物業(yè)全面管理手冊

物業(yè)全面管理手冊 第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置 一、任務(wù) 物管部是實施公司轄區(qū)范圍內(nèi)的工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。物管部的管理具有嚴密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽的重要標(biāo)志。 物管部的職責(zé)范圍如下： l、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。 2、負責(zé)公司公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。 3、負責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。 4、負責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。 5、負責(zé)大樓外委工程的監(jiān)管工作。 6、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保安、消防工作。 7、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。 8、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。 二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖 第二節(jié) 物業(yè)管理部崗位職責(zé) (一)物業(yè)管理部經(jīng)理 1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)物管部的各項工作。 2、負責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作； 3、負責(zé)制定本部門的各項管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運行； 4、負責(zé)向經(jīng)營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務(wù)。 5、負責(zé)對本部門各班組的工作進行檢查，指導(dǎo)； 6、負責(zé)經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作； 7、負責(zé)參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責(zé)組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作； 8、負責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作； 9、對采購物資和提供服務(wù)的供方進行評價； 10、負責(zé)審核本部門提交的物品申購報告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報總經(jīng)理批準(zhǔn)； 11、負責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。 12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。 13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系的正常運作提供保障； 14、負責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析，為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。 15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。 （二）設(shè)施設(shè)備組組長 1、 在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)設(shè)施設(shè)備組的各項工作。 2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。 3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。 4、負責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)情況。 5、定期組織班組員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。 6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。 7、負責(zé)監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項目的進展情況。 8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。 9、負責(zé)公司維修設(shè)備、材料的采購。 10、負責(zé)本小組的勞動紀(jì)律考核，并每月上報綜合部。 (三)強、弱電維修員 1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理強、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。 2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。 3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。 5、負責(zé)本系統(tǒng)的外委項目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定，監(jiān)督并驗收。 6、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 7、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 8、負責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運行、保養(yǎng)、維修。 9、負責(zé)配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯(lián)系。 10、負責(zé)配合電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護。 11、負責(zé)對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。 12、負責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 13、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 （四）空調(diào)給排水維修員 1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。 2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。 3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。 5、負責(zé)本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。 6、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 7、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 8、負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機）的日常運行和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。 9、負責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。 10、在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 11、負責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 （五）電梯維修員 1、負責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯的運行狀態(tài)，保證電梯的正常運行； 2、完成電梯的定期保養(yǎng)； 3、電梯機房發(fā)現(xiàn)故障時，應(yīng)立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時做好記錄； （六）水電維修員 1、負責(zé)低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。 2、負責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 3、每月兩次發(fā)電機試運行。 4、負責(zé)大樓立面照明燈具的啟、停。 5、負責(zé)用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。 6、負責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。 7、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 （七）給排水維修員 1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備； 2、負責(zé)對給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)、維修； 3、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管； 4、負責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄； （八）土建維修管理員 1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)房屋的維修，并管理雜工。 2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。 3、負責(zé)房屋維修外委項目的洽談審定，監(jiān)督并驗收。 4、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 5、負責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。 6、負責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。 （九）保安消防管理員 1、在公司物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)保安消防組行政管理工作，組織和引導(dǎo)部屬員工學(xué)習(xí)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識，培養(yǎng)和提高改進的整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力； 2、督促保安人員嚴格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定，對成績突出人員給與獎勵，對工作失職人員進行教育和提出處理意見，維護公司和客戶利益，預(yù)防各類事故發(fā)生； 3、認真學(xué)習(xí)消防安全規(guī)定、消防法、重慶市消防安全條例，貫徹執(zhí)行上級有關(guān)指示精神和消防工作方針，堅守崗位，負責(zé)編制消防工作計劃，定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報有關(guān)工作及存在的問題，提出整改意見； 4、經(jīng)常對重點防火部位和易燃易爆物品進行檢查，加強消防設(shè)施的維護管理，對檢查出的隱患督促整改，及時消除隱患，協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門建立健全各項安全防火責(zé)任制。 5、負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災(zāi)事故； 6、負責(zé)應(yīng)聘保安員的資格審核； 7、負責(zé)做好保安，消防用品的采購、驗證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。 8、負責(zé)消防器材的管理。 （十）保安員 1、在指定崗位認真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務(wù)； 2、根據(jù)指責(zé)規(guī)定，負責(zé)做好本責(zé)任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全； 3、根據(jù)值勤要求，夜間檢驗出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進出責(zé)任區(qū)，維護責(zé)任區(qū)內(nèi)的治安秩序； 4、堅守崗位，認真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治安災(zāi)害事故； 5、協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時報告上級并作好值班紀(jì)錄； 6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時性工作任務(wù)。 （十一）保潔庫房管理員 1、制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)和要求； 2、熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據(jù)所需量進行購買； 3、與社區(qū)清潔服務(wù)保持聯(lián)系，注重商場的外部形象； 4、每天對商場各樓進行衛(wèi)生檢查，不低于四次； 5、對原材料進行妥善保管，有計劃進行發(fā)放，每月盤點一次； 6、協(xié)調(diào)保潔部和其他有關(guān)部門的工作聯(lián)系，維護公司的內(nèi)、外清潔衛(wèi)生形象。 （十二）保潔員 1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標(biāo)準(zhǔn)和要求； 2、熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法； 3、嚴格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備； 4、保持分管區(qū)域的清潔水準(zhǔn)，工作次數(shù)每天不少于4次； 5、節(jié)約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具； 6、接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進工作； 7、對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便； 8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。 （十三）庫管員 1、在保潔庫房管理員的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)處理本小組的日常事務(wù)。 2、對入庫的物品進行安全檢查，熟悉儲存物品的分類、性質(zhì)。 3、負責(zé)庫房物品的安全保護工作，防止物品丟失。 4、每月進行一次防火檢查，消除火災(zāi)隱患。 5、負責(zé)庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。 內(nèi)部管理規(guī)定 一、值班管理規(guī)定 1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責(zé)任。 2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。 3、值班員工必須服從組長的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長的工作指令。 4、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運行。 5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。 6、值班員工必須掌握并正確實施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。 7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。 8、值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。 二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程 （一）接班員須知 1、上一班設(shè)備運行情況； 2、正在檢修的設(shè)備情況； 3、設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。 （二）交接班程序 1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。 2、交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。 3、交接班雙方會齊共同對主要巡視內(nèi)容進行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。 4、報告檢查結(jié)果。 5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)由接班人員進行。 7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認可。 （三）交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主管到現(xiàn)場處理。 1、巡視記錄與實際情況不符時。 2、交接班人數(shù)不齊或不在場時。 3、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時。 4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。 5、設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。 三、供電值班員交接班規(guī)程 (一)接班員須知 1、上一班設(shè)備運行情況； 2、正在檢修的設(shè)備情況； 3、儀表指示是否正確； 4、設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。 (二)交接班程序 1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。 2、列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。 3、交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運行方式。 4、交接班雙方會齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。 5、報告檢查結(jié)果。 6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 7、不正常：由交班負責(zé)處理，接班配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進行。 8、交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認。 (三)交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。 1、設(shè)備記錄與實際運行狀況不符時。 2、交接班人數(shù)不齊或不在場時。 3、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。 4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。 5、設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。 四、運行記錄管理制度 1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運行記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。 2、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。 3、巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。 4、巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設(shè)備設(shè)施組組長。 5、值班表每月月底由維修班長填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長。 6、設(shè)備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。 7、所有記錄必須按時完成，不準(zhǔn)弄虛作假。 五、工程檔案管理制度 1、工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應(yīng)嚴守公司檔案管理制度和保密守則。 2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。 3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。 4、外單位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對實物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。 5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。 6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上人員批準(zhǔn)，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。 設(shè)備設(shè)施管理 第一部分總則 一、承包商監(jiān)督規(guī)定 對須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動報警系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和定期試驗，及某些專業(yè)性較強的項目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項目外委給承包商作業(yè)。 (一)承包商監(jiān)督規(guī)定 為規(guī)范對承包項目的管理，特制定本規(guī)定。 1、承包商進場前，必須提供工程圖、施工程序、工期計劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場。 2、其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。 3、承包商進場作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項管理規(guī)定。 4、督促承包商嚴格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。 5、承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認，否則作違反合同處理。 6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)該工程主管人員簽認并報物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實施。 7、承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財務(wù)結(jié)算。 二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定 為保證設(shè)備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對所轄設(shè)備進行日常巡檢。 1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設(shè)備。 2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。 3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。 4、巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運行情況，對“手動”運行的設(shè)備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。 5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。 7、相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。 三、設(shè)備管理規(guī)定 1、設(shè)備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計劃，交各班組實施。 2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。 3、設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。 4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報設(shè)施設(shè)備組組長整改。 5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長負責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 四、機房管理規(guī)定 物管部轄下的設(shè)備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。 1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿進入”的告示牌。 2、凡易燃易爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 3、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識。 4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 5、機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。 6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員(包括參觀學(xué)習(xí)和施工等)禁止進入機房；經(jīng)批準(zhǔn)進入機房的外來人員必須遵守機房有關(guān)規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導(dǎo)。 7、供電局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗證件核實身份后，應(yīng)熱情接待，主動配合，并應(yīng)立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。 8、保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 9、嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房，嚴禁在機房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。 10、機房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時刻保持待機狀態(tài)，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。 11、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。 五、設(shè)備機房防火規(guī)定 1、不得在機房內(nèi)吸煙。 2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內(nèi)不得存放易燃物品。 3、需要動火作業(yè)時，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機房動火作業(yè)申請表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認真檢查，確認無火種后方能離開。 4、部門管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。 5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警探測器和消防設(shè)備的情況，及時報告、處理火警信號。 6、機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。 7、機房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。 8、發(fā)生電氣火災(zāi)時，當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。 9、火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。 10、遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。 六、機房衛(wèi)生管理規(guī)定 為做好機房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。 1、機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。 2、各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。 3、機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。 4、機房值班員工必須按時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。 5、機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。 6、維修人員負責(zé)制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責(zé)。 7、各專業(yè)管理員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。 第二部分 強電系統(tǒng)管理 一、層間配電房（電氣小室）管理制度 1、層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。 2、配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。 3、物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 4、物管部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。 5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。 二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程 (一)計劃轉(zhuǎn)、停電 1、供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即報告物管部經(jīng)理。 2、因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理。 3、總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。 4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時送達用戶，如不能在上述時限內(nèi)送達，應(yīng)報經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。 (二)事故轉(zhuǎn)、停電 1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。 2、因大樓內(nèi)部事故引起停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面通知市場部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。 3、事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，物業(yè)管理部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。 三、停電、限電管理規(guī)程 1、停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。 2、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報告總經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的用戶。 3、物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。 4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交主管管理員簽名。 5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電梯機房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。 6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。 四、臨時用電管理規(guī)程 （一）用電申請 用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點、負荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。 （二）公司審批 用電申請須經(jīng)物管部審批。 （三）簽定用電協(xié)議 物管部審批通過后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)。 （四）接線及送電 經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。 （五）停電及拆線 用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認可。 （六）計費方式 1、電表計費，由用戶自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。 2、無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。 五、供配電設(shè)備運行管理規(guī)程 1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。 2、發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。 3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。 4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。 5、嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。 6、高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。 六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 1、嚴格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。 2、主管人員每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。報物管部經(jīng)理審批。 3、督促承包商對外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄。 4、工作過程應(yīng)嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。 5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。 6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告物管部經(jīng)理，及時通知受影響的用戶。 7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上。 8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點8米以內(nèi)，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。 七、工作票制度 1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。 2、填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動中的發(fā)電機上的工作。 3、其他工作用口頭或電話命令。口頭或電話命令必須清楚正確，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負責(zé)人及工作任務(wù)詳細記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復(fù)誦核對一遍。 4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應(yīng)字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點，由工作負責(zé)人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。值班員應(yīng)將工作票號碼、工作任務(wù)、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。 5、一個工作負責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一次做完。 6、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。在開始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負責(zé)監(jiān)護，即：停電，驗電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。 7、工作票的有效時間，以批準(zhǔn)檢修期為限。 8、需要變更工作班中的成員時，須經(jīng)工作負責(zé)人同意。 9、工作票簽發(fā)人由強電管理員擔(dān)任。工作負責(zé)人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強電組長或資深技工擔(dān)任。 10、工作票所列人員的安全責(zé)任： (1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好。 (2)工作負責(zé)人（監(jiān)護人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實際進行安全思想教育；督促、監(jiān)護工作人員遵守本規(guī)程；負責(zé)檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件；工作前對工作人員交待安全事項。 (3)工作許可人：負責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負責(zé)檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負責(zé)檢查停電設(shè)備有無突然來電的危險；對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應(yīng)要求做詳細補充。 (4)工作班成員：認真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實施。 八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施 (一)外線故障 1、大樓設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。 2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進線柜開關(guān)。 3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。 4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。 5、向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。 (二)內(nèi)部故障 當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ?，此時值班人員應(yīng)遵守下列程序： 1、將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。 2、將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。 3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。 4、向物管部主管和維修班報告故障經(jīng)過和處理情況。 5、物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報告有關(guān)部門。 (三)市電全停 1、當(dāng)兩路市電全停，啟動發(fā)電機。 2、退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。 3、監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機電源，恢復(fù)市電。 4、及時書面向上級領(lǐng)導(dǎo)報告。 5、市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。 (四)通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計修復(fù)時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。 第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理 一、安全用水、供水管理制度 根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對供水管理規(guī)定如下： 1、凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由管理公司管理。 2、用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。 4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理： (1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。 (2)私自啟動水表的封印影響準(zhǔn)確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。 (3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。 5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實際情況賠償損失。 二、大樓節(jié)水、用水措施 1、嚴格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。 2、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強用戶節(jié)水意識。 3、安裝感應(yīng)式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。 4、定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。 5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。 三、物管部停水、限水管理制度 1、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。 2、收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報告總經(jīng)理，至少提前24小時書面通知受影響用戶。 3、主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。 4、停水前應(yīng)將地下水池注滿。 5、停水期間工程人員應(yīng)每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。 6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。 四、給排水系統(tǒng)運行管理規(guī)定 1、保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。 ? 2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。 3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。 4、每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動”位置。 5、定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。 6、進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的告示牌。 7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告主管管理員，并留在現(xiàn)場觀察。 8、每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系統(tǒng)巡查表。 五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運行維修班負責(zé)。 2、主管管理員每年12月份負責(zé)制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。 3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。 4、根據(jù)設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作。 5、供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。 6、污水泵故障時應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。 7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 8、給排水設(shè)備的故障應(yīng)于24小時內(nèi)修復(fù)，無法解決的應(yīng)馬上要求通知受影響用戶，并報告上級領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。 六、給排水系統(tǒng)故障排除措施 (一)給水系統(tǒng)故障處理 1、因給水泵故障影響供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。 2、因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動控制狀態(tài)。 3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。 (二)排水系統(tǒng)故障處理 1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。 2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。 第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理 一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容 1、設(shè)備巡查 巡查運行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。 2、空調(diào)機房 (1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。 (2)巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。 (3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動箱有無故障指示。 3、冷卻塔、水箱檢查 (1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)機運行時是否發(fā)出噪音，風(fēng)機起動電柜有無故障指示。 (2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。 4、風(fēng)機等檢查 (1)組合式風(fēng)機：檢查運行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。 (2)吊裝式風(fēng)機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 （一）開機程序 1、檢查電源、三相電壓是否有380V。 2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。 3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 4、檢查冷卻塔補給水是否正常。 5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺數(shù)。主機運行中，冷卻水出水溫度升高至30時需要加開冷卻塔風(fēng)扇。 7、檢查膨脹水箱補水是否正常。 8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。 10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。 11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。 12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kgcm2)。 13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。 14、檢查主機、油溫是否在6568之間。 15、啟動主機。 16、檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。 （二）關(guān)機程序 1、關(guān)機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。 2、按停主機。 3、主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機，也可根據(jù)需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機，根據(jù)負荷及水溫而定，每開一臺主機應(yīng)開一組水泵配合。 三、空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定 1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運行由空調(diào)組負責(zé)，暖通、給排水管理員進行監(jiān)督。 2、每班當(dāng)值人員每兩小時巡查空調(diào)機組和外圍設(shè)備一次，并將運行運行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管管理員批準(zhǔn)，不得擅自更改運行參數(shù)。 3、按大樓空調(diào)運行時間表準(zhǔn)時啟?？照{(diào)系統(tǒng)。 4、在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。 四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 1、冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負責(zé)。 2、空調(diào)班組負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機和風(fēng)機）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設(shè)備保養(yǎng)。 2、主管管理員每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責(zé)組織實施。 3、當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進行維修，并報告主管管理員。 4、設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。 5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。 6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。 7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定。 8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級報告以便及時通知受影響的用戶。 9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 （一）冷水機組 1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應(yīng)馬上停止該機，并開啟備用機組。 2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告主管管理員并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維修。 3、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。 （二）水泵 1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。 2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。 3、水泵故障較嚴重，應(yīng)報告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。 （三）冷卻塔 1、水塔電機故障 (1)巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應(yīng)立即停止該機。 (2)發(fā)現(xiàn)故障后及時檢修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。 (3)屬較嚴重的故障應(yīng)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。 2、水塔穿底漏水 (1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。 (2)立刻將情況報告主管管理員，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。 3、水塔溢漏 (1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場解決的即時修復(fù)。 (2)浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對應(yīng)的進水閥，并開啟備用水塔。 (3)將情況報告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。 （四）管網(wǎng)系統(tǒng) 1、主管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機組和水泵。 (2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。 (3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。 (4)將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。 (5)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。 2、水平管網(wǎng) (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。 (2)現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。 (3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。 (4)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。 3、空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié) (1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。 (2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關(guān)閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。 (3)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。 4、空調(diào)機房內(nèi)的管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。 (2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。 (3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。 (4)開啟機房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水。 (5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。 (6)報告主管管理員，由其組織搶修。 （五）通知受影響用戶 事件發(fā)生后，主管管理員認為4小時內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)通過緊急廣播知會受影響用戶，超過4小時才能修復(fù)的由管理公司書面通知受影響用戶。 第五部分 電梯管理 一、電梯操作規(guī)程 1、用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運行。 2、若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 3、若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關(guān)打至HAND即可實現(xiàn)手動控制。 4、若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關(guān)閉風(fēng)扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運行。 5、在火災(zāi)情況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。 二、電動扶梯操作規(guī)程 （一）啟動 1、檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。 2、在梯頭或梯尾的啟動開關(guān)處用梯匙啟動電扶梯。 3、在達到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 4、一切正常交付使用。 （三）應(yīng)急停止 緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。 （四）轉(zhuǎn)變行程方向 1、檢查確認扶梯級無乘客。 2、停止電扶梯運行。 3、待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。 三、電梯運行管理規(guī)定 1、物管部負責(zé)電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。 2、每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。 3、注意轎廂、井道等設(shè)施有無濕水情況。 4、進行檢查時，應(yīng)放置工作牌。 5、升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行。 6、搬運有可能超載的沉重物件時，應(yīng)及時與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。 7、故障及緊急事故時，采取臨時應(yīng)變措施。 8、日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 四、電扶梯運行管理規(guī)定 1、電扶梯的日常運行管理由強電組負責(zé)，維修保養(yǎng)由指定承包商負責(zé)。 2、每天按上下班時間表啟停電扶梯。 3、嚴格遵守電扶梯操作規(guī)程。 4、當(dāng)值人員每班每兩小時巡查扶梯一次。 5、當(dāng)發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應(yīng)馬上停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。 五、電梯設(shè)備維修管理制度 1、委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行保養(yǎng)維修。 2、物管部負責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知物管部。 3、將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設(shè)備臺賬。 4、每季度末對電梯電源開關(guān)柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。 5、強電管理員對電梯設(shè)備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。 6、當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。 六、電梯故障應(yīng)急處理方案 （一）電梯困人 如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理： 1、把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 2、確定電梯轎廂位置。 3、當(dāng)電梯停在距某平層位置約±60 cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。 4、當(dāng)電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下： (1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、，不要亂動。 (2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。 (3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。 (4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層±15cm位置上。 (5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。 5、當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應(yīng)立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。 6、事后書面報告物管部經(jīng)理。 （二）水浸事故 1、電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應(yīng)立刻通知物管部，當(dāng)值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。 2、電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。 3、攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。 4、即刻將情況報告主管管理員和電梯承包商。 （三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常 1、電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。 2、監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。 3、電梯維修員將故障電梯關(guān)閉。 4、即刻將情況報告物管部經(jīng)理和電梯承包商。 第六部分 維修管理 一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程 1、接到維修單，應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應(yīng)的班組進行維修工作。 2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。 3、根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達維修現(xiàn)場。 4、到達用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進入室內(nèi)。 5、當(dāng)判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)物管部維修收費標(biāo)準(zhǔn)向用戶報維修價格。 6、用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應(yīng)位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。 7、因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次