房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理講義課件

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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,第六章,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理,2006年春季,房地產(chǎn),本章內(nèi)容,1,本章主要闡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理、合同管理的有關(guān)內(nèi)容2,論述開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理、資料管理、現(xiàn)場(chǎng)管理以及信息管理等內(nèi)容。,項(xiàng)目的含義以及特征,含義：指那些作為管理對(duì)象，按限定時(shí)間、成本

2、和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。,項(xiàng)目的主要特征有：,(1)項(xiàng)目的一次性；,(2)項(xiàng)目有明確的目標(biāo)；,(3)項(xiàng)目作為管理對(duì)象的整體性。,其中一次性是項(xiàng)目的最主要特征。,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的含義,含義：就是指已經(jīng)確定投資，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行施工，并實(shí)行統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的具體房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程。,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又可以稱之為建設(shè)工程項(xiàng)目，具體是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有大有小，其劃分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以具體建設(shè)單位(房地產(chǎn)開發(fā)商)為依據(jù)。,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特征,一是知識(shí)的密集性,二是

3、組織的層次性,三是系統(tǒng)性,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理,概念：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行的全面管理,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理主要是在項(xiàng)目施工建設(shè)過程中對(duì)各項(xiàng)具體的工程所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制，以及在工程建設(shè)過程中與社會(huì)各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等工作。,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理主要包括：,項(xiàng)目的投資管理,工程管理,質(zhì)量管理,合同管理,工程技術(shù)資料管理,施工安全管理,市政配套協(xié)調(diào)管理,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的任務(wù),包含了對(duì)已發(fā)包建設(shè)工程整個(gè)施工過程的管理,包括：,對(duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度的控制管理，,工程施工隊(duì)伍的組織管理，,對(duì)施工過程中可能出現(xiàn)的各種問題的處理等,目的是確保工程項(xiàng)目按合同計(jì)劃完成，

4、保證項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。,質(zhì)量與質(zhì)量管理,質(zhì)量是反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。,工程項(xiàng)目質(zhì)量是國(guó)家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及工程合同中對(duì)工程的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求。,質(zhì)量管理,確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé),在質(zhì)量體系中通過諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進(jìn)使其實(shí)施的全部管理職能的所有活動(dòng)。,工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn),工程項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn)是由房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)所決定的。,工程項(xiàng)目的特點(diǎn):,具有單項(xiàng)性、一次性、壽命的長(zhǎng)期性、生產(chǎn)管理方式的特殊性、項(xiàng)目高投入性和風(fēng)險(xiǎn)性,還具有工程質(zhì)量本身的特點(diǎn)，如影響因素多、質(zhì)量波動(dòng)大、質(zhì)量變異大、質(zhì)量隱蔽性、終檢局限大等。,

5、質(zhì)量管理的主要內(nèi)容(2-1),施工前的準(zhǔn)備階段 1對(duì)施工隊(duì)伍及人員質(zhì)量的控制。2對(duì)工程所需原材料、半成品、構(gòu)配件和永久性設(shè)備、器材等的質(zhì)量控制。3對(duì)施工方案、方法和工藝的控制。4對(duì)施工用機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量控制。5對(duì)施工環(huán)境與條件方面的質(zhì)量控制。6，對(duì)測(cè)量基準(zhǔn)點(diǎn)和參考標(biāo)高的確認(rèn)及工程測(cè)量放線的質(zhì)量控制。,質(zhì)量管理的主要內(nèi)容(2-2),施工過程中的質(zhì)量管理 1對(duì)施工承包單位的質(zhì)量控制自檢系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督 2在施工過程中進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)控 3會(huì)同建設(shè)監(jiān)理單位審查設(shè)計(jì)方或承包方提出的工程變更或圖紙修改 4辦理隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù) 5參加給排水、電氣安裝的試通水、試運(yùn)轉(zhuǎn)等工作 6參加工程質(zhì)量的評(píng)定和竣工驗(yàn)收工作，做

6、好施工資料收集整理工作 7認(rèn)真做好施工日記 8對(duì)沉降有觀測(cè)要求的建筑物、構(gòu)筑物，在施工過程中督促施工企業(yè)進(jìn)行定期觀察，并做好相應(yīng)記錄。9監(jiān)督和協(xié)調(diào)施工企業(yè)做好文明施工、安全施工。,項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的主要途徑和方法,主要途徑：,工程建設(shè)對(duì)象的施工生產(chǎn)進(jìn)行全過程、全面的質(zhì)量監(jiān)督、檢查與控制,包括：,事前的各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量控制，,施工過程中的控制，,各單項(xiàng)工程及整個(gè)工程項(xiàng)目完成后，對(duì)建筑施工及安裝產(chǎn)品質(zhì)量的事后控制,施工階段進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控的主要方法：,審核有關(guān)文件、報(bào)表，,現(xiàn)場(chǎng)檢查及試驗(yàn),施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段,旁站監(jiān)督,測(cè)量,試驗(yàn),指令文件,規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序,利用支付控制手段,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

7、目的竣工驗(yàn)收,竣工驗(yàn)收的目的：,是全面檢驗(yàn)工程建設(shè)是否符合設(shè)計(jì)要求和施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),檢查承包合同的執(zhí)行情況,竣工驗(yàn)收的范圍及依據(jù),驗(yàn)收范圍,設(shè)計(jì)文件和合同規(guī)定的內(nèi)容,土地使用情況,單項(xiàng)工程、市政、綠化及公用設(shè)施等配套設(shè)施項(xiàng)目等。,驗(yàn)收依據(jù),批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書、初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)文件、施工圖、設(shè)備技術(shù)說明書、有關(guān)開發(fā)建設(shè)的文件，以及現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、施工承包合同等。,竣工驗(yàn)收的要求,基本要求,項(xiàng)目已按設(shè)計(jì)內(nèi)容建設(shè)完成,工程質(zhì)量和使用功能符合規(guī)范規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求,按合同規(guī)定完成了協(xié)議內(nèi)容,遺留問題處理,一些零星項(xiàng)目不能按時(shí)完成，開發(fā)商與建筑承包商應(yīng)進(jìn)行協(xié)商并妥善處理。,竣工騶收程序及內(nèi)容,驗(yàn)收

8、程序分為：,初步驗(yàn)收,正式驗(yàn)收,規(guī)模大和較復(fù)雜的項(xiàng)目應(yīng)先進(jìn)行初驗(yàn)，然后進(jìn)行全部項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。,規(guī)模較小、較簡(jiǎn)單的項(xiàng)目可一次進(jìn)行全部開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。,竣工驗(yàn)收的組織,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般由地市級(jí)主管部門工程質(zhì)量監(jiān)督站組織驗(yàn)收。,驗(yàn)收委員會(huì)或驗(yàn)收小組組成:,開發(fā)商、施工單位、設(shè)計(jì)單位、物業(yè)管理公司及購房客戶參加，還有計(jì)劃、建設(shè)、銀行、環(huán)保、消防等有關(guān)部門人員,驗(yàn)收委員會(huì)的主要工作:,負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)驗(yàn)收工作,審查竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書,對(duì)建筑安裝工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,對(duì)設(shè)計(jì)，施工、設(shè)備質(zhì)量等作出全面評(píng)價(jià),最后簽署竣工驗(yàn)收鑒定書。,項(xiàng)目進(jìn)度管理的概念,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度管理是指對(duì)開發(fā)項(xiàng)目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、

9、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃,并將該計(jì)劃付諸實(shí)施，,在實(shí)施過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直至工程竣工、交付使用。,項(xiàng)目進(jìn)度管理的最終目的與內(nèi)容,項(xiàng)目進(jìn)度管理的最終目的是確保項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的主要內(nèi)容是建設(shè)工期。,影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素分析,人的因素、技術(shù)因素、材料設(shè)備與構(gòu)配件因素,施工機(jī)械設(shè)備因素,資金因素,水文、地質(zhì)與氣象因素等自然因素,政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等社會(huì)因素,其他不確定因素,項(xiàng)目進(jìn)度管理的主要任務(wù),設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段進(jìn)度管理的任務(wù)。,包括：(1)確定工期總目標(biāo)；(2)編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃；(3)

10、編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃，并控制該計(jì)劃的執(zhí)行；(4)施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析等。,設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理的任務(wù)。,包括：(1)編制設(shè)汁階段工作進(jìn)度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行；(2)編制詳細(xì)的出圖計(jì)劃，并控制其執(zhí)行。,施工階段進(jìn)度管理的任務(wù)。,包括：(1)編制施工總進(jìn)度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行；(2)編制施工年、季、月實(shí)施計(jì)劃，并控制其執(zhí)行。,項(xiàng)目進(jìn)度管理措施,項(xiàng)目進(jìn)度管理的主要方法是；,籌劃、控制和協(xié)調(diào),管理措施主要包括:,組織措施,技術(shù)措施,合同措施,經(jīng)濟(jì)措施,信息管理措施,進(jìn)度計(jì)劃表示方法,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理一般采用實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度圖形比較法,項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表示：,橫道圖,網(wǎng)絡(luò)圖,橫道圖的特點(diǎn),橫道圖具有形

11、象、直觀、易懂、繪制簡(jiǎn)便等特點(diǎn)，被廣泛應(yīng)用于工程項(xiàng)目的進(jìn)度管理工作中。,用橫道圖表示的進(jìn)度計(jì)劃，應(yīng)包括兩個(gè)基本部分：,左側(cè)是工作劃分和基本數(shù)據(jù)部分；,右側(cè)是橫道線部分。,網(wǎng)絡(luò)圖,雙代號(hào)時(shí)間坐標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃(簡(jiǎn)稱時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃)表示的進(jìn)度計(jì)劃。,單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃表示的進(jìn)度計(jì)劃。,開發(fā)項(xiàng)目成本管理的概念,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理是開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分,具體來說就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段，把開發(fā)項(xiàng)目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，確保開發(fā)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求在開發(fā)項(xiàng)目中合理使用人力、財(cái)力、物力，獲得

12、良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。,項(xiàng)目成本構(gòu)成,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本是指項(xiàng)目建設(shè)、銷售過程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用，包括開發(fā)成本和銷售成本。,開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。,銷售成本是指房屋銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用支出。主要包括銷售房屋的廣告、代理等費(fèi)用支出，一般為總銷售額的24左右。,開發(fā)項(xiàng)目成本管理原則,設(shè)置科學(xué)的成本管理目標(biāo),設(shè)計(jì)階段投資控制是重點(diǎn),變被動(dòng)控制為主動(dòng)控制,經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合是成本管理的手段,開發(fā)項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容,項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理,發(fā)包、施工階段的成本管理,開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包，包

13、括項(xiàng)目總發(fā)包、建安工程及設(shè)備材料采購發(fā)包,開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包階段的成本管理是項(xiàng)目開發(fā)全過程成本管理的重要環(huán)節(jié)。,項(xiàng)目銷售階段的成本管理,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段的成本管理主要是管理銷售費(fèi)用支出，銷售費(fèi)用支出的主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告支出費(fèi)用。,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目其他管理,開發(fā)項(xiàng)目合同管理,合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中不可缺少的重要內(nèi)容,項(xiàng)目合同管理的對(duì)象,工程承包合同,項(xiàng)目合同管理的內(nèi)容,開發(fā)商在工程施工過程中，需要經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行情況,督促施工企業(yè)執(zhí)行合同條款,根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度與施工單位商議合同中的某些條款需要更改或取消,項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理,主要包括：,(1)做好市政配套的協(xié)調(diào)管理工作,(2)協(xié)調(diào)各承

14、包合同中有關(guān)進(jìn)度、技術(shù)配合、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)作、公共設(shè)施使用等問題，解決它們之間產(chǎn)生的矛盾,(3)定期召開有各承包單位參加的項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)會(huì)議，并檢查會(huì)議決定事項(xiàng)的執(zhí)行情況。,(4)參加總包單位或重要分包單位的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)、調(diào)度會(huì)等。,(5)協(xié)調(diào)各單位之間的矛盾、爭(zhēng)議，正確處理其經(jīng)濟(jì)上的紛爭(zhēng)。,項(xiàng)目資料管理,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作中，工程項(xiàng)目技術(shù)檔案資料管理是十分重要的內(nèi)容。,管理對(duì)象：,工程項(xiàng)目技術(shù)檔案資料是在項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施過程中形成的，是真實(shí)的工程項(xiàng)目開發(fā)歷史記錄。,管理要求：,這些技術(shù)材料必須按檔案管理制度集中妥善保管，主要包括工程圖紙、圖表、報(bào)表、文字材料、計(jì)算材料、現(xiàn)場(chǎng)照片、錄像帶等。,開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理,項(xiàng)目建筑施工最大的特點(diǎn)是生產(chǎn)必須在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行，因此，項(xiàng)目管理十分重視現(xiàn)場(chǎng)管理。,施工項(xiàng)目經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)組織施工。,項(xiàng)目經(jīng)理的管理內(nèi)容：,明確本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的方針；,組織現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理班子；,建立原始記錄與成本表單制度；,建立向總部報(bào)告制度。,項(xiàng)目信息管理,現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須十分重視信息管理工作。,要點(diǎn)：,在建立分層次管理系統(tǒng)的同時(shí)，建立信息收集、傳遞、加工、儲(chǔ)存等系統(tǒng)；,管理工作要規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化；,項(xiàng)目管理要在事前列出各種工作編碼的范圍與規(guī)定，實(shí)行代碼制，統(tǒng)一執(zhí)行；,建立電子計(jì)算機(jī)輔助項(xiàng)目管理系統(tǒng)并組織實(shí)施。,