房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理研究[任務(wù)書 文獻(xiàn)綜述 開題報告 畢業(yè)論文]（已處理）

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1、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理研究[任務(wù)書+文獻(xiàn)綜述+開題報告+畢業(yè)論文] 本科畢業(yè)設(shè)計(論文) 任 務(wù) 書 題 目 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理研究 學(xué) 院 商 學(xué) 院 專 業(yè) 財 務(wù) 管 理 班 級 學(xué) 號 學(xué)生姓名 指導(dǎo)教師 一、主要任務(wù)與目標(biāo): (一)主要任務(wù) 在商學(xué)院規(guī)定的畢業(yè)論文撰寫期間內(nèi),根據(jù)師生共同商定的畢業(yè)論文選題《房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理研究》,綜合運用本科階段所學(xué)財務(wù)管理專業(yè)知識和相關(guān)學(xué)科知識,撰寫一篇具有一定的理論價值和應(yīng)用價值、篇幅不少于8000字

2、的畢業(yè)論文。 (二)目標(biāo) 論文的主要目標(biāo)是要在闡明現(xiàn)金流管理基本理論的基礎(chǔ)上,通過分析我國房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理上存在的問題,提出針對房地產(chǎn)企業(yè)存在問題的可行性解決方案。 二、主要內(nèi)容與基本要求: (一)主要內(nèi)容 本文屬于根據(jù)學(xué)到的財務(wù)管理理論知識結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流實際的應(yīng)用研究型論文,對加強房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的能力,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理風(fēng)險降低具有現(xiàn)實意義。 論文的框架是在闡明現(xiàn)金流管理基本理論的基礎(chǔ)上,通過分析我國房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理上存在的問題,提出針對房地產(chǎn)企業(yè)存在問題的可行性解決方案。具體研究內(nèi)容主要集中在以下三個方面:(1)現(xiàn)金流管理基本理論

3、;(2)分析我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段在現(xiàn)金流管理上存在的問題;(3)提出針對房地產(chǎn)企業(yè)存在問題的可行性解決方案。 本文的重點是:(1)根據(jù)現(xiàn)金流管理的情況,分析總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理上存在的問題;(2)提出針對房地產(chǎn)企業(yè)存在問題的可行性解決方案。本文的難點和創(chuàng)新之處也主要在于此。 (二)基本要求 1、嚴(yán)格按照畢業(yè)論文撰寫進(jìn)度和計劃,完成文獻(xiàn)資料的收集、開題報告的撰寫、外文文獻(xiàn)的收集和翻譯和畢業(yè)論文的撰寫等項工作。 2、開題報告應(yīng)反映該課題的最新發(fā)展成果與研究動態(tài),力求層次清晰、格式規(guī)范。 3、外文文獻(xiàn)應(yīng)與畢業(yè)論文密切相關(guān),外文文獻(xiàn)譯文應(yīng)忠實原文、語言流暢。

4、 4、畢業(yè)論文應(yīng)結(jié)構(gòu)完整、觀點鮮明、論證充分、思維嚴(yán)密、內(nèi)容充實、格式規(guī)范,力求有所創(chuàng)新。在闡明現(xiàn)金流管理相關(guān)理論時要公允、周全、中肯;總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理上存在的問題時一定要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際;在針對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在問題提出進(jìn)一步加強其現(xiàn)金流管理的具體對策建議時,一定要切中要害,一定要有用,一定要具體,一定要有所創(chuàng)新,不能泛泛而談。 5、論文寫作過程中要自始至終保持認(rèn)真的態(tài)度,尊重老師,積極探討。 三、計劃進(jìn)度: 2010.10.08?2010.11.22 完成畢業(yè)論文選題 2010.11.23?2011.01.10 完成文獻(xiàn)綜述、開題報告及外文

5、翻譯 2011.01.11?2011.03.11 完成畢業(yè)論文初稿 2011.03.12?2011.05.03 畢業(yè)實習(xí),修改論文 2011.05.04?2011.05.12 畢業(yè)論文定稿 四、主要參考文獻(xiàn): [1] 姚麗冰.論資金短缺環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)籌資以及經(jīng)營策略的調(diào)整.特區(qū)經(jīng)濟,200810:P227-228. [2] 陳圣舉,孫利瓊,張振雨.基于線性規(guī)劃的中小房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流運籌管理. 中國企業(yè)運籌學(xué),20048:P58-62. [3] 葉根金.對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理若干問題的思考.中國經(jīng)貿(mào),20102:P102. [4] 劉文靜,孫利瓊.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金

6、流的現(xiàn)狀分析.科技與管理,20056:P39-43. [5] 丁國全.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理措施.合作經(jīng)濟與科技,20081:P64-65. [6] 龍建輝.房企的發(fā)展路線選擇.城市開發(fā),20091:P28-29. [7] 吳俊賀,黃有亮.開發(fā)資金的內(nèi)部挖潛:加強企業(yè)現(xiàn)金流管理.建筑經(jīng)濟,20086:P69-71. [8] 譚洪益.淺析房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流一體化管理.會計之友,200933:P13-15. [9] 譙謙,吳楠.淺析房地產(chǎn)中的現(xiàn)金流量問題.現(xiàn)代商業(yè),200920:P58. [10] 楊泱.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及優(yōu)化研究.當(dāng)代經(jīng)濟,200914:P8-9. 本科畢業(yè)設(shè)

7、計(論文) 文 獻(xiàn) 綜 述 題 目房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理研究 前言部分 房地產(chǎn)項目順利進(jìn)行的保障資金是房地產(chǎn)的血液,它在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理過程中的重要性是不言而喻的。在房地產(chǎn)市場中存在較多的不可控因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理具有較多不確定因素,風(fēng)險大、投資大、資余回籠速度慢等,因此更需要投入大量的資金以期保障房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行。資金鏈的良好運作將會是房地產(chǎn)項目順利進(jìn)行的根本保障。 1對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的研究有利于及時發(fā)現(xiàn)項目資金的短缺,實時制定項目在不同階段的資金計劃,特別是商業(yè)類地產(chǎn)這樣過程長、階段多、程序復(fù)雜的項目,對資金鏈的研究是對其項目各

8、階段融資的依據(jù)。2還有利于房地產(chǎn)企業(yè)與資本市場的有機結(jié)合。房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展中,離不開資本市場的大力支持。如何將房地產(chǎn)資金鏈與資本市場對接,建立房地產(chǎn)資金內(nèi)外循環(huán)系統(tǒng),將是房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展過程中亟待解決的問題。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)需對其資金鏈管理進(jìn)行研究,尋找更適合自身企業(yè)發(fā)展的開發(fā)模式,必然對國內(nèi)資本市場的發(fā)展提出更高的要求,從而使之不斷成熟發(fā)展;另一方面,隨著中國市場的不斷開放,國外新型融資渠道與融資手段不斷進(jìn)入中國市場,國內(nèi)資本市場要想在激烈的競爭中立于不敗之地,就必須“成長”,不斷成熟與發(fā)展。3對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的研究也有利于企業(yè)結(jié)合內(nèi)外部實情,積極拓寬資金來源渠道,促進(jìn)多元化

9、融資,從而實時、有效地緩解了企業(yè)的資金壓力。所有的計劃都建立在真正熟悉自己的境況之上,明白自己最需要什么和可能做什么才能根本上改變困境。4同時還利于使企業(yè)各部門圍繞資金聯(lián)系更加緊密,增進(jìn)了各部門間的協(xié)調(diào)與溝通,從而加強了項目運作的透明化管理,提高了工作效率。 綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的研究無論是對于企業(yè)自身的發(fā)展,還是資本市場的繁榮都具有十分重要的現(xiàn)實意義。 二、主體部分 (一)國外關(guān)于房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理的研究 現(xiàn)金流問題研究的歷史較短。在國外,較早將以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的指標(biāo)引入財務(wù)分析評價體系的是Walter,隨后各種以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的指標(biāo)不斷產(chǎn)生。以美國為代表,從20世紀(jì)

10、70年代以來,美國注冊會計師協(xié)會、美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會等行業(yè)協(xié)會發(fā)布一系列關(guān)于現(xiàn)金流量信息披露、關(guān)注企業(yè)獲取現(xiàn)金流量能力、以現(xiàn)金流鼉表取代原來的財務(wù)狀況變動表等相關(guān)規(guī)定:“為投資人和債權(quán)人提供預(yù)計、比較和評估他們未來現(xiàn)金流入的金額、時間安排及相應(yīng)不確定性有關(guān)的信息”;1987年,美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會發(fā)布第95號公告《現(xiàn)金流量表》,要求企業(yè)以現(xiàn)金流量表取代原來的財務(wù)狀況變動表,并對現(xiàn)金流量表的編制方法做出具體規(guī)定;1992年,國際會計準(zhǔn)則委員會在更新的第7號《國際會計準(zhǔn)則》中,也做了相同的規(guī)定;英國、加拿大等國家也要求企業(yè)編制現(xiàn)金流流量表。歷史表明,在全球范周內(nèi),越來越強調(diào)現(xiàn)金及現(xiàn)金流管理的

11、重要性,現(xiàn)金流信息止成為企業(yè)信息的核心。 吉姆.克萊頓(2008)認(rèn)為,房地產(chǎn)的現(xiàn)金流管理在很大程度上與投資者的情緒,投資的資本報酬率以及市場整體的風(fēng)險貼現(xiàn)水平相關(guān)。 比爾.溫特貝格(2010)認(rèn)為,對于現(xiàn)金流的管理有一個高效的客戶現(xiàn)金流管理系統(tǒng)可以為企業(yè)和客戶帶來雙方的正效應(yīng),既減輕了企業(yè)的操作負(fù)擔(dān),也方便了客戶更好的監(jiān)控和管理自己的現(xiàn)金資產(chǎn)。 (二)國內(nèi)對于房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理的研究 房地產(chǎn)現(xiàn)金流的特點 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點是現(xiàn)金流量大,開發(fā)周期長,風(fēng)險因素相對較多,對資金占用的要求高,相應(yīng)的使房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流管理的風(fēng)險大,要求高,資金占用時間長。 譙謙

12、(2009)認(rèn)為,現(xiàn)金流主要記錄的是企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)、購買商品、接受勞務(wù)、對外出資和支付稅收等活動中的現(xiàn)金流動狀況,它是反映公司在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動情況的指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)過程是一種預(yù)測將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程,由于它自身的特點:價值大,開發(fā)周期長,一次性,風(fēng)險因素多等,所以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流需求數(shù)額大,占用周期長,風(fēng)險大。 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀 我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理起步較晚,企業(yè)對現(xiàn)金流的全方位管理不足,現(xiàn)金流的管理角度相對單調(diào),缺乏全方位的統(tǒng)籌,與整個企業(yè)的戰(zhàn)略不能有效地呼應(yīng)管理。 葉根金(2010)認(rèn)為,我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管

13、理沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點制定符合自身發(fā)展的管理辦法,其內(nèi)部管理機制缺少全程控制,銀行系統(tǒng)對企業(yè)現(xiàn)金流的影響也不可小視。 劉文靜(2005)認(rèn)為,我國房地產(chǎn)企業(yè)資金以自有資金、銀行貸款、債券融資和其他形式的資金來源為主,資金來源單一,面對當(dāng)前市場需求旺盛,企業(yè)現(xiàn)金持有量難以把握,資金的使用效率存在時間差異,對資金的合理充分利用是需要面對的問題。 丁國全(2008)認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注現(xiàn)金流管理起步較晚,沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相統(tǒng)一聯(lián)系,并且缺少全程控制,在管理鎮(zhèn)南關(guān)沒有足夠重視現(xiàn)金流質(zhì)量。 譚洪益(2009)認(rèn)為,房地產(chǎn)現(xiàn)金流包括現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入兩個部分。而現(xiàn)金流管理的實

14、施主要從決策階段,實施階段和項目完成階段來進(jìn)行管理,故房地產(chǎn)現(xiàn)金流一體化管理,就是要立足于完整的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條進(jìn)行。 楊泱(2009)認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其在一定程度上可以促進(jìn)整個國民經(jīng)濟的發(fā)展,拉動消費需求。房地產(chǎn)同時也是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè),投資規(guī)模大、周期長等特點使房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要大量的資金,因此對其現(xiàn)金流進(jìn)行有效地管理必不可少。 姚麗冰(2008)認(rèn)為,,由于房地產(chǎn)涉及范圍廣,產(chǎn)業(yè)鏈條長,從壘地到建設(shè)再到銷售經(jīng)營復(fù)雜,許多房地產(chǎn)企業(yè)都是單一經(jīng)營的企業(yè),在遇到突如其來、力度較大的宏觀調(diào)控時,往往措手不及,沒有回旋的余地。現(xiàn)金流較低對房地產(chǎn)這樣一個成

15、長性行業(yè)來說并不是大聞題,因為處于成長狀態(tài)的行業(yè)擴張性明顯.因此經(jīng)營流入的資金通常會以擴大再生產(chǎn)的形式再流出,只要其現(xiàn)金流保持一個相對穩(wěn)定狀態(tài)就沒有大的問題。但如果突然下降,就可能表示其現(xiàn)金流入或流出方面出現(xiàn)了問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金融資可通過自身的經(jīng)營利潤,聯(lián)合其他區(qū)企業(yè)經(jīng)營或進(jìn)行境外融資?？傊?房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金融資的方法有多種選擇,同樣,對現(xiàn)金流的管理也可以多方位考慮。 陳圣舉(2004)認(rèn)為,我國金融政策幾次調(diào)整對中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的安全提出挑戰(zhàn),中小房地產(chǎn)企業(yè)在一段時間里將不得不把銷售回款作為重要的資金來源,我們可以通過建立線性規(guī)劃模型,利用自有資金來解決資金鏈的安全問題,同時

16、爭取盡可能多的銷售回報。當(dāng)然拓寬企業(yè)的融資渠道,也是中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的有效途徑。 三、總結(jié)部分 房地產(chǎn)企業(yè)是以開發(fā)項目為主導(dǎo)的項目驅(qū)動型企業(yè),由于投資大、建設(shè)周期長、項目的不可逆轉(zhuǎn)性、以及和宏觀經(jīng)濟聯(lián)系緊密,受外部環(huán)境影響顯著等特點,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,提高企業(yè)的風(fēng)險管理和對市場運行情況的判斷能力,是非常重要的。另外,我國的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展初期由于市場不成熟和開發(fā)行為不規(guī)范等因素的影響,很多企業(yè)完成了最初的資本積累,但從長遠(yuǎn)來看,隨著國內(nèi)市場運行機制的逐步完善,土地市場的透明化,市場競爭的公平性和激烈程度將會越來越明顯,為了保持可持續(xù)發(fā)展的能力,企業(yè)管理人員還必須能以一定的成本籌

17、集到足夠的資金保證未來項目的可持續(xù)開發(fā),因此,管理企業(yè)各項工作的資金的使用以及經(jīng)濟活動的現(xiàn)金流動情況就變的十分重要。 總的來說,有以下幾點:1房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),以現(xiàn)金流管理為核心是未來企業(yè)財務(wù)管理是發(fā)展方向,論文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)建立以現(xiàn)金流管理為中心的企業(yè)財務(wù)管理體系是保持企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要保障措施。 2房地產(chǎn)企業(yè)實施現(xiàn)金流管理,首先要建立完整的管理控制組織模式,根據(jù)大中型房地產(chǎn)企業(yè)集團資金管理的特點,論文提出建立半緊密型資金集中結(jié)算管理模式是我國大中型跨區(qū)域,多項目的房地產(chǎn)企業(yè)集團實現(xiàn)有效現(xiàn)金管理的必要準(zhǔn)備。 3制度是管理的基礎(chǔ),建立現(xiàn)金流內(nèi)部控制制度是房地

18、產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的進(jìn)一步深入,通過建立現(xiàn)金流入控制,現(xiàn)金流出控制以及現(xiàn)金安全控制等內(nèi)控制度,可以保障企業(yè)現(xiàn)金安全和完整,保證現(xiàn)金流動性,降低浪費損失,提高資金使剛效率。 4對房地產(chǎn)企業(yè)投資、經(jīng)營以及籌資過程中現(xiàn)金流狀況實施動態(tài)的管理控制,通過現(xiàn)金流分析,并在分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行動態(tài)的預(yù)算控制,對項目投資決策過程中的現(xiàn)金流建立風(fēng)險預(yù)警體系,是大中型房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)層面,項目層面實施現(xiàn)金流管理的有效途徑。 四、主要參考文獻(xiàn) [1] 譙謙,吳楠.淺析房地產(chǎn)中的現(xiàn)金流量問題.現(xiàn)代商業(yè),200920:P58. [2] 葉根金.對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理若干問題的思考.中國經(jīng)貿(mào),20102:P102.

19、 [3] 劉文靜,孫利瓊.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的現(xiàn)狀分析.科技與管理,20056: P39-43. [4] 丁國全.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理措施.合作經(jīng)濟與科技,20081:P64-65. [5] 譚洪益.淺析房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流一體化管理.會計之友,200933:P13-15. [6] 楊泱.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及優(yōu)化研究.當(dāng)代經(jīng)濟,200914:P8-9. [7] 姚麗冰.論資金短缺環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)籌資以及經(jīng)營策略的調(diào)整.特區(qū)經(jīng)濟,200810:P227-228. [8] 陳圣舉,孫利瓊,張振雨.基于線性規(guī)劃的中小房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流運籌管理. 中國企業(yè)運籌學(xué),20048:P58-62.

20、 [9] 龍建輝.房企的發(fā)展路線選擇.城市開發(fā),20091:P28-29. [10] 吳俊賀,黃有亮.開發(fā)資金的內(nèi)部挖潛:加強企業(yè)現(xiàn)金流管理.建筑經(jīng)濟,20086:P69-71. [11] 蔡昌.如何掌控企業(yè)的第一枚多米諾骨牌現(xiàn)金流.東方出版社,2007:P3-5. [12] 張惠忠.公司財務(wù)管理基礎(chǔ).上海財經(jīng)大學(xué)出版社,2007:P145-147. [13] 張艷紅,羅黎輝.行業(yè)整合??中小房地產(chǎn)如何困境求生.商場現(xiàn)代化. 2006(16):P212. [14] 張耀晨.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流優(yōu)化管理.中國商界.2009(3):P11-12. [15] 趙英杰.現(xiàn)金流量分析論.

21、會計之友.2007(1):P9-11. [16] 呂繼紅.金融危機下對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流的思考??基于某上市地產(chǎn)公司的案例分析.財經(jīng)界.2009(8):P47-49. [17] 付東陽,李奕帆.房地產(chǎn)龍頭萬科財務(wù)質(zhì)量分析.現(xiàn)代商業(yè).2008(17):P227-228 [18] 韓士專,彭進(jìn).次貸危機影響下的現(xiàn)金流對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響.沈陽大學(xué)學(xué)報.2009,21(2):P1-4. [19] 夏雪花.現(xiàn)金流量與上市公司價值關(guān)系研究??基于滬市房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的實證分析.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè) .2007(12):P198-199. [20] 袁平.企業(yè)現(xiàn)金流量的管理.鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報.

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23、 本科畢業(yè)設(shè)計(論文) 開 題 報 告 題 目房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理研究 一、論文選題的背景、意義: (一)背景 改革開放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。房地產(chǎn)政策的改進(jìn),以及金融政策的創(chuàng)新,不斷地為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出越來越廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計,人均GDP達(dá)到600-800美元之間時,住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。 眾所周知,房地產(chǎn)業(yè)同其他行業(yè)相比,具有典型的高投資、高風(fēng)險、周期長、高收益的特點。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小、行業(yè)尚未實現(xiàn)規(guī)范化,加上我國金融體系的不完善,使得不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有較高的預(yù)收賬款,較高的借款費用,資產(chǎn)負(fù)債率

24、在70%以上,有的甚至高達(dá)90%,負(fù)債比率過高,要求企業(yè)提高償債能力,這會在一定程度上制約企業(yè)的經(jīng)營活動,從而影響企業(yè)的盈利能力,甚至有可能導(dǎo)致企業(yè)在某個時候面臨資金短缺、入不敷出的風(fēng)險,從而使企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險,以至于在實際投資中,眾多房地產(chǎn)開發(fā)項目因無力償還到期銀行債務(wù)而停工,導(dǎo)致“爛尾樓”現(xiàn)象時有發(fā)生。 近年來房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展引起了政府的高度警惕,當(dāng)前國家加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控、金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款也提高了門檻。房地開發(fā)企業(yè)將面臨越來越強大的壓力。06年仍然是國家對房地產(chǎn)行業(yè)的“調(diào)控年”。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度進(jìn)一步加大。土地供給的控制以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行信

25、貸受到嚴(yán)格限制,企業(yè)將普遍面臨資金緊張的壓力。 在開發(fā)經(jīng)營過程中,如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)分析,有效控制風(fēng)險,防范投資風(fēng)險、增強企業(yè)競爭優(yōu)勢變得尤為必要。從企業(yè)內(nèi)部來看:一方面隨著經(jīng)濟體制改革的市場化進(jìn)程日益加快,企業(yè)改革改制、價格隨行就市,使政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、管理風(fēng)險等多種風(fēng)險交織起來,企業(yè)將面臨越來越復(fù)雜的環(huán)境和日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),而當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管主要是靜態(tài)監(jiān)管、事后監(jiān)管,形成了企業(yè)監(jiān)管中的軟肋,房地產(chǎn)企業(yè)為加強監(jiān)管、防范風(fēng)險需建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制;另一方面企業(yè)存在目的和價值就是以其所掌握的經(jīng)濟資源去創(chuàng)造最大的財富,為實現(xiàn)資產(chǎn)的不斷增值,建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)可使企

26、業(yè)不斷加強改進(jìn)經(jīng)營策略,提高管理質(zhì)量,減少或規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。因此,建立一套有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)成為當(dāng)前急需解決的問題。此外,隨著證券市場的日益規(guī)范化,信息披露的標(biāo)準(zhǔn)化,根據(jù)這些信息構(gòu)建出合理的預(yù)警模型也變得可能。 (二)意義 房地產(chǎn)項目順利進(jìn)行的保障資金是房地產(chǎn)的血液,它在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理過程中的重要性是不言而喻的。在房地產(chǎn)市場中存在較多的不可控因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理具有較多不確定因素,風(fēng)險大、投資大、資余回籠速度慢等,因此更需要投入大量的資金以期保障房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行。資金鏈的良好運作將會是房地產(chǎn)項目順利進(jìn)行的根本保障。 因此,對

27、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行有效地管理具有多方面的作用:1對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的研究有利于及時發(fā)現(xiàn)項目資金的短缺,實時制定項目在不同階段的資金計劃,特別是商業(yè)類地產(chǎn)這樣過程長、階段多、程序復(fù)雜的項目,對資金鏈的研究是對其項目各階段融資的依據(jù)。2還有利于房地產(chǎn)企業(yè)與資本市場的有機結(jié)合。房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展中,離不開資本市場的大力支持。如何將房地產(chǎn)資金鏈與資本市場對接,建立房地產(chǎn)資金內(nèi)外循環(huán)系統(tǒng),將是房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展過程中亟待解決的問題。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)需對其資金鏈管理進(jìn)行研究,尋找更適合自身企業(yè)發(fā)展的開發(fā)模式,必然對國內(nèi)資本市場的發(fā)展提出更高的要求,從而使之不斷成熟發(fā)展;另一方面,隨著中國市場

28、的不斷開放,國外新型融資渠道與融資手段不斷進(jìn)入中國市場,國內(nèi)資本市場要想在激烈的競爭中立于不敗之地,就必須“成長”,不斷成熟與發(fā)展。3對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的研究也有利于企業(yè)結(jié)合內(nèi)外部實情,積極拓寬資金來源渠道,促進(jìn)多元化融資,從而實時、有效地緩解了企業(yè)的資金壓力。所有的計劃都建立在真正熟悉自己的境況之上,明白自己最需要什么和可能做什么才能根本上改變困境。4同時還利于使企業(yè)各部門圍繞資金聯(lián)系更加緊密,增進(jìn)了各部門間的協(xié)調(diào)與溝通,從而加強了項目運作的透明化管理,提高了工作效率。 綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的研究無論是對于企業(yè)自身的發(fā)展,還是資本市場的繁榮都具有十分重要的現(xiàn)實意義。

29、(三)文獻(xiàn)綜述 1、國外對于房地產(chǎn)現(xiàn)金流的研究 現(xiàn)金流問題研究的歷史較短。在國外,較早將以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的指標(biāo)引入財務(wù)分析評價體系的是Walter,隨后各種以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的指標(biāo)不斷產(chǎn)生。以美國為代表,從20世紀(jì)70年代以來,美國注冊會計師協(xié)會、美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會等行業(yè)協(xié)會發(fā)布一系列關(guān)于現(xiàn)金流量信息披露、關(guān)注企業(yè)獲取現(xiàn)金流量能力、以現(xiàn)金流量表取代原來的財務(wù)狀況變動表等相關(guān)規(guī)定:“為投資人和債權(quán)人提供預(yù)計、比較和評估他們未來現(xiàn)金流入的金額、時間安排及相應(yīng)不確定性有關(guān)的信息”;1987年,美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會發(fā)布第95號公告《現(xiàn)金流量表》,要求企業(yè)以現(xiàn)金流量表取代原來的財務(wù)狀況變

30、動表,并對現(xiàn)金流量表的編制方法做出具體規(guī)定;1992年,國際會計準(zhǔn)則委員會在更新的第7號《國際會計準(zhǔn)則》中,也做了相同的規(guī)定;英國、加拿大等國家也要求企業(yè)編制現(xiàn)金流流量表。歷史表明,在全球范周內(nèi),越來越強調(diào)現(xiàn)金及現(xiàn)金流管理的重要性,現(xiàn)金流信息止成為企業(yè)信息的核心。 吉姆.克萊頓(2008)認(rèn)為,房地產(chǎn)的現(xiàn)金流管理在很大程度上與投資者的情緒,投資的資本報酬率以及市場整體的風(fēng)險貼現(xiàn)水平相關(guān)。 比爾.溫特貝格(2010)認(rèn)為,對于現(xiàn)金流的管理有一個高效的客戶現(xiàn)金流管理系統(tǒng)可以為企業(yè)和客戶帶來雙方的正效應(yīng),既減輕了企業(yè)的操作負(fù)擔(dān),也方便了客戶更好的監(jiān)控和管理自己的現(xiàn)金資產(chǎn)。 2

31、、國內(nèi)對于房地產(chǎn)現(xiàn)金流的研究 (1)房地產(chǎn)現(xiàn)金流的特點 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點是現(xiàn)金流量大,開發(fā)周期長,風(fēng)險因素相對較多,對資金占用的要求高,相應(yīng)的使房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流管理的風(fēng)險大,要求高,資金占用時間長。 譙謙(2009)認(rèn)為,現(xiàn)金流主要記錄的是企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)、購買商品、接受勞務(wù)、對外出資和支付稅收等活動中的現(xiàn)金流動狀況,它是反映公司在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動情況的指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)過程是一種預(yù)測將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程,由于它自身的特點:價值大,開發(fā)周期長,一次性,風(fēng)險因素多等,所以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流需求數(shù)額大,占用周期長,風(fēng)險大。

32、 (2)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀 我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理起步較晚,企業(yè)對現(xiàn)金流的全方位管理不足,現(xiàn)金流的管理角度相對單調(diào),缺乏全方位的統(tǒng)籌,與整個企業(yè)的戰(zhàn)略不能有效地呼應(yīng)管理。 葉根金(2010)認(rèn)為,我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點制定符合自身發(fā)展的管理辦法,其內(nèi)部管理機制缺少全程控制,銀行系統(tǒng)對企業(yè)現(xiàn)金流的影響也不可小視。 劉文靜(2005)認(rèn)為,我國房地產(chǎn)企業(yè)資金以自有資金、銀行貸款、債券融資和其他形式的資金來源為主,資金來源單一,面對當(dāng)前市場需求旺盛,企業(yè)現(xiàn)金持有量難以把握,資金的使用效率存在時間差異,對資金的合理充分利用是需要面對的

33、問題。 丁國全(2008)認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注現(xiàn)金流管理起步較晚,沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相統(tǒng)一聯(lián)系,并且缺少全程控制,在管理鎮(zhèn)南關(guān)沒有足夠重視現(xiàn)金流質(zhì)量。 譚洪益(2009)認(rèn)為,房地產(chǎn)現(xiàn)金流包括現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入兩個部分。而現(xiàn)金流管理的實施主要從決策階段,實施階段和項目完成階段來進(jìn)行管理,故房地產(chǎn)現(xiàn)金流一體化管理,就是要立足于完整的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條進(jìn)行。 楊泱(2009)認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其在一定程度上可以促進(jìn)整個國民經(jīng)濟的發(fā)展,拉動消費需求。房地產(chǎn)同時也是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè),投資規(guī)模大、周期長等特點使房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要大量的資金,因此對其現(xiàn)金流進(jìn)行有

34、效地管理必不可少。 姚麗冰(2008)認(rèn)為,由于房地產(chǎn)涉及范圍廣,產(chǎn)業(yè)鏈條長,從壘地到建設(shè)再到銷售經(jīng)營復(fù)雜,許多房地產(chǎn)企業(yè)都是單一經(jīng)營的企業(yè),在遇到突如其來、力度較大的宏觀調(diào)控時,往往措手不及,沒有回旋的余地。現(xiàn)金流較低對房地產(chǎn)這樣一個成長性行業(yè)來說并不是大聞題,因為處于成長狀態(tài)的行業(yè)擴張性明顯。因此經(jīng)營流入的資金通常會以擴大再生產(chǎn)的形式再流出,只要其現(xiàn)金流保持一個相對穩(wěn)定狀態(tài)就沒有大的問題。但如果突然下降,就可能表示其現(xiàn)金流入或流出方面出現(xiàn)了問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金融資可通過自身的經(jīng)營利潤,聯(lián)合其他區(qū)企業(yè)經(jīng)營或進(jìn)行境外融資?？傊?房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金融資的方法有多種選擇,同樣,對現(xiàn)金流的管

35、理也可以多方位考慮。 陳圣舉(2004)認(rèn)為,我國金融政策幾次調(diào)整對中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的安全提出挑戰(zhàn),中小房地產(chǎn)企業(yè)在一段時間里將不得不把銷售回款作為重要的資金來源,我們可以通過建立線性規(guī)劃模型,利用自有資金來解決資金鏈的安全問題,同時爭取盡可能多的銷售回報。當(dāng)然拓寬企業(yè)的融資渠道,也是中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的有效途徑。 3、總結(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)是以開發(fā)項目為主導(dǎo)的項目驅(qū)動型企業(yè),由于投資大、建設(shè)周期長、項目的不可逆轉(zhuǎn)性、以及和宏觀經(jīng)濟聯(lián)系緊密,受外部環(huán)境影響顯著等特點,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,提高企業(yè)的風(fēng)險管理和對市場運行情況的判斷能力,是非常重要的。另外,我國的房地產(chǎn)業(yè)在

36、發(fā)展初期由于市場不成熟和開發(fā)行為不規(guī)范等因素的影響,很多企業(yè)完成了最初的資本積累,但從長遠(yuǎn)來看,隨著國內(nèi)市場運行機制的逐步完善,土地市場的透明化,市場競爭的公平性和激烈程度將會越來越明顯,為了保持可持續(xù)發(fā)展的能力,企業(yè)管理人員還必須能以一定的成本籌集到足夠的資金保證未來項目的可持續(xù)開發(fā),因此,管理企業(yè)各項工作的資金的使用以及經(jīng)濟活動的現(xiàn)金流動情況就變的十分重要。 總的來說,有以下幾點:1房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),以現(xiàn)金流管理為核心是未來企業(yè)財務(wù)管理是發(fā)展方向,論文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)建立以現(xiàn)金流管理為中心的企業(yè)財務(wù)管理體系是保持企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要保障措施。 2房地產(chǎn)企業(yè)實施現(xiàn)金流

37、管理,首先要建立完整的管理控制組織模式,根據(jù)大中型房地產(chǎn)企業(yè)集團資金管理的特點,論文提出建立半緊密型資金集中結(jié)算管理模式是我國大中型跨區(qū)域,多項目的房地產(chǎn)企業(yè)集團實現(xiàn)有效現(xiàn)金管理的必要準(zhǔn)備。 3制度是管理的基礎(chǔ),建立現(xiàn)金流內(nèi)部控制制度是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的進(jìn)一步深入,通過建立現(xiàn)金流入控制,現(xiàn)金流出控制以及現(xiàn)金安全控制等內(nèi)控制度,可以保障企業(yè)現(xiàn)金安全和完整,保證現(xiàn)金流動性,降低浪費損失,提高資金使剛效率。 4對房地產(chǎn)企業(yè)投資、經(jīng)營以及籌資過程中現(xiàn)金流狀況實施動態(tài)的管理控制,通過現(xiàn)金流分析,并在分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行動態(tài)的預(yù)算控制,對項目投資決策過程中的現(xiàn)金流建立風(fēng)險預(yù)警體系,是大中型

38、房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)層面,項目層面實施現(xiàn)金流管理的有效途徑。 二、研究的基本內(nèi)容與擬解決的主要問題: (一)研究的基本內(nèi)容: 1、現(xiàn)金流的定義:從財務(wù)的角度剖析什么是現(xiàn)金流。 2、房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理的特點:結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀,說明房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流管理的特點。 3、分析現(xiàn)金流的管理目標(biāo):結(jié)合行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀,展望未來發(fā)展前景,分析管理組織的目標(biāo)。 4、當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理存在的問題:查閱有關(guān)文獻(xiàn),綜合數(shù)據(jù)資料,總結(jié)得出當(dāng)前存在的縣境內(nèi)流管理問題。 5、提出解決方案:理論聯(lián)系實際情況,提出切實可行的解決當(dāng)前問題的方案。 (二)擬解決的主要問題: 1、闡述說明

39、關(guān)于現(xiàn)金流管理的基本理論,結(jié)合行業(yè)說明; 2、針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀提出可行的解決方案。 三、研究的方法與技術(shù)路線: (一)研究方法: 1、文獻(xiàn)研究法:參考現(xiàn)階段國內(nèi)外的相關(guān)文獻(xiàn)資料,聯(lián)系當(dāng)前的行業(yè)現(xiàn)狀,總結(jié)論定可行的理論知識,對相關(guān)資料進(jìn)行整理分析。 2、實證研究法:調(diào)差近年來國內(nèi)行業(yè)部分房地產(chǎn)公司的財務(wù)報表數(shù)據(jù),進(jìn)行統(tǒng)計總結(jié),說明數(shù)據(jù)表明的現(xiàn)狀與問題。 (二)技術(shù)路線: 四、研究的總體安排與進(jìn)度: 2010.10.08?2010.11.22 完成畢業(yè)論文選題 2010.11.23?2011.01.10 完成文獻(xiàn)綜述、開題報告及外文翻

40、譯 2011.01.11?2011.03.11 完成畢業(yè)論文初稿 2011.03.12?2011.05.03 畢業(yè)實習(xí),修改論文 2011.05.04?2011.05.12 畢業(yè)論文定稿 五、主要參考文獻(xiàn): [1] 譙謙,吳楠.淺析房地產(chǎn)中的現(xiàn)金流量問題.現(xiàn)代商業(yè),200920:P58. [2] 葉根金.對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理若干問題的思考.中國經(jīng)貿(mào),20102:P102. [3] 劉文靜,孫利瓊.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的現(xiàn)狀分析.科技與管理,20056: P39-43. [4] 丁國全.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理措施.合作經(jīng)濟與科技,20081:P64-65. [5]

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42、蔡昌.如何掌控企業(yè)的第一枚多米諾骨牌現(xiàn)金流.東方出版社,2007:P3-5. [12] 張惠忠.公司財務(wù)管理基礎(chǔ).上海財經(jīng)大學(xué)出版社,2007:P145-147. [13] 張艷紅,羅黎輝.行業(yè)整合??中小房地產(chǎn)如何困境求生.商場現(xiàn)代化. 2006(16):P212. [14] 張耀晨.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流優(yōu)化管理.中國商界.2009(3):P11-12. [15] 趙英杰.現(xiàn)金流量分析論.會計之友.2007(1):P9-11. [16] 呂繼紅.金融危機下對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流的思考??基于某上市地產(chǎn)公司的案例分析.財經(jīng)界.2009(8):P47-49. [17] 付東陽,李奕帆.

43、房地產(chǎn)龍頭萬科財務(wù)質(zhì)量分析.現(xiàn)代商業(yè).2008(17):P227-228. [18] 韓士專,彭進(jìn).次貸危機影響下的現(xiàn)金流對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響.沈陽大學(xué)學(xué)報.2009,21(2):P1-4. [19] 夏雪花.現(xiàn)金流量與上市公司價值關(guān)系研究??基于滬市房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的實證分析.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè) .2007(12):P198-199. [20] 袁平.企業(yè)現(xiàn)金流量的管理.鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報.2005(10):P133-134. [21] Jim Clayton, David C. Ling, Andy Naranjo, 2008. “Commercial Real Estate

44、Valuation: Fundamentals Versus Investor Sentiment”Springer Science, vol.17, July, pp.5-37. [21] Bill Winterberg. 2010. “Efficiently Monitor Client Cash”Journal of Financial Planning, November, pp.40-43 (2011屆) 本 科 畢 業(yè) 設(shè) 計(論 文) 題 目房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理研究 學(xué) 院商 學(xué) 院 專 業(yè) 財 務(wù) 管 理 班 級 學(xué) 號 學(xué)生姓名

45、指導(dǎo)教師誠信聲明 我聲明,所呈交的論文(設(shè)計)是本人在老師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我查證,除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外,論文(設(shè)計)中不包含其他已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果,也不包含為獲得或其他教育機構(gòu)的學(xué)位或證書而使用過的材料。我承諾,論文(設(shè)計)中的所有內(nèi)容均真實、可信。 論文(設(shè)計)作者簽名: 簽名日期:年月 日 授權(quán)聲明 學(xué)校有權(quán)保留送交論文(設(shè)計)的原件,允許論文(設(shè)計)被查閱和借閱,學(xué)?？梢怨颊撐?設(shè)計)的全部或部分內(nèi)容,可以影印、縮印或其他復(fù)制手段保存論文(設(shè)計),學(xué)校必須嚴(yán)格按照授權(quán)對論文(設(shè)計)進(jìn)行處理不得超越授

46、權(quán)對論文(設(shè)計)進(jìn)行任意處置。 論文(設(shè)計)作者簽名: 簽名日期:年月 日 摘 要:隨著經(jīng)濟建設(shè)的越來越深入,房地產(chǎn)企業(yè)作為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一,也越來越凸顯其重要的戰(zhàn)略地位。而房地產(chǎn)企業(yè)自身的現(xiàn)金流管理也在2008年爆發(fā)的次貸危機之后尤為重要。企業(yè)只有積極有效地利用好現(xiàn)金流這把“雙刃劍”才能在變幻莫測的經(jīng)濟社會中立于不敗之地。 而房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的管理對于整個企業(yè)的戰(zhàn)略性

47、發(fā)展更是尤為重要,企業(yè)在有效的控制好現(xiàn)金流的流入流出水平之后就能夠為企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)做出它的貢獻(xiàn)。從房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的戰(zhàn)略性和戰(zhàn)術(shù)性兩個方面,企業(yè)的現(xiàn)金流管理可以得到充分的剖析。 本文針對房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀,從現(xiàn)金流組織管理的角度分析研究現(xiàn)金流管理的問題與解決對策,探討了當(dāng)前經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的方向。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流;現(xiàn)金流管理 Abstract: In economic construction is more and more thorough, real estate enterprise as chinas economic pilla

48、r industry, are more and more important day by day. And real estate enterprises reached its cash flow management in 2008 the outbreak of the spreading subprime mortgage crisis is more important. Enterprise must use this double-edged sword efficiently, that can in the economic social stand forever.

49、 The real estate business cash flow management for the strategic development of the whole enterprise is particularly important. After keep in a good level of inflows and outflows of cash flow, Enterprises be able to make it long-term contribution to development goals. Cash flow from real estate bu

50、siness strategic and tactical management of the two aspects of the enterprise cash flow management can be fully analyzed. This article aims at real estate management status quo, at angle of the cash flow organization and management, study of the cash flow management problems and solutions, and r

51、esearch into real estate business management in the direction of cash flows in the present economic climate. Key Words:Real estate business; cash flow; cash flow management 目 錄 一、引言 1 二、現(xiàn)金流的定義 1 (一)現(xiàn)金流的定義 1 (二)現(xiàn)金流的重要性 1 三、現(xiàn)金流管理目標(biāo)的特點 2 (一)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀 2 (二)房地

52、產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的特點 3 四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的目標(biāo) 5 五、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題 7 (一)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理問題 7 (二)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理問題 8 六、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的對策與建議 8 (一)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理 9 (二)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理 10 七、結(jié)論 12 參考文獻(xiàn) 14 致 謝 16 一、引言 從2010年4月底起,“國四條”的出臺,房地產(chǎn)市場遭遇一系列的調(diào)控措施,調(diào)控、保障房、房產(chǎn)稅、央企退出、加快周轉(zhuǎn)……成為了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。面對日益緊縮的房地產(chǎn)消費貸款,

53、房地產(chǎn)行業(yè)的房產(chǎn)營銷也日趨緊張。可以預(yù)見,房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流的管理成為了企業(yè)管理的重點,只有對企業(yè)的現(xiàn)金流的管理有一個精確的把握與控制,才能在日益激烈的行業(yè)競爭中得到最大的經(jīng)濟效益,贏取最大的社會效益,為企業(yè)的長久發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 二、現(xiàn)金流的定義 (一)現(xiàn)金流的定義 現(xiàn)金,是指企業(yè)占用在各種貨幣形態(tài)上的資產(chǎn),包括庫存現(xiàn)金、活期存款及其他貨幣資金;不包括那些不準(zhǔn)備或無法動用的貨幣資金。而現(xiàn)金流(Cash Flow)也稱為現(xiàn)金流量、現(xiàn)金流動量。在長期項目投資決策中,現(xiàn)金流量是指一個投資項目在其計算期內(nèi)可能或應(yīng)該發(fā)生的各項現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量的統(tǒng)稱。 對于房地產(chǎn)行業(yè)的一個

54、公司甚至集團來說,現(xiàn)金流的概念不僅僅是在于單個項目的資金流量,它應(yīng)該包括現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩部分。其中現(xiàn)金流入主要指企業(yè)經(jīng)營活動中銷售商品、提供勞務(wù);投資活動中出售金融資產(chǎn)和固定資產(chǎn)、利息紅利收入;籌資活動中發(fā)行股票債券以及借款取得的資金等?，F(xiàn)金流出主要有經(jīng)營活動中采購、銷售和管理活動中發(fā)生的費用和應(yīng)交的稅金,投資活動中長期的金融投資、資本性指出和并購等發(fā)生的資金占用,籌資活動中購買股票和債券、償還借款、支付利息和紅利等發(fā)生的資金流出?，F(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的差額就是企業(yè)的現(xiàn)金凈流量。 (二)現(xiàn)金流的重要性 企業(yè)以盈利為目的,這一點盡人皆知。不乏有企業(yè)刻意追求高收益、高利潤,大都來自這樣

55、一種思想,認(rèn)為企業(yè)利潤數(shù)值顯示高,就是經(jīng)營有成效的表現(xiàn)。這里的誤區(qū)在于忽略了實現(xiàn)利潤的同時所需保持的流動性。作為企業(yè)的管理者,應(yīng)當(dāng)能夠正確地界定現(xiàn)金與利潤之間的差異。利潤并不代表企業(yè)自身有充裕的流動資金。流動資金可形成我們俗稱的現(xiàn)金流,對于企業(yè)的健康發(fā)展有重要的作用。 企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)、或是出售固定資產(chǎn)、向銀行借款的時候都會取得現(xiàn)金,形成現(xiàn)金的流入。而企業(yè)為了生存、發(fā)展、擴大需要購買原材料、支付工資、構(gòu)建固定資產(chǎn)、對外投資、償還債務(wù)等,這些活動都會導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金的流出。在市場經(jīng)濟中,企業(yè)還勢必要積極而力求穩(wěn)妥地運用信用手段(如向銀行貸款,也如企業(yè)間應(yīng)收、應(yīng)付的商業(yè)信用)如果企業(yè)手

56、頭上沒有足夠的現(xiàn)金流來維系這些業(yè)務(wù)的支出和維系加入信用關(guān)系的資金鏈,其結(jié)果將是災(zāi)難性的。從企業(yè)整體發(fā)展來看,其實現(xiàn)金流比利潤更為重要。在現(xiàn)實生活中我們可以看到,有些企業(yè),雖然賬面盈利頗豐,卻因為現(xiàn)金流量不充沛、直至出現(xiàn)資金鏈斷裂而倒閉;有的企業(yè)雖然在某一較長時期處于虧損當(dāng)中,但其卻可以依賴著自身擁有的現(xiàn)金流得以長期生存,最后迎來發(fā)展高峰。從這個意義上說,企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展經(jīng)營,運行層面直接依靠的不是高利潤而是良好、充足的現(xiàn)金流。當(dāng)然,利潤水平高,組織現(xiàn)金流的能力一般也會較高,這也是需要充分肯定的。 三、現(xiàn)金流管理目標(biāo)的特點 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理面對的是該行業(yè)企業(yè)由于在開發(fā)房地產(chǎn)項目中

57、運用到大量的現(xiàn)金流,企業(yè)的現(xiàn)金流安全系數(shù)普遍較高,資金運用風(fēng)險偏高,現(xiàn)金流價值大等特點。 (一)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀 我國房地產(chǎn)企業(yè)初步關(guān)注現(xiàn)金流狀況也始于近幾年,初步認(rèn)識到企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在活力反映在經(jīng)營的現(xiàn)金流量方面,所以,關(guān)于現(xiàn)金流的理論和實踐更是匱乏。我國房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理存在以下幾個問題: (1)現(xiàn)金流管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合 我國現(xiàn)金流管理僅停留在公司運營層面,并沒有被提高到戰(zhàn)略高度與企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略相吻合?，F(xiàn)金流管理的內(nèi)容只是停留在現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理,沒有同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來,更沒有同企業(yè)的不同發(fā)展階段

58、的重點相匹配。 (2)現(xiàn)金流管理缺少全程控制 目前,我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的手段只是側(cè)重于事后分析,而缺乏事中的控制、事前的預(yù)測和安排。企業(yè)的資金運行,具體表現(xiàn)為資金籌集、運用和分配,現(xiàn)金的流入與流出則是其綜合表現(xiàn)形式。時實、動態(tài)地反映預(yù)算執(zhí)行情況,有效地控制整個企業(yè)的資金支出及資金運用,做到事前計劃、事中控制、事后分析,這不僅有利于戰(zhàn)略的實施,同時預(yù)算作為企業(yè)內(nèi)的法律還有利于經(jīng)營過程的控制。 (3)現(xiàn)金流管理沒有重視現(xiàn)金流質(zhì)量 對于業(yè)績質(zhì)量問題重視遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,現(xiàn)金流的導(dǎo)向作用還很弱。由于中國房地產(chǎn)企業(yè)的考核與績效評價體系仍是“利潤導(dǎo)向型”,所以企業(yè)實踐

59、中對現(xiàn)金流量的管理存在著嚴(yán)重滯后性和被動性特征。一些企業(yè)只有在發(fā)不出工資、沒錢購買原材料、需要動用現(xiàn)金交稅的時候才注重現(xiàn)金流管理;或是只有通過延期支付土地款、拖欠工程款等惡劣方式才能獲得良好的現(xiàn)金流。[丁國全.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理措施.合作經(jīng)濟與科技,2008(1):P64-65.] 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流狀況變化不是出于穩(wěn)定狀態(tài)。以萬科為例,每股凈現(xiàn)金流量從2009底的0.18元/股在2010年經(jīng)歷了負(fù)數(shù)的數(shù)據(jù)之后,在2010年12月上升到1.19元/股的高位,而進(jìn)入2011年第一季度又下降而出現(xiàn)負(fù)數(shù)。每股經(jīng)營現(xiàn)金流同樣是呈起伏狀波動,現(xiàn)金流的穩(wěn)定性存在一定的問題。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)

60、現(xiàn)金流管理的特點 作為資金密集型企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管上與一般的企業(yè)還是有所區(qū)別存在的,它的特點由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的特點而確定。 房地產(chǎn)開發(fā)過程是一種預(yù)測將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程,由于它自身的特點:價值大、開發(fā)周期長、一次性、風(fēng)險因素多等,其現(xiàn)金流特點就表現(xiàn)為: (1)對資金需求數(shù)額巨大 房地產(chǎn)項目由于價值大而產(chǎn)生大量的資金需求。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不借助金融機構(gòu)和資本市場進(jìn)行融資,僅靠自有資金將寸步難行。同時,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)資金存在使用支出上的集中性和來源積累上的分散性、長期性的矛盾,如果僅局限于自有資金是不足夠的,必須擁有更大規(guī)模的

61、現(xiàn)金流入。而我國房地產(chǎn)企業(yè)以社會資源整合為核心“以小博大”的發(fā)展模式對銀行資金的依賴度長期以來居高不下。這種情況下,資金鏈很容易被拉斷,特別是中小企業(yè)將面對嚴(yán)峻的考驗。 (2)現(xiàn)金的占用周期長 對每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,從選擇地塊到房屋竣工驗收,直至出售或出租需要3~5年的時間,而且,所開發(fā)的房地產(chǎn)商品只有銷售到一定數(shù)量后才能收回成本乃至利潤。房地產(chǎn)開發(fā)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、回收期長,所以,現(xiàn)金的占用期長。這樣,從工程初期投資開始,一直到第一筆資金回籠,最少需要3年。 (3)現(xiàn)金占用的風(fēng)險性大 房地產(chǎn)項目一旦投人就具有了不可移動性,就很難根據(jù)各種如社會經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化加以改變和調(diào)整,使得現(xiàn)金流的投人風(fēng)險性加大。