房地產(chǎn)前期工作要點.doc

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. 房地產(chǎn)前期開發(fā)工作要點 根據(jù)從事多年房地產(chǎn)前期工作的體會，對前期工作進行了小小的總結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性很強的系統(tǒng)工程。整個開發(fā)流程是從拿地前的可行性分析到項目的規(guī)劃設(shè)計再到施工、經(jīng)營銷售最后驗收交付的一個持續(xù)性過程。這個過程具有涉及面廣、開發(fā)周期長、投入資金大、環(huán)節(jié)繁多等特征。其中涉及多個政府部門對每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管。任何環(huán)節(jié)的變化,都可能導(dǎo)致項目周期拉長、成本上升等風(fēng)險。因此,項目開發(fā)必須遵循一定的程序,科學(xué)地開展工作。 作為開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目，報建流程貫穿于整個項目的開發(fā)流程之中，每個環(huán)節(jié)必須要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門和各相關(guān)機構(gòu)的登記審核，并嚴(yán)格按照有關(guān)的法定程序進行。各種相關(guān)性手續(xù)及政府部門的批文是項目得以順利開展的重要“通行證”。因此開發(fā)企業(yè)的報建流程管理工作構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的重要組成部分。在整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程中，開發(fā)企業(yè)在政府各相關(guān)部門的監(jiān)督管理下，通過內(nèi)部各組織部門間經(jīng)營活動的相互協(xié)調(diào)，并不斷從政府各監(jiān)督管理部門獲取且反饋信息以最終完成項目開發(fā)目標(biāo)，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益，報建顯得尤為重要和關(guān)鍵。作為前期報建人，腦海中要始終強調(diào)時間管理的重要性并尋找優(yōu)化報建流程中的關(guān)鍵路線，壓縮整個項目的開發(fā)時間，提高自身資源整合能力和項目運作水平，防范并有效降低風(fēng)險，增強企業(yè)的市場競爭力將是前期報建工作的核心。 作為前期報建人員日常工作中須做到“準(zhǔn)、快”相對應(yīng)的是“兩拿”： 一是“拿人”?！澳萌恕笔乔捌趫蠼üぷ髦攸c，關(guān)于人一定要認(rèn)一個“準(zhǔn)”字。從“拿地”到“拿證”到建設(shè)要行走于大大小小的幾十個政府部門之間，最常涉及的幾個部門：規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、房管局、消防局、環(huán)保局、人防辦、市政主管部門、水電燃氣各主管部門，要尤為重視“準(zhǔn)”字。這里要著重關(guān)注幾門學(xué)問：一是政策解讀，這些主管部門的人員可以說水平不一，學(xué)院派、江湖派、行政派魚龍混雜。遇到懂行的交朋友拜師，遇到不懂行的咱們出主意，有條件上，沒條件創(chuàng)造條件上。朋友幫你，一定要幫朋友想好退路，“思危、思退、思變”這是為官者的做事本質(zhì)原則。業(yè)務(wù)熟練政策清晰，換位思考，他們也愿意交這樣的朋友，這也是魅力所在之處。二是人脈梳理，理清這張網(wǎng)似乎事情就已經(jīng)成功了一半，公司治理、渠道建立、“上壓、下供”法等都是其精髓所在。 前期報建工作中如何處理職能部門中層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，是報建工作成果的關(guān)鍵，每個部門的科室約四五人，根據(jù)行政管理的流程，主要的具體事務(wù)都是由中層負(fù)責(zé)開展，提供決策，所以職能部門的中層起到了承上啟下的作用。有些時候還需要通過不同途徑熟知哪些平行的科室中層之間關(guān)系融洽程度，避免陷入內(nèi)部人際之爭。 二是“拿證”。拿證本身是個程序化的過程，但牽扯到時間成本而連鎖帶來的利益及現(xiàn)金流問題，所以要突出一個“快”字。 由于前期報建工作貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從頭到尾涉及多個節(jié)點，環(huán)環(huán)相扣、緊密相連。除了能夠快速完成每個節(jié)點的報建工作外，還需要根據(jù)項目的開發(fā)計劃、經(jīng)營目標(biāo)等要求，進行統(tǒng)籌安排，孰先孰后、孰重孰輕、孰緩孰急要了然于胸，做到游刃有余。其次前期部作為企業(yè)對外的一個窗口日常工作中存在著大量的溝通和協(xié)調(diào)工作，所以需要有較高的情商、善于溝通和交流。對待工作要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，切實維護企業(yè)利益與形象，在工作上要做到“三勤”即嘴勤、手勤、腿勤，不斷加強對公司、項目及專業(yè)技術(shù)的了解和認(rèn)識，要有扎實的理論基礎(chǔ)、不斷加強學(xué)習(xí)具有豐富的知識儲備和靈活多變的思維，只有這樣才能更好地與政府職能部門溝通，完成既定的工作目標(biāo)。同時做到及時了解政府相關(guān)政策、法規(guī)，讓公司最大化地利用政策從而達到項目的有序開展和優(yōu)化成本的作用。 報建工作中有各種各樣的方法和手段，但是最基本還要合乎規(guī)范規(guī)定，即使要突破也要遵循規(guī)定的流程程序，現(xiàn)在的各職能部門在審查過程中基本執(zhí)行行政規(guī)定和許可范圍。所以要細致了解各職能部門的審查標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)法規(guī)規(guī)范和報建資料內(nèi)容的重點與核心，分清哪些是必須的，哪些是可以妥協(xié)的，做到心中有數(shù)。 酒桌文化很有文章，中國人的感情都是喝出來的，這是一句俗話，作為前期報建人都不得不面對這個讓人汗顏的現(xiàn)狀。在開發(fā)報建工作中，這份“酒桌情”確實會起到不小的作用，平時或在周末時要經(jīng)常創(chuàng)造一些可以增進交流機會的場合，畢竟想和政府部門做好關(guān)系，要有一個場合和橋梁，在推杯換盞中，話語越來愈多，在半醉半醒中大家有了溝通的共同語言，其中需要注意的一點是吃飯就是吃飯，盡量避免提工作，當(dāng)你再去的時候事情要好辦的多。 工作中堅持是成功的起點，這是做每件事都該有的能力，第一是精神上的堅持：在和政府部門人員的接觸中，并不是每個人都和顏悅色，有相當(dāng)一部分人在官場文化的浸淫下，長著一副官相，說著一口官話。此時面對這樣的人群我們需要做的就是堅持。第二是身體上的堅持：我所在的城市是個酒風(fēng)盛行的城市，可以說各個部門都是酒泡出來的，每到此時我們需要做的就是要“要多喝，不能喝多”，因為前期部作為公司對外的窗口，所以前期報建人員要有一個良好的企業(yè)形象，時刻都不能失態(tài)更不能失禮和失言。 在項目整體開發(fā)過程中涉及眾多關(guān)鍵節(jié)點，其中有些存在著一些地域差異性，關(guān)于合肥“京城國際”項目整體開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點，我們注意了以下幾點： 一是修建性規(guī)劃審批：此階段是一個項目整體規(guī)劃確定階段，所以要對建筑面積、容積率面積、車位比等進行詳細核對，避免日后修改。 二是建筑方案審批：該節(jié)點是規(guī)劃報建中問題最多的一個點，為了避免反復(fù)，首先需要與設(shè)計院充分溝通，對于面積指標(biāo)、間距、退讓等常見問題要提前核查，如有風(fēng)險點要在入案前與相關(guān)審核人員充分溝通，以提高審核通過率。 三是消防專項審批：從2010年10月1日開始實施新的備案制度，但如果地下單體建筑和建筑高度超過50米的居住建筑建設(shè)工程仍需審核和驗收。這對圖紙要求就更為嚴(yán)格，消防間距、消防門的開啟方向、最短逃生距離等常見問題要盡量避免。 四是人防專項審批：人防審批一般請人防設(shè)計單位與人防施工圖審查中心協(xié)助辦理，因為他們與人防辦都有較好的業(yè)務(wù)關(guān)系，關(guān)于是否易地建設(shè)需要提前確定，如易地建設(shè)需提前辦理易地建設(shè)費的繳納。此項為辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》關(guān)鍵點。 五是建設(shè)工程規(guī)劃許可證：根據(jù)長豐縣規(guī)劃局要求確保計容規(guī)劃面積經(jīng)合肥市規(guī)劃局電子校核處校核的數(shù)據(jù)不能大于1平米，否則不予辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 六是建設(shè)工程施工許可證：此環(huán)節(jié)關(guān)鍵是提前準(zhǔn)備，對資料進行嚴(yán)格審核，包括合同內(nèi)容、面積指標(biāo)、總包單位與分包的用章、項目經(jīng)理證、安檢員、質(zhì)檢員證、總監(jiān)證等。涉及的各項繳費需提前繳納。 七是預(yù)售許可證：因辦理預(yù)售許可證時即進行銷售階段，內(nèi)部需提前與營銷、工程等部門溝通，確定現(xiàn)場進度與計劃開盤日期。外部與房產(chǎn)局要進行資料提前預(yù)審，涉及關(guān)鍵人員審查要時刻關(guān)注行蹤，避免辦證時人員不在、出差等情況導(dǎo)致不能按期辦理完成預(yù)售證的情況。 在前期部的這段時間里，我學(xué)習(xí)到了很多，也收獲了很多，不論從事什么工作，心態(tài)很重要，工作要有激情，保持陽光的微笑，可以接近人與人之間的距離，便于與人溝通。尤其是前期工作，要有積極的思想、平和的心態(tài)才能促進工作進步和順利進展，同時工作的方法與判斷力也是工作的重心。前期報建工作除了平時學(xué)習(xí)各類規(guī)定、規(guī)章、規(guī)范外，還要經(jīng)?？偨Y(jié)，將經(jīng)驗沉淀，并不斷傳承，從而提升專業(yè)能力和工作效率。另外每一個人都不是一座孤島，在做工作時，需要相互協(xié)作、相互幫助、相互提醒，這樣才能不斷提升自己完成任務(wù)的能力。在今后的工作中我將加倍努力，與公司各部門同事一起不斷成長與進步，為公司新發(fā)展和新跨越奉獻自己的一份力量！ 精選word范本！