資產(chǎn)評(píng)估期末考試復(fù)習(xí)試題課程習(xí)題和答案.doc

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專(zhuān)業(yè)資料 第二章 資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法 習(xí)題及答案 1．被評(píng)估機(jī)組為5年前購(gòu)置，賬面價(jià)值20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類(lèi)型機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，專(zhuān)家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用8年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為1萬(wàn)元。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。 要求：試根據(jù)所給條件 （1）估測(cè)該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格； （2）估算該機(jī)組的成新率； （3）估算該機(jī)組的評(píng)估值。 解： （1）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為24萬(wàn)元：3080%=24（萬(wàn)元） （2）該機(jī)組的成新率=[8(5+8)] 100%=61.54% （3）該機(jī)組的評(píng)估值=2461.54%=14.77（萬(wàn)元） 2．某臺(tái)機(jī)床需評(píng)估。企業(yè)提供的購(gòu)建成本資料如下：該設(shè)備采購(gòu)價(jià)5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)0.1萬(wàn)元，安裝費(fèi)0.3萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)0.1萬(wàn)元，已服役2年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查得知，該機(jī)床在市場(chǎng)上仍很流行，且價(jià)格上升了20%；鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為40%，調(diào)試費(fèi)用上漲了15%。試評(píng)估該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)。 解： 現(xiàn)時(shí)采購(gòu)價(jià)=5（1+20%）=6（萬(wàn)元） 現(xiàn)時(shí)運(yùn)輸費(fèi)=0.1（1+1）=0.2（萬(wàn)元） 安裝、調(diào)試費(fèi)=0.3（1+40%）+0.1（1+15%）=0.535（萬(wàn)元） 被評(píng)估機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)=6+0.2+0.535=6.735（萬(wàn)元） 3．現(xiàn)有一臺(tái)與評(píng)估資產(chǎn)X設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備Y，使用Y設(shè)備比X設(shè)備每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動(dòng)力等約60萬(wàn)元。X設(shè)備的尚可使用年限為6年，假定年折現(xiàn)率為10%，該企業(yè)的所得稅稅率為40%，求X設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本。 解： 年凈超額運(yùn)營(yíng)成本為=60（1-40%）=36（萬(wàn)元） X設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本=36[1-（1+10%）-5]/10%=136.47（萬(wàn)元） 4．某上市公司欲收購(gòu)一家企業(yè)，需對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)前5年的稅前凈收益分別為40萬(wàn)元，45萬(wàn)元，50萬(wàn)元，53萬(wàn)元和55萬(wàn)元；從第六年開(kāi)始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在55萬(wàn)元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值是多少？ 解： 前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為： 181.47（萬(wàn)元） 穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/（1+10%）5=341.51（萬(wàn)元） 企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為：181.47+341.51=522.98（萬(wàn)元） 該企業(yè)的評(píng)估值為：522.98（1-40%）=313.79（萬(wàn)元） 5．有一待估宗地A，與待估宗地條件類(lèi)似的宗地甲，有關(guān)對(duì)比資料如下表所示： 宗地 成交價(jià) 交易時(shí)間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個(gè)別因素 交易時(shí)間地價(jià)值數(shù) A 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲 780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102 表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類(lèi)用地容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%。 要求： （1）計(jì)算參照物與待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù) （2）計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。 （3）計(jì)算參照物修正后的地價(jià) 解： （1）A宗地容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為105，甲宗地的容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為110 （2）交易情況修正系數(shù)為或者0.99 交易時(shí)間修正系數(shù)為或者1.06 區(qū)域因素修正系數(shù)為或者1.02 個(gè)別因素修正系數(shù)為或者1 容積率修正系數(shù)為或者0.95 （3）參照物修正后地價(jià)=（萬(wàn)元） 第三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估 1．機(jī)器設(shè)備1臺(tái)，3年前購(gòu)置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無(wú)替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬(wàn)元，其中買(mǎi)價(jià)為8萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)為0.4萬(wàn)元，安裝費(fèi)用（包括材料）為1萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)用為0.6萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格為9.5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比3年前上漲了40％、30％、20％。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)） 解：重置成本=9.5+0.4（1+40%）+1（1+30%）+0.6（1+20%）=12.08（萬(wàn)元） 2．1995年1月評(píng)估設(shè)備一臺(tái)，該設(shè)備于1991年12月購(gòu)建，賬面原值為20萬(wàn)元，1993年進(jìn)行一次技術(shù)改造，改造費(fèi)用（包括增加設(shè)備）為2萬(wàn)元。若定基物價(jià)指數(shù)1991年1.05，1993年為1.20，1995年為1.32，求該設(shè)備的重置成本。 解：重置成本=20+2=27.34（萬(wàn)元） 3．評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)年產(chǎn)量為8萬(wàn)件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)上現(xiàn)有的類(lèi)似生產(chǎn)線成本為24萬(wàn)元，年產(chǎn)量為12萬(wàn)件。如果規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)模指數(shù)為0.8，求該資產(chǎn)的重置全價(jià)。 解：重置全價(jià)=24（8/12）0.8=17.35（萬(wàn)元） 4．被評(píng)估機(jī)組購(gòu)建于1999年3月，主要由主機(jī)、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值60萬(wàn)元人民幣，其中主機(jī)占70％，輔助裝置占20％，工藝管道占10％。至評(píng)估基準(zhǔn)日，機(jī)組主機(jī)價(jià)格下降2％，輔助裝置價(jià)格上升1％，工藝管道價(jià)格上升了5％。求該機(jī)組評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本。 解：重置成本=6070%（1-2%）+6020%(1+1%)+6010%(1+5%)=59.58(萬(wàn)元) 5．某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計(jì)分析法對(duì)某企業(yè)的100臺(tái)某類(lèi)設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，其賬面原值共計(jì)1000萬(wàn)元，評(píng)估人員經(jīng)抽樣選擇了10臺(tái)具有的代表性的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，其賬面原值共計(jì)150萬(wàn)元，經(jīng)估算其重置成本之各為180萬(wàn)元，則該企業(yè)被評(píng)估設(shè)備的重置成本是多少？ 解：重置成本=1000=1200(萬(wàn)元) 6．現(xiàn)有一臺(tái)與評(píng)估資產(chǎn)A設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備B，采用B比A每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動(dòng)力等40萬(wàn)元。A設(shè)備尚可使用5年，假定年折現(xiàn)率為8％，該企業(yè)的所得稅稅率為33％，求A設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本。 解：年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=40(1-33%)=26.8(萬(wàn)元) A設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本=26.8(P/A，8%，5)=107（萬(wàn)元） 7．被評(píng)估設(shè)備為1989年從德國(guó)引進(jìn)的設(shè)備，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)是20萬(wàn)馬克。1994年評(píng)估時(shí)德國(guó)生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為35萬(wàn)馬克，而國(guó)內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國(guó)進(jìn)口設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬(wàn)馬克。按照通常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的70%～90%，境外運(yùn)雜費(fèi)約占FOB價(jià)格的5%，保險(xiǎn)費(fèi)約占FOB價(jià)格的0.5%，被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進(jìn)口關(guān)稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格的0.8%計(jì)，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按CIF價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格中不再另行計(jì)算，被評(píng)估設(shè)備尚可使用5年，評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率為1.5﹕1，人民幣與美元的匯率為8﹕1。根據(jù)上述數(shù)據(jù)估測(cè)該進(jìn)口設(shè)備的續(xù)用價(jià)值。 解：根據(jù)題意有： （1）被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格取其他企業(yè)從德國(guó)進(jìn)口更新?lián)Q代型設(shè)備的CIF價(jià)格最為合理，即被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬(wàn)馬克，或20萬(wàn)美元。 （2）被評(píng)估設(shè)備的重置成本為：（設(shè)備的CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi)）（1+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率） 銀行手續(xù)費(fèi)=2080.8%=1.28（萬(wàn)元人民幣） 國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=（160+1.28）3%=4.84（萬(wàn)元人民幣） 進(jìn)口設(shè)備重置成本=160+1.28+4.84=166（萬(wàn)元人民幣） （3）設(shè)備的成新率=5（5+5）100%=50% （4）進(jìn)口設(shè)備的評(píng)估值為：16650%=83（萬(wàn)元人民幣） 8．被評(píng)估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10000噸，評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)不景氣，如不降價(jià)銷(xiāo)售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)7000噸，或每噸降價(jià)100元保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%，生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)指數(shù)X為0.6，試根據(jù)所給的條件估算經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額。 解：根據(jù)題意計(jì)算如下： （1）經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（7000/10000）0.6] 100%=19% （2）經(jīng)濟(jì)性貶值額=[10010000（1-33%）] （P/A，10%，3） =6700002.4869=1666223（元） 9．被評(píng)估機(jī)組為3年前購(gòu)置，帳面價(jià)值為20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類(lèi)型機(jī)組已不再生產(chǎn)，被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，專(zhuān)家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組因功能落后其貶值額約占新型機(jī)組取得價(jià)格的20%，被評(píng)估機(jī)組尚可使用7年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為1萬(wàn)元，假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)，試根據(jù)所給條件估測(cè)該生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值。 解：根據(jù)題意計(jì)算如下： （1）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為： 30（1－20%）=24（萬(wàn)元） （2）設(shè)備的成新率為： [7（3+7）] 100%=70% （3）設(shè)備的評(píng)估值為：2470%=16.8（萬(wàn)元） 10．被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1985年，帳面價(jià)值30000元，1990年和1993年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，1995年該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1985年至1995年每年價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為8年，試根據(jù)所給條件估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的成新率。 解：據(jù)題意計(jì)算如下： （1）評(píng)估時(shí)設(shè)備的現(xiàn)行成本，亦稱(chēng)更新成本為：Σ（帳面原值價(jià)格變動(dòng)率） 所以，300002.6+30001.61+20001.21=85250（元） （2）評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)更新成本為：更新成本已使用年限 所以，300002.610+30001.615+20001.212=808990（元） （3）設(shè)備的加權(quán)投資年限=Σ（加權(quán)更新成本）Σ（更新成本） =80899085250=9.5（年） （4）設(shè)備的成新率=[8（9.5+8）] 100%=45.7% 房地產(chǎn)評(píng)估 1．待估對(duì)象為一新開(kāi)發(fā)土地，因無(wú)收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5萬(wàn)元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）3萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)用1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤(rùn)率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 解：（1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：50000667＝75元／平方米 其他費(fèi)用：30000667＝45元／平方米 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：150，000，0001，000，000＝150元／平方米 每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：75+45+150＝270元／平方米 （2）計(jì)算利息： 第一期利息：2703／410％20.5＝20.25（元） 第二期利息：2701／49％10.5＝3.0375（元） 每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為23.29元。 （注:由于第一年投入總投資的3／4，開(kāi)發(fā)期為2年，利率10％，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。） （3）計(jì)算利潤(rùn)：27010％＝27（元） （4）計(jì)算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米） （5）計(jì)算待估土地公平市場(chǎng)價(jià)值： 320.29（1+10％）＝352.32（元／平方米） 每平方米土地公平市場(chǎng)價(jià)值為352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。 2．某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國(guó)家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬(wàn)元為基礎(chǔ)，每年按等比級(jí)數(shù)遞增，每年遞增比率為2%，后5年租金按每年15萬(wàn)元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？ 要求： （1）按分段法計(jì)算并寫(xiě)出公式，其中后5年預(yù)期收益現(xiàn)值必須使用年金法計(jì)算； （2）寫(xiě)出計(jì)算過(guò)程； （3）寫(xiě)出正確結(jié)論。 解： （1）計(jì)算公式為： （2）計(jì)算過(guò)程： 前五年的租金收益分別為：R1=8（萬(wàn)元） R2=8(1+2%)=8.16（萬(wàn)元） R3=8(1+2%)2=8.32（萬(wàn)元） R4=8(1+2%)3=8.49（萬(wàn)元） R5=8(1+2%)4=8.66（萬(wàn)元） 后五年的租金收益均為：R=15（萬(wàn)元） 折現(xiàn)率為：r=10% （3）將（2）中的數(shù)據(jù)代入（1）中的公式中，求得P=66.75（萬(wàn)元） 3．待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評(píng)估其1997年5月的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估人員通過(guò)搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過(guò)程略），選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例有關(guān)情況見(jiàn)下表： 項(xiàng)目 A B C 待估對(duì)象 坐落 略 略 略 略 所處地區(qū) 繁華區(qū) 非繁華區(qū) 非繁華區(qū) 非繁華區(qū) 用地性質(zhì) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類(lèi)型 空地 空地 空地 空地 價(jià)格 總價(jià) 25.2萬(wàn)元 49萬(wàn)元 43.5萬(wàn)元 單價(jià) 1500元/m2 1400元/m3 1450元/m4 交易日期 1996.10 1996.12 1997.1 1997.5 面積 168m2 350m2 300m2 600m2 形狀 長(zhǎng)方形 長(zhǎng)方形 長(zhǎng)方形 長(zhǎng)方形 地勢(shì) 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 較好 較好 較好 交通通訊狀況 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35年 30年 35年 30年 已知以下條件： （1）交易情況正常； （2）1996年以來(lái)，土地價(jià)格每月上漲1%。 （3）交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷： 項(xiàng)目 B 分值 C 分值 自然條件 相同 10 相同 10 社會(huì)環(huán)境 相同 10 相同 10 街道條件 稍差 8 相同 10 繁華程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷程度 稍差 8 稍差 8 規(guī)劃限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 離公交車(chē)站 稍遠(yuǎn) 7 相同 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 周?chē)h(huán)境 較差 8 相同 10 注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。 （4）待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%。 （5）折現(xiàn)率為8%。 解：（1）進(jìn)行交易情況修正。從評(píng)估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易沒(méi)有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。 （2）進(jìn)行交易時(shí)間修正。 交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)＝107／100＝1.07 交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)＝105／100＝1.05 交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)＝104／100＝1.04 （注： 由于地價(jià)每月上漲1％，故從交易實(shí)例A成交日期1996年10月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲了7％；交易實(shí)例B從成交期1996年12月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲5％；交易實(shí)例C從成交期1997年1月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲了4％。） （3）進(jìn)行區(qū)域因素修正。 交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，無(wú)需做區(qū)域因素調(diào)整。 交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100／86＝1.163 交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100／93＝1.075 （注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。） （4）進(jìn)行個(gè)別因素修正。 關(guān)于面積因素修正。由于待估對(duì)象的面積大于3個(gè)交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3％。 土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8％）： 交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)＝[1—1／（1+8％）30][1—1／（1+8％）35]＝0.9659 交易實(shí)例A的個(gè)別修正系數(shù)＝1.030.9659＝0.995 交易實(shí)例B的個(gè)別修正系數(shù)＝1.03 交易實(shí)例C的個(gè)別修正系數(shù)＝1.030.9659＝0.995 （5）計(jì)算待估土地初步價(jià)格。 A＝150011.0710.995＝1597（元／平方米） B＝140011.051.1631.03＝1761（元／平方米） C＝140011.041.0750.995＝1613（元／平方米） （6）采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果。 待估地塊單位面積價(jià)格評(píng)估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米） 待估地塊總價(jià)評(píng)估值＝1657600＝994200（元） 因此，這一地塊的評(píng)估值為994200元。 4．有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米，銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。 試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。 解：（1）現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，計(jì)算公式為： 地價(jià)＝樓價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)-利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-利潤(rùn) （2）計(jì)算樓價(jià)： 樓價(jià)＝20002.59000＝45,000,000（元） （3）計(jì)算建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)＝300020002.5＝15,000,000（元） 專(zhuān)業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)10％＝15,000,00010％＝1,500,000（元） （4）計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用和稅費(fèi) 銷(xiāo)售費(fèi)用＝45,000,0002.5％＝1,125,000（元） 銷(xiāo)售稅費(fèi)＝45,000,0006.5％＝2,925,000（元） （5）計(jì)算利潤(rùn) 利潤(rùn)＝（地價(jià)+建筑費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)）10％＝（地價(jià)+16,500,000）10％ （注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.） （6）計(jì)算利息 利息＝地價(jià)[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）[（1+6％）1－1] ＝0.1236地價(jià)+990，000 （注:地價(jià)是在兩年前就投入的，故要用2次方.而建筑費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用1次方.） （7）求取地價(jià) 地價(jià)＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1地價(jià) －1,650,000－0.1236地價(jià)－9,900,000 地價(jià)＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元） （8）評(píng)估結(jié)果 單位地價(jià)＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米） 樓面價(jià)格＝8912／2.5＝3565（元／平方米） 5．某路線價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為16～18米，路線價(jià)為1200元/平方米，待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街寬度為15米，臨街最深為20米，具體情況和該路線價(jià)區(qū)臨街地深度指數(shù)見(jiàn)下表： 臨街深度（m） 深度指數(shù)（%） 130 125 120 110 100 40 試寫(xiě)出評(píng)估該宗地所運(yùn)用的計(jì)算公式，并計(jì)算出評(píng)估結(jié)果。 解：根據(jù)正常宗地路線價(jià)法公式：宗地地價(jià)=路線價(jià)深度指數(shù)宗地面積 根據(jù)上述所給的數(shù)據(jù)資料帶入公式： 待估宗地總價(jià)=1200100%1518+120040%215 =338400（元） 6．某建筑項(xiàng)目需建筑混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)1000平方米，建筑工程總預(yù)算造價(jià)為400000元，設(shè)備安裝工程預(yù)算為90000元。評(píng)估是該倉(cāng)庫(kù)正在建設(shè)中，其中建筑工程的基礎(chǔ)工程已完工，主體結(jié)構(gòu)工程完成了30%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。評(píng)估人員依據(jù)一般在建工程各部位占單位預(yù)算的比重，即工程造價(jià)構(gòu)成（見(jiàn)下表）對(duì)在建工程進(jìn)行評(píng)估。試評(píng)估上述該在建工程的價(jià)格。 部位名稱(chēng) 建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型 混合結(jié)構(gòu) 現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu) 預(yù)制裝配結(jié)構(gòu) 基礎(chǔ)工程 13 15 25 結(jié)構(gòu)工程 60 60 55 裝飾工程 27 25 20 解：由于倉(cāng)庫(kù)是混合結(jié)構(gòu)，所以選擇表格中的第一列數(shù)據(jù)。 （1）在建工程完工程度=13%+30%60%=31% （2）在建工程評(píng)估值=40000031%=124000（元） 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 1. 對(duì)某企業(yè)庫(kù)存的一種燃料進(jìn)行評(píng)估，庫(kù)存量為50噸，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)鑒定，沒(méi)有發(fā)生質(zhì)量變化，仍能滿足正常需要，只是保管中自然損耗1％，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，得知該燃料近期市場(chǎng)價(jià)格為每噸4000元，每噸運(yùn)費(fèi)l00元，整理入庫(kù)費(fèi)為每噸40元，則該庫(kù)存燃料的評(píng)估值是多少？ 解： 根據(jù)題意； 采購(gòu)成本＝504000＝200000（元） 自然損耗＝2000001%＝2000（元） 運(yùn)費(fèi)及入庫(kù)費(fèi)＝50（100+40）＝7000（元） 評(píng)估值＝200000-2000+7000＝205000（元） 考點(diǎn)：本題的考點(diǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估中的材料的評(píng)估。要注意的是采購(gòu)成本中要扣除自然損耗，還需考慮運(yùn)輸成本與入庫(kù)費(fèi)。 2.企業(yè)在聯(lián)營(yíng)過(guò)程中，需對(duì)其某一工序上的在制品進(jìn)行評(píng)估，該工序上的在制品數(shù)量為5000件，根據(jù)行業(yè)平均定額標(biāo)準(zhǔn)得知，該在制品在該工序上的材料消耗定額為10千克／件，工時(shí)定額為5小時(shí)／件。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知，該在制品耗用材料的近期市場(chǎng)價(jià)格為10元/千克，相同工種正常小時(shí)工資為6元／小時(shí)，經(jīng)調(diào)查，該企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)路一向很好，假設(shè)不存在變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，求該在制品的評(píng)估值。 解：根據(jù)題意： 按社會(huì)平均工藝定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算評(píng)估值的公式得： 該在制品評(píng)估值＝5000（1010+56）＝650000（元） 考點(diǎn)：本題的考點(diǎn)是在制品的評(píng)估。 3.評(píng)估某企業(yè)化工類(lèi)庫(kù)存材料，經(jīng)核實(shí)材料庫(kù)存量為100噸，原始購(gòu)入成本為200萬(wàn)元，根據(jù)進(jìn)貨情況，材料的平均庫(kù)存期為3個(gè)月，經(jīng)技術(shù)鑒定，其中的一種材料已全部報(bào)廢，數(shù)量為2.5噸，購(gòu)進(jìn)單價(jià)為2萬(wàn)元，無(wú)回收價(jià)值，此外，根據(jù)該企業(yè)生產(chǎn)用該類(lèi)材料的實(shí)際月耗量計(jì)算，庫(kù)存的該材料有25％為超額儲(chǔ)存，這部分超儲(chǔ)的原料比原材料多支付利息費(fèi)用、占地租金費(fèi)用及保管費(fèi)用等平均每噸400元。根據(jù)有關(guān)權(quán)威部門(mén)公布的信息，該類(lèi)材料每月價(jià)格上漲系數(shù)為2％，試確定該類(lèi)化工原料的評(píng)估值。 解：根據(jù)題意：報(bào)廢的材料價(jià)格＝2.52＝5（萬(wàn)元） 應(yīng)剔除超儲(chǔ)材料的超額成本＝（100-2.5）25%0.04＝0.975（萬(wàn)元） 評(píng)估值＝（200-5）（1+2%3）—0.975＝205.725（萬(wàn)元） 考點(diǎn)：本題的考點(diǎn)是原材料的評(píng)估。要注意此題中的0.04萬(wàn)元是指每噸400元的超儲(chǔ)成本。這里的材料的平均庫(kù)存期為3個(gè)月，所以物價(jià)的因素是2%3 4.評(píng)估某企業(yè)某項(xiàng)低值易耗品，原價(jià)700元，預(yù)計(jì)使用1年，現(xiàn)已使用6個(gè)月，會(huì)計(jì)賬面上已攤銷(xiāo)300元，經(jīng)調(diào)查了解，該種低值易耗品全新?tīng)顟B(tài)的現(xiàn)行市價(jià)為1100元，試估算該低值易耗品的評(píng)估值。 解：根據(jù)題意： 該低值易耗品的成新率＝（1-6/12）100%＝50% 該低值易耗品的評(píng)估值＝110050%＝550（元） 考點(diǎn)：本題的考點(diǎn)是低值易耗品的評(píng)估。重置成本為現(xiàn)行市價(jià)，即1100元，成新率按：尚可使用月份/預(yù)計(jì)總使用月份計(jì)算。 5.某企業(yè)準(zhǔn)備繼續(xù)生產(chǎn)已入庫(kù)的A系列在產(chǎn)品。經(jīng)調(diào)查了解，關(guān)于該系列在產(chǎn)品的資料如下： （1）至評(píng)估基準(zhǔn)日，該系列產(chǎn)品賬面累計(jì)總成本為200萬(wàn)元，該系列中有一種在產(chǎn)品 150件報(bào)廢，賬面單位成本為100元／件，估計(jì)可回收的廢料價(jià)值為3500元。 （2）該系列在產(chǎn)品的材料成本占總成本的70％，所有材料為某種貴重金屬材料。按其生產(chǎn)準(zhǔn)備到評(píng)估基準(zhǔn)日有半年時(shí)間，據(jù)了解，同類(lèi)生產(chǎn)材料在半年內(nèi)價(jià)格上漲了10％。 （3）關(guān)于該系列在產(chǎn)品的費(fèi)用分析表明，本期在產(chǎn)品的單位產(chǎn)品費(fèi)用偏高，主要系前期漏轉(zhuǎn)費(fèi)用5萬(wàn)元計(jì)入本期成本，其它費(fèi)用在半年內(nèi)未變化。 要求：按照價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整該在產(chǎn)品的原始成本，確定該系列在產(chǎn)品的評(píng)估值。 解：根據(jù)題意： A系列產(chǎn)品的總成本為200萬(wàn)元 報(bào)廢的在產(chǎn)品的成本＝150100＝15000（元）＝1.5（萬(wàn)元） 價(jià)格上漲增加的評(píng)估值＝（200-1.5）70%10%＝13.90（萬(wàn)元） 所以計(jì)算如下： 符號(hào) 加減項(xiàng)目 金額（單位：萬(wàn)元） A系列產(chǎn)品的總成本 200 減： 報(bào)廢的在產(chǎn)品的成本 1.5 減： 前期漏轉(zhuǎn)的費(fèi)用 5 加： 價(jià)格上漲增加 13.90 加： 報(bào)廢的在產(chǎn)品的可收回價(jià)值 0.35 A系列產(chǎn)品的評(píng)估值 207.75 考點(diǎn)：本題的考點(diǎn)是用價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整在產(chǎn)品成本。 6.某企業(yè)被其他企業(yè)兼并，生產(chǎn)全面停止，現(xiàn)對(duì)其庫(kù)存的在產(chǎn)品A、B、C進(jìn)行評(píng)估。有關(guān)的評(píng)估資料如下： （1）在產(chǎn)品A已從倉(cāng)庫(kù)中領(lǐng)出，但尚未進(jìn)行加工處理。這批在產(chǎn)品A共有1000件，賬面價(jià)值為25 000元，經(jīng)調(diào)查，該在產(chǎn)品如完好無(wú)損地出售，單位市價(jià)為20元／件。 （2）產(chǎn)品B已加工成部件，共有500件，賬面價(jià)值為5500元，可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)劑且流動(dòng)性較好。據(jù)調(diào)查了解，該在產(chǎn)品的市場(chǎng)可接受價(jià)格為10元/件，調(diào)劑費(fèi)用為100元，但調(diào)劑存在風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)能夠有90％的在產(chǎn)品通過(guò)市場(chǎng)調(diào)劑。 （3）產(chǎn)品C已加工成部件，賬面價(jià)值為3000元，但是對(duì)于兼并后的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在產(chǎn)品C已經(jīng)沒(méi)有繼續(xù)加工的價(jià)值，而且也無(wú)法調(diào)劑出去。經(jīng)分析，該在產(chǎn)品只能作為報(bào)廢的在制品處理，可回收的價(jià)格為500元。 根據(jù)以上資料，試用市場(chǎng)法估算該企業(yè)在產(chǎn)品的評(píng)估值。 解：根據(jù)題意： 在產(chǎn)品A可以按照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算評(píng)估值：100020＝20000（元） 在產(chǎn)品B根據(jù)市場(chǎng)可接受價(jià)格、調(diào)劑費(fèi)用、調(diào)劑風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)來(lái)確定評(píng)估值： 5001090%-100＝4400（元） 在產(chǎn)品C按照?qǐng)?bào)廢品進(jìn)行處理：可回收價(jià)值＝500（元） 該企業(yè)的在產(chǎn)品的評(píng)估值＝20000+4400+500＝24900（元） 考點(diǎn)：本題的考點(diǎn)是在產(chǎn)品在不同情況下的評(píng)估。 7.某保健品廠生產(chǎn)的口服液十分暢銷(xiāo)，由于其營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)十分強(qiáng)大，因此被某集團(tuán)看中，欲收購(gòu)該保健品廠。在評(píng)估過(guò)程中，涉及到對(duì)于該廠庫(kù)存口服液的評(píng)估。經(jīng)查實(shí)，該廠庫(kù)存口服液賬面價(jià)值為208 950元，查實(shí)數(shù)量為2000瓶，賬面記載的單價(jià)為105元／瓶，出廠價(jià)格為140.4元／瓶（含增值稅）。經(jīng)調(diào)查，該產(chǎn)品的銷(xiāo)售費(fèi)用占銷(xiāo)售收入的3％，銷(xiāo)售稅金及附加占銷(xiāo)售收入構(gòu)2％，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為20％，已知所得稅稅率為33％，試估算該產(chǎn)品的評(píng)估值。 解：根據(jù)題意： 因?yàn)樵摦a(chǎn)品是暢銷(xiāo)產(chǎn)品，所以有： 該產(chǎn)品的評(píng)估值＝庫(kù)存數(shù)量（不含稅出廠單價(jià)-銷(xiāo)售稅金及附加-銷(xiāo)售費(fèi)用—所得稅） ＝2000140.4/1.17（1-3%-2%-20%33%）＝212160（元） 考點(diǎn)：本題主要考查了用市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估產(chǎn)成品。其中除以1.17是把含增值稅的收入轉(zhuǎn)換為不含增值稅的收入。20%33%是要扣除所得稅的影響。 8.某企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日1998年12月31日賬面預(yù)付費(fèi)用余額為558 200元，其中當(dāng)年1月31日預(yù)付未來(lái)一年的保險(xiǎn)金120 000元，已攤銷(xiāo)70 000元；尚待攤銷(xiāo)的低值易耗品243 000元，此外，該企業(yè)已經(jīng)對(duì)全部低值易耗品進(jìn)行了評(píng)估；1998年7月1日預(yù)付未來(lái)一年房租300 000元，已攤銷(xiāo)150 000元；前幾年因成本高而未結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用115 000元。根據(jù)以上資料評(píng)估該企業(yè)的預(yù)付費(fèi)用的價(jià)值。 解：根據(jù)題意： 預(yù)付保險(xiǎn)金的評(píng)估值＝120000（1-11/12）＝10000（元） 尚待攤銷(xiāo)的低值易耗品支出已經(jīng)體現(xiàn)在低值易耗品評(píng)估價(jià)值中，因此這部分預(yù)付費(fèi)用評(píng)估值為零，即不再考慮這部分待攤銷(xiāo)的預(yù)付費(fèi)用。 預(yù)付房租的評(píng)估值＝300000（1-6/12）＝150000（元） 未結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用應(yīng)按照實(shí)際情況轉(zhuǎn)銷(xiāo)，不予考慮。 所以，預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估值＝10000+150000＝160000（元） 考點(diǎn)：本題主要考查了預(yù)付費(fèi)用、待攤費(fèi)用等流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估。評(píng)估中注意分析哪些是在評(píng)估基準(zhǔn)日后仍將發(fā)揮作用的預(yù)付費(fèi)用。 9.評(píng)估基準(zhǔn)日為2005年9月30日，某持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)付費(fèi)用賬面余額35萬(wàn)元，其中：預(yù)付2005年保險(xiǎn)金8萬(wàn)元，已攤銷(xiāo)5萬(wàn)元；待攤銷(xiāo)的低值易耗品余額18萬(wàn)元，現(xiàn)市值為20萬(wàn)元；預(yù)付房租6萬(wàn)元，租期為2004年1月30日至2007年1月30日，已攤銷(xiāo)租金2萬(wàn)元；應(yīng)在以前年度結(jié)轉(zhuǎn)因成本高而 未結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用10萬(wàn)元。根據(jù)以上資料評(píng)估該企業(yè)的預(yù)付費(fèi)用的價(jià)值。 解：根據(jù)題意： 由于是持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，預(yù)付費(fèi)用的現(xiàn)時(shí)價(jià)值應(yīng)考慮未來(lái)取得的效用。 預(yù)付保險(xiǎn)金評(píng)估值=83/12=2(萬(wàn)元) 低值易耗品根據(jù)現(xiàn)行市價(jià)評(píng)估，其評(píng)估值 =20(萬(wàn)元) 租入固定資產(chǎn)的評(píng)估值=65/12=2.5(萬(wàn)元) 以前年度應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用由于是應(yīng)轉(zhuǎn)而未轉(zhuǎn)的費(fèi)用， 所以其評(píng)估值=0(萬(wàn)元) 該企業(yè)預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估值=2+20+2.5=24.5(萬(wàn)元) 考點(diǎn)：本題主要考查了預(yù)付費(fèi)用、待攤費(fèi)用等流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估。評(píng)估中注意分析哪些是在評(píng)估基準(zhǔn)日后仍將發(fā)揮作用的預(yù)付費(fèi)用。 10. 現(xiàn)有某企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫(kù)存商品和低值易耗品資料如下： （1）評(píng)估基準(zhǔn)日前一個(gè)月從外地購(gòu)進(jìn)產(chǎn)成品材料50公斤，單價(jià)200元，當(dāng)時(shí)支付運(yùn)雜費(fèi)500元，根據(jù)原始記錄和清查盤(pán)點(diǎn)，評(píng)估時(shí)庫(kù)存材料尚存15公斤。 （2）截止評(píng)估基準(zhǔn)日，企業(yè)庫(kù)存商品實(shí)有數(shù)30件，每件實(shí)際成本200元，該庫(kù)存商品的材料費(fèi)與工資、其他費(fèi)用的比例為80%和20%，據(jù)目前有關(guān)資料，材料費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)是1.36，工資、其他費(fèi)用的綜合調(diào)整系數(shù)是1.05。 （3）截止評(píng)估基準(zhǔn)日，在用低值易耗品原價(jià)1300元，預(yù)計(jì)使用1年，現(xiàn)已使用4個(gè)月，該低值易耗品現(xiàn)行市價(jià)900元。 根據(jù)以上資料，評(píng)估該企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫(kù)存商品和低值易耗品價(jià)值。 解：根據(jù)題意， 產(chǎn)成品材料的評(píng)估值=15（200+500/50）=3150（元） 庫(kù)存商品的評(píng)估值=30200（80%1.36+20%1.05）=7788（元） 低值易耗品評(píng)估值=900（1-4/12）=600（元） 三項(xiàng)合計(jì)為11538元。 考點(diǎn)：近期購(gòu)進(jìn)的庫(kù)存材料，因庫(kù)存時(shí)間較短，在市場(chǎng)價(jià)格變化不大的情況下，其賬面值與現(xiàn)行市價(jià)基本接近，評(píng)估時(shí)可采用成本法，也可采用市場(chǎng)法。 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估 1．某項(xiàng)技術(shù)為一項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)，已使用3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類(lèi)產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類(lèi)產(chǎn)品平均價(jià)格為250元/件，該產(chǎn)品價(jià)格為280元/件。目前該產(chǎn)品年銷(xiāo)量為2萬(wàn)件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持8年，但競(jìng)爭(zhēng)者將會(huì)介入。由于該企業(yè)已經(jīng)較穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)者估計(jì)將采取擴(kuò)大市場(chǎng)范圍的市場(chǎng)策略，預(yù)計(jì)該企業(yè)將會(huì)維持目前的市場(chǎng)占有，但價(jià)格將呈下降趨勢(shì)。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)為：今后1～3年維持現(xiàn)價(jià)；4～5年降為270元/件；6～8年降為260元/件，估計(jì)成本變化不大，故不考慮其變化。若折現(xiàn)率為10%，所得稅率為33%，試用超額收益法評(píng)估該項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)的價(jià)值。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)） 解：由于該技術(shù)所帶來(lái)的超額收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本沒(méi)有變化，因此超出平均價(jià)格的收入視為超額利潤(rùn)（未考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。計(jì)算過(guò)程如下： 第1～3年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益=280-250=30（元） 第4～5年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益=270-250=20（元） 第6～8年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益=260-250=10（元） 評(píng)估值=[3020,000（1-33%）]/（1+10%）1]+ [3020,000（1-33%）]/（1+10%）2]+ [3020,000（1-33%）]/（1+10%）3]+[2020,000（1-33%）]/（1+10%）4+ [2020,000（1-33%）]/（1+10%）5 +[1020,000（1-33%）]/（1+10%）6+ [1020,000（1-33%）]/（1+10%）7 +[1020,000（1-33%）]/（1+10%）8 =(402,000/1.1) + (402,000/1.21) + (402,000/1.331) + (268,000/1.4641) + (268,000/1.6105) + (134,000/1.7716) + (134,000/1.9487) + (134,000/2.1436) =1556083.35（元） 2．某企業(yè)轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測(cè)算已知下列資料： （1）該企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)企業(yè)共同享受該制藥生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計(jì)能力分別為600萬(wàn)箱和400萬(wàn)箱； （2）該制藥生產(chǎn)技術(shù)系國(guó)外引進(jìn)，賬面價(jià)格500萬(wàn)元，已使用3年，尚可使用9年，3年通貨膨脹率累計(jì)為10%； （3）該項(xiàng)技術(shù)轉(zhuǎn)讓對(duì)該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大影響，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品價(jià)格下降，在以后9年中減少的銷(xiāo)售收入按現(xiàn)值計(jì)算為100萬(wàn)元，增加開(kāi)發(fā)費(fèi)以保住市場(chǎng)的追加成本按現(xiàn)值計(jì)算為30萬(wàn)元。 根據(jù)上述資料，計(jì)算確定： （1）該制藥生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值； （2）該無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值。 解：（1）3年通貨膨脹率累計(jì)為10%，對(duì)外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)的重置成本可按物價(jià)指數(shù)法調(diào)整，并根據(jù)成新率來(lái)確定凈值，由此可得該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值為： 500（1+10%）9/（3+9）=412.5（萬(wàn)元） （2）因轉(zhuǎn)讓雙方共同使用該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，設(shè)計(jì)能力分別為600萬(wàn)箱和400萬(wàn)箱，確定重置成本凈值分?jǐn)偮蕿椋?00/（400+600）100%=40% 由于無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)壽命期間，銷(xiāo)售收入減少和費(fèi)用增加的折現(xiàn)值是轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，根據(jù)資料可得： 100+30=130（萬(wàn)元） 因此，該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值為： 412.540%+130=295（萬(wàn)元） 3．甲企業(yè)將一項(xiàng)專(zhuān)利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用利潤(rùn)分成的方法，該專(zhuān)利系三年前從外部購(gòu)入，賬面成本為100萬(wàn)元，三年間物價(jià)累計(jì)上升50%，該專(zhuān)利法律保護(hù)期10年，已過(guò)3年，尚可保護(hù)7年。經(jīng)專(zhuān)業(yè)人士測(cè)算，該專(zhuān)利成本利潤(rùn)率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為5000萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為10%，通過(guò)對(duì)該專(zhuān)利的分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專(zhuān)利剩余使用壽命為5年，另外，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供求狀況及有關(guān)會(huì)計(jì)資料分析得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品20萬(wàn)臺(tái)，成本費(fèi)用每年約為400元，未來(lái)5年間產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，該產(chǎn)品由于采用了專(zhuān)利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來(lái)第一、第二年每臺(tái)售價(jià)要達(dá)500元，在競(jìng)爭(zhēng)的作用下，為維護(hù)市場(chǎng)占有率，第三、第四年售價(jià)將下降到每臺(tái)450元，第五年下降到每臺(tái)420元，折現(xiàn)率確定為10%。要求根據(jù)上述資料確定該專(zhuān)利的評(píng)估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。 解：（1）確定利潤(rùn)分成率： 確定專(zhuān)利的重置成本：100（1+50%）=150（萬(wàn)元） 專(zhuān)利的約當(dāng)投資量：150（1+400%）=750（萬(wàn)元） 乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量：5000（1+10%）=5500（萬(wàn)元） 利潤(rùn)分成率：750/（5500+750）100%=12% （2）確定評(píng)估值 ①確定每年利潤(rùn)總額： 第一、第二年：（500-400）20=2000（萬(wàn)元） 第三、第四年：（450-400）20=1000（萬(wàn)元） 第五年：（420-400）20=400（萬(wàn)元） ②確定分成額： 第一、第二年：200012%=240（萬(wàn)元） 第三、第四年：100012%=120（萬(wàn)元） 第五年：60012%=72（萬(wàn)元） ③確定評(píng)估值： 240/（1+10%）+240/（1+10%）2 +120/（1+10%）3 +120/（1+10%）4+72/（1+10%）5 =2400.9091+2400.8264+1200.7513+1200.6830+720.6209 =218.18+198.34+90.16+81.96+44.71 =633.35（萬(wàn)元） 4．A企業(yè)被B企業(yè)兼并，需要對(duì)A企業(yè)自創(chuàng)的一項(xiàng)技術(shù)進(jìn)行評(píng)估。據(jù)資料可知：該技術(shù)研發(fā)時(shí)發(fā)生原材料費(fèi)10000元，輔助材料費(fèi)4000元，燃料動(dòng)力費(fèi)1100元，有關(guān)人員工資和津貼5000元，專(zhuān)用設(shè)備費(fèi)1000元，旅差費(fèi)500元，管理費(fèi)1200元，占用固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)3500元，人員培訓(xùn)費(fèi)和資料費(fèi)等1300元，專(zhuān)利申請(qǐng)費(fèi)800元。該技術(shù)的創(chuàng)造性勞動(dòng)倍加系數(shù)為3，科研平均風(fēng)險(xiǎn)率為6%，無(wú)形資產(chǎn)的貶值率為20%。據(jù)預(yù)測(cè)，該技術(shù)使用后，B企業(yè)每年可新增利潤(rùn)90000元。該專(zhuān)利技術(shù)剩余有效期限為5年。若提成率為20%，貼現(xiàn)率10%，求該專(zhuān)利技術(shù)的重置價(jià)值（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。 解：（1）根據(jù)題中資料，該配方的自創(chuàng)成本C總為： C總={[（10000+4000+1100+1000+500+1200+3500+1300+800）+35000] （1-20%）} =（234000+15000）0.8 =32680.85(元) （2）該專(zhuān)利技術(shù)的重估價(jià)值為： P=32680.85 + 20%90000（P/A，10%,5） =32680.85+180003.7908 =100915.25 (元) 5． A企業(yè)轉(zhuǎn)讓顯像管新技術(shù)，購(gòu)買(mǎi)方用于改造年產(chǎn)30萬(wàn)只顯像管的生產(chǎn)線。經(jīng)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)邊際貢獻(xiàn)因素的分析，測(cè)算在其壽命期間各年度分別可帶來(lái)追加利潤(rùn)為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、90萬(wàn)元、80萬(wàn)元，分別占當(dāng)年利潤(rùn)總額的35%、30%、25%、20%。如折現(xiàn)率為10%，試評(píng)估該無(wú)形資產(chǎn)的利潤(rùn)分成率。 解：各年度利潤(rùn)總額的現(xiàn)值之和 =10035%/（1+10%）+11030%/（1+10%）2 +9025%/（1+10%）3+8020%/（1+10%）4 =285.710.9091+366.670.8264+3600.7513+4000.6830 =259.740+303.013+270.468+273.2 =1106.421（萬(wàn)元） 追加利潤(rùn)的現(xiàn)值之和 =100/（1+10%）+110/（1+10%）2+90/（1+10%）3 +80/（1+10%）4 =1000.9091+1100.8264+900.7513+800.6830 =90.91+90.904+67.617+54.64 =304.071（萬(wàn)元） 無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率=304.071/1106.421100% =27.5% 長(zhǎng)期性資產(chǎn)評(píng)估 1．被評(píng)估債券為1992年發(fā)行，面值100元，年利率為10％，3年期。1994年評(píng)估時(shí)，債券市場(chǎng)上同種同期債券交易價(jià)，面值為100元的交易價(jià)為110元，試問(wèn)該債券的評(píng)估值應(yīng)為多少？ 解：根據(jù)題意：被評(píng)估債券為上市流通債券，其評(píng)估值以評(píng)估基準(zhǔn)日該債券的市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)，故評(píng)估值應(yīng)為110元。 考點(diǎn)：上市債券在正常情況下，以其評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為它的評(píng)估值。 2．被評(píng)估債券為非上市債券，3年期，年利率為17％，按年付息到期還本， 面值100元，共 l000張。評(píng)估時(shí)債券購(gòu)入已滿一年，第一年利息已經(jīng)入賬，當(dāng)時(shí)一年期國(guó)庫(kù)券利率為10％，一年期銀行儲(chǔ)蓄利率為9.6％，該被評(píng)估債券的評(píng)估值應(yīng)是多少？ 解：根據(jù)題意： P=Σ[Rt（1+I）-t]+P0（1+I ）-n =100 00017%（1+10%）-1+100 00017%（1+10%）-2 +100 000（1+10%）-2 =170000.9091+170000.8264+1000000.8264=112143（元） 考點(diǎn)：非上市債券評(píng)估時(shí)，如果是每年支付利息的，則把它的評(píng)估以后的每年利息折算成現(xiàn)值，再加上本金的現(xiàn)值。 3．被評(píng)估債券為 4年期一次性還本付息債券 10 000元，年利率18％，不計(jì)復(fù)利，評(píng)估時(shí)債券的購(gòu)人時(shí)間已滿3年，當(dāng)年的國(guó)庫(kù)券利率為10％，評(píng)估人員通過(guò)對(duì)債券發(fā)行企業(yè)了解認(rèn)為應(yīng)該考慮2％的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，試評(píng)估該債券的評(píng)估值。 解：根據(jù)題意： P=F（1+I）-n F=10000（1+18%4）=17200（元） P=17200（1+12%） -1=15358（元） 考點(diǎn)：在評(píng)估非上市債券時(shí)，如果它是到期后一次性還本付息的，現(xiàn)求出它的到期時(shí)的本金和利息，再對(duì)本利和進(jìn)行折現(xiàn)。此題是單利計(jì)息，故只需年利息率乘以債券的期限就可以得到利息。 4．被評(píng)估企業(yè)以機(jī)器設(shè)備向B企業(yè)直接投資，投資額占B企業(yè)資本總額的20％，雙方協(xié)議聯(lián)營(yíng)10年，聯(lián)營(yíng)期滿B企業(yè)將機(jī)器設(shè)備折余價(jià)值20萬(wàn)元返還投資方。評(píng)估時(shí)雙方聯(lián)營(yíng)已有5年，前 5年B企業(yè)的稅后利潤(rùn)保持在50萬(wàn)元水平，投資企業(yè)按其在B企業(yè)的投資額分享收益，評(píng)估人員認(rèn)定B企業(yè)未來(lái)5年的收益水平不會(huì)有較大變化，折現(xiàn)率設(shè)定為12％ ，試評(píng)估被評(píng)估企業(yè)直接投資的價(jià)值。 解：根據(jù)題意： P=Σ[Rt（1+i）-t]+P0（1+i ）-n =（500 00020%）[（1-1/（1+12%）5 ）/12%]+200 000（1+12%）-5 =100 0003.6048+200 0000.5674 =36480+113480=473960（元） 考點(diǎn)：本題考查的是股權(quán)投資中，投資方按分得得稅后利潤(rùn)得現(xiàn)值和期滿后返還的設(shè)備的現(xiàn)值之和計(jì)算評(píng)估值。 5．被評(píng)估企業(yè)以無(wú)形資產(chǎn)向A企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期投資，協(xié)議規(guī)定投資期10年，A企業(yè)每年以運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品的銷(xiāo)售收人的5％ 作為投資方的回報(bào)，10年后投資方放棄無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。評(píng)估時(shí)此項(xiàng)投資已滿5年，評(píng)估人員根據(jù)前5年A企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售情況和未來(lái)5年市場(chǎng)預(yù)測(cè)，認(rèn)為今后5年A企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售收人保持在200萬(wàn)元水平，折現(xiàn)率為12％ ，試評(píng)估該項(xiàng)長(zhǎng)期投資的價(jià)值。 解：根據(jù)題意： P=Σ[Rt（1+i）-t] =2 000 0005%[（1-1/（1+12%）5 ）/12%] =100 0003.6048 =360480（元） 考點(diǎn)：本題的考點(diǎn)先求投資企業(yè)的每年的收益：銷(xiāo)售收入乘以分成率；再對(duì)收益進(jìn)行折現(xiàn)。 6．被評(píng)估企業(yè)擁有M公司面值共90萬(wàn)元的非上市股票，從持股期間來(lái)看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10％ ，評(píng)估人員通過(guò)調(diào)查了解到M公司只把稅后利潤(rùn)的80％ 用于股利分配，另20％ 用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司的股本利潤(rùn)保持在15％ 水平上，折現(xiàn)率設(shè)定為12％，試運(yùn)用紅利增長(zhǎng)模型評(píng)估被評(píng)估企業(yè)擁有的M公司股票。 解：根據(jù)題意： D1=900 00010%=90 000（元） g=20%15%=3% P= D1/（i-g） =900 00/（12%-3%） =900 00/9% =1 000 000（元） 考點(diǎn)：本題考查的是非上市股票評(píng)估中的紅利增長(zhǎng)模型的應(yīng)用。要注意的是這里的g是留存利潤(rùn)率乘以股本利潤(rùn)率。 7．甲企業(yè)持有乙企業(yè)的普通股票l0 000股，每股面額1元，乙企業(yè)正處在收益成長(zhǎng)階段，過(guò)去幾年有關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)下表，市場(chǎng)利率為11％，乙企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 2％，試計(jì)算這批股票的評(píng)估值。 乙公司紅利分配情況： 第1年 第2年 第3年 第4年 評(píng)估年 評(píng)估下一年 每股紅利 0.15 0.17 0.19 0.20 0.23 0.24 環(huán)比增長(zhǎng) 100 113 118 105 115 104 解：根據(jù)題意： 本題適用紅利增長(zhǎng)模型。紅利增長(zhǎng)比率可以依據(jù)歷史數(shù)據(jù)，用算術(shù)平均法或幾何平均法求出平均紅利增長(zhǎng)率作為未來(lái)紅利增長(zhǎng)平均比率的估計(jì)值。 用算術(shù)平均法計(jì)算： g1=（13%+18%+5%+15%+4%） /5=11% （注：這里的13%是由表中第2年比第1年環(huán)比增長(zhǎng)113%減去100%取得，另外4個(gè)數(shù)字同理可得） 用幾何平均法計(jì)算： g2=（113% 118%105%115%104%）1/5-1 =1.1086-1=0.109 代入公式P= D1/（i-g），則有： P1=（10 0000.24）/（11%+2%- g1 ）=120 000（元） P2=（10 0000.24）/（11%+2%- g2 ）=114285.71（元） 考點(diǎn)：本題也是考查紅利增長(zhǎng)模型。但g的計(jì)算采用了歷史數(shù)據(jù)分析法。在此題中，11%+2%是折現(xiàn)率。 8．甲企業(yè)擁有乙企業(yè)1萬(wàn)股累積性、非參與優(yōu)先股，每股面值1元，股息率為年息9%，評(píng)估時(shí)國(guó)庫(kù)券利率6%，評(píng)估人員了解到乙企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)欠合理，可能會(huì)影響優(yōu)先股的股息分配，所以評(píng)估人員確定了4%的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。甲企業(yè)三年前與丙企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，協(xié)議約定聯(lián)營(yíng)期10年，按投資比例分配利潤(rùn)，甲企業(yè)投入現(xiàn)金20萬(wàn)，廠房建筑物作價(jià)30萬(wàn)，總計(jì)50萬(wàn)，占聯(lián)營(yíng)企業(yè)總資本的25%。期滿時(shí)返還廠房投資，房屋的年折舊率5%,殘值率5%，評(píng)估前三年甲企業(yè)分別取得利潤(rùn)5.5萬(wàn)，6萬(wàn)，7萬(wàn)。目前聯(lián)營(yíng)企業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定，今后每年收益率能保持在13%，期滿廠房折余價(jià)值15.3萬(wàn)，取折現(xiàn)率10%，對(duì)該企業(yè)的長(zhǎng)期投資進(jìn)行評(píng)估。 解：根據(jù)題意: 優(yōu)先股評(píng)估值=1000019%/10%=9000（元） 聯(lián)營(yíng)投資評(píng)估值=50000013%（P/A，10%，7）+153000（P/F，10%，7） =394966（元） 兩項(xiàng)合計(jì)為1303966元。 考點(diǎn)：累積優(yōu)先股的收益是額定股息：P=A/r 9． 甲企業(yè)有購(gòu)買(mǎi)了A企業(yè)發(fā)行的三年期一次還本付息債券，面值10000元，票面利率為7%，單利計(jì)息，評(píng)估日距到期日一年，當(dāng)時(shí)國(guó)庫(kù)券利率為6%，據(jù)評(píng)估人員分析調(diào)查，發(fā)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好，兩年后有還本付息的能力，風(fēng)險(xiǎn)不大，取2%的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。同時(shí)還投資了B企業(yè)的非上市普通股20000股，每股面值1元。在持股期間，B公司每年紅利一直很穩(wěn)定，收益率保持在16%左右，經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查分析，B企業(yè)經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定，預(yù)測(cè)今后收益率保持在12%是有把握的，取折現(xiàn)率10%。評(píng)估甲企業(yè)這兩項(xiàng)長(zhǎng)期投資。 解：根據(jù)題意: 債券到期值（F）=10000（1+37%）=12100（元） 債券評(píng)估值（P）=12100（P/F，8%，1）=11204（元） 非上市普通股評(píng)估值（P）=2000012%/10%=24000（元） 所以，甲企業(yè)的長(zhǎng)期投資評(píng)估值=35204（元） 考點(diǎn)：本題考查的是非上市股票評(píng)估中的紅利增長(zhǎng)模型的應(yīng)用。 10．某企業(yè)因產(chǎn)權(quán)變動(dòng)需對(duì)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估，該企業(yè)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用余額100萬(wàn)元，其中：辦公樓裝修攤余費(fèi)用35萬(wàn)元；租入固定資產(chǎn)改良支出費(fèi)用發(fā)生總額28萬(wàn)元，攤余15萬(wàn)元，租賃協(xié)議中固定資產(chǎn)租入期4年，已租入2年；設(shè)備大修理費(fèi)用50萬(wàn)元。根據(jù)調(diào)查辦公樓裝修費(fèi)已在房屋評(píng)估中體現(xiàn)，設(shè)備大修理費(fèi)用體現(xiàn)在設(shè)備評(píng)估中。對(duì)該企業(yè)的長(zhǎng)期待攤費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。 解：根據(jù)題意， 因?yàn)檗k公樓裝修費(fèi)已在房屋評(píng)估中體現(xiàn)，設(shè)備大修理費(fèi)用體現(xiàn)在設(shè)備評(píng)估中；租入固定資產(chǎn)改良費(fèi)支出28萬(wàn)元，按4年