現(xiàn)代花園房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)

現(xiàn)代花園房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總 論錯(cuò)誤!1.1 項(xiàng)目概要錯(cuò)誤!1.2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 錯(cuò)誤!1.3項(xiàng)目區(qū)簡(jiǎn)介及建設(shè)單位概況 錯(cuò)誤!1.4可研報(bào)告研究?jī)?nèi)容 錯(cuò)誤!1.5可研報(bào)告研究結(jié)論、問題及建議錯(cuò)誤!第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性和可行性 錯(cuò)誤!2.1 建設(shè)背景錯(cuò)誤!2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性錯(cuò)誤!2.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性錯(cuò)誤!第三章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 錯(cuò)誤!3.1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容錯(cuò)誤!3.2 建設(shè)規(guī)模錯(cuò)誤!第四章場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件 錯(cuò)誤!4.1場(chǎng)址現(xiàn)狀錯(cuò)誤!4.2 建設(shè)條件錯(cuò)誤!第五章工程方案 錯(cuò)誤!5.1方案設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則 錯(cuò)誤!5.2 建筑設(shè)計(jì)錯(cuò)誤!5.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤!5.4給排水設(shè)計(jì)錯(cuò)誤!5.5暖通設(shè)計(jì)錯(cuò)誤!5.6電氣及弱電設(shè)計(jì) 錯(cuò)誤!5.7消防設(shè)計(jì)錯(cuò)誤!第六章能源和資源節(jié)約措施 錯(cuò)誤!6.1能源節(jié)約措施 錯(cuò)誤!6.2 建筑節(jié)能具體措施 錯(cuò)誤!6.3給排水資源節(jié)約措施 錯(cuò)誤!6.4電氣節(jié)能具體措施 錯(cuò)誤!6.5供熱系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施 錯(cuò)誤!第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤!7.1 環(huán)境影響錯(cuò)誤!7.2 保護(hù)措施錯(cuò)誤!7.3 安全保護(hù)措施 錯(cuò)誤!7.4 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 錯(cuò)誤!第八章組織機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤!8.1 管理機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤!8.2項(xiàng)目組織管理錯(cuò)誤!第九章工程管理及實(shí)施計(jì)劃 錯(cuò)誤!9.1項(xiàng)目建設(shè)管理原則錯(cuò)誤!9.2 工程管理錯(cuò)誤!未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。9.3 項(xiàng)目實(shí)施步驟錯(cuò)誤!44未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。9.4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 錯(cuò)誤!第十章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防 錯(cuò)誤!10.1 勞動(dòng)安全與衛(wèi)生 錯(cuò)誤!10.2 消防安全錯(cuò)誤!第十一章投資估算及資金籌措 錯(cuò)誤!11.1 估算依據(jù)及內(nèi)容錯(cuò)誤!11.2 投資估算錯(cuò)誤!11.3資金籌措錯(cuò)誤!12.1 招標(biāo)依據(jù)錯(cuò)誤!12.2 工程招標(biāo)錯(cuò)誤!第十三章社會(huì)影響分析及評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤!13.1項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)的依據(jù)錯(cuò)誤!13.2 建設(shè)地區(qū)基本的社會(huì)環(huán)境情況 錯(cuò)誤!13.3 社會(huì)影響分析錯(cuò)誤!13.4 項(xiàng)目在建設(shè)、運(yùn)營中的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 錯(cuò)誤!13.5 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論錯(cuò)誤!第十四章結(jié)論及建議錯(cuò)誤!14.1 結(jié)論錯(cuò)誤!14.2 項(xiàng)目建議錯(cuò)誤!第十五章附表、附圖、附件 錯(cuò)誤!15.1 附表錯(cuò)誤!15.2 附圖錯(cuò)誤!15.3 附件錯(cuò)誤!、總 論一. 項(xiàng)目背景1. 項(xiàng)目名稱：現(xiàn)代花園2. 承辦單位概況承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司 實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 "誠信、合作、卓越、創(chuàng) 新"的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活-提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、 高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值-服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)蒲氏房地 產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)-創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高蒲氏集團(tuán)人的工作生 活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào)-以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)蒲氏集團(tuán)股東。3. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）武漢市2001、2002年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)（9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制報(bào)告的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料4. 項(xiàng)目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分， 是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾 的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程， 決 定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的 企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體 化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資， 發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在 的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)?，F(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電 公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī) 劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。二. 項(xiàng)目概況1. 擬建地點(diǎn)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、 市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。2. 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10萬平方米，建筑面積 12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米。總居住戶數(shù)996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、 配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、 開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校 院所的知識(shí)分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較 好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團(tuán)人對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì) 生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團(tuán)人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫 馨的家。3. 主要建設(shè)條件1. 供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DNIOOOm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。2. 雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可 以就進(jìn)排入。3. 供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi) 配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然 氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件 及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)， 各種設(shè)施接口均至本 項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住 宅建設(shè)同步進(jìn)行。6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831 開設(shè)下屬分局解決。4. 項(xiàng)目投入總資金及效益情況本項(xiàng)目投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預(yù)售款，共 投入總資金14828.67萬元。本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)） 稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法定盈余公積金及公益金 857.43萬元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為 3906.08萬元。5. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層6.53地下車庫面積平方米4820停車位個(gè)240三. 問題與建議考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階 層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng), 娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不 同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷 的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng) 目的社會(huì)效益。1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一. 市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2002年武房指數(shù)報(bào)告顯示：房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為2968.76元/m2,住宅平 均價(jià)格為2017.31元/m2寫字樓平均價(jià)格為4149.16元/m2從市場(chǎng)形態(tài)來看,全市 各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%住宅面 積在101-120的占總量的32%,121-140占總量的45%,141-160的占總量的 5%,161-180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果 看,120m2-140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力 ，市場(chǎng)接受程 度最高。購房者能承受多高的房?jī)r(jià)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題，根據(jù)我們這次 調(diào)查結(jié)果，購房者對(duì)購房總價(jià)格的承受能力如下：承受總價(jià)格在20萬以下的占 33%,承受總價(jià)格在21-30萬之間的占30.5%承受總價(jià)格在31-40萬的占24.50% 承受總價(jià)格在41-50萬的占8%,承受總價(jià)格在50萬以上的占4%以上調(diào)查結(jié)果顯示，武漢市購房者所能承受的價(jià)格在 20-30萬之間，比例占 到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓 盤銷售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 1488.67點(diǎn)，比上季度 上漲了 36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了 57.68 元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度1145.392002第一季度1273.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度1488.67洪山區(qū)住宅價(jià)格物業(yè)指數(shù)-i-wy v10014001300120011001451 T514&3.B7L2T31 521亦 如Z 0D1軍第匹爭(zhēng)度EOO弄第二爭(zhēng)度觀盟隼第三孝度1145.331273. 521327 121451. n14S8.672002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000元/平方米左右，且銷售 情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在 3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是 該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體一一高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資 者，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看， 武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫 字樓或商住樓。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城 等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在 1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購 房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷 智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體 本季度價(jià)格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、 新開盤的明澤半島尊邸和南湖 山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低， 取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新 開盤的明澤半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈 現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目 均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方 米，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季 也銷售了 4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈 良好態(tài)勢(shì)。二. 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，2001年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資39.47億元，比去年同期增長(zhǎng)47.17%,施工面積達(dá)到958.2萬平方米。 2002年總投資額為132.5億元，同比增長(zhǎng)14.9%。其中住宅投資99.39億元，同 比增長(zhǎng)15.4%,占總投資的75%經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%. 從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額的43.78%, 99年上升到60% 在2002年，全市銷預(yù)售總面積為759.32萬川（其中住宅銷售面積393.13萬卅） 同比增長(zhǎng)17.17%;總銷售額為118.55億元，同比增長(zhǎng)26.62%。虹景花園、華城 花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量， 再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的 不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持 （貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提 高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。三. 價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2002年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè) 檔次，從而拉動(dòng)武漢市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。 今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。 幾處 大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了 契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%從原因上看，主要有四：1. 在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。2. 需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，有84.6%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更 希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得 市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。3. 購買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加， 使 居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入， 銀行按揭到位，國家 對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。4住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅 的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住 宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。5. 競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢 以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房 地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保 利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大 約每平方米18002200元。四. 競(jìng)爭(zhēng)力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn) 發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。深圳萬科、 浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來， 使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng) 的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市 居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。 無論是開發(fā)公司還是規(guī) 劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞， 尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、 外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推 出的樓盤都收到了良好的市場(chǎng)效果。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市 民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”， 靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣 息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展， 致使周邊 居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小 于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。 據(jù)此我們有理 由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。五. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1. 該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周 邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高， 家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來，教職工的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng) 濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職 工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園 區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 3545歲之間，人到中年是單位的 骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。4）對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工 作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán) 境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全 性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大.2. 通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的， 而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身 具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響， 同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的 投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。3. 房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前 政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原 材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。一. 建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000萬元），現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方 米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？?居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積率1.29,綠化覆蓋率45%。小 區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所 等設(shè)施。（小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見附圖2）二. 產(chǎn)品方案1.戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 在規(guī)劃設(shè) 計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃 郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌?，F(xiàn)代花園項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高， 家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶型分配表樓型戶型格 式面積（m外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2）室內(nèi)：1. 內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。2. 頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚 窗：戶外窗用彩鋁窗。 門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽臺(tái)門為彩鋁門。）數(shù)量（套）A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺(tái)128.5264B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺(tái)131.2264C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)90.0880D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺(tái)168.4480E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺(tái)1書房181.2690F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺(tái)1書房165.8290G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)81.442642.技術(shù)設(shè)備條件1）室外6. 廚房：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。7. 衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí) 防滑磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié) 水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂 漿拉毛。8. 樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。3）配套設(shè)備：1電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2. 電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝 后可立即使用。3. 電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。4. 煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5. 給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。6. 排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。4）智能化系統(tǒng)：1. 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24小時(shí) 電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。2. “一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。3. 信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點(diǎn)播等。3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼 托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場(chǎng)指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及 管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可 美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低 變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂設(shè)施。附表：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人3.2總建筑面積萬m212.91住宅建筑面積萬m211.62公建面積萬m1.3住宅平均層數(shù)層6.53容積率1.29綠地率%45用地平衡表項(xiàng)目單位數(shù)量小區(qū)規(guī)劃用地萬m101住宅用地萬m4.372公建用地萬m22.133道路用地萬m1.094.公共綠地萬m2.0其他用地萬m0.41四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理 布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原 則，依據(jù)1、造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。2、適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。3、適 應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市 政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。我們選定三個(gè)位置 （詳見附圖1:場(chǎng)址位置圖）。選址位置一：擬建于魯巷廣場(chǎng)西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理 大學(xué)，南至南湖。選址位置二：擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、 市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。選址位置三：擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中 科技大學(xué)紫菘公寓。三個(gè)方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。其理由：通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析 相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。一. 項(xiàng)目概況1. 自然條件通過對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和 研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋 混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過土地承載力。該地塊自然條 件良好，不會(huì)影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排 水。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)， 已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)狻?供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近， 不需要建造水處 理系統(tǒng)。同時(shí)經(jīng)該樓盤有十余條公交線路， 五條過江航線，即將修建的漢口常青 至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛 樂場(chǎng)所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日 新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、,隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域 開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的 理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū)一一馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可到達(dá)。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境 幽雅。湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓 你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨(dú)特的地理位置， 賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點(diǎn)教育基地位置，周圍有上10所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為 友，讓人盡情享受私密化的個(gè)人空間。項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育 程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。此地浸染著聞名全國的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。 云集的高校帶來濟(jì)濟(jì)人才。故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇了一個(gè)良好的 文化和教育環(huán)境。二. 開發(fā)地址的獲取與開發(fā)1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布 局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行： 申請(qǐng)選址。向土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。(2) 制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對(duì)選址 范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。(3) 申請(qǐng)批準(zhǔn)。向武漢市人民政府正式申請(qǐng)審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。(4) 發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5) 簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用 者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議， 并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。(6) 發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明2. 對(duì)該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi)（詳見投資開發(fā)方案中的項(xiàng)目的總投資估算表）。三. 建設(shè)條件1. 供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DNIOOOm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。2. 雨，污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可 以就進(jìn)排入。3. 供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然 氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件 及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)， 各種設(shè)施接口均至本 項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住 宅建設(shè)同步進(jìn)行。6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。四. 建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e10萬平方米，總建筑面積12.9萬平方米（其中公建面積約1.3 萬平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場(chǎng)4820平方米，綠化面積近4.5萬平方米， 容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊 四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行，,，五. 環(huán)境保護(hù)1. 大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。 餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán) 境敏感地段。地下停車場(chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。2. 污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐 飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施一. 節(jié)能措施現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能 源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。保證舒適, 健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建 筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150m厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面 傳熱系數(shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng) 涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB710第 2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB710第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB710第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱 系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫 砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MV的熱水鍋爐（熱效率為80%）APV湍流技術(shù)高換 熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管（熱效率達(dá)90%）、自力式流量控制器等措施， 達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào) 節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中 的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。 最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情 況，并為將來安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控 閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。 可避免 水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖 氣片。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中， 應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CF血復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)； 排水管采用UPV管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全 部采用SBS&水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí) 木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)； 燃?xì)獠捎肞GM2.5磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-1磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制 裝置；GR隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅 廚廁防水技術(shù)。二. 節(jié)水措施1小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)， 節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給 水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系 統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家 規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減 少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的 用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小 區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃， 避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后 的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提 高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪 面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水， 以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的 座便器。龍頭：（1）不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。（2）根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延 時(shí)自動(dòng)關(guān)閉（延時(shí)自閉）式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭； 手 壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉（停水自閉）式水龍頭；陶瓷片防漏水龍 頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具（水溫調(diào)節(jié)器）；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)一. 環(huán)境條件調(diào)查現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。 在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究 園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、 廣 場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”， 只注重視覺效 果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注 意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移， 從而減少了人的壓 抑感。45%勺綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制， 污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷， 周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二. 施工期環(huán)境影響分析1. 施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌?噪聲。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲， 物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的 活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段:挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒鋸 105底板與結(jié)構(gòu)階 段混凝土 輸送泵90-100多功能木工 刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段土方外運(yùn)大型載重機(jī)90底板與結(jié)構(gòu)階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車80-85裝修階段各種裝修材料及主要設(shè)備輕型載重卡車75(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵； 人來車往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。(3) 施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水， 施工廢 水主要包括土方階段降水井的排水， 結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖 洗水。(4) 施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各 種建筑裝修材料。2. 施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工 機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交 互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確 切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲 級(jí)見表。各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB( A)施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大 小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問題。通過對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位， 并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛， 減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引 起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出 口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲 對(duì)居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn) 行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染， 環(huán)保措施 與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí) 施工，同時(shí)交付使用；建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。三. 項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主 要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1. 大氣污染源分析(1) 地下車庫廢氣現(xiàn)代花園建有240個(gè)停車位的停車場(chǎng)，地下車庫面積 4820,層高約3.9m。 停車場(chǎng)設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h(2) 天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h，平均燃?xì)饬?為1.4立方米/h，996戶居民共用天然氣2420000立方米。2. 水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口 3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和 廚房污水。四. 公眾參與現(xiàn)代花園環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的木的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意 見、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中， 溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了 解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí) 施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理， 從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。公 眾參與的對(duì)象為洪山區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的 基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全 因素，并提出相應(yīng)的防范措施。一勞動(dòng)安全衛(wèi)生1 .危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場(chǎng)所，以及危害范圍和程度。1）有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品， 包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和 過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒 有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件，對(duì)人體健康的危害程度以 及造成職業(yè)性疾病的可能性2）危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成對(duì)人身的危害。2. 安全措施方案針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、 范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安 全措施方案，主要有：1）在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè) 備。2）對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。3）對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。 煤炭、冶金等礦井開采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù) 和安全措施方案。4）對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。二消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重 點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況， 提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1. 火災(zāi)危險(xiǎn)性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物 品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過程中 的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。2. 調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場(chǎng)址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、 裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址的距離 等，確定項(xiàng)目對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。3 .消防措施和設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、 火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波 及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況， 提出消 防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng) 目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。在制定管理方案時(shí)，我們 對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方 案。一. 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司，分為權(quán)力機(jī)構(gòu)，經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu).最高權(quán) 力機(jī)構(gòu)是董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，董事會(huì)由8人組成，董事長(zhǎng) 1人，副董事長(zhǎng)2人，對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董事會(huì)任聘,.各部門 分設(shè)經(jīng)理, 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動(dòng).高級(jí)職員由董事會(huì)商議任聘.監(jiān)理會(huì)由股東代表 2人和職工代表8人組成.對(duì)公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。組織機(jī)構(gòu)圖:辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理：可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理：對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育 和培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交 納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)、停車場(chǎng)管理工作。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：一 工程前期準(zhǔn)備1. 技術(shù)準(zhǔn)備：1）審核施工圖紙。2）編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)。3）編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4）編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。5）對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2. 物資準(zhǔn)備3. 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。4. 其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。B辦理開工報(bào)告。C辦理 質(zhì)監(jiān)委托