[土地增值稅清算]土地增值稅清算案例分析報(bào)告

word土地增值稅清算土地增值稅清算案例分析 篇一 : 土地增值稅清算案例分析土地增值稅清算案例分析三、土地增值稅清算案例分析一市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算案例分析市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)某某投資建設(shè)的“東園小區(qū)項(xiàng)目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。稅務(wù)部門對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)展了驗(yàn)收，特別是對(duì)土地增值稅清算鑒證報(bào)告以下簡(jiǎn)稱鑒證報(bào)告中內(nèi)容和格式進(jìn)展了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。 在公司提交的“東園小區(qū)項(xiàng)目鑒證報(bào)告中披露的具體情況如下：第一，整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介1.某房地產(chǎn)開發(fā)某某建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)市開展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以2001231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。2.該項(xiàng)目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對(duì)商品房進(jìn)展預(yù)銷售，根據(jù)市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。3.截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對(duì)外出租4000平方米。4.公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。5.該項(xiàng)目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)視總站頒發(fā)的“市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書。6.根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)展測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級(jí)土地，根據(jù)2006年市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。7.該項(xiàng)目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80。第二，取得收入情況說明該單位于2003年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收入總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入人民幣。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。對(duì)于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。第三，扣除項(xiàng)目情況說明1.取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。單位提供的“x號(hào)土地出讓合同與京房地地字X號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析項(xiàng)目已向市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積。()該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元具體計(jì)算可采取以下兩種方法：1453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元；2453,200,000×80=362,560,000元。經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算與結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程本錢為493,600,000元，該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額為394,880,000元。其中：1土地拆遷與補(bǔ)償費(fèi)：39,700,000元。2前期工程費(fèi)：115,070,700元。3建筑安裝工程費(fèi):290,000,000元。4根底設(shè)施費(fèi)：1,586,000元。5公共配套設(shè)施費(fèi)：27，942，700元。6開發(fā)間接費(fèi):19,300,600元。開發(fā)本錢具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見鑒證報(bào)告相關(guān)表格分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過程為：土地拆遷與補(bǔ)償費(fèi)39,700,000元 前期工程費(fèi)115,070，700元 建筑安裝工程290,000,000元 根底設(shè)施費(fèi)1,586，000元 開發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=465,657,300元。 具體計(jì)算可采取以下兩種方法：465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元；465,657,300×80=372,525,840元公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22,354,160元。27，942,700/200,000×160,000=22,354,160元該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為:362,560,000 394,880,000×10=75,744,000元。4.繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為362,560,000 394,880,000×20=151,488,000元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000 394,880,000 75，744,000 78,650,000 151,488,000=1,063,322,000元。第四，納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。1出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120,000/160,000=75扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000×75=797，491，500元增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅局部，因增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20，應(yīng)免征土地增值稅。出售商業(yè)與辦公用房取得收入530,000,000元已出售的商業(yè)與辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160，000=25 扣除項(xiàng)目金額=1，063，322，000×25=265,830,500元土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元 適用稅率為40應(yīng)納土地增值稅為：264,169,500×40-265,830,500×5=92,376,275元已納土地增值稅為:5,000,000元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元第五，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料與鑒證報(bào)告中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)展核對(duì)審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下：2.確定銷售收入1,430,000,000元根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入等，對(duì)該項(xiàng)目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進(jìn)展核對(duì)后，未發(fā)現(xiàn)問題。同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)展審核,未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外“其他應(yīng)付款某某單獨(dú)收取的，可以不作為收入。根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)于該項(xiàng)目取得租金收入200,000元，不屬于征稅X圍。土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進(jìn)展分配后，確定本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為1,052,922,000,其中：1取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為362,560,000元經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同與付款憑證,該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。2房地產(chǎn)開發(fā)本錢的金額為：386,880,000元。經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷與補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。首先通過對(duì)鑒證報(bào)告中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)展審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的X圍。其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項(xiàng)目本錢財(cái)務(wù)報(bào)表與中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤?，確認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為340,765,840元,未發(fā)現(xiàn)問題。公式：前期工程費(fèi)115,070,700元 建筑安裝工程費(fèi)290,000,000元 根底設(shè)施費(fèi)1,586,000元 開發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=425,957,300元×80=340,765,840元另外，通過對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工程造價(jià)的金額為2129.79元，不高于分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中公布的2006年“居住高層普通住宅-毛坯房與“商業(yè)類每平方米建安造價(jià)金額。公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核經(jīng)對(duì)納稅人提供的鑒證報(bào)告“根底設(shè)施費(fèi)鑒證表中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)展審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除X圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤螅敬卧试S扣除的金額14,354,160元。(公式：17,942,700/200,000×160,000=14,354,160元對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車庫費(fèi)用金額,由于納稅人提供了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢?房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核鑒證報(bào)告中對(duì)該單位房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對(duì)游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)展調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢計(jì)算的金額之和的10進(jìn)展重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。4扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題。5重新計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為362,560,000 386,880,000×20=149,888,000元經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000 386,880,000 74,944,000 78,650,000 149,888,000=1,052,922,000元1普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過程經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為：120,000/160,000=75扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000×75=789,691,500元增值額=900,000,000-789,691,500=110,308,500元通過對(duì)出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅局部的應(yīng)納稅款計(jì)算后，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20，應(yīng)免征土地增值稅。2其他商品房計(jì)算過程出售商業(yè)與辦公用房取得收入530,000,000元其他商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160,000=25扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000×25=263,230,500元增值額=530,000,000-263,230,500=266,769,500元 適用稅率為50應(yīng)納土地增值稅為：266,769,500×50-263,230,500×15=93,900,175元已納土地增值稅為：5,000,000元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：88,900,175元第六，對(duì)東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列情況：1.總建筑面積200,000平方米2.批準(zhǔn)可銷售面積170,000平方米3.已出售面積160,000平方米4.取得收入1,430,000,000元5.本次清算扣除項(xiàng)目總金額為：1,052,922,000元。1本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析2本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)本錢386,880,000元。 3本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用74,944,000元。 4本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。 5本次清算加計(jì)扣除金額為149,888,000元。 6.本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~6580.76元。篇二 : 土地增值稅的清算條件?一符合如下情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)展土地增值稅的清算：?1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；?2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；?3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。?二符合如下情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)展土地增值稅清算：?1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；?2.取得銷售預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；?3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。?篇三 : 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08土地增值稅清算操作規(guī)程二一二年八月目 錄第一局部 土地增值稅的清算概要一、土地增值稅清算的概念二、土地增值稅的清算條件三、清算時(shí)間要求四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證五、清算審理與審核第二局部 土地增值稅清算準(zhǔn)備工作一、土地增值稅清算的前期管理二、土地增值稅清算單位確實(shí)定三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素四、清算資料的收集第三局部 轉(zhuǎn)讓收入確實(shí)認(rèn)一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入二、視同銷售收入確實(shí)認(rèn)三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問題四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題五、收入確定需關(guān)注的問題六、收入確認(rèn)的審核要點(diǎn)第四局部 扣除項(xiàng)目金額確實(shí)定一、扣除項(xiàng)目稅務(wù)處理的根本原如此二、地價(jià)款的扣除三、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的扣除四、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除五、扣除項(xiàng)目的歸集與分配六、舊房與建筑物的評(píng)估價(jià)格七、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金八、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目九、需要明確的幾個(gè)問題十、土地增值稅清算實(shí)例第五局部 土地增值稅的計(jì)算一、一般土地增值稅的計(jì)算二、分期開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)算三、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理第六局部 土地增值稅的預(yù)征與核定征收一、土地增值稅的預(yù)征二、土地增值稅核定征收第七局部 土地增值稅清算的會(huì)計(jì)處理一、預(yù)繳的會(huì)計(jì)處理-二、清算的會(huì)計(jì)處理-第八局部 土地增值稅的稅收優(yōu)惠一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠二、國家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠三、個(gè)人銷售住房稅收優(yōu)惠四、廉租房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房稅收優(yōu)惠五、資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠六、清償債務(wù)稅收優(yōu)惠七、轉(zhuǎn)讓舊房稅收優(yōu)惠八、以房地產(chǎn)進(jìn)展投資或聯(lián)營稅收優(yōu)惠九、關(guān)于合作建房的稅收優(yōu)惠十、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題 十一、關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問題第一局部 土地增值稅的清算概要一、土地增值稅清算概念91號(hào)文件第3條 土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)與土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。二、土地增值稅的清算條件91號(hào)文件第9條 土地增值稅的清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展清算應(yīng)達(dá)到的條件。土地增值稅的清算條件有兩種，一是主動(dòng)清算條件，二是強(qiáng)制清算條件。一主動(dòng)清算條件符合如下情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)展土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。上述清算條件就是主動(dòng)清算條件，也就是說，當(dāng)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目具備以上任何一個(gè)條件的，應(yīng)主動(dòng)進(jìn)展清算。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售，是指開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗(yàn)收證明，開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的開發(fā)項(xiàng)目，是指整體將開發(fā)的未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓銷售；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合上述任何一種條件，就應(yīng)主動(dòng)按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)展土地增值稅的清算。案例：如果房地產(chǎn)開公司既從事了開發(fā)土地的業(yè)務(wù)，也開發(fā)房產(chǎn)，2008年開發(fā)1號(hào)地200畝，自用100畝開發(fā)房產(chǎn)，尚在開發(fā)過程中，100畝土地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，另外該開發(fā)公司開發(fā)一寫字樓，由于資金問題只完成開發(fā)進(jìn)度的80%，就一次性轉(zhuǎn)讓，累計(jì)開發(fā)本錢12000萬元，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為20000萬元。判斷是否應(yīng)該進(jìn)展土地增值稅清算。100畝轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)進(jìn)展清算；100畝連續(xù)開發(fā)，不符合條件，不清算。一次形轉(zhuǎn)讓未開發(fā)完工產(chǎn)品，應(yīng)進(jìn)展清算。二強(qiáng)制清算條件所謂強(qiáng)制清算條件，是指雖未達(dá)到主動(dòng)清算條件，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)展清算的條件。通知第二條關(guān)于“土地增值稅的清算條件同時(shí)規(guī)定：符合如下情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)展土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。案例：某開發(fā)企業(yè)，分期開發(fā)住宅小區(qū)，一期A區(qū)開發(fā)可售面積20000平方米，于2008年開發(fā)完工并經(jīng)驗(yàn)收，2009年6月累計(jì)已售面積17005平方米，B區(qū)可售23000平方米，2006年4月取得銷售許可證，已出售15700平方米，尚未竣工驗(yàn)收但由于未進(jìn)展決算，本錢無法結(jié)轉(zhuǎn)，收取的售房款在預(yù)收帳款科目。請(qǐng)判斷是否符合清算的條件。A區(qū)銷售面積占開發(fā)面積的85.05%，按規(guī)定應(yīng)在2009年6月進(jìn)展清算。B區(qū)銷售面積占開發(fā)可售面積的68%，但是由于取得銷售許可證已過三年，也應(yīng)經(jīng)行清算。三注銷清算條件對(duì)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記進(jìn)展土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否如此不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷國稅發(fā)?2009?91號(hào)。三、清算時(shí)間要求一主動(dòng)清算時(shí)間要求91號(hào)文件第11條第一款 符合主動(dòng)清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符合清算條件之日起90日內(nèi)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；稅務(wù)部門受理窗口按規(guī)定對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)展核對(duì)，在10日內(nèi)做出是否受理的決定；對(duì)受理的清算項(xiàng)目由受理部門報(bào)送給管理科進(jìn)展清算調(diào)查核實(shí)，提出清算審理意見，報(bào)稅政科進(jìn)展書面審核；經(jīng)稅政科報(bào)分管局長(zhǎng)審定后，將清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行。流程：清算申請(qǐng)與資料稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺(tái)受理管理科所、分局清算調(diào)查核實(shí)稅政科處審核分管局長(zhǎng)審批清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行稅收管理員制度規(guī)定的流程。二被動(dòng)清算時(shí)間要求91號(hào)文件第11條第一款 符合強(qiáng)制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)展清算；對(duì)于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)清算條件確定應(yīng)進(jìn)展清算的項(xiàng)目，下發(fā)土地增值稅清算通知書；納稅人在接到通知書后應(yīng)按稅務(wù)部門規(guī)定的時(shí)間與要求進(jìn)展清算，并按規(guī)定將清算資料報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺(tái)受理窗口對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)展核對(duì)后，轉(zhuǎn)送管理科對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)展調(diào)查核實(shí)，提出清算審核意見報(bào)稅政科處進(jìn)展書面審核；經(jīng)稅政科處審核報(bào)分管局長(zhǎng)審定后，將清算結(jié)果以土地增值稅清算辦理有關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)通知書通知納稅人進(jìn)展補(bǔ)退稅。流程：確定清算項(xiàng)目稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)清算通知書納稅人進(jìn)展清算，并報(bào)稅務(wù)部門核對(duì)管理科所、分局清算調(diào)查核實(shí)稅政科審核分管局長(zhǎng)審定清算結(jié)果通知納稅人執(zhí)行 說明：紅字局部為某某規(guī)定應(yīng)進(jìn)展土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)展清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)中華人民某某國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理91號(hào)文件第11條第一款。四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證91號(hào)文件第13條的第四一土地增值稅清算審核鑒證鑒證主體。稅務(wù)師事務(wù)所。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算鑒證內(nèi)容鑒證效力。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。二審核鑒證的程序三審核鑒證的意義四審核鑒證的法律責(zé)任稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。五、清算審理與審核91號(hào)文件第15條一審理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)接到納稅人清算申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)展審核，符合申請(qǐng)條件的，應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)做出是否受理的決定；發(fā)現(xiàn)報(bào)送資料缺失的，可要求納稅人按規(guī)定進(jìn)展補(bǔ)充；做出不予受理決定的，應(yīng)向申請(qǐng)人說明理由。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申請(qǐng)后，應(yīng)交由具體負(fù)責(zé)進(jìn)展土地增值稅清算的稅務(wù)部門進(jìn)展清算，清算時(shí)間一般不得超過30日，如遇特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)清算時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過45日。二清算審核91號(hào)文件第四章清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核91號(hào)文件第16條。案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)展數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的根底上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)展審核。清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)展清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅91號(hào)文件第17條。1.收入的審核，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同含房管部門網(wǎng)上備案登記資料、商品房銷售預(yù)售許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表與其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)展審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)展評(píng)估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況91號(hào)文件第18條。2.扣除項(xiàng)目金額的審核，重點(diǎn)審核扣除項(xiàng)目金額是否為實(shí)際發(fā)生數(shù)；提供的扣除項(xiàng)目費(fèi)用支出是否為合法有效憑據(jù)91號(hào)文件第21條。3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況的審核，主要審核納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目涉與的各類稅款是否與時(shí)、足額按規(guī)定申報(bào)、繳納91號(hào)文件第20條、第12條的第二。清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具土地增值稅清算結(jié)論書和稅務(wù)事項(xiàng)通知書，并按稅務(wù)文書送達(dá)程序與時(shí)送達(dá)納稅人91號(hào)文件第32條。納稅人接到稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的土地增值稅清算結(jié)論書和稅務(wù)事項(xiàng)通知書后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補(bǔ)繳稅款或退稅手續(xù)91號(hào)文件第32條。納稅人不配合稅務(wù)部門進(jìn)展清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其他違反稅法行為的，按照中華人民某某國稅收征收管理法的有規(guī)定處理91號(hào)文件第11條的第二段。第二局部 土地增值稅清算準(zhǔn)備工作一、土地增值稅清算的前期管理1、臺(tái)賬管理：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)臵臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步91號(hào)文件第6條。2、本錢費(fèi)用歸集：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、本錢、費(fèi)用91號(hào)文件第7條。3、票據(jù)管理：對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施91號(hào)文件第8條。二、土地增值稅清算單位確實(shí)定土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物與其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓收入扣除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，但是其與企業(yè)所得稅不同的是土地增值稅不是劃分所屬年度計(jì)算的，而是按照轉(zhuǎn)讓的開發(fā)銷售項(xiàng)目計(jì)算的，因此，確定土地增值稅的計(jì)算單位是確定計(jì)稅依據(jù)的前提，也就是說，土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目都是針對(duì)一個(gè)對(duì)象而言的，這個(gè)對(duì)象就是土地增值稅的計(jì)算單位。中華人民某某國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)如此第八條作了原如此性的規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)本錢核算的最根本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)2006187號(hào)第一條關(guān)于“土地增值稅的清算單位97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算進(jìn)一步明確：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)展清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。根據(jù)上述規(guī)定，土地增值稅的清算單位應(yīng)按以下原如此確定：第一、國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單項(xiàng)工程的，以該單項(xiàng)工程為清算單位，國家有關(guān)部門審批的開發(fā)項(xiàng)目需要分期開發(fā)建設(shè)的，如此應(yīng)以分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為清算單位91號(hào)文件第17條。第二、企業(yè)會(huì)計(jì)確定的本錢核算對(duì)象的X圍與國家審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不一致的，如果本錢核算對(duì)象小于審批項(xiàng)目，應(yīng)以會(huì)計(jì)確定的本錢核算對(duì)象為清算單位，如果會(huì)計(jì)確定的本錢對(duì)象大于審批項(xiàng)目，那么按審批項(xiàng)目為清算單位，應(yīng)劃分合并項(xiàng)目的收入，同時(shí)將會(huì)計(jì)合并核算的本錢對(duì)象按照一定的標(biāo)準(zhǔn)劃分扣除項(xiàng)目金額，分別進(jìn)展清算。第三、國家有關(guān)機(jī)關(guān)審批為一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，但是分期開發(fā)完成的，如果分期開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，且會(huì)計(jì)核算為多個(gè)本錢項(xiàng)目的，應(yīng)以每個(gè)項(xiàng)目為一個(gè)清算單位，如果會(huì)計(jì)核算為一個(gè)本錢對(duì)象，并且結(jié)構(gòu)、用途、位臵、開發(fā)起止時(shí)間大體一致的，可以作為一個(gè)清算單位，如果會(huì)計(jì)核算為一個(gè)本錢對(duì)象，但是個(gè)單項(xiàng)建筑結(jié)構(gòu)、用途、地理位臵、開發(fā)起止時(shí)間不同的，也應(yīng)劃分為幾個(gè)清算單位91號(hào)文件第17條。實(shí)例解析：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目面積1000平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積為5000平方米，合計(jì)6000平方米。該混合樓項(xiàng)目土地本錢為120萬元，房屋開發(fā)本錢600萬元，其他費(fèi)用按比例扣除。假設(shè)該商業(yè)項(xiàng)目收入為500萬元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為500萬元，合計(jì)1000萬元。營業(yè)稅金與附加55萬元。1商鋪和住宅合并一個(gè)單位計(jì)算土地增值稅：扣除項(xiàng)目土地本錢房屋開發(fā)本錢費(fèi)用扣除10加計(jì)扣除20稅金120600120600×10120600×2055991萬元。增值額收入扣除項(xiàng)目5005009919萬元。增值率增值額÷扣除項(xiàng)目×1009÷991×100%0.9。低于50%，適用30%的稅率。應(yīng)納的土地增值稅：9×302.7萬元。2將普通住宅和商鋪分為兩個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅按面積分?jǐn)偙惧X費(fèi)用：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目為120×5000÷6000600×5000÷6000100500×30%27.5807.5萬元。增值額500807.5307.5萬元，無增值額不納稅。商業(yè)扣除項(xiàng)目120×1000÷6000600×1000÷600020100×÷×××15%130.725萬元。計(jì)算結(jié)果可知，將商鋪和住宅合并計(jì)算土地增值稅為2.7萬元，分開計(jì)算如此應(yīng)納稅130多萬元。在實(shí)踐中，對(duì)于同一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中有不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)允許納稅人自行選擇是否分開核算分別清算繳納增值稅。但國稅發(fā)2009第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)展清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。也就是說，納稅人不能將不同類型房地產(chǎn)、分期開發(fā)的項(xiàng)目和不同審批備案的項(xiàng)目合在一起清算，防止平均不同清算單位增值額的現(xiàn)象。第四、開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅又有非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別做為清算單位，分別計(jì)算增值額，如果會(huì)計(jì)核算對(duì)象合并的，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展劃分。三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素啟動(dòng)清算程序，要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常稅收征管中獲取相關(guān)信息，收集與完工開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)資料，做好房屋銷售登記信息比對(duì)分析，控制房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售情況、銷售進(jìn)度情況，并重點(diǎn)關(guān)注以下因素：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已進(jìn)展竣工結(jié)算，是否已進(jìn)展了工程竣工結(jié)算審計(jì)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價(jià)格是否在同一地區(qū)明顯偏高，房?jī)r(jià)漲幅是否較大。項(xiàng)目收入有無按普通住宅或除普通住宅外的其他項(xiàng)目含非普通住宅，以下簡(jiǎn)稱：“其他項(xiàng)目。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時(shí)間是否較早、是否以優(yōu)惠方式取得的土地如政府劃撥等，政府補(bǔ)貼等。4.項(xiàng)目是否分期開發(fā)對(duì)項(xiàng)目的分期按規(guī)劃部門審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的開發(fā)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目來確定91號(hào)文件第7條、第8條、第17條。5.對(duì)于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)展土地增值稅清算時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)其項(xiàng)目已銷售面積是否占可銷售面積的85%以上，其中有無轉(zhuǎn)為自用或者出租等用途91號(hào)文件第10條、第19條。四、清算資料的收集稅務(wù)人員在清算工作開始前，應(yīng)從以下幾個(gè)方面收集資料：1、向有關(guān)部門收集相關(guān)信息91號(hào)文件“前期管理的第6條、第12條“應(yīng)提供的清算資料土地受讓有關(guān)信息，包括土地坐落位臵、取得方式、用途、面積、容積率等；房地產(chǎn)開發(fā)情況與相關(guān)信息，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱和位臵、立項(xiàng)、用途、結(jié)構(gòu)、開發(fā)面積、本錢、費(fèi)用、施工部位、建設(shè)施工進(jìn)度、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、分期開發(fā)情況等；房地產(chǎn)銷售信息，包括已銷售房地產(chǎn)的名稱、位臵、結(jié)構(gòu)、用途、面積、銷售收入、銷售費(fèi)用、收款方式、收款時(shí)間等；完稅信息，包括預(yù)征土地增值稅情況，土地增值稅清算情況與相關(guān)稅種的完稅信息等。有關(guān)購置方信息，包括購置房地產(chǎn)人名稱、納稅人識(shí)別號(hào)、聯(lián)系方式、購置的房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)等。2、納稅人應(yīng)報(bào)送的資料91號(hào)文件第12條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、項(xiàng)目土地增值稅清算表與其附表；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算融資、稅款繳納等根本情況與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、本錢和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。?稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)需要提供的其他和清算有關(guān)的資料。3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料商品房屋建設(shè)預(yù)備開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃備案回執(zhí)和商品房屋建設(shè)正式項(xiàng)目計(jì)劃備案回執(zhí)開展與改革委會(huì)；規(guī)劃申請(qǐng)、報(bào)告與圖紙規(guī)劃局，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局；土地使用權(quán)證國土房產(chǎn)管理局； 建筑工程施工許可證建設(shè)委員會(huì)； 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)建設(shè)委員會(huì)；房地產(chǎn)購銷合同明細(xì)統(tǒng)計(jì)表含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等；其他補(bǔ)充資料：當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表：項(xiàng)目的預(yù)算、概算書；能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明與借款合同：第三局部 轉(zhuǎn)讓收入確實(shí)認(rèn)一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地的使用人將房屋的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部?jī)r(jià)款與有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益細(xì)如此第五條。如前所述，土地增值稅的清算是以清算單位進(jìn)展的，這里所說的轉(zhuǎn)讓收入，是指銷售或者轉(zhuǎn)讓土地增值稅清算單位取得的收入；其次，清算單位取得收入的時(shí)間跨度包括整個(gè)開發(fā)銷售過程取得的收入，不僅僅是清算年度的收入；第三、所說的收入包括貨幣、實(shí)物以與其他經(jīng)濟(jì)利益，包括抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等；第四、清算項(xiàng)目雖然不是一般意義上的轉(zhuǎn)讓，但是將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人等，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓。案例：ABC房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)銷售1棟18000平方米寫字樓，2008年10月份竣工驗(yàn)收，同年4月銷售，當(dāng)年銷售面積300平方米，取得收入123萬元，2009年銷售面積10000平方米，收入4100萬元，用300平方米抵頂工程款930萬元，轉(zhuǎn)做自用400平方米，按本錢價(jià)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)120萬元，3000平方米按本錢價(jià)分配給股東A、B，本錢3000元/。請(qǐng)確認(rèn)本項(xiàng)目的清算收入。12008年收入123萬元22009年收入4100萬元4自用不計(jì)收入4100/10000*3000萬元應(yīng)收入總額: 6383萬元二、視同銷售剖收入確實(shí)認(rèn)187號(hào)文件第三，91號(hào)文件第19條1.視同銷售的種類：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，必須視同銷售繳納土地增值稅。2價(jià)格確實(shí)定方法和順序：1按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?？梢?，與企業(yè)所得稅不同的是，視同轉(zhuǎn)讓銷售的房地產(chǎn)沒有同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格，那么就由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定或者按照評(píng)估價(jià)確定，而不是按照本錢利潤(rùn)率確定。3自用或出租的房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅91號(hào)文件第19條又補(bǔ)充到：“在清算時(shí)不列入收入，不扣除相應(yīng)的本錢和費(fèi)用。企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的，不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅；但自2006年3月2日起，一般企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資于房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資，不再免征土地增值稅，營業(yè)稅仍舊免征財(cái)稅【2002】191號(hào)、財(cái)稅【1995】48號(hào)、財(cái)稅【2006】21號(hào)。三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問題財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財(cái)稅199548號(hào)第十三條規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知國辦發(fā)?2005?26號(hào)享受97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算優(yōu)惠政策的住房原如此上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在以上、單套建筑面積在平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的。某某省陜地稅發(fā)200678號(hào)規(guī)定，普通住房標(biāo)準(zhǔn)是同時(shí)滿足如下條件的住宅，即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題的通知財(cái)稅199561號(hào)規(guī)定：1、凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物與其附屬物(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn))的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立，并按照國有資產(chǎn)評(píng)估管理方法規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。2、對(duì)于涉與土地增值稅的國有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，各評(píng)估機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照條例和細(xì)如此中規(guī)定的方法進(jìn)展應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。其評(píng)估結(jié)果經(jīng)同級(jí)國有資產(chǎn)管理部門審核驗(yàn)證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價(jià)，并按稅務(wù)部門的要求按期報(bào)送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)的參考。房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求從事房地產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的評(píng)估資料的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)條例和細(xì)如此的有關(guān)規(guī)定，對(duì)應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)展嚴(yán)格審核與確認(rèn)，對(duì)不符合實(shí)際情況的評(píng)估結(jié)果不予采用。五、收入確定需關(guān)注的問題1、土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額與其他收益確認(rèn)收入條例第十條規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整國稅函【2010】220號(hào)。解析：要理解上述稅收規(guī)定，必須結(jié)合其他有關(guān)法律的規(guī)定。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋法釋20037號(hào)第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原如此處理：一面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)含3%，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；二面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款與利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)含3%局部的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%局部的房?jī)r(jià)款由出賣人承當(dāng)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)含3%局部的房?jī)r(jià)款與利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%局部的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。結(jié)合法釋20037號(hào)的規(guī)定，稅收處理如下： 房地產(chǎn)開發(fā)公司如果就超建的面積向購房者收取了補(bǔ)價(jià)，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)價(jià)并入其銷售收入，按照相關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)公司返還給購房者的不足面積局部的房?jī)r(jià)款可以沖減銷售收入；對(duì)于面積誤差比超過3%且屬于違約性質(zhì)的局部法釋20037號(hào)規(guī)定面積誤差比超過3%局部的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。稅收處理是把其中的一倍沖減其銷售收入，另外一倍視同違約金，不能沖減銷售收入，作為營業(yè)外支出處理。例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售給王某的房屋面積不符合合同規(guī)定的面積要求，合同面積125，實(shí)際測(cè)量面積121，房屋單價(jià)6000元。為此甲公司共支付給王某25500元假設(shè)無利息因素。1、對(duì)于面積誤差比3%以內(nèi)含3%甲公司應(yīng)返還給王某如下：125×3%×6000=22500元2、對(duì)于面積誤差比超過3%的局部，返還給王某雙倍返還如下：誤差比超出3%的面積：125-121-125×3%=0.25雙倍返還的金額：2××6000元=3000元其中的1500元沖減房地產(chǎn)公司的銷售收入，另外1500屬于違約性質(zhì)的支出，計(jì)入其營業(yè)外支出總結(jié)：合計(jì)返還給王某的金額：22500 3000=25500元，其中的1500元計(jì)入房地產(chǎn)公司的營業(yè)外支出，余額局部240025500-1500沖減其銷售收入。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)票據(jù)的開具房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，必須按規(guī)定開具相關(guān)票據(jù)。具體為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取房?jī)r(jià)款?包括定金應(yīng)當(dāng)開具地方稅務(wù)局監(jiān)制的“銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票自開或代開國稅發(fā)【2006】128號(hào)，審核過程中，對(duì)應(yīng)當(dāng)開具而未開具的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其開具。代收其他費(fèi)用，不計(jì)入房?jī)r(jià)的，應(yīng)使用委97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算托方相關(guān)票據(jù)。3、房地產(chǎn)交易價(jià)格偏低且無正當(dāng)理由的認(rèn)定 對(duì)于房地產(chǎn)交易價(jià)格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格、且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定187號(hào)文件第三，91號(hào)文件第19條。六、收入確認(rèn)的審核要點(diǎn)(國稅發(fā)【2009】91號(hào)第18條、第19條的細(xì)化)(1)對(duì)“預(yù)售收入備查簿的審查：審查企業(yè)按照項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的，按期設(shè)立的預(yù)售收入備查簿，注明：購置者、購置房屋具體位臵棟、單元、室、建筑面積套內(nèi)建筑面積、合同號(hào)、合同簽訂日期、合同金額、確權(quán)尾差金額、交付使用日期、房產(chǎn)證辦理日期、付款方式、預(yù)售款、預(yù)售日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、已納稅金、預(yù)售款確認(rèn)收入金額、預(yù)售款確認(rèn)收入時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)的本錢。(2)確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)企業(yè)的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)單位等情況。(3)審查銀行按揭款收入有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬如“其他應(yīng)付款不作銷售收入申報(bào)納稅。(4)審查以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。(5)審查開發(fā)商采用“還本方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅；(6)審查房產(chǎn)公司在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益是否申報(bào)納稅。(7)審查將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。(8)對(duì)于以土地房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)展投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)展投資和聯(lián)營的，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。(9)土地使用者轉(zhuǎn)讓或臵換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓或臵換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)明確其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓或臵換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者與其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定申報(bào)納稅國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)國稅函?2007?645號(hào)。(10)企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)展稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的本錢、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，申報(bào)納稅。第四局部 扣除項(xiàng)目金額確實(shí)定一、扣除項(xiàng)目稅務(wù)處理所遵循的原如此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條與其實(shí)施細(xì)如此第七條的規(guī)定執(zhí)行。中華人民某某國土地增值稅暫行條例第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：一取得土地使用權(quán)所支付的金額；二開發(fā)土地的本錢、費(fèi)用；三新建房與配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用，或者舊房與建筑物的評(píng)估價(jià)格；四與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；五財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。(一)合法憑據(jù)扣除原如此1、在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除國稅發(fā)【2009】91號(hào)第21條。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條與其實(shí)施細(xì)如此第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)本錢、費(fèi)用與與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除國稅發(fā)【2006】187號(hào)第四。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除國稅函【2010】220號(hào)第二。4、審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注國稅發(fā)【2009】91號(hào)文件第25條：1發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。3參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)