能是米 (m) 高度 第三章 房地產(chǎn)建筑知識 建筑識圖 現(xiàn)有標高 所謂 板樓 就是指“東西長、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在 2到 4戶，而塔樓則是指外觀像塔的樓型， 塔樓 一般是一梯四戶到一 梯 12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一 種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接， 若干個單元連在一起就拼成一個板樓。 玄關(guān)， 也被稱作門廳。玄關(guān)可以是一個封閉、半封閉或開放的空間，它是指靠近大門的區(qū)域。 玄關(guān)的概念，源于中國，但最早用的可能是風水先生們
13、。玄關(guān)，玄妙、關(guān)鍵的意思。 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、 房屋使用面積？ 房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共 有建筑面積、分推的共有建筑面積，預售面積，竣工面 積，產(chǎn)權(quán)面積。 套內(nèi)面積和套內(nèi) 建筑面積？ 關(guān)鍵點： 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 什么是房屋建筑面積？ 房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍 水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯 等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.2米以上（含 2.2 米，下同）的永久性建筑。 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 什么是房屋的使用面積？ 房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房 屋的
14、內(nèi)墻面水平投影計算 。 什么是房屋的實用面積？ 它是 建筑面積 扣除公共分攤面積后的余額。 使用率和實用率的差別？ 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？ 房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體 面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積 。 套內(nèi)墻體面積 1 2共用墻墻體投影面積或非共用墻 墻體水平投影面積 公共分攤面積公用建筑面積分攤系數(shù) 套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的公用建筑面積 整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 什么是房屋的共用建筑面積？ 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的 建筑面積，它應按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間
15、進行分攤 。 公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 公用建筑面積分攤系數(shù) 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 分攤的共有建筑面積： 是指某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑 面積中所分攤的面積。 預售面積： 俗稱樓花面積。指在商品預售時按建筑設計 圖上尺寸計算的房屋面積。 房屋產(chǎn)權(quán)面積： 是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋 面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán) 認定。 商品房有哪些公共面積需要分攤？ 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾 道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、 值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和 管理房屋。 2、套 (單元 )與公
16、共建筑空間之間的分隔墻以及 外墻 (包括山墻 )墻體水平投影面積的一半。 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 不應分攤的共有建筑面 積包括那些？ 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 不應分攤的共有建筑面積包括那些？ 1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。 2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 層高 層高是指住宅高度以 層 為單位計量，每一層的高度國家 在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層 地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 房屋建筑面積的計算 計算建筑面積的一般規(guī)定如下
17、計算建筑面積的的房屋應是永久性結(jié)構(gòu)的房屋 計算建筑面積的房屋，層高應在 2.2m以上。層高 是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時，應分別計算 建筑面積。 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 房屋建筑面積的計算 組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積 計算： 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按 以下規(guī)定計算： 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生 間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用 面積。 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使
18、用面積。 計算全部建筑面積的范圍： 單層房屋，按一層計算建筑面積；二層以上 （含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和計算 建筑面積。 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電 梯間等其高度在 2.2m以上的部位計算建筑面積。 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按 一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高 在 2.2m以上的，按其水平投影面積計算。 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、 管道井等均按房屋自然層計算面積。 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 2.2m以上 的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高 度在 2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計 算。 第四章 房地產(chǎn)測繪知
19、識 挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬 永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均 按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的 架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在 2.2m以上的， 按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投 影面積計算。 有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門 斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 計算全部建筑面積的范圍： 玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。 屬永久性建筑有柱的車棚、貨
20、棚等，按柱的外圍水平投 影面積計算。 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的 按其高度在 2.2m以上部位的外圍水平投影面積計算。 有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建 筑面積。 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 計算全部建筑面積的范圍： 與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu) 外圍水平投影面積的一半計算。 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑， 按其上蓋水平投影面積的一半計算。 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積 的一半計算。 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面 積的一半計算 第四章
21、 房地產(chǎn)測繪知識 計算一半建筑面積的范圍： 層高在 2.2m以下（不含 2.2m，下同）的夾層、插層、技術(shù)層和層 高在 2.2m以下的地下室和半地下室。 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、 勒腳、臺階、無柱雨篷等。 房屋間無上蓋的架空通廊。 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐 的平臺。 騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。 第四章 房地產(chǎn)測繪
22、知識 不計算建筑面積的范圍： 共有建筑面積分攤 計算公式 各套應分攤的共有建筑面積（） =應分攤的共有建筑面積 /參加共有建筑面積分攤的各套內(nèi)建筑面積之和 *參加共有 建筑面積分攤的各套內(nèi)建筑面積 分攤的方法： 住宅樓：以套為單位，按各套內(nèi)建筑面積比例分攤共用建 筑面積； 商住樓：先將住宅與商用的共有建筑面積區(qū)分，商住共用 部分進行分攤，然后將住宅與商住共用分攤的面積相加， 得出分攤面積 第四章 房地產(chǎn)測繪知識 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的 門廳、大廳，均按一層計算 面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊 部分，層高在 2.20米以上的， 按其水平投影面積計算面積。 挑樓、全封閉的陽臺按 其外圍水平投影面積計 算面積。 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋 的室外樓梯，按各層 水平投影面積 1/2計算 ; 無蓋的室外樓梯、架 空走廊不計算面積。 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外 圍水平投影面積計算。 未封閉的陽臺、 挑廓，按其圍護 結(jié)構(gòu)外圍水平投 影面積的一半計 算。 房屋之間無上蓋的架 空通廓不計算面積。 地下室、半地下室層 高在 2.2米以上時應計 算全部面積 ,層高不足 2.2米時應計算 1/2面 積 .
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