2010年句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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句容房地產(chǎn)市場(chǎng)及版塊項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 2010 年 11 月 30日 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2 目 錄 第一部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)背景形勢(shì) ??????????????????????????????????????????????????? 03 一、中央出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策????????????????????????????????????????????????? 03 二、句容出臺(tái)的與房地產(chǎn)相關(guān)的政策????????????????????????????????????????????????? 06 第二部分： 2010 年句容房地產(chǎn)整體運(yùn)行情況及特點(diǎn) ?????????????????????????????????????????? 07 一、 2010 年句容房地產(chǎn)景氣指數(shù)持續(xù)下降，投資開(kāi)發(fā)信心不足 ????????????????????????????????????? 07 二、 2010 年房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重受挫 ?????????????????????????????????????????????????? 08 三、 2010 年句容樓市陰晴不定 ??????????????????????????????????????? ???????????? 09 第三部分：句容各板塊樓盤(pán)對(duì)比分析 ????????????????????????????????????????????????? 10 一、 句容樓市板塊劃分 ??????????????????????????????????????????????????????? 10 二、 城東板塊 ??????????????????????????????????????????????????????????? 11 三、 城南板塊 ???????????????????????????????????? ??????????????????????? 16 四、 城北板塊 ??????????????????????????????????????????????????????????? 21 五、 城西板塊 ??????????????????????????????????????????????????????????? 26 第四部分：本案可比項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)比?????????????????????????????????????????????????? 31 第五部分：市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)??????????????????? ??????????????????????????????????? 32 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 3 第一部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)背景形勢(shì) 一、中央出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 1、近一年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策盤(pán)點(diǎn) 四部委全面叫停第三套住房公積金貸款 中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等四部委 3 日再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。 中國(guó)出臺(tái)措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果 國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸； 首套房首付比例不低于 30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。 國(guó)土部住建部出重拳 閑置土地一年以上禁拿地 為了防止企業(yè)囤地，《通知》要求嚴(yán)格劃撥決定書(shū)和出讓合同管理，各類(lèi)住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書(shū)和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，自開(kāi)工之日起三年內(nèi)竣工。綜合用地的，必須在合同中分別載明商業(yè)、住房等規(guī)劃、建設(shè)及各相關(guān)條件。 國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第 三套房貸 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 4 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)：貸款買(mǎi)二套房首付不得低于 50% 14 日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1 倍。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30％。 財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅 自 2010 年 1 月 1 日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足 5 年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 5 年 (含 5 年 )的非普通住房或者不足 5 年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 5 年 (含 5 年 )的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 五部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于 50% 財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部 繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%”。 調(diào)控要點(diǎn)匯總： 一、暫停發(fā)放第三套房貸 ： 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。 二、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)： 我國(guó)將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。 三、部分城市限購(gòu)房套數(shù)： 房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。 四、囤地捂盤(pán)房企將停發(fā)股票債券不給貸款： 對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款 展期。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 5 2、近一年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響及評(píng)價(jià) 如上圖所示，近一年來(lái)全國(guó) 70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅在今年 4 月份達(dá)到峰值后，便呈下降趨勢(shì)。 目前這種趨勢(shì)仍在蔓延。 說(shuō)明中央的調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)起到了較大的遏制作用。尤其是 4 月份出臺(tái)的被稱為“史上最嚴(yán)厲”的宏觀調(diào)控后，中央又出臺(tái)了一攬子調(diào)控輔助保障措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生了較大的擠出效應(yīng)。從宏觀層面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨新一輪的變革和調(diào)整。 全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅3. 90%5. 70%7. 80%9. 50%10. 70%11. 70%12. 80%12. 40%10. 30% 10. 30%11. 70%9. 10%8. 60%0. 00%2. 00%4. 00%6. 00%8. 00%10. 00%12. 00%14. 00%2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月漲幅 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 6 二、句容出臺(tái)的與房地產(chǎn)相關(guān)的政策 1、銀行調(diào)整信貸政策，限制異地炒房 9 月 29 日，第二輪 樓市調(diào)控政策出臺(tái)，首套房首付款必須在 30%以上，三套房停止貸款。 句容部分商業(yè)銀行隨即調(diào)整了信貸政策： 中國(guó)銀行、江蘇銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行四大銀行全部實(shí)行首付款 30%以上，二套房區(qū) 既 認(rèn)房 又 認(rèn)貸，首付 50%，三套房全面停止放貸，其中，中國(guó)銀行不受理首付款30%的客戶，要求首付款必須超過(guò) 40%， 對(duì)于異地貸款方面，江蘇銀行負(fù)責(zé)人表示，目前中央出臺(tái)政策就是限制異地炒房，對(duì)于異地購(gòu)房者，江蘇銀行對(duì)于不能提供 2 年以上納稅證明等的購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)首套房按二套房辦理，即首付款 50%，利率為基準(zhǔn)利率的 。 2、 公積金貸款利率上調(diào) 再次使用金額受限 繼央行將人民幣存貸款利率上調(diào) 百分點(diǎn)后， 10 月 20 日住建部發(fā)布通知稱 ，即日起調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款利率，五年期以下（含五年）從 整為 五年期以上從 整為 根據(jù)通知，句容從 2010 年 10 月 20 日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào) 百分點(diǎn)。 銀行名稱 一套房 二套房 三套房 中國(guó)銀行 首付 40%，利率為基準(zhǔn)利率 付 50%，基準(zhǔn)利率的 暫不受理 工商銀行 首付 30%，利率最低 75 折 首付 50%，基準(zhǔn)利率的 暫不受理 農(nóng)業(yè)銀行 首付 30%，利率 8 折 首付 50%，基準(zhǔn)利率的 暫不受理 首付 40%以上，利率 75 折 江蘇銀行 首付 30%，利率 8 折 首付 50%，基準(zhǔn)利率的 暫不受理 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 7 第二部分： 2010 年句容房地產(chǎn)整體運(yùn)行情況及特點(diǎn) 一、 2010 年句容房地產(chǎn)整體運(yùn)行情況及特點(diǎn) 1、 2010 年句容房地產(chǎn)景氣指數(shù)持續(xù)下降，投資開(kāi)發(fā)信心不足 從今年前三季度的全市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資額的走勢(shì)對(duì) 比來(lái)看，雖然仍保持逐年上升的勢(shì)頭，但年增長(zhǎng)幅度卻在下降。特別是 2010 年，更是出現(xiàn)了明顯的下降，出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。 2010 年 1，與往年同期相比，無(wú)論是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)額，都出現(xiàn)了下跌。這反映出了句容城市開(kāi)發(fā)投資建設(shè)發(fā)展速度在相對(duì)下滑。 這表明受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響，句容房地產(chǎn)景氣指數(shù)出現(xiàn)持續(xù)下降，市場(chǎng)信心嚴(yán)重受挫。 開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期存在一定疑慮。從圖表數(shù)據(jù)及當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投量不會(huì)在近期有大幅增長(zhǎng)。 2007 — 2010 年前三季度月句容房地產(chǎn)投資完成情況（億元）0200000400000600000800000100000012000001400000- 4 0 . 0 0 %- 3 0 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額（萬(wàn)元） 738944 899875 1270566 1136800房地產(chǎn)投資額（萬(wàn)元） 103918 121059 135867 87200固資增長(zhǎng)百分比 2 3 . 8 0 % 2 3 . 1 0 % 4 1 . 6 0 % - 1 0 . 5 3 %房地產(chǎn)增長(zhǎng)百分比 2 6 . 4 0 % 1 6 . 5 0 % 1 2 . 2 0 % - 3 5 . 8 2 %2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 8 2、 2010 年房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重受挫 句容房地產(chǎn)可查到 的宏觀數(shù)據(jù)最早可追溯到 2007 年。從上圖可以看出， 2009 年是句容房地產(chǎn)市場(chǎng)最輝煌的一年。銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額都是 2008 年的兩倍。 但 2010 年后，受宏觀政策的影響，市場(chǎng)消費(fèi)信心嚴(yán)重受挫，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)無(wú)法超越 2009 年幾成定局。但唯一值得樂(lè)觀是，銷(xiāo)售均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，從一線了解的市場(chǎng)形勢(shì)看，目前價(jià)格比較堅(jiān)挺。 0 7 - 1 0 年商品房銷(xiāo)售狀況5 4 . 6 04 0 . 0 87 7 . 4 05 0 . 1 91 5 . 2 01 2 . 1 82 8 . 3 72 4 . 9 62 7 8 4 . 7 33 0 3 8 . 9 23 6 6 5 . 3 74 9 7 2 . 6 50 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 09 0 . 0 02007年 2008年 2009年 2 0 1 0 年（1 - 1 0 月）0100020003000400050006000商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）商品房銷(xiāo)售額（億元）商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元/ ㎡) 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 9 3、 2010 年句容樓市陰晴不定 2010 年的前 11 個(gè)月，句容房地產(chǎn)市場(chǎng)既有高潮，又有低谷，市場(chǎng)整體陰晴不定。 4· 15 新政是市場(chǎng)冷暖的分水嶺。之前的 1份，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)熱 銷(xiāo)，之后的 5份跌入低谷。 9 月份傳統(tǒng)旺季來(lái)臨，加之新政疲軟，市場(chǎng)又出現(xiàn)反彈。 策出臺(tái)后， 10份銷(xiāo)量又出現(xiàn)下滑。 市場(chǎng)價(jià)格隨銷(xiāo)量起伏波動(dòng)。市場(chǎng)銷(xiāo)售量提高，價(jià)格上漲；市場(chǎng)銷(xiāo)售下跌，價(jià)格下挫。但價(jià)格走勢(shì)總體呈上揚(yáng)趨勢(shì)。 句容 2010 年商品房銷(xiāo)售情況6 3 8 8 7 . 3 4 44 7 8 2 0 . 9 76 4 9 5 0 . 0 61 1 1 4 6 4 . 3 53 5 6 9 0 . 5 82 6 9 5 4 . 7 73 2 1 4 2 . 2 42 6 8 1 9 . 2 75 8 6 3 1 . 8 64 9 6 5 1 . 0 63 0 6 7 8 . 52 8 0 4 1 . 6 91 9 3 9 5 . 9 62 9 8 9 5 . 5 75 8 8 9 7 . 2 41 7 1 8 5 . 41 2 9 5 1 . 8 91 6 3 8 3 . 0 31 3 6 3 6 . 2 33 3 6 3 1 . 0 42 9 6 3 6 . 3 91 6 0 2 9 . 94 3 8 9 . 2 45 2 8 3 . 44 8 1 5 . 1 1 4 8 0 5 . 0 55 0 9 7 . 0 5 5 0 8 4 . 4 95 7 3 5 . 9 75 9 6 8 . 9 35 2 2 5 . 1 33 5 8 4 . 9 53 8 6 2 . 1 14 1 9 8 . 9 1 4 2 2 6 . 8 43 7 3 9 . 8 74 5 1 1 . 7 64 2 2 5 . 6 44 7 6 6 . 3 9 4 7 2 7 . 7 7 4 6 7 8 . 44 6 0 2 . 8 54 0 5 5 . 9 53 8 3 3 . 5 90200004000060000800001000001200001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 1 - 2 7 日01000200030004000500060007000銷(xiāo)售面積（㎡） 銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元） 商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元 / ㎡） 普通住宅均價(jià)（元 / ㎡） 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 10 第三部分：句容各板塊樓盤(pán)對(duì)比分析 一、句容在售樓盤(pán)圖示 說(shuō) 明 目前句容市區(qū)在售樓盤(pán)共有 20 個(gè)左右。 根據(jù)板塊劃分，句容房地產(chǎn)板塊大體可分為城東板塊、城南板塊、城中板塊、城西板塊和城北板塊。由于目前城中板塊除“香江麗景”外，其他樓盤(pán)基 本處于清盤(pán)階段，為比較方便，故將“香江麗景”納入城北板塊論述。部分項(xiàng)目在板塊歸屬上也略有調(diào)整。但并不妨礙整個(gè)報(bào)告的分析結(jié)果。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 11 二、城東板塊 1、建筑面積，容積率，綠化率對(duì)比分析 城東項(xiàng)目對(duì)比15132028150 . 8 8 0 . 7 1 . 3 1 . 3 1 . 1 33 6 . 0 0 %4 3 . 5 0 %30%40%30%051015202530碧水銘苑 御湖楓景 都市晴園 維也納花園 潤(rùn)景美鄰苑0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %建筑面積（萬(wàn)平米） 容積率 綠化率分析： 城東板塊是句容發(fā)展較早的一個(gè)板塊，配套相對(duì)成熟，發(fā)展較好。 目前在售項(xiàng)目已大中型項(xiàng)目為主，域內(nèi)還是競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，最大體量的樓盤(pán)是維也納花 園 28 萬(wàn)平米。從容積率方面來(lái)看，最低的是御湖楓景，只有 且其綠化率也最高，達(dá)到 居住舒適度較高。都市晴園無(wú)論是從容積率，還是綠化率來(lái)看，品質(zhì)一般。 結(jié)論：從各項(xiàng)目的建筑體量上可以看出該區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的潛在競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。目前御湖楓景已是尾盤(pán)，碧水銘苑正在推出高層公寓，可比項(xiàng)目維也納花園，是區(qū)域內(nèi)我項(xiàng)目的參照對(duì)象。 碧水銘苑 御湖楓景 維也納花園 潤(rùn)景美鄰苑 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 12 2、銷(xiāo)售均價(jià)，開(kāi)盤(pán)房源，成交率對(duì)比分 分析：城東板塊的住宅均 價(jià)最高的是都市晴園 5500 元 /㎡ ，（除御湖楓景 別墅 12000 元 /㎡ ）。都市晴園是城東的老項(xiàng)目，總戶數(shù)的在 2000 戶以上，體量大龐大，目前已推出最后一期 “皓月坊”。潤(rùn)景美鄰苑也是最后兩棟小高層，現(xiàn)所剩房源不多。碧水銘苑位置稍偏，在售高層公寓，價(jià)格適中。維也納花園已推出總房源的 25%，去化率已經(jīng)達(dá)到 85%，該項(xiàng)目一期已實(shí)現(xiàn)交房。整個(gè)城東片區(qū)發(fā)展成熟，銷(xiāo)售形勢(shì)較好。 結(jié)論：城東區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目的房?jī)r(jià)的均價(jià)在 4450— 5500 元 /㎡ 之間，各項(xiàng)目的推出的戶數(shù)合計(jì) 7000 多套，城東板塊的市場(chǎng)供應(yīng)量大。目前御湖楓景是尾盤(pán)。 都市晴園，潤(rùn)景美鄰苑是最后一期。碧水銘苑在售高層，現(xiàn)階段基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。維也納花園體量龐大，是我項(xiàng)目較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。 0%20%40%60%80%100%120%碧水銘苑 御湖風(fēng)景 都市晴園 維也納花園 潤(rùn)景美鄰苑開(kāi)盤(pán)房源（ 100% ） 60% 100% 90% 25% 100%簽約率（ 100% ） 85% 95% 60% 85% 80%開(kāi)盤(pán)房源（1 0簽約率（1 0 0銷(xiāo)售均價(jià)44501200055005000 510002000400060008000100001200014000碧水銘苑 御湖風(fēng)景 都市晴園 維也納花園 潤(rùn)景美鄰苑住宅均價(jià)（元/ 平米） 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 13 3、產(chǎn)品業(yè)態(tài)，主力面積，戶型以及賣(mài)點(diǎn)對(duì)比分析 項(xiàng)目 碧水銘苑 御湖楓景 都市晴園 維也納花園 潤(rùn)景美鄰苑 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 別墅、高層 別墅 小高層、多層 多層，小高層，高層 小高層、多層 面積 110米 330米 78米 83米 85米 戶型 兩室兩廳，三室兩廳 獨(dú)棟別墅、雙拼別墅 兩室兩廳、三室兩廳 兩室兩廳，三室兩廳 兩房?jī)蓮d， 雙拼別墅 三房?jī)蓮d 戶型賣(mài)點(diǎn) 雙拼（別墅類(lèi)型）兩戶合幢、地、南北雙入戶通道：每套室內(nèi)三層住宅，全明采光，細(xì)分功能，住宅建筑面積約280~295 平方米不等 一幢 4 戶，公攤面積大大減少；約 30 ㎡的底樓私家花園；最多可贈(zèng) 4 個(gè)露臺(tái)，近50㎡；頂樓 28平米大露臺(tái)，真正的“空中花園”美景生活不打折！采用全新設(shè)計(jì) —— 采光井，全明通風(fēng)衛(wèi)生間，陽(yáng)光生活不打折！ 3 米層高，精裝雙大堂，品牌電梯，超高得房率，開(kāi)闊景觀視野，客廳與陽(yáng)臺(tái)相連，主臥朝南，雙臥朝南 主臥，客廳朝南，客廳與陽(yáng)臺(tái)相連，超高得房率，放正實(shí)用，南北 通透 客廳，主臥朝南，客廳與陽(yáng)臺(tái)相連，吸納外圍景觀，三臥朝南，得房率高 分析：碧水銘苑近期推出的高層，主力面積段在 110米。其中都市晴園與潤(rùn)景美鄰苑推出的小高層，主力面積段集中在 80米之間。維也納花園產(chǎn)品豐富，近期推出的多層，小高層，面積集中在 83米之間。御湖楓景僅剩少量獨(dú)棟別墅，主力面積段集中 330米之間。 結(jié)論：現(xiàn)在城東板塊的產(chǎn)品類(lèi)型集中于小高層，高層為區(qū)域內(nèi)主打產(chǎn)品，包括少量高端別墅產(chǎn)品，多層低密度住宅等。該區(qū)域產(chǎn)品主力面積段現(xiàn)集中在 80米，主力戶 型是兩室兩廳，三室兩廳，適合于一家三口，一家三代人居住，也體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的過(guò)程，著重考慮到市場(chǎng)社會(huì)的需求。戶型的賣(mài)點(diǎn)主要集中居室的南北通透，全面采光，超高得房率，雙臥朝南，客廳主臥與陽(yáng)臺(tái)相連，外圍景觀吸納等。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 14 4、產(chǎn)品建筑風(fēng)格，景觀規(guī)劃對(duì)比分析 項(xiàng)目 碧水銘苑 御湖楓景 都市晴園 維也納花園 潤(rùn)景美鄰苑 建筑風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 歐式 現(xiàn)代風(fēng)格 奧地利建筑風(fēng)格 都市田園 景觀規(guī)劃 該別墅型房屋沿千米肖桿河?xùn)|、南岸一次建造，臨水而居，實(shí)乃稀有最佳“風(fēng)水寶地”，期待視野成功人士賞選。多層洋房（俗 稱“公寓”）坐落在樓盤(pán)的中部區(qū)域， 130000 平方意式風(fēng)情別墅社區(qū)，塔形屋頂，極富意式風(fēng)情，建筑與空間交相輝映；寬景陽(yáng)臺(tái)，充滿藍(lán)天的味道，景觀窗、欄桿，意大利經(jīng)典元素，恍若歐鄉(xiāng)小鎮(zhèn)，浪漫唯美；建筑腰線，硬朗的建筑風(fēng)骨，成就生活唯美風(fēng)情 . 20000平方米的大型音樂(lè)廣場(chǎng)、 50000 平方米的綠地，設(shè)施完備的健身廣場(chǎng)、兒童娛樂(lè)、情侶園、網(wǎng)球場(chǎng)。水體與景觀步行道的串接，將綠化系統(tǒng)貫穿于整個(gè)小區(qū)住宅群體之間，體現(xiàn)整體的布局觀念。 園林景觀將世界音樂(lè)之都— 奧地利維也納的音樂(lè)元素悉數(shù)引入社區(qū)， 傾情打造六大主題音樂(lè)景 觀帶：音樂(lè)中心廣場(chǎng)、將軍廣場(chǎng)、施特勞斯廣場(chǎng)、貝多芬廣場(chǎng)以及風(fēng)情步行街、景觀游泳池等，是句容唯一純正的歐式風(fēng)情社區(qū)。 近 10000 平米的水景廣場(chǎng)，完美配套的幼兒教育空間，更有挑戰(zhàn)視域空間的 270度轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)， 小結(jié)： 城東板塊的各樓盤(pán)項(xiàng)目以歐式風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格為主，景觀規(guī)劃上主要以人造水景園林，塑造主題景觀帶為主，其次是在建筑的外立面的做足自己的風(fēng)格特色。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 15 5、 城東板塊項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)日期，入住時(shí)間，配套對(duì)比分析 項(xiàng)目 碧水銘苑 御湖楓景 都市晴園 維也納花園 潤(rùn)景美鄰苑 開(kāi)盤(pán)日期 2005 年 三 期 008 年 7 月三期祥云郡 11 月 8 日 入住時(shí)間 2009 011 2010 年 10 月 部配套 會(huì)所 兒童游樂(lè)中心 幼兒園、超市 150 米的中心音樂(lè)廣場(chǎng)、施特勞斯廣場(chǎng)、海頓廣場(chǎng)、舒伯特廣場(chǎng) 兒童游樂(lè)中心、 10000 中心湖景、托兒所 周邊配套 行政：環(huán)保局、科技局、廣電局、交通局 教育：農(nóng)校、縣中、一中、崇明路小學(xué) 商貿(mào)：醫(yī)療： 金融：郵局分局 休閑：寶麗金娛樂(lè)城、游泳館 餐飲：曙光國(guó)際大酒店 行政： 公安局、環(huán)保局、交通局、廣電局、科技局 教育：崇明托幼中心、崇明路小學(xué)、農(nóng)林學(xué)院、縣中 商貿(mào)：都市菜場(chǎng)、蘇果超市 醫(yī)療：人民醫(yī)院 金融：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 休閑：即將建成的房家壩公園 行政：地稅局 教育：實(shí)驗(yàn)小學(xué) 商貿(mào)：蘇果超市 醫(yī)療：人民醫(yī)院 金融：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行 休閑：即將建成的房家壩公園 行政：公安局、環(huán)保局、交通局、廣電局科技局 教育：縣中、句容第二高級(jí)中學(xué)、農(nóng)林學(xué)院 商貿(mào)：小區(qū)商業(yè)配套 醫(yī)療：北門(mén)藥店 金融：郵政 休閑：寶麗金娛樂(lè)城、游泳館 餐飲：曙光國(guó) 際大酒店 行政：華陽(yáng)派出所 教育：華陽(yáng)四小、四幼 商貿(mào)：超市 金融：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 餐飲：餐館多 小結(jié)：碧水銘苑、御湖楓景、都市晴園三個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)部配套比較少，但是周邊的配套的豐富，在一定程度上彌補(bǔ)了項(xiàng)目某些生活設(shè)施的上的不足。維也納花園，瑞潤(rùn)景美鄰苑內(nèi)部配套的較多豐富，而周邊的配套較少，從而在一定程度的上，填充區(qū)域內(nèi)客戶生活設(shè)施上的不足。區(qū)域內(nèi)配套主要以政府機(jī)構(gòu)，學(xué)校教育居多。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 16 三、城南板塊 1、 建筑面積，容積率，綠化率對(duì)比分析 城南項(xiàng)目對(duì)比2 . 59 . 61 0 . 551 . 33 . 41 . 0 51 . 335%2 8 . 6 0 %45%30%024681012金城沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%建筑面積（萬(wàn)平米）容積率綠化率分析：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目均以中小型樓盤(pán)為主，區(qū)域內(nèi)體量最大的是 綜合來(lái)看，大自然花園的容積率 是最低的，綠化率 45%也是最高的，居住品質(zhì)在該區(qū)域最好。銀河之都規(guī)劃為純高層住宅，容積率較高。 結(jié)論： 城南板塊的各項(xiàng)目體量不是很大，主要源于該區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施不全，城市規(guī)劃的主要方向是向北和向西，往南京方向靠攏。 因此該區(qū)域整體價(jià)值不高。客戶認(rèn)同感不強(qiáng)。 金城·沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 17 2、 銷(xiāo)售 均價(jià)，開(kāi)盤(pán)房源，成交率對(duì)比分 分析：城南板塊各項(xiàng)目的住宅均價(jià)最高的是 5380 元 /平米，銷(xiāo)售均價(jià)均已突破 5000 元 /平米。其中金城沁園是老項(xiàng)目，地段最好，現(xiàn)已售至最后一期。大自然花園三期即將面市，其整體規(guī)劃在片區(qū)中是最好的。銀河之都為純高層項(xiàng)目，最高價(jià)和最低價(jià)相差懸殊。金水灣綜合品質(zhì)一般。 結(jié)論：該區(qū)域的板塊樓盤(pán)主要集中在河濱南路上，項(xiàng)目遠(yuǎn)離市中心的，周邊的配套設(shè)施不是很完善的，也不是城市化進(jìn)程的主要方向，所有區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的在價(jià)格上，去化率上不是很快相比于城東，城北，城西樓盤(pán)。但是隨著的城南 的地塊的開(kāi)發(fā)，以及一些商業(yè)項(xiàng)目的興起，從的總的趨勢(shì)上看，該區(qū)域的內(nèi)項(xiàng)目的價(jià)格，還是有很大的攀升空間。 銷(xiāo)售均價(jià)53805100 5100500048004900500051005200530054005500金城沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣住宅均價(jià)（元/ 平米）開(kāi)盤(pán)房源與在售簽約率0%20%40%60%80%100%開(kāi)盤(pán)房源（1 0 0%）在售簽約率（1 0 0%）開(kāi)盤(pán)房源（ 100% ） 80% 60% 70% 60%在售簽約率（ 100% ） 20% 45% 95% 60%金城沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 18 3、 產(chǎn)品業(yè)態(tài)，主力面積，戶型以及賣(mài)點(diǎn)對(duì)比分析 項(xiàng)目 金城沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 小高層，高層 高層 多層，別墅 多層，高層 面積 89~117 平米 83~120 平米 80米 77~130 平米 戶型 兩室兩廳，三室兩廳 兩房?jī)蓮d，三房?jī)蓮d 兩房?jī)蓮d，三房?jī)蓮d 兩房?jī)蓮d，三房?jī)蓮d 戶型賣(mài)點(diǎn) 全明通透，客廳與陽(yáng)臺(tái)相連，主臥朝南，雙臥朝南，動(dòng)靜分區(qū)，開(kāi)闊視野 全明通透， 客廳與陽(yáng)臺(tái)相連，主臥朝南，雙臥朝南，動(dòng)靜分區(qū)，開(kāi)闊視野 雙主臥朝南，主臥與陽(yáng)臺(tái)相連，外圍風(fēng)景入內(nèi)，方正實(shí)用，南北通透，全明設(shè)計(jì) 戶型經(jīng)典，全明通風(fēng)，利用率高，舒適兩房，感受溫馨浪漫每天生活在公園里，獨(dú)家雙水岸，水晶洋房，完美設(shè)計(jì)，品質(zhì)社區(qū)，地下停車(chē)，安全便捷，管家物業(yè)，貼心放心。這不是別墅，這是比別墅景觀更好的水景洋房 分析：城南板塊的區(qū)域以銀河之都推出高層產(chǎn)品，主力面積 83米，金水灣主力面積 77米，戶型均集中在兩房?jī)蓮d，三房?jī)蓮d，戶型賣(mài)點(diǎn)均以全明通透為主，客廳與陽(yáng)臺(tái)相連，雙臥朝南， 動(dòng)靜分區(qū)，引導(dǎo)外圍風(fēng)景入內(nèi)。同時(shí)大自然花園與金水灣也推出多層住宅。 結(jié)論：城南板塊的產(chǎn)品業(yè)態(tài)以多層，小高層，高層為主，主力面積段集中 77米之間，戶型多以兩室兩廳，三室兩廳為主，該區(qū)域的戶型賣(mài)點(diǎn)以全面通透性，主臥朝南，客廳與陽(yáng)臺(tái)相連，動(dòng)靜分區(qū)，通風(fēng)利用率高。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 19 4、產(chǎn)品建筑風(fēng)格，景觀規(guī)劃對(duì)比分析 項(xiàng)目 金城沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 現(xiàn)代主義風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 景觀規(guī)劃 —— 100 米的高度，句容絕無(wú)僅有， 大景觀、大視野。 80 米長(zhǎng)的中央音樂(lè)廣場(chǎng)和 接近6000 平方米的人工湖泊。 近水灣與河濱南路 1000 多米的綠化景觀帶緊緊相連，而小區(qū)內(nèi)的綠化率占 40%。獨(dú)享雙水岸，公園世家的尊崇生活，唯有金水灣。 小結(jié)：該板塊的項(xiàng)目的建筑風(fēng)格以現(xiàn)代主義為主，區(qū)域項(xiàng)目的景觀規(guī)劃上主要以人造景觀與自然生態(tài)景觀利用為主，以及對(duì)綠地公園，水灣綠化景觀帶，人工湖泊有效利用，增加居住的舒適度。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 20 5、開(kāi)盤(pán)日期，入住時(shí)間，配套對(duì)比分析 項(xiàng)目 金城沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣 開(kāi)盤(pán)日期 入住時(shí)間 012 部配套 兒童游樂(lè)中心 菜場(chǎng) 兒童游樂(lè)中心 兒童游樂(lè)中心 周邊配套 行政：政府 教育：河濱小學(xué) 商貿(mào)：便民超市、蘇果超市 醫(yī)療：人民醫(yī)院 金融：中國(guó)工商銀行 休閑：新世紀(jì)廣場(chǎng) 餐飲： 華桂冠大酒店、丹桂大酒店 行政：房管局 教育：河濱小學(xué) 商貿(mào)：便民超市、蘇果超市、南門(mén)菜場(chǎng) 醫(yī)療：人民醫(yī)院 金融：中國(guó)銀行 休閑：河濱景觀大道 餐飲： 華桂冠大酒店 、丹桂大酒店 行政：華陽(yáng)派出所 教育：華陽(yáng)四小、四幼 商貿(mào)：超市 醫(yī)療：無(wú) 金融：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 休閑：河濱景觀大道 餐飲：酒店 其它：汽車(chē)站 行政：華陽(yáng)派出所 教育：華陽(yáng)四小、四幼 商貿(mào)：超市 金融：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 休閑：河濱景觀大道 小結(jié)：城南板塊的各項(xiàng)目?jī)?nèi)部的配套設(shè)施都較少，一般以兒童游樂(lè)中心設(shè)施為主，金城沁園，銀河之都，大自然花園，金水灣的所在區(qū)域項(xiàng)目的配套設(shè)施相對(duì)于城東，城西，城南相對(duì)而言不足，重大醫(yī)療教育的配套設(shè)施還是偏少。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 21 四、城北項(xiàng)目 1、 建筑面積，容積率， 綠化率對(duì)比分析 城北項(xiàng)目對(duì)比1 7 . 63 . 9 71 4 . 4241 . 1 1 . 3 1 . 2245%30%40%45%051015202530臺(tái)北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%建筑面積（萬(wàn)平米）容積率綠化率分析： 城北是句容城市的重點(diǎn)發(fā) 展方向，發(fā)展相對(duì)成熟。 在售項(xiàng)目盡管不多，但競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。上述四個(gè)項(xiàng)目各有特點(diǎn)。從容積率和綠化率方面來(lái)看，臺(tái)北上上城規(guī)劃具有較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其次是水畔御景。香江麗景的地段最靠近市中心，規(guī)劃相對(duì)高端。上海公寓是現(xiàn)房銷(xiāo)售。 結(jié)論：城北項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)別比較相似，競(jìng)爭(zhēng)激烈。各個(gè)樓盤(pán)不僅在規(guī)劃上各具優(yōu)勢(shì)，在包裝等軟實(shí)力方面也做足了文章。爭(zhēng)搶客戶，是不得不面臨的問(wèn)題。 臺(tái)北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 22 2、住宅均價(jià)，開(kāi)盤(pán)房源，成交率對(duì)比分 分析：城北板塊的均價(jià)最高的是香江麗景 5600 元 /平米，其次是臺(tái)北上上城 5100 元 /平米，水畔御景均價(jià)在 5000 元 /平米，上海公寓僅剩大戶型，價(jià)格稍低。城北樓盤(pán)除上海公寓外，都是大盤(pán)，品質(zhì)相對(duì)都較高。從推盤(pán)房源的，簽約率來(lái)看，上海公寓作為老項(xiàng)目，現(xiàn)已成現(xiàn)房，推出房源在 90%間，去化率在 80%間，接近尾盤(pán)。水畔御景，香江麗景的開(kāi)盤(pán)房源率在 30%間，去化率已經(jīng)達(dá)到 75%以上，雖然臺(tái)北上上城的開(kāi)盤(pán)房源率在 10%左右，但是簽約率在 30%以上，該區(qū)域總體銷(xiāo)售狀況較好。 結(jié)論：該區(qū)域擁有完善配套設(shè)施，交通便利，商業(yè)氛圍濃厚，是句容城市規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展方向。從區(qū)域發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，該區(qū)域的板塊的各樓盤(pán)的銷(xiāo)售相對(duì)較好發(fā)展?jié)摿^大。 銷(xiāo)售均價(jià)510049005000560044004600480050005200540056005800臺(tái)北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景住宅均價(jià)（元/ 平米）開(kāi)盤(pán)房源與在售簽約率0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%開(kāi)盤(pán)房源（1 0 0 % ）在售簽約率（1 0 0 % ）開(kāi)盤(pán)房源（1 0 0 % ） 10% 90% 30% 40%在售簽約率（1 0 0 % ） 30% 80% 75% 90%臺(tái)北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 23 3、產(chǎn)品業(yè)態(tài)，主力面積，戶型以及賣(mài)點(diǎn)對(duì)比分析 項(xiàng)目 臺(tái)北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 多層 多層，小高層，別墅 多層，小高層 小高層，高層 面積 89米 122 平米 80— 120 平米 112米 戶型 兩室兩廳， 三室兩廳 兩室兩廳，別墅 兩室兩廳，三室兩廳 兩室兩廳，三室兩廳 戶型賣(mài)點(diǎn) 83~120 平米小豪宅，低總價(jià)； 入戶花園、超大陽(yáng)臺(tái)、觀景露臺(tái) 。 室內(nèi)、室外都能倍享大自然，時(shí)刻享有接景入室體驗(yàn)；延續(xù)臺(tái)灣小鎮(zhèn)的“園林情結(jié)”，讓身心更多放松，超強(qiáng)私密性 全戶朝南，冷暖適宜，采用低窗戶 大開(kāi)間采光 ，最大可能地引入景觀。 雙臥朝南，客廳與陽(yáng)臺(tái)相連，客廳與陽(yáng)臺(tái)相連，最大限度吸收外圍風(fēng)景 在戶型方面首次提出 N+1 百變戶型的概念，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外的過(guò)度空間，利用單一戶型多陽(yáng)臺(tái)的布置格局，提出多陽(yáng)臺(tái)，精巧陽(yáng)臺(tái)，功能陽(yáng)臺(tái)的理念，打破傳統(tǒng) 陽(yáng)臺(tái)和內(nèi)廊院只能用來(lái)做曬臺(tái)的局限，同時(shí)多陽(yáng)臺(tái)的出現(xiàn)直接的增加了各個(gè)陽(yáng)臺(tái)的可贈(zèng)送面積，從技術(shù)手段上有效的解決了高層物業(yè)得房率不高的弊端 分析：城北板塊區(qū)域內(nèi)臺(tái)北上上城，上海公寓，水畔御景均有多層產(chǎn)品，均推出主力面積段在 80米之間，主力戶型以兩室兩廳，三室兩廳為主，戶型賣(mài)點(diǎn)入戶花園，觀景露臺(tái)，全戶朝南，大開(kāi)間采光，客廳與陽(yáng)臺(tái)相連引入風(fēng)景。其中上海公寓，水畔御景均有小高層產(chǎn)品，香江麗景物業(yè)種類(lèi)豐富。戶型賣(mài)點(diǎn)集中在客廳正朝南的人性化， 270°的觀景落地窗，多角度的觀景設(shè)計(jì)。 結(jié)論：城北板塊的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品 業(yè)態(tài)以多層，小高層產(chǎn)品為主。主力面積段集中的 80米之間。主力戶型集中的兩室兩廳，三室兩廳為主。 戶型賣(mài)點(diǎn)比較突出，如入戶花園門(mén)，觀景露臺(tái)，大開(kāi)間采光度，客廳與陽(yáng)臺(tái)相連引入風(fēng)景。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 24 4、建筑風(fēng)格，景觀規(guī)劃對(duì)比分析 項(xiàng)目 臺(tái)北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景 建筑風(fēng)格 意式風(fēng)情 歐式風(fēng)格 英倫風(fēng)范 新古典主義 景觀規(guī)劃 建筑 古典均衡比例和立面三段式 處理，將柱廊、建筑腰線和環(huán)廊、平行凹槽等古典符號(hào)進(jìn)行抽象化組合散發(fā)出貴族氣息和浪漫古典美。半圓拱形的門(mén)廊隱約散發(fā)出一種吸引力； 建筑頂部八邊形的 景觀臺(tái) 裝飾著精致的浮雕更托顯出建筑本身的一種高貴優(yōu)雅！ 小區(qū)的住宅建筑外觀采用 歐式風(fēng)格 ，典雅大方，氣宇軒昂，像一排排歐洲的紳士站在優(yōu)美的風(fēng)景線上。建筑主體底部為花崗巖貼面，上部貼面磚或刷墻漆，屋頂采用平坡屋頂形結(jié)合的方式，頂層部分增加了露臺(tái)，也使建筑外觀富有層次感。海派風(fēng)格讓人眼睛發(fā)亮 東城 12 萬(wàn)平方米的水岸公園華宅，整個(gè)社區(qū)由 英倫 低密度庭院景觀多層和小高層組成，充分吸取英國(guó)建筑精髓，整個(gè)社區(qū)莊重自然，處處無(wú)不彰顯著貴胄公園生活氣質(zhì)。組團(tuán)式的建筑布局，每一個(gè)角度都能感受生活的優(yōu)雅，入口主題廣場(chǎng)， 200 余米 中央景觀大道，精致生活，如公園般享受！ 坐擁肖桿河風(fēng)光帶。 一個(gè)入口廣場(chǎng)，兩個(gè)中心景觀廣場(chǎng)，七大景觀體系，并且以一條景觀主軸貫穿整個(gè)小區(qū)，堅(jiān)持南北通透。約 20000 平米的豪華中庭園林 ，與北門(mén)市場(chǎng)拆遷后的城市公園遙相呼應(yīng)，城市雙公園生活躍然而出。中央景觀核心部位利用溪水景觀結(jié)合棧道親水平臺(tái)人為形成。 小結(jié) ：城北板塊區(qū)域的的項(xiàng)目建筑風(fēng)格以歐式，新古典風(fēng)格為主，項(xiàng)目的景觀規(guī)劃的上主要以建筑的外立面的做足自己的特色賣(mài)點(diǎn)，以及設(shè)計(jì)考究，景觀規(guī)劃上還是利用原生態(tài)河流，自然生態(tài)景觀做足產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)。其中也不乏個(gè)別項(xiàng)目 已人工打造生態(tài)園林景觀為主。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 25 5、開(kāi)盤(pán)日期，入住時(shí)間，配套對(duì)比分析 項(xiàng)目 臺(tái)北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景 開(kāi)盤(pán)日期 一期 入住時(shí)間 2011 年 12 月 2010 部配套 兒童游樂(lè)中心 老年活動(dòng)中心、兒童游樂(lè)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng) 老年活動(dòng)中心、兒童游樂(lè)場(chǎng) 風(fēng)情商業(yè)街、半地下都市菜 場(chǎng)、多功能會(huì)所 周邊配套 行政：句容光電局 教育：縣一中、農(nóng)林學(xué)院 商貿(mào)：銀利 國(guó)際生活超市 休閑：寶麗金娛樂(lè)城、游泳館 餐飲：曙光國(guó)際大酒店 行政：句容光電局、環(huán)保局 教育：一中、農(nóng)校 商貿(mào)：銀利國(guó)際生活超市、好又多超市 醫(yī)療： 金融：中國(guó)郵政 休閑：玉清廣場(chǎng)、句容游泳館 餐飲：曙光國(guó)際大酒店 行政：環(huán)保局、交通局、科技局 教育：崇明路小學(xué)、縣中、農(nóng)校、一中 商貿(mào)：好又多超市、銀利國(guó)際超市 醫(yī)療：北門(mén)藥店 金融：郵局分局 休閑：寶麗金娛樂(lè)城 餐飲：曙光國(guó)際大酒店 行政：句容廣電局、環(huán)保局、教育局、市政府 教育：崇明托幼中心、崇明路小學(xué)、農(nóng)林學(xué)院、縣中、一中、二中、 實(shí)小 商貿(mào)：都市菜場(chǎng)、蘇果超市 醫(yī)療：北門(mén)藥店 金融：中國(guó)銀行、江蘇銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行 休閑：小區(qū)公園、北門(mén)城市公園 餐飲：曙光國(guó)際大酒店 小結(jié)：城北板塊的區(qū)域的內(nèi)的配套設(shè)施相當(dāng)?shù)呢S富，其中 老年活動(dòng)中心、兒童游樂(lè)場(chǎng) 最多，區(qū)域的周邊配套以政府機(jī)構(gòu)，教育醫(yī)療設(shè)施居多，以及超市，銀行，休閑，餐飲酒店等生活設(shè)施也是頗多豐富的。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 26 五、城西板塊 1、建筑面積，容積率，綠化率對(duì)比 城西項(xiàng)目對(duì)比4 . 9 37 . 8 430600 . 7 4 1 . 9 6 12 . 2 945%40% 40%3 0 . 0 0 %010203040506070英倫印象 德院上城 太陽(yáng)星城 世茂花園0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%建筑面積（萬(wàn)平米）容積率綠化率分析：城西板塊在售總體量超過(guò) 100 萬(wàn)平米，是建筑規(guī) 模最大的版塊。其中體量最大的是世茂花園達(dá) 60 萬(wàn)平米，其次是太陽(yáng)星城體量在 30 萬(wàn)平米，英倫·印象與德院上城體量不超過(guò) 10 萬(wàn)平米。英倫·印象是純別墅項(xiàng)目。德院上城目前在售花園洋房，高層即將推出。太陽(yáng)星城在售聯(lián)排別墅。世茂花園在售高層。 結(jié)論：從數(shù)量和質(zhì)量方面來(lái)看， 城西集中了高端項(xiàng)目和大體量項(xiàng)目于一體，板塊的品質(zhì)形象較高。 這些項(xiàng)目的集中熱銷(xiāo)，有利于帶動(dòng)整個(gè)板塊的快速成型。對(duì)我項(xiàng)目將來(lái)的面市和銷(xiāo)售具有帶動(dòng)作用。 英倫·印象 德院上城 太陽(yáng)星城 世茂花園 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 27 2、銷(xiāo)售均價(jià)，開(kāi)盤(pán)房源，成交率對(duì)比分 分析： 城西板塊物業(yè)類(lèi)別駁雜，高端產(chǎn)品與普通住宅相間 。英倫印象為純別墅項(xiàng)目，銷(xiāo)售均價(jià) 6800 元 /平米。太陽(yáng)星城目前在售聯(lián)排別墅，品質(zhì)一般，均價(jià) 5800 元 /平米。德院上城在售花園洋房，均價(jià) 5500 元 /平米。世茂花園規(guī)劃比較高檔，目前在售高層，均價(jià) 4800 元 /平米，據(jù)銷(xiāo)售人員透露，該項(xiàng)目即將整體漲價(jià) 100 元 /平米。 世茂花園開(kāi)作為 2010 年度銷(xiāo)售冠軍（ 2010 年 1銷(xiāo)售面積達(dá) ㎡），銷(xiāo)售一直很火爆 。英倫印象的是別墅產(chǎn)品，面對(duì)的是高端客戶，銷(xiāo)售不溫不火。近期德院上城推出花園洋房，占總房源 10%左右 ，簽約率的也將近 80%，銷(xiāo)售情況較好，該項(xiàng)目將于 12 月份推出高層產(chǎn)品，價(jià)格未定。太陽(yáng)星城今年的銷(xiāo)售勢(shì)頭一般。 結(jié)論： 該區(qū)域是句容的開(kāi)發(fā)區(qū)，是句容向西連接南京的重點(diǎn)一站，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^好 。世茂花園的熱銷(xiāo)，表明高端規(guī)劃符合消費(fèi)者的消費(fèi)心理趨向，同時(shí)也能抵消高層產(chǎn)品的某些抗性。 德院上城的花園洋房受到追捧，說(shuō)明市場(chǎng)從來(lái)不缺產(chǎn)品，缺的是創(chuàng)新 。隨著幾個(gè)項(xiàng)目日漸高潮，城西板塊將發(fā)展的越來(lái)越好。 0%20%40%60%80%100%120%開(kāi)盤(pán)房源（ 100% ） 60% 10% 100% 50%簽約率（ 100% ） 30% 80% 90% 45%英倫印象 德院上城 太陽(yáng)星城 世茂花園銷(xiāo)售均價(jià)6800550058004800010002000300040005000600070008000英倫印象 德院上城 太陽(yáng)星城 世茂花園住宅均價(jià)（元/ 平米） 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 28 3、 產(chǎn)品業(yè)態(tài)，主力面積，戶型以及賣(mài)點(diǎn)對(duì)比分析 項(xiàng)目 英倫印象 德院上城 太陽(yáng)星城 世茂花園 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 別墅 多層洋房，小高 層 聯(lián)排別墅 高層 面積 190~270 101米 175~195 60米 戶型 三房?jī)蓮d，四房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d，四房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d，四房?jī)蓮d 兩房?jī)蓮d，三房?jī)蓮d 戶型賣(mài)點(diǎn) 戶型全明設(shè)計(jì)、自然通風(fēng)采光充足、大開(kāi)間、露臺(tái)、挑高客廳等 ,項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)以人居為主，追求精神享受，將生活空間延展到自然之中。在戶型設(shè)計(jì)上，聚集了入戶花園、屋頂露臺(tái)、 的挑高客廳、客廳和餐廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)、超寬主臥、陽(yáng)光浴室、私家車(chē)庫(kù) 南北向，層層退臺(tái)式的空間設(shè)計(jì)，為居住者奉獻(xiàn)無(wú)限驚喜。不僅豐富了建筑的整體立面造型，更營(yíng) 造出實(shí)用的露天空間，自然的銜接起室內(nèi)空間與室外景觀。景觀露天讓窗外美景紛紛入戶。 對(duì)戶型的設(shè)計(jì)也是百般考量，在充分滿足居住功能情況下，每個(gè)戶型功能空間開(kāi)間與進(jìn)深的確定，都要經(jīng)歷多次生活場(chǎng)景模擬，對(duì)戶型如此極致的雕琢，在行業(yè)內(nèi)實(shí)屬罕見(jiàn)。方正緊湊，沒(méi)有多余的死角和過(guò)道，更沒(méi)有浪費(fèi)的面積，讓消費(fèi)者在購(gòu)房的總價(jià)上得到更多的實(shí)惠。 戶型方正實(shí)用，全明通透，南北通透， 寬觀景陽(yáng)臺(tái)，戶型空間設(shè)計(jì)布局合理。 分析：英倫印象為高端別墅，面積集中在 170米之間，戶型賣(mài)點(diǎn)的追求全明設(shè)計(jì)，自然采光通風(fēng)充足，戶型開(kāi) 間與進(jìn)深經(jīng)歷生活模擬，節(jié)約空間，方正緊湊。德院上城近期推出的多層洋房，面積集中在 101米，其層層退臺(tái)式空間設(shè)計(jì)，客廳與露臺(tái)相連，自然銜接室內(nèi)外景觀。追求方正實(shí)用，空間布局合理。而世茂花園近期推出的面積段集中在 60米，產(chǎn)品一般。 結(jié)論：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布集中在小高層，高層、多層洋房、別墅產(chǎn)品為主，主力面積段集中 70米（除別墅外），主力戶型集中在兩室兩廳，三室兩廳，四室（別墅）之間。也體現(xiàn)出客戶對(duì)居住品質(zhì)的不斷追求，戶型賣(mài)點(diǎn)集中在戶型空間的布局合理，采光通風(fēng)性以及開(kāi)間，進(jìn)深的設(shè)計(jì)， 是否方正實(shí)用緊湊。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 29 4、 建筑風(fēng)格，景觀規(guī)劃對(duì)比分析 項(xiàng)目 英倫印象 德院上城 太陽(yáng)星城 世茂花園 建筑風(fēng)格 英倫“都鐸”式建筑風(fēng)格 現(xiàn)代中式 中式園林風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 景觀規(guī)劃 通過(guò)組團(tuán)間的景觀綠化，充分利用坡地的美感，通過(guò)自然駁岸的水景河道將每幢房屋圍合在郁郁蔥蔥的綠蔭之中。通過(guò)人行及行車(chē)道聯(lián)系各個(gè)組團(tuán)，用水系進(jìn)行分隔打造視覺(jué)美感與變化，加強(qiáng)組團(tuán)之間的相互對(duì)映，突出“英倫印象”的文化理念與浪漫情結(jié)。景觀設(shè)計(jì)重點(diǎn)是流水、木橋、草坪、大樹(shù)、石頭及坡地等生態(tài)元素的運(yùn)用與處理。設(shè)置自然而豐富的臨水景觀，設(shè)計(jì) 有不同標(biāo)高的水面和跌水。房屋與周邊水系渾然一體，使坡地別墅環(huán)繞在蜿蜒的河道周邊，讓人有移步換景的美妙感受。 德院上城擁有優(yōu)質(zhì)的洋房生態(tài)系統(tǒng)，主題式的園林景觀將整個(gè)小區(qū)打造成一座城市綠洲。核心水景、組團(tuán)院落和私密空間三層立體空間綠化組合，使景觀的功能性與觀賞性相結(jié)合，營(yíng)造出生態(tài)立體的洋房生活氛圍。 太陽(yáng)星城景觀規(guī)劃以太陽(yáng)為主題元素，社區(qū)從南至北依次規(guī)劃了晨光廣場(chǎng)、太陽(yáng)廣場(chǎng)和射日廣場(chǎng)三大主題廣場(chǎng)，由追日大道和蜿蜒小溪串連成社區(qū)的中央景觀軸，相交于社區(qū)內(nèi)環(huán)型景觀大道，極光映日、日晷綠島、北斗七星宮和雅拉射月四大主 題景點(diǎn)如四顆璀璨明珠鑲嵌于景觀大道，以確保每個(gè)組團(tuán)的每戶業(yè)主都有自己的休閑領(lǐng)地。 20000 平方米絕版湖景，絕無(wú)僅有的雙主題公園 —— 世茂花園 +中央公園，無(wú)污染生態(tài)水景，逾千米逶迤水岸，超高綠化率，上萬(wàn)平米四季花園，數(shù)百種名貴植物。 小結(jié) ：該區(qū)域的板塊的建筑風(fēng)格以 現(xiàn)代簡(jiǎn)約，中式園林風(fēng)格為主，僅有英倫印象采用純英倫風(fēng)情格調(diào) 。景觀規(guī)劃上該區(qū)域的特色以人工打造主題式園林為主，營(yíng)造水系景觀組團(tuán)，打造無(wú)污染生態(tài)水景。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 30 5、開(kāi)盤(pán)日期，入住時(shí)間，配套對(duì)比分析 項(xiàng)目 英倫印象 德院上城 太陽(yáng)星城 世茂花園 開(kāi)盤(pán) 日期 2010 年 11 月 13 日 2008 年 1 月 入住時(shí)間 012 年 2009 年初 部配套 兒童游樂(lè)中心 跌水、涌泉、景觀亭、活動(dòng)中心、 休息平臺(tái)、特色花池 兒童游樂(lè)中心 內(nèi)部配套：中心湖、星級(jí)酒店 周邊配套 行政：開(kāi)發(fā)區(qū)派出所、中國(guó)稅務(wù)、中國(guó)審計(jì)、中國(guó)工商、自來(lái)水公司等 教育：實(shí)小分校、三中、實(shí)驗(yàn)幼兒園分院、開(kāi)發(fā)區(qū)中心小學(xué)、新區(qū)幼兒園 商貿(mào)：崇明西路商業(yè)街、世貿(mào)大酒店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以及精品商業(yè)街、便民超市等 醫(yī)療：婦幼醫(yī)院、縣醫(yī)院 金融：江蘇銀行、中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等 行政：法院、檢察院、消防大隊(duì)、開(kāi)發(fā)區(qū) 教育：實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校區(qū)、黃金花園幼兒園、三中、三小 商貿(mào)：商業(yè)步行街 醫(yī)療：婦幼保健所、玉清醫(yī)院 金融：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行 休閑：名人會(huì)所、金門(mén)島 行政：房管局 教育：三中 商貿(mào)：農(nóng)工商超市、便民超市 醫(yī)療：人民醫(yī)院 金融：中國(guó)工商銀行 休閑：葛仙湖公園 行政：國(guó)土資源局 教育：實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校 商貿(mào)：對(duì)面的商業(yè)街、菜場(chǎng) 醫(yī)療：人民醫(yī)院 金融：句容華盛信用社、建 設(shè)銀行分行 休閑：雅典皇宮休閑中心 小結(jié)：英倫印象與德院上城都是在 2010 年開(kāi)盤(pán)，其中英倫印象，德院上城、世茂花園與太陽(yáng)星城的內(nèi)部配套都是較少，而周邊 1 公里范圍內(nèi)的配套是相對(duì)較少。 句容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 31 第四部分： 市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) 一 、 市場(chǎng) 小結(jié) 通過(guò)此次調(diào)研，我們基本摸清了句容市區(qū)房地產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)狀。綜合來(lái)看， 句容樓市整體運(yùn)行形勢(shì)一般 。 由于句容本地人口有限，購(gòu)買(mǎi)力不足，部分樓盤(pán)消化速度較慢。在宏觀調(diào)控之下，定位為“南京后花園”的句容，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)重影響。 “限購(gòu)”既打壓了外地投資客戶，也制約了本地剛需的釋放。客戶觀望情緒 較濃。 但整體價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)中有升，這不啻為樓市中的一大亮點(diǎn) 。各個(gè)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有因市場(chǎng)前景不定而悲觀，部分樓盤(pán)，如“世茂花園”仍在小幅漲價(jià)。這不失為較強(qiáng)信心的表現(xiàn)。 從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，通貨膨脹的壓力之下，央行連續(xù)加息已難以避免，這決定了 房地產(chǎn)仍是增值保值的主要投資產(chǎn)品 。近期國(guó)家已出臺(tái)多項(xiàng)穩(wěn)定物價(jià)的政策，但也 不排除再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策 。 因此，在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策下，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能繼續(xù)維持現(xiàn)有局面 。 二、市場(chǎng)啟示 市場(chǎng)形勢(shì)是瞬息萬(wàn)變的，目前并不樂(lè)觀。雖然結(jié)合市場(chǎng)在售可比項(xiàng)目，對(duì)我項(xiàng)目在市 場(chǎng)的地位做出了初步判斷，但僅此還不夠。市場(chǎng)價(jià)格是由多方面因素的共同決定的。通過(guò)市場(chǎng)熱銷(xiāo)樓盤(pán)，我們有如下啟示： 一、 項(xiàng)目整體規(guī)劃的高端性 ， 二、 產(chǎn)品本身的創(chuàng)新，走差異化路線， 三、 整體的包裝，概念的炒作，有助于塑造項(xiàng)目高端形象， 四、 銷(xiāo)售中心的品質(zhì)展示，樣板房的感性引導(dǎo) ，