商品房預約協議之認定及違約責任承擔.doc

商品房預約協議之認定及違約責任承擔商品房預約協議之認定及違約責任承擔 商品房預約協議之認定及違約責任承擔商品房預約協議之認定及違約責任承擔 【案情】(注:本案例刊載于最高人民法院公報XX年第11期) 原告:張勵。 被告:徐州市同力創(chuàng)展房地產有限公司(以下簡稱同力創(chuàng)展公司)。 XX年,國務院發(fā)文要求自XX年6月1日起對新審批、開工建設的商品房項目中套型面積在90平方米以下的住房必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。XX年徐州市政府發(fā)文規(guī)定自XX年10月起徐州市所有的各類居住工程必須采用現交框架等結構體系。因此,被告此后建設的橙黃時代小區(qū)的商品房套型面積發(fā)生了變化。拆遷安置過程中,根據拆遷情況和建設進度,被告同力創(chuàng)展公司將橙黃時代彩園小區(qū)8號樓作為拆遷安置房對拆遷戶進行了安置,并于XX年3月19日將其與原告張勵簽訂的預訂單中約定的橙黃時代小區(qū)彩園組團8號樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶徐西成。 【審判】 江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院經審理認為: 民事行為應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則,必須遵守國家法律和政策。本案中,原、被告雙方作為具有相應民事行為能力的行為人在簽訂橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單時意思表示真實,且內容比較具體,因此該預訂單在雙方間產生了相應的權利義務關系,其所確定的內容在雙方間產生拘束力。但因該預購單簽訂時所涉及的標的物尚處在規(guī)劃之中且被告同力創(chuàng)展公司當時并未取得商品房預售許可,故首先需要確定該預訂單的性質。 一、關于原、被告雙方簽訂的橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單的性質問題。依傳統(tǒng)民法理論,當事人之間簽訂的合同可以分為預約合同和本約合同,預約合同的目的在于當事人對將來簽訂特定合同的相關事項進行規(guī)劃,其主要意義就在于為當事人設定了按照公平、誠信原則進行磋商以達成本約合同的義務;本約合同則是對雙方特定權利義務的明確約定。預約合同既可以是明確本約合同的訂約行為,也可以是對本約合同的內容進行預先設定,其中對經協商一致設定的本約內容,將來簽訂的本約合同應予直接確認,其他事項則留待訂立本約合同時繼續(xù)磋商。判斷商品房買賣中的認購書究竟為預約合同還是本約合同,最主要的是看此類認購書是否具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容,即是否具備當事人名稱或者姓名和住所,商品房基本狀況,商品房的銷售方式,商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間,交付使用條件及日期,裝飾、設備標準承諾,水電氣訊配套等承諾和有關權益、責任,公共配套建筑的產權歸屬等條款。但一般來說,商品房認購書中不可能完全明確上述內容,否則就與商品房買賣合同本身無異,因此在實踐操作過程中,這類認購書只要具備了雙方當事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期,就可以認定認購書已經基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之,則應認定為預約合同。 本案中,原、被告雙方簽訂的橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單對于雙方當事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、單價、付款時間進行了明確的約定,但因雙方在簽訂該預訂單時作為買賣標的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而且沒有進行施工,被告同力創(chuàng)展公司也沒有取得商品房預售許可,所以雙方對商品房的交付時間、辦證時間、違約責任等諸多直接影響雙方權利義務的重要條款在預訂單中沒有明確約定,屬于未決條款,需在簽訂買賣合同時協商一致達成。事實上,雙方在該預訂單中通篇所用的詞語表達為“預訂”、“預計”、“預繳(購房款)”,其第五條更是明確約定;“在甲方(被告)通知簽定(訂)商品房銷售合同之前,乙方(原告)可隨時提出退房在乙方按照本條約定簽定(訂)商品房銷售合同前,甲方不得將該房另售他人”,說明雙方在簽訂該認購單時對于該行為的性質為預約合同的認識是明確且不存在疑異的。因此,法院確認雙方于XX年2月16日簽訂的橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單是以將來簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預約合同,原告張勵要求被告以該商品房預訂單為依據履行商品房交付義務的主張不能成立。 二、關于違反預約合同應承擔的法律后果問題。具有相應行為能力的人在意思表示真實的情況下簽訂的預約合同在雙方當事人之間產生拘束力,非經當事人協商一致不得更改,否則構成對預約合同的違約。預約權利人可以請求對方履行訂立本約的義務或者賠償損失。本案中,原、被告雙方簽訂商品房預訂單后,因建設商品房用地拆遷安置問題致使商品房開工建設日期拖延,在此過程中,國務院及徐州市政府相繼出臺的有關行政法規(guī)對于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進行了強制性規(guī)定,加上新的拆遷安置情況出現,致使商品房建設規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加,應屬于不可預料的情形,不應視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預約合同。但被告在未取得商品房預售許可時即對尚未開工建設的商品房進行出售違反了有關的法律法規(guī),其行為具有違法性;同時在與原告張勵簽訂商品房認購單時對于上述情況估計不足,其后又將認購書中列明的房號安置給他人,致使雙方失去了進一步協商并簽訂本約合同的可能性,雙方簽訂的商品房預訂單終止履行,對此結果被告應承擔相應責任。因此,被告應將原來收取原告的5萬元予以退還,并應對原告承擔違約責任即被告應對原告因此而造成的損失承擔賠償責任。 三、關于原告損失的確定問題。在違約責任中,承擔責任的一方應給對方造成的利益損失進行賠償。本案中,原告張勵在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預訂單后,有理由相信被告會按約定履行訂立本約合同的義務,從而喪失了按照預訂單約定的房屋價格與他人另訂購房合同的機會,因此被告因違約給原告造成的損失應根據訂立預訂單時商品房的市場行情和現行商品房價格予以確定,但因被告所開發(fā)建設的房屋無論是結構還是建筑成本都與雙方簽訂預訂單時發(fā)生了重大的變化,因此原告以被告開發(fā)建設房屋的現行銷售價格作為賠償標準亦顯失公平,法院不予采納。綜合考量商品房市場的價格變動過程以及原告向被告交納房款的數額,對于被告因違約給原告造成的損失確定為15萬元。 綜上所述,對于原告張勵要求被告同力創(chuàng)展公司交付不低于90平方米房屋一套的訴訟請求,不予支持,但對其關于如被告無房可交則賠償損失的主張應予以采納,并將損失數額確定為15萬元。據此,依照民法通則第四條、第六條,合同法第四十二條的規(guī)定,判決:一、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內退還原告張勵預交的房款5萬元;二、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內賠償原告張勵損失15萬元;三、駁回原告張勵的其他訴訟請求。 宣判后,雙方當事人均未在法定期限內提起上訴,一審判決已經發(fā)生法律效力。 【評析】 本案的關鍵在于裁判理由中所歸納的對原、被告所簽訂預訂單的性質認定,即該預訂單究竟是商品房買賣合同,還是屬于被告辯稱中的預約協議,或是屬于商品房交易意向協議,它們在法律上的性質和后果有何不同?針對這些問題,筆者試圖通過一些理論上的闡釋和分析來回答。 一、關于預約協議的認定標準 預約協議本質上應屬于形式完備的合同,因為這個合同具有雙方當事人確立合同關系、明確權利義務的一般性規(guī)定。但是,預約顯然與其他合同不一樣,它是以將來需要再簽訂具體的合同為目的的。一個交易合同的成立往往需要多次反復的協商,至少對于進行協商的當事人來說,通常總會形成類似于階段性成果的合意,一旦這種成果具有法律意義上的確定性,即使尚未對具體的事項達成一致意見而留待以后再行協商,也應當認定協商所形成的階段性成果為預約內容,其應當對雙方當事人產生約束作用。通過達成的預約,對未來雙方之間能形成特定合同的目的進行確定,從而起到穩(wěn)固雙方交易機會的作用。4同時,也可為將來訂立本約打下一個相對穩(wěn)定的基礎。 &第 6 頁 共 6 頁