低碳地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃案例.doc

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低碳地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃案例 - Presentation Transcript 1. 產(chǎn)品是如何煉成的 ? SHANGHAI DCHUI INVESTMENT MANAGEMENT CO.,LTD. 青園項目案例分析 上海地匯投資管理有限公司 2. o 原則 o 市場主導(dǎo) o 大膽設(shè)想，小心求證，適度超前 o 符合項目定位要求，建立產(chǎn)品核心競爭優(yōu)勢 o 標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化 o MECE 原則（完整性 / 獨立性） 3. 規(guī)劃設(shè)計要點 o 根據(jù)長沙市規(guī)劃局的相關(guān)規(guī)定，住宅用地規(guī)劃設(shè)計要求如下： o 容積率 R<3.0 （住宅） C<3.5 （商業(yè)） o 綠地率 R>40% （住宅） C>35% （商業(yè)） o 建筑密度 R<24% （住宅） C<35% （商業(yè)） o 建筑高度 H<100m o 退讓：東退現(xiàn)有建筑物≥ 13m 西退道路邊線≥ 8m 南退道路綠化線≥ 4m 北退道路邊線≥ 12m 內(nèi)部建筑間距≥ 29+0.2H 內(nèi)部建筑側(cè)間距≥ 13m TIPS 規(guī)劃設(shè)計要點，一般由當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政主管部門提出要求。包括： 總用地面積 計容積率用地面積 總建筑面積 其中：住宅、商業(yè) 容積率 建筑覆蓋率 綠地率 建筑限高 建筑退后紅線要求 日照間距 車戶比（車位數(shù)） 其他要求 4. 規(guī)劃設(shè)計原則 o —— 健康生態(tài)原則 o —— 整體性原則 o —— 品質(zhì)優(yōu)先原則 o —— 以人為本的原則 依據(jù)定位 : 生態(tài)型 人文型 舒適型高端物業(yè) 5. 產(chǎn)品建議 開發(fā)理念。 6. 開發(fā)理念 o 體現(xiàn)湖南有色控股企業(yè)理念 o 體現(xiàn)湖南有色控股集團國際化大公司形象 o 大氣、現(xiàn)代、尊貴 o 樹立有色置業(yè)“誠信經(jīng)營、服務(wù)社會、致力于提高產(chǎn)品品質(zhì)”的企業(yè)形象 o 樹立有色置業(yè)在長沙第一個項目之品牌形象 o 打造一流產(chǎn)品，樹立形象標(biāo)桿 7. 開發(fā)理念 o 社區(qū)開發(fā)理念 o 角色：社區(qū)開發(fā)商 o 模式：社區(qū)開發(fā)模式 o 更環(huán)保 o 更健康 o 更舒適 o 更具社會責(zé)任感 8. 產(chǎn)品建議 布局。 9. 規(guī)劃構(gòu)思 o 將項目定位、開發(fā)理念和產(chǎn)品概念貫穿于規(guī)劃設(shè)計之中。 綜合性物業(yè) ( 甲級寫字樓、會所、商業(yè)） Comprehensive Area 生態(tài)廣場 Ecotypic Squre 高檔住宅區(qū) I Upscale Residential District 內(nèi)部住宅區(qū) The Special House 社區(qū) 商業(yè)街 The Street 私家公園 Private Park 高檔住宅區(qū) II Upscale Residential District 綜合性物業(yè) 備用區(qū) Comprehensive Area 10. 建筑空間組合 臨街商鋪 臨街商鋪 外銷住宅 外銷住宅 內(nèi)部住宅 外銷住宅 內(nèi)部住宅 內(nèi)部住宅 生態(tài)廣場 私家公園 建筑布局 綜合性物業(yè) 會所 幼兒園 11. 道路系統(tǒng)與交通組織 流線。 12. 主入口 人行入口 次入口 混合入口 次入口 車行入口（從這里直入地下車庫） 人行導(dǎo)向交通模式 從這里直入地下車庫 從這里直入地下車庫 綜合區(qū)地面停車場 圖示內(nèi)容包括：人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)、主次出入口等 13. o 行人導(dǎo)向社區(qū)道路設(shè)計 o 充滿活力而又具自然生態(tài)的道路系統(tǒng)。 14. 15. 16. 景觀及環(huán)境設(shè)計建議 景觀。 17. o 園林景觀主題—— 參與式原生態(tài)私家園林 o 決定因素： o 項目整體定位和整體風(fēng)格 o 目標(biāo)客戶喜好 o 項目地塊及周邊條件 o 項目開發(fā)理念 o 開發(fā)藍(lán)本滿足的條件 18. o T 形景觀軸，將山景延伸至到社區(qū)中 o 可參與式景觀設(shè)計 服務(wù)式住宅區(qū) II The Apartment 山景延伸 山景延伸 19. ） 綜合性物業(yè) 會所 幼兒園 臨街商鋪 臨街商鋪 外銷住宅 外銷住宅 內(nèi)部住宅 外銷住宅 內(nèi)部住宅 內(nèi)部住宅 景觀視線分析 私家公園 生態(tài)廣場 20. 生態(tài)廣場 —— 結(jié)合自然的景觀設(shè)計 21. o 私家公園 o —— 改造地塊內(nèi)的山景，形成原生態(tài)的可參與的私家公園。 22. “ 健康可以用腳步來丈量”，在山地公園中開辟健身徑 ( 鵝卵石道或石階 ) ，讓住戶可以非常容易地進行健身鍛煉。 地塊現(xiàn)狀 規(guī)劃期望 23. 地塊現(xiàn)狀 規(guī)劃期望 24. 在社區(qū)各處布置多種類型的運動設(shè)施。休憩場地、兒童游戲設(shè)備、各類家庭運動設(shè)備等，為居住者提供了更酣暢的溝通方式，也提供了一種屬于城市也屬于山中的健康生活方式。 25. Art Deco 風(fēng)格環(huán)境藝術(shù)小品示意 26. o 背景音樂提示 o 　　背景音樂應(yīng)與環(huán)境協(xié)調(diào)，建議使用具有自然風(fēng)情、輕快活潑的輕音樂。如《田園曲》、 《都給你》 、 《 飛鼠溪》 、《二泉映月》等，這些音樂配合山林中的鳥聲形成項目本身特有的大自然交響曲。 27. 建筑風(fēng)格及外立面建議 建筑風(fēng)格。 28. o 建筑風(fēng)格—— o Art Deco o 上世紀(jì) 30 年代，席卷世界的 Art Deco 風(fēng)格的颶風(fēng)登陸上海，這座新興的東方都市以其飛速發(fā)展的自由經(jīng)濟和永無止境的消費熱情呼應(yīng)和張揚了 Art Deco 的精神與個性：摩登、時尚、激進、豐沛、勇往直前……那些蘊含著現(xiàn)代意識和自由精神的 Art Deco 建筑聳立在城市的各個角落，為上海這座城市投下了巨大的身影和永久的回響。 o 如今， Art Deco 建筑風(fēng)格又開始風(fēng)靡上海灘。在今年 8 月推出的高檔樓盤——和記黃埔開發(fā)的御翠豪庭（預(yù)計均價到達(dá) 4 萬元 / 平方米）即采用此風(fēng)格，深得高端客戶喜愛。 29. o 采用 ART DECO 風(fēng)格的御翠豪庭 30. o 社區(qū)燈光效果：采用 ART DECO 風(fēng)格的翠湖天地御苑 31. o “ ART DECO” ，即是藝術(shù)裝飾風(fēng)格，發(fā)源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上的一個重要的風(fēng)格流派，曾一度流行于上海二十世紀(jì)三十年代。典型的例子是美國紐約曼哈頓的克賴斯勒大樓 (Chrysler Building) 與帝國大廈 (Empire State Building) ，其共同的特色是有著豐富的線條裝飾與逐層退縮結(jié)構(gòu)的輪廓。該建筑風(fēng)格強調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，體現(xiàn)出工業(yè)革命的技術(shù)革新所帶來的不斷克服地心引力而達(dá)到新的高度，表達(dá)出不斷超越的人文精神和力量。當(dāng)時上海的國際飯店、百樂門、沙遜大廈、錦江飯店及衡山路上的一些高級公寓就是“ ART DECO” 的典型代表。 32. o 理解 33. 34. 35. 外立面。 36. o 單體以挺拔、大氣的高層板樓為主，搭配簡潔、穩(wěn)重、典雅的 ART DECO 風(fēng)格立面。 37. o ART DECO 風(fēng)格看重線條的美感，故素材多以直線、橫線、階梯為主，建材以大理石、木材與金屬為主，多用 淺色系暖色調(diào) 。追求材料質(zhì)感的變化和色彩的統(tǒng)一。 38. 39. 40. 41. o 建筑底部選擇質(zhì)感較強的外立面材質(zhì)強，從細(xì)節(jié)上提升項目的整體形象 42. 戶型建議 戶型。 43. o 二居戶型推薦（ 80M 2 ) o 南北通透、方正實用 o 客廳與主臥南向，并保證了較大的采光面 o 動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，保證了合理的人行動線 o 明廚明衛(wèi) o 獨立餐廳 44. o 創(chuàng)新設(shè)計—— 90M 2 三房，萬科最新產(chǎn)品，將在今年下半年推出 o 實用率高 o “ 三分離式衛(wèi)生間”——坐便器、浴室和盥洗室分離 o 輕質(zhì)隔斷 o 走道融入餐廳 o 陽臺面積增大 o 大飄窗設(shè)計 o “ 全生命周期住宅” （ 2-3-2 ） 45. o 萬科在上海白馬花園推出的 90 平方米以內(nèi)的三房二廳一衛(wèi)戶型圖 84M 2 89M 2 46. o 舒適性三居戶型推薦（ 130M 2 ) o 南北通透、大面寬，客廳疏朗開闊 o 獨立主臥區(qū)，帶獨立更衣室與衛(wèi)生間，舒適居住更重私密 o 客廳與兩臥室南向 o 南向兩臥室通過起居室自然分離，形成相對私密空間，方便兩代人同居的生活方式 o 明廚明衛(wèi)，有儲物間 o 中、西廚分開 o 多陽臺 47. o 舒適型四居推薦（ 160M 2 ) 48. o 內(nèi)部房復(fù)式戶型參考（ 220-260M 2 ） 49. o 頂層可以合并為 Penthouse 50. 51. 戶型設(shè)計成功案例——中信紅樹灣 說明：將性價比發(fā)揮到極致，同時通過空中花園、多面采光等元素讓戶型特色鮮明，極富感染力。 弧形大露臺，對二房來說比較罕有 入戶花園，有改造空間 觀景廚房 超大生活陽臺，預(yù)留工人房管道 空中花園，將自然引入客廳餐廳 客廳餐廳多面采光較有震撼力 主臥弧性大露臺 雙層高入戶花園 二層高的露臺客廳，空間更豐富 52. o 戶型設(shè)計上的亮點包括：多層次全景露臺、大轉(zhuǎn)角凸窗、星光 SPA 浴室、天幕泳池。其中星光 SPA 浴室是招商地產(chǎn)第一次采用，在洗澡的時候可以看星星。 戶型設(shè)計成功案例——蘭溪谷 53. 戶型設(shè)計成功案例——雅頌居 雅頌居： 二梯二戶，三臥朝南，南北通透，體現(xiàn)樓盤高檔品質(zhì) 54. 細(xì)部建議 一切設(shè)計與建筑作品，從議會大廈到一把叉子或一個茶杯，都在向我們講述一種最適合在其內(nèi)部或圍繞其周圍展開的特定生活。 —— 阿蘭 德波頓（ Alain De Botton ）《幸福的建筑》 55. o 亮點（營銷時作為賣點）總結(jié) ： o —— 健康舒適住宅產(chǎn)品 o —— 可供參與的私家公園及生態(tài)公園 o —— 高科技智能化設(shè)施、分戶式中央空調(diào)、熱水系統(tǒng) o —— 南北通透全明戶型、南向臥室和寬廳 o —— 觀景餐廳和廚房 o —— 步入式景觀陽臺及外飄窗 o —— 生態(tài)大堂 / 車庫 o —— 星級物業(yè)管理 56. 陽臺。 57. 錯陽臺，贈送面積 一步觀景陽臺 58. 窗戶。 59. o 可拆卸凸窗 60. o 飄窗 / 步入式設(shè)計倒凸窗 / 落地窗 內(nèi)外飄窗，增加室內(nèi)空間，或小坐，或擺放陳設(shè) 觀景低窗 / 落地窗 落地窗，增加外部景觀觀賞性與空間的舒適性 61. o 窗戶裝飾體現(xiàn) ART DECO 風(fēng)格 62. o 建議使用隔音通風(fēng)窗（中海深圳灣畔——會呼吸的玻璃） 建筑玻璃的恰當(dāng)應(yīng)用增強建筑的美感和質(zhì)感 63. 入戶花園。 64. 65. o 入戶花園作前院 66. 客廳 / 臥室。 67. o 寬大橫廳 68. 南向大客廳，顯得氣派 客廳、主臥、次臥、書房都朝南 69. 餐廚衛(wèi)。 70. 71. o 觀景餐廳 八角景觀餐廳 72. o 與廚房連接的“早餐陽臺”，構(gòu)成了家庭成員內(nèi)部交流的空間 73. o 島式沐浴房 o 一般的沐浴房，地漏都設(shè)計在沐浴房的中間位置，這樣一來沐浴時的污水就從中間位置落水，但人在沐浴時，往往是站立中央，因此廣州南國奧林匹克花園在設(shè)計時，將沐浴房四周留出 6 兝寬的一圈集水槽，在槽內(nèi)設(shè)置地漏，而整個沐浴房中央形成一塊方形平臺，使沐浴時人不會粘到污水，污水從平臺四周流走。 74. 大堂。 75. o 生態(tài)大堂，層高 5M 76. o 華貴與自然共存 77. 電梯。 78. o 電梯配置：梯戶比 2 ： 3 或 2 ： 4 o 采用大轎箱電梯 79. o 雙開門電梯 o 通過智能電梯卡控制系統(tǒng)，保證了自家樓層的電梯門僅向持卡者開啟，本項目之大戶型可采用此類電梯。應(yīng)用案例：中海香蜜湖 1 號、中海觀園國際。 80. 車庫。 81. o 建議車位比 1 ： 1 o 帶天井的車庫 o 通過在車庫內(nèi)設(shè)置多個“天井”，將地下空間與地面空間完全通透相連，融合出別具情趣的“天井車庫”，不僅有助于地下空間通風(fēng)和采光，更以“道法自然”的手法將陽光、綠意和清新空氣引入地下停車空間 。 82. 地下室。 83. o 陽光地下室 84. 公建與配套建議 會所。 85. 86. 87. o 會所可臨時作為營銷中心，會所的風(fēng)格也采取 ART DECO 88. 幼兒園。 89. o 客戶對幼兒園的需求較強烈 90. 產(chǎn)品建議 o 根據(jù)項目規(guī)模及品質(zhì)要求，建議設(shè)國際雙語幼兒園一所，規(guī)模 6 個班，建筑面積 1800 平方米，設(shè)于原生態(tài)山林之內(nèi)。 具有裝飾風(fēng)格的幼兒園示意 91. 產(chǎn)品建議 o ART DECO 建筑風(fēng)格示意 92. o 結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施建議 o 包括建筑結(jié)構(gòu)結(jié)及給排水、采暖、空調(diào)、智能化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備設(shè)施方面的建議。 o 一般情況下，須提供智能化方面的建議。 93. 設(shè)備設(shè)施建議 智能化。 94. 客戶對智能化的需求 95. 設(shè)備設(shè)施建議 o 打造長沙 “ 科技地產(chǎn) ” 第一品牌 ——“ 智能家居 ” o 安防智能 o 遠(yuǎn)程監(jiān)控智能 o 遙控電器智能 o 信息通知智能 o 電梯控制智能 o 智能撤防 o 娛樂智能 o 夜起智能 o 早安智能 o 彩色可視對講系統(tǒng) o 有害氣體監(jiān)控 o 防盜智能 o 新風(fēng)智能 o 公共部分 o 公共廣播系統(tǒng) o 閉路監(jiān)控系統(tǒng) o 電子巡更系統(tǒng) o 停車場管理系統(tǒng) o 一卡通系統(tǒng) o 家居部分 o 綜合布線系統(tǒng) o 有線電視系統(tǒng) o 可視對講系統(tǒng) o 家居安防系統(tǒng) o 家電控制系統(tǒng) 96. o 日立住宅自動化系統(tǒng) 97. o 品牌推薦二：海爾家居智能化系統(tǒng) 98. 設(shè)備設(shè)施材料。 99. 100. 101. o 戶式熱水系統(tǒng) o 戶式中央空調(diào)系統(tǒng)？ o “ 熱交換 ” 新風(fēng)系統(tǒng) 102. o 環(huán)保節(jié)能材料的應(yīng)用 o 外墻保溫材料 o “ 斷橋隔熱 ” 噴涂鋁型材 103. 商業(yè)規(guī)劃建議 104. 商業(yè)規(guī)劃建議 o 特色商業(yè)街—— 雙首層、內(nèi)外街 o 規(guī)模： 4500M 2 o 商業(yè)鋪位面積為 30-100M 2 ，建議做 6M 層高街鋪，可以利用地勢的高差作雙首層。 o 局部可做小面積底層商業(yè)，分布于社區(qū)各處。 對外而言的首層 對社區(qū)內(nèi)而言的首層 外街 內(nèi)街 105. o 階梯式景觀商業(yè) o 利用路面坡度將商鋪做成臺階式鋪面，同時點綴水景和綠景景觀。 106. o 有路面高差的商業(yè)鋪面處理方式 107. o 內(nèi)街示意 108. o “ 五分鐘商業(yè)”體現(xiàn)社區(qū)人文關(guān)懷 109. 物業(yè)管理建議 服務(wù)。 110. o 一般物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 o 1 ）、物業(yè)使用的管理及維修、養(yǎng)護； 2 ）、物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備及場所的維修養(yǎng)護和管理，包括：消防設(shè)施、電梯、中央空調(diào)及其它機電設(shè)備、道路、連廊、單車房（摩托車房）、園林綠地、溝、渠、井、池、管道、停車場等； 3 ）、公共部位的清潔衛(wèi)生； 4 ）、公共秩序維護； 5 ）、紅線范圍內(nèi)的車輛行駛及停泊； o 6 ）、社區(qū)文化建設(shè)及組織相關(guān)活動； o 7 ）、物業(yè)及業(yè)主的檔案資料管理； o 8 ）、小區(qū)的安全護衛(wèi)； o 9 ）、法律法規(guī)及顧問合同規(guī)定的其它事項。 111. o 建議聘請物業(yè)服務(wù)顧問 o （如金地物管） 112. 分期開發(fā)建議 開發(fā)節(jié)奏。 113. o 開發(fā)節(jié)奏 —— 先樹形象，后作營銷 o 開發(fā)次序見右圖。 第二期開發(fā) 2 1-2 2 1 3 1-2 114. 產(chǎn)品建議總結(jié) o 規(guī)劃設(shè)計在市場定位的要求下，重點營造以下亮點： o —— 健康舒適住宅產(chǎn)品 —— 可供參與的私家公園及生態(tài)公園 o —— 高科技智能化設(shè)施、分戶式熱水系統(tǒng) o —— 南北通透全明戶型、南向臥室和寬廳 o —— 觀景餐廳和廚房 o —— 步入式景觀陽臺及外飄窗 o —— 生態(tài)大堂 / 車庫 o —— 星級物業(yè)管理 o 建議建筑風(fēng)格采用具有質(zhì)感和貴氣的 Art Deco 風(fēng)格； o 商業(yè)定位為社區(qū)商業(yè)——獨具特色的內(nèi)外街——景觀式階梯商業(yè)街 ， “雙首層”商鋪 。 115. 生活方式導(dǎo)引 健康的 Healthy 華貴的 Luxury 人文的 Humanities 可親近的 Approachable LOHAS 舒適的 Comfortable 充滿活力的 Full Vigor 116. 效果變化 o 產(chǎn)品建議之前的設(shè)計方案 ( 一 ) 117. o 產(chǎn)品建議之前的設(shè)計方案 ( 二 ) 118. o 產(chǎn)品建議之后的方案 119. o 設(shè)計院根據(jù)產(chǎn)品建議在繼續(xù)調(diào)整 120. o 思考： o 針對本次培訓(xùn)，您如何理解策劃與設(shè)計的區(qū)別？作為策劃人員如何與設(shè)計師溝通？ 如何做好產(chǎn)品策劃而且進一步將產(chǎn)品建議落到實處？ 圍繞上述問題請將形成自己的觀點，向公司內(nèi)刊投稿。 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