房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn).ppt

房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn),韶關(guān)市國(guó)稅局李德炎,房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn),“營(yíng)改增”擴(kuò)圍背景及意義增值稅的基本原理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,營(yíng)改增擴(kuò)圍的背景及意義,背景：李克強(qiáng)總理在十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議上提出從5月1日起全面推開(kāi)營(yíng)改增，意味著營(yíng)改增進(jìn)入了決勝的攻堅(jiān)階段。作為深化財(cái)稅體制改革的重頭戲和推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措。意義：首先，全面推開(kāi)營(yíng)改增，標(biāo)志著我國(guó)增值稅將實(shí)現(xiàn)對(duì)貨物和勞務(wù)的全覆蓋，延續(xù)多年的營(yíng)業(yè)稅將退出歷史舞臺(tái)，與國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化相適應(yīng)的現(xiàn)代消費(fèi)型增值稅制度將最終確立。第二，全面推開(kāi)營(yíng)改增，不僅是稅制改革的重大突破，而且將加快整個(gè)財(cái)稅體制改革的進(jìn)程，為財(cái)稅體制更好地發(fā)揮在治國(guó)安邦中的基礎(chǔ)性、支柱性、保障性作用奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,營(yíng)改增擴(kuò)圍的背景及意義,第三，全面推開(kāi)營(yíng)改增，將大大減輕企業(yè)稅負(fù)，是為企業(yè)“降成本”“增活力”，用短期財(cái)政收入“減法”換取持續(xù)發(fā)展勢(shì)能“加法”的重要一招，必將為緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好提供有力支持。第四，全面推開(kāi)營(yíng)改增，將營(yíng)造更加有利于激發(fā)市場(chǎng)主體活力的稅制環(huán)境，為促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新提供有效的稅制引導(dǎo)，在推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，助力經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)、邁向中高端水平。,房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn),“營(yíng)改增”擴(kuò)圍背景及意義增值稅的基本原理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,增值稅的基本原理,（一）房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人（二）房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍（三）房地產(chǎn)一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定（四）房地產(chǎn)業(yè)稅率和征收率（五）房地產(chǎn)業(yè)計(jì)稅辦法（六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng)（七）房地產(chǎn)業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,（一）房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人,在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人。自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。,（二）房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍,1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目。2、房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫(xiě)字樓、公寓等），適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)稅目和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目（不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃）。,（三）房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定,納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過(guò)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。上述年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)為500萬(wàn)元（含本數(shù)）年應(yīng)稅銷售額=連續(xù)不超過(guò)12個(gè)月應(yīng)稅銷售額合計(jì)（1+征收率）,（三）一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定,一般納稅人認(rèn)定特殊情況：年應(yīng)稅銷售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會(huì)計(jì)核算健全，是指能夠按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。,判斷題：,例1：A納稅人（非自然人）2017年1月開(kāi)始銷售自行開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，2017年1-12月共取得房產(chǎn)銷售收入500萬(wàn)元，超過(guò)了財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，必須認(rèn)定為增值稅一般納稅人（）例2：自然人A于2016年5月銷售房產(chǎn)1套，取得房產(chǎn)銷售收入600萬(wàn)元，則自然人A需認(rèn)定為增值稅一般納稅人（）,（四）房地產(chǎn)業(yè)稅率和征收率,房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為11%。小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。,（五）房地產(chǎn)業(yè)計(jì)稅辦法,基本規(guī)定增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。,（五）房地產(chǎn)業(yè)計(jì)稅辦法,一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額=當(dāng)期銷售額適用稅率,（五）房地產(chǎn)業(yè)計(jì)稅辦法,簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額1、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額征收率2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額含稅銷售額（1征收率）,（六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng),視同銷售情形下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：1、單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。2、單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。3、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。,（六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng),進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣情形一般納稅人下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：1、用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。2、非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。,（六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng),3、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。4、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。5、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。,（六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng),6、購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。7、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第4項(xiàng)、第5項(xiàng)所稱貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。所稱非正常損失是指因管理不善造成貨物的被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違法法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、銷毀、拆除的情形。,（七）房地產(chǎn)業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。2、納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。3、納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。,房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn),“營(yíng)改增”擴(kuò)圍背景及意義增值稅的基本原理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理,政策依據(jù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（一）適用范圍,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（二）一般納稅人征收管理,銷售額確認(rèn)一般計(jì)稅辦法1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11%）,（二）一般納稅人征收管理,2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。,（二）一般納稅人征收管理,支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。,（二）一般納稅人征收管理,銷售額確認(rèn)簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法4、一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。銷售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（1+5%）,（二）一般納稅人征收管理,房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（2）建筑工程施工許可證未注明合同開(kāi)工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。,習(xí)題,【案例一】A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開(kāi)發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證注明的開(kāi)工日期是2015年3月15日，2016年5月該企業(yè)銷售房產(chǎn)8套，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)金額252萬(wàn)元，納稅人選擇簡(jiǎn)易征收辦法。問(wèn)：納稅人在6月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)的增值稅銷售額是多少？,習(xí)題,納稅人6月應(yīng)申報(bào)增值稅銷售額為：應(yīng)稅銷售額=252(1+5%)=240萬(wàn)元增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）,習(xí)題,【案例二】A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開(kāi)發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，支付該項(xiàng)目土地價(jià)款1000萬(wàn)元，該房產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積96000平方，施工許可證注明的開(kāi)工日期是2016年5月15日，2017年8月該企業(yè)銷售房產(chǎn)8套，涉及的房產(chǎn)建筑面積960平方，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)金額252萬(wàn)元。問(wèn)：納稅人在6月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)的增值稅銷售額是多少？,習(xí)題,納稅人6月應(yīng)申報(bào)增值稅銷售額為：當(dāng)期抵扣的土地價(jià)款=（96096000）1000=10萬(wàn)元6月應(yīng)申報(bào)銷售額=（252-10）（1+11%）=218.02萬(wàn)元增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）,（二）一般納稅人征收管理,預(yù)繳稅款1、一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2、應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。3、一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。,習(xí)題,案例【一】A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開(kāi)發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證開(kāi)工日期為2015年3月15日，2016年1月開(kāi)始預(yù)售房產(chǎn)，該企業(yè)2016年5月又收到預(yù)收款525萬(wàn)元。該納稅選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法。問(wèn)：納稅人在6月份申報(bào)期應(yīng)申報(bào)預(yù)繳多少增值稅稅款？,習(xí)題,納稅人6月應(yīng)申報(bào)預(yù)繳增值稅稅款為：6月應(yīng)申報(bào)預(yù)繳增值稅款=525（1+5%）3%=15萬(wàn)元增值稅預(yù)繳稅款表,習(xí)題,案例【二】A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開(kāi)發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證開(kāi)工日期為2015年3月15日，2016年1月開(kāi)始預(yù)售房產(chǎn)，該企業(yè)2016年5月又收到預(yù)收款525萬(wàn)元。該納稅選擇一般計(jì)稅辦法。問(wèn)：納稅人在6月份申報(bào)期應(yīng)申報(bào)預(yù)繳多少增值稅稅款？,習(xí)題,納稅人6月應(yīng)申報(bào)預(yù)繳增值稅稅款為：6月應(yīng)申報(bào)預(yù)繳增值稅款=525（1+11%）3%=14.19萬(wàn)元增值稅預(yù)繳稅款表,（二）一般納稅人征收管理,進(jìn)項(xiàng)稅額一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）,（二）一般納稅人征收管理,納稅申報(bào)1、一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法（財(cái)稅201636號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱試點(diǎn)實(shí)施辦法）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。2、一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。,（二）一般納稅人征收管理,發(fā)票開(kāi)具1、一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。2、一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。3、一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。,（二）一般納稅人征收管理,其他事項(xiàng)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填報(bào)增值稅預(yù)繳稅款表。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。,習(xí)題,案例【一】A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自相開(kāi)發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證的開(kāi)工日期是2015年3月15日，2016年1月15日開(kāi)始預(yù)售房產(chǎn)，至2016年4月30日共取得預(yù)收款5250萬(wàn)元，已按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。A房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)上述預(yù)收款開(kāi)具收據(jù)，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2016年5月又收到預(yù)收款5250萬(wàn)元。2016年6月共開(kāi)具增值稅普通發(fā)票10500萬(wàn)元（含2016年4月30日前取得的未開(kāi)票預(yù)收款5250萬(wàn)元，和2016年5月收到的5250萬(wàn)元），同時(shí)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。該納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法問(wèn)：納稅人在7月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)多少增值稅稅款？,習(xí)題,6月份申報(bào)期申報(bào)預(yù)繳增值稅為：應(yīng)預(yù)繳稅款=5250（1+5%）3%=150萬(wàn)元7月份申報(bào)期應(yīng)申報(bào)增值稅稅款為：應(yīng)申報(bào)增值稅款=5250（1+5%）5%-150=100萬(wàn)元,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,預(yù)繳稅款1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2、應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+5%）3%3、小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,納稅申報(bào)小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,發(fā)票開(kāi)具1、小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。2、小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。3、小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。,習(xí)題,案例【一】A房地產(chǎn)企業(yè)（小規(guī)模）自行開(kāi)發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證的開(kāi)工日期是2015年3月15日，2016年1月15日開(kāi)始預(yù)售房產(chǎn)，至2016年4月30日共取得預(yù)收賬款200萬(wàn)元，已按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。A房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)上述預(yù)收款開(kāi)具收據(jù)，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。該房地產(chǎn)企業(yè)2016年5月又收到預(yù)收款200萬(wàn)元。2016年6月共開(kāi)具增值稅普通發(fā)票400萬(wàn)元（含2016年4月30日取得的未開(kāi)票預(yù)收款200萬(wàn)元，和2016年5月收到的預(yù)收款200萬(wàn)元）。問(wèn)：納稅人在6、7月申報(bào)期應(yīng)如何納稅？,習(xí)題,6月申報(bào)期就取得的預(yù)收款應(yīng)預(yù)繳的增值稅為：200（1+5%）3%=5.71萬(wàn)元7月申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅為：200（1+5%）5%-5.71=3.81萬(wàn)元增值稅納稅申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）,房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn),“營(yíng)改增”擴(kuò)圍背景及意義增值稅的基本原理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)處理,政策依據(jù)：納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）,納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（一）適用范圍,納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱出租不動(dòng)產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。,納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（二）一般納稅人征收管理,一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,（二）一般納稅人征收管理,2、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。,（二）一般納稅人征收管理,預(yù)繳稅款1、納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷售額（1+11%）3%2、納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷售額（1+5%）5%3、納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。,習(xí)題,案例【一】樂(lè)昌市某納稅人（一般納稅人）2013年購(gòu)買廣州市房產(chǎn)一套用于出租。每月收取租金收入20萬(wàn)元。問(wèn)：自2016年5月1日起，納稅人出租房產(chǎn)，應(yīng)如何計(jì)算預(yù)繳增值稅稅款？（一般計(jì)稅方法、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）,習(xí)題,納稅人選擇一般計(jì)稅方法納稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅稅款預(yù)繳增值稅稅款=20（1+11%）3%=0.54萬(wàn)元納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法納稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅稅款預(yù)繳增值稅稅款=20（1+5%）5%=0.95萬(wàn)元,（二）一般納稅人征收管理,其他事項(xiàng)1、單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)增值稅預(yù)繳稅款表。2、單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。,習(xí)題,案例【一】樂(lè)昌市某納稅人（一般納稅人）2013年購(gòu)買廣州市房產(chǎn)一套用于出租。每月收取租金收入20萬(wàn)元。問(wèn)：自2016年5月1日起，納稅人出租房產(chǎn)，應(yīng)如何計(jì)算申報(bào)繳納增值稅稅款？（一般計(jì)稅方法、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）,習(xí)題,納稅人選擇一般計(jì)稅方法（不考慮進(jìn)項(xiàng)因素）納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅稅款應(yīng)納增值稅稅款=20（1+11%）11%-0.54=1.44萬(wàn)元納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅稅款應(yīng)納增值稅稅款=20（1+5%）5%-0.95=0萬(wàn)元,納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶出租住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,2、其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn),“營(yíng)改增”擴(kuò)圍背景及意義增值稅的基本原理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,政策依據(jù)：納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）,納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（一）適用范圍,納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。本辦法所稱取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法,納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（二）一般納稅人征收管理,一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,（二）一般納稅人征收管理,3、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。4、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,（二）一般納稅人征收管理,5、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。6、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,（二）一般納稅人征收管理,預(yù)繳稅款1、以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（1+5%）5%2、以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）（1+5%）5%,（二）一般納稅人征收管理,其他事項(xiàng)1、納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。（2）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。（3）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。,（二）一般納稅人征收管理,2、納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。3、納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。,習(xí)題,案例【一】某納稅人（非自然人）為增值稅一般納稅人，2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購(gòu)買的房產(chǎn)一處，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬(wàn)元（含稅，下同），納稅人2013年購(gòu)買時(shí)的價(jià)款700萬(wàn)元，保留有合法憑據(jù)。假設(shè)該納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。問(wèn)：該納稅人應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額？回到機(jī)構(gòu)所在地如何計(jì)算應(yīng)納稅額？,習(xí)題,該納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額為：預(yù)繳稅額=（1000-700）（1+5%）5%=14.29萬(wàn)元納稅人回到機(jī)構(gòu)所在地計(jì)算應(yīng)納稅額為：應(yīng)納稅額=（1000-700）（1+5%）5%-14.29=0萬(wàn)元,習(xí)題,案例【一】某納稅人（非自然人）為增值稅一般納稅人，2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購(gòu)買的房產(chǎn)一處，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬(wàn)元（含稅，下同），納稅人2013年購(gòu)買時(shí)的價(jià)款700萬(wàn)元，保留有合法憑據(jù)。假設(shè)該納稅人選擇一般計(jì)稅方法。問(wèn)：該納稅人應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額？回到機(jī)構(gòu)所在地如何計(jì)算應(yīng)納稅額？,習(xí)題,該納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額為：預(yù)繳稅額=（1000-700）（1+5%）5%=14.29萬(wàn)元納稅人回到機(jī)構(gòu)所在地計(jì)算應(yīng)納稅額為（不考慮進(jìn)項(xiàng)因素）：應(yīng)納稅額=1000（1+11%）11%-14.29=84.81萬(wàn)元,納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。2、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。3、除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。3、個(gè)體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,習(xí)題,案例【一】某納稅人（非自然人）為小規(guī)模納稅人，2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自建的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬(wàn)元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬(wàn)元。問(wèn)：該納稅人應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額？回到機(jī)構(gòu)所在地如何計(jì)算應(yīng)納稅額？,習(xí)題,該納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額為：預(yù)繳稅額=1000（1+5%）5%=47.62萬(wàn)元納稅人回到機(jī)構(gòu)所在地計(jì)算應(yīng)納稅額為（不考慮進(jìn)項(xiàng)因素）：應(yīng)納稅額=1000（1+5%）5%-47.62=0萬(wàn)元,謝謝！,WWW.PPTKOREA.COM,