金地產項目市場環(huán)境調研報告.doc

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金府路項目市場環(huán)境調研報告 項目區(qū)域環(huán)境與街區(qū)功能分析 精要提示：區(qū)位、區(qū)域環(huán)境、街區(qū)功能分析、結論綜述 房地產商品一個最重要的本質特點，就是其不做物理運動的地域特性。對項目所處地域及街區(qū)環(huán)境功能的全面調查與研究，是如何與項目開發(fā)及產品定位發(fā)生關系的，在此就顯得非常關鍵。為此我們對本項目所處區(qū)域及街區(qū)環(huán)境和功能進行了如下調研。 一、區(qū)位、所屬地、街道名 1、區(qū)位：位于成都市城區(qū)西北面，二環(huán)路與三環(huán)路之間，茶店子及金府路西側。 2、所屬地：成都市金牛區(qū)茶店子街道辦事處。 3、街道名：成都市金府路。` 二、項目用地與街區(qū)功能分析 ㈠、項目地塊概況 1、項目臨界現狀 本項目地塊位于成都市西北面金府路與三環(huán)路之間，東臨金府路、原白帝城火鍋并與茶店子相望；南靠成都市微波局；西接三環(huán)路金牛立交橋與著名國賓館——金牛賓館相鄰；北連四川省摩托車微型汽車服務中心、成都吉翔汽車銷售有限公司和原金牛區(qū)政府所在地。 2、地塊形狀 本項目地塊呈較規(guī)則矩形狀，南北較長，東西較短。 3、地塊現狀 地塊目前為二幢臨街2層營業(yè)用房，其底層為汽車配件、汽車維修、汽車美容及裝飾、汽車輪胎經營店；二層為部分寫字間、倉儲用房等。 4、地段分析 項目所處區(qū)位屬城鄉(xiāng)結合地帶，周邊建筑以企業(yè)廠房、農舍及部分公建設施（如微波發(fā)射塔、加油站）為主，道路兩側的營業(yè)房也多為零散的個體商鋪，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃布局；加上金府路屬城市主要物流干道（大件路），來往車輛量大，其中尤以重型貨車居多，空氣及噪音污染較為嚴重。就目前而言，整個區(qū)域市場環(huán)境尚待改善。 ㈡、項目主要經濟技術指標（以下數據為甲方提供） 1、項目總用地面積：12.79畝（8528.71㎡），其中使用面積：7264.04㎡； 2、地價：1234.8868萬元（1700元/㎡）； 3、用地性質：市場用地； 4、項目地塊控規(guī)指標：（資料來源：成都市規(guī)劃設計院《西南第一村控制性詳細規(guī)劃》清理版） 內容 指標 用地性質 市場用地 容積率 4 建筑限高 35米 建筑密度 ≤45% 建筑退紅線 西：13米、南：5米、北3米 綠地率 ≥25% 停車位 738個 ㈢、街區(qū)功能分析的范圍和依據 本項目的占地規(guī)模雖然不大，但因位于金府生產資料交易區(qū)范圍內，而交易區(qū)的規(guī)劃范圍即為成灌公路以北、商貿大道以南、三環(huán)路外側至金府路內側區(qū)域。因此，本項目的市場輻射面應與交易區(qū)的市場輻射面相一致，故本街區(qū)功能分析的范圍即為整個生資交易區(qū)的規(guī)劃范圍。 ㈣、區(qū)域現狀分析 1、 面積與人口 該區(qū)域覆蓋面積2.5平方公里， 幅射人口600萬人以上。 2、 周邊道路現狀及性質 項目地塊位于金府生產資料交易區(qū)（一條街）內，往南與老成灌路交匯，是成都通往郫縣、都江堰的重要交通要道；往北與交大路、九里堤路、新成彭路、商貿大道等眾多市政道路匯合，區(qū)域內有“三橫”（三環(huán)路、金府路、二環(huán)路）、“四縱”（成灌路、沙灣路延伸線、成彭路、商貿大道）、“兩線”（大西南建材城鐵路專用線、四川建筑機械廠鐵路專用線），具有快捷便利的運輸優(yōu)勢，形成一個道路完善，縱橫交錯的交通網狀系統(tǒng)。 現將項目周邊主要道路介紹如下： 1、 金府路 屬市政主要交通干道，寬40米。整條道路已形成如“金府裝飾城”、“長久機電交易市場”、“金府燈具城”等眾多功能完善、品種不一的專業(yè)市場一條街，為金牛區(qū)重點規(guī)劃的生產資料交易區(qū)。由于不少專業(yè)市場還處于規(guī)劃之中，道路兩旁目前尚有眾多農舍、老廠房，加上金府路的機動車道、非機動車道、人行道混雜在一起，車流量又較大，目前整條道路顯得雜亂無章，空氣污染也較為嚴重。 2、 老成灌路 已建成的主要市政道路，寬度為40米，是成灌高速公路通車前成都通往郫縣、都江堰的主要交通干道。 3、 交大路 已建成的主要市政道路，寬度為40米。 4、 三環(huán)路 三環(huán)路是成都市總體規(guī)劃的城市快速干道，是成都市有史以來規(guī)劃最寬的城市主干道之一，它與成都市13條主要放射性道路一起構成城市交通骨架網，它對成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略起著舉足輕重的作用，是成都聯(lián)系對外公路和城區(qū)城市道路的樞紐。 規(guī)劃三環(huán)路道路半徑8公里，全長51.08公里，紅線寬80米，布置為四塊板斷面形式，為雙向八車道，為解決三環(huán)路主車道上行駛的車輛出行或區(qū)間車輛進入三環(huán)路的問題，在三環(huán)路兩側各設置一條寬為12米的機非混行輔道。規(guī)劃三環(huán)路與各類道路相交99處，其中立交26處，平交73處。在三環(huán)路快車道兩側綠帶下面設置地下公用管線共7種16根，預計總投資66億元人民幣，將于2002年全部完工交投入使用。三環(huán)路的規(guī)劃、設計與建設是成都市"五路一橋"工程中的重中之重，是跨世紀的宏偉工程，也是西部大開發(fā)重要基礎設施建設的組成部分。 3、交通狀況與通暢情況 1、 交通方式：主要為公交車、出租車、人力三輪車。 ⑵、途經項目及周邊公交車營運一覽表 途經項目及周邊公交車次、起止點、時間、車價一覽表 車次 起止點 收發(fā)車時間 車價 63路 青龍場中心站——老區(qū)委——送仙橋藝術城 6：30——20：00 1元 89路 西南交大——金府路西——文家場 7：00——19：00 1元 44路 火車北站——老區(qū)委——黃忠小區(qū) 6：15——20：00 1元 金鄉(xiāng)2路 江安橋站——老區(qū)委站——五塊石汽車總站 1元 401路 火車北站——干休所——金沙車站 1元 403路 植物園——干休所——金沙車站 1元 503路 五塊石汽車站——總參干休所——臨江閣 1元 43路 土橋——茶店子西——天府廣場 6：10——20：30 普通1元 空調2元 98路 土橋新街——茶店子西——建材路南 6：30——20：00 普通1元 空調2元 4路 郎家山花卉市場——茶店子西——五桂橋 7：00——19：00 1元 100路 金卉路中——茶店子西——石羊中心站 6：30——20：00 1元 101路 金卉路中——茶店子西——桂溪公交站 6：30——20：00 1元 ⑶、其他交通方式：長途汽車（茶店子長途汽車站）。 ⑷、該項目與相關重要地點距離 項目地塊距天府廣場約7200米，距內環(huán)線約4300米，距一環(huán)路約3400米，距二環(huán)路約2460米，距三環(huán)路約300米，距金牛賓館約1530米，距老金牛區(qū)政府（臨邛集團）約200米，距金牛鄉(xiāng)友誼小學約680米，距金北路小學約2000米，距二十中約1200米，距西南交大約1600米，距金府裝飾城約1360米，距錦西老年公園約930米，距金牛區(qū)人民醫(yī)院約1200米，距火車北站約6000米。 ⑸、周邊道路車流量統(tǒng)計 ①、測量時間：2002年8月30日 ②、測量的道路及數據（加權平均） A、金府路 上午9：30-10：30 ，車流：2000輛/小時；中午13：00-13：30 ，車流：1800輛/小時。該道路屬城區(qū)外交通主干道，其中重型貨車較多，道路比較通暢，很少塞車。 B、老成灌路 上午9：30-10：30，車流：3288輛/小時；中午13：00-13：30，車流：3000輛/小時。 該道路屬城區(qū)通往郫縣、都江堰的重要交通干道。 C、茶店子街 上午9：30-10：30，車流：1800輛/小時；中午13：00-13：30，車流：1500輛/小時。 D、交大路 下午16：00-16：30，車流：2420輛/小時。 整個片區(qū)城市交通方式較齊備，車流人流量較大，但交通較為通暢。因此，本項目所在地交通異常方便，出入十分便捷。 4、市政公共配套：水、電、氣、視、訊、排污等均與城市管網相配套，已經相當完善。其他市政配套情況見下表： 周邊區(qū)域市政配套情況調查一覽表 序號 調查項目 調查結果（自行車10分鐘范圍內項目） 1 小學 金牛鄉(xiāng)友誼小學、茶店子小學、金北路小學、成都錦西外國語實驗小學等 2 中學 金橋學校、二十中、交大附中、成都磨石外語學校、西藏軍區(qū)成都八一學校等 3 大中院校 西南交通大學、四川新華科技學院、川師大電影電視學院、成都水利水電職工大學、成都師范學校、市房地產中專學校、省商業(yè)服務學校等 4 公園 金牛公園、錦西老年公園等 5 農貿市場 茶店子農貿市場、子云路綜合市場、郎家山石花鳥大市場等 6 酒店、賓館 金牛賓館、安蓉大酒店、天奧賓館等 7 餐飲 通達大酒店、紅月居大酒樓、菜根香酒樓、金池魚莊（原白帝城火鍋）、羊西線餐飲一條街等 8 運動娛樂場所 金牛體育中心、金牛山莊、金牛區(qū)工人文化宮、金牛區(qū)文化藝術中心、金牛電影娛樂中心等 9 購物 互惠超市等 10 醫(yī)院 武警水電第三總隊醫(yī)院、成都市金牛區(qū)人民醫(yī)院（成都市腦外傷搶救中心）、四川天祥骨科醫(yī)院、九四醫(yī)院、成都眼科醫(yī)院、金捷牙科等 11 金融證券 金牛信用社、農業(yè)銀行等 12 機關、單位 四川省微波局、中國聯(lián)通四川分公司、金牛區(qū)民政局、金牛區(qū)國土局、金牛糧食分局、金牛區(qū)公安分局（巡警大隊、防暴大隊）、中國人民解放軍總參成都干休所、茶店子干休所、成都吉翔汽車銷售有限公司、臨邛集團、成都美爾堅實業(yè)有限責任公司、中國石化銷售三川公司、萬康汽車維修有限公司、四川江鈴汽車銷售有限公司、成都鐵路神龍汽車銷售服務公司、互惠商業(yè)總公司、省金嬌衛(wèi)生用品有限公司、成都保樂實業(yè)有限責任公司、光榮集團工業(yè)區(qū)、市金牛躍進儲運中心、躍進自來水廠、成都叉車總廠、四川港宏車輛貿易有限公司、長安汽車專用車四川專賣店、慶鈴汽車商用車四川總代理、成都通海銷售服務店（海南馬自達專賣店）等 13 緊臨建成道路 金府路、交大路、成灌公路、茶店子街、二環(huán)路、三環(huán)路（即將通車）等 14 城市公建 沃特加油站、川鐵國際加氣站、中國郵政、中國電信茶店子營業(yè)廳等 5、項目周邊主要市政配套關系示意圖 6、區(qū)域內經濟發(fā)展水平 整個區(qū)域已規(guī)劃為金牛區(qū)生產資料交易區(qū)，其規(guī)劃面積2.5平方公里，是由已建、在建和規(guī)劃建設20余個專業(yè)分市場組成的超級生產資料大市場，目前，整個生產資料交易區(qū)項目已全面啟動。 經過二十余年的發(fā)展，金牛區(qū)已成為西部地區(qū)生產資料市場布局密集、品種齊全、交易活躍的區(qū)域。截至去年底，金牛區(qū)已辦理登記手續(xù)的生產資料市場共有45個，占成都同類市場的30.2%，占五城區(qū)的53.6%；2001年交易額57.4億元，分別占成都地區(qū)和五城區(qū)的39.2%和50%。市場數量和成交金額在成都市、四川省乃至西部地區(qū)均名列前茅，是名符其實的生產資料市場大區(qū)和市場強區(qū)。 此次啟動的“金府超級大市場”被稱為“金府生產資料交易區(qū)”，它是成都市、金牛區(qū)兩級政府規(guī)劃建設生資市場的重點區(qū)域，位于成灌公路以北、商貿大道以南、三環(huán)路外側至金府路內側區(qū)域，覆蓋面積2.5平方公里，已有建成市場12個，總建筑面積35萬平方米。商品種類包括鋼材、建材、建輔、五金機電及裝飾材料等。 ㈤、街區(qū)規(guī)劃方向 據金牛區(qū)建設局規(guī)劃科工作人員介紹，在沿三環(huán)路兩側，基本規(guī)劃思路已十分明晰：從老成灌路到洞子口的三環(huán)路兩側，將規(guī)劃為市場帶，其中從老成灌路到交大路之間的三環(huán)路兩側，將規(guī)劃為汽車產業(yè)帶，汽車專賣和汽車配件市場將集中于此。交大路到洞子口段的三環(huán)路兩側將規(guī)劃為各類專業(yè)市場區(qū)，并最終與原金府路沿線的市場群連成一片；洞子口以東的三環(huán)路兩側將根據實際情況，規(guī)劃有大型體育公園、精品住宅區(qū)和塊狀綠地等。其中三環(huán)路外的鳳凰山區(qū)將規(guī)劃有大型別墅區(qū)和休閑娛樂區(qū)，五塊石商圈也將向洞子口段的三環(huán)路內側沿伸。 綜上所述，由于本項目地塊處于金府生產資料市場發(fā)展區(qū)（金牛區(qū)政府重點規(guī)劃區(qū)域）的最南面，加之四通八達的交通路網（三環(huán)路年底鐵定通車）和已初步形成的自發(fā)市場作支撐，因此在此建造專業(yè)市場的時機和條件已成熟。 第三章、項目區(qū)域目標客戶需求調研 三、區(qū)域目標客戶消費特征綜合分析 區(qū)域目標客戶消費特征分析，就是從二十三項目專項統(tǒng)計數據中，客觀的找尋對項目而言，具一些指導意義的部分規(guī)律和部分特征，用以我們對本項目經營決策及市場定位、產品定位時參考。也就是說，在紛繁的數據中，尋找最有參照價值的一些元素。 特征1：區(qū)域目標客戶的年齡趨于年青化。 區(qū)域除鋼材、機電市場的經營主年齡稍大外，其余專業(yè)市場的經營主年齡多為25—40歲人群居多。為此主要目標客戶群，思想較前衛(wèi)，勇于接受新事物，但是因其經營時間較短，資金積累有限，高總價、高單價的物業(yè)，在具體購買時，有較大的影響。為此，在本項目產品定位及營銷推廣中要引進我們的重視。 特征2：區(qū)域現主要專業(yè)市場以裝飾材料、建材、五金家電、汽（摩）配汽貿這四項為主。 據我們調查前三項目前無論市場規(guī)模，還是商鋪數量已基本處于飽和，且已出現了部分市場及商鋪人氣、商氣不足的現象。這一重要區(qū)域市場業(yè)態(tài)格局和經營現狀，將對本項目的市場及產品定位產生較大的影響。 特征3：區(qū)域被訪問者欲租賃者居多、投資購買者相對較少。 這一特征，一方面說明區(qū)域人群，有部分人的實際有效需求能力不足，同時不排除部分人等待觀望的心態(tài)；另一方面租賃者多也是一件好事，這為廣大投資者對投資回報的追逐，提供了空間，另外對投資者而言，只要有利可圖，其投資將不會受地域限制。龍泉十陵“明珠時代”商業(yè)項目受到眾投資者的選購，就是很好的說明。 本項目的投資置業(yè)者，除區(qū)域目標客戶群外，我們認為只要項目定位精準、投資升值潛力明顯，其目標客戶群完全可幅射整個成都市有投資意向的人群。 特征4：對商鋪面積、開間及進深的選擇，體現為十分的專業(yè)和理性。 成都市作為西部第一城和傳統(tǒng)的消費城市，其商業(yè)的發(fā)展相對而言較成熟。同時區(qū)域目標客戶群總體經濟實力有限，商業(yè)地產的消費觀念成熟，因此體現在對商鋪面積、開間及進深的選擇上表現較理性，這既是區(qū)域消費者的消費趨勢，也是今天成都市城區(qū)購房（住宅、商鋪）消費者的共同趨勢。為此，那種不充分尊重消費者投資行為及心理，盲目求大的項目必將受到市場的唾棄。 特征5：期望的價格體系與實際情況存在一定的差異。 期望的價格體系與實際情況之間的差異，我們認為主要是由于區(qū)域消費者的實際經濟承受能力存在一定的不足，同時被訪問者中有實力的經營主數量不夠也有關系。為此，告誡我們在今后的營銷訴求中，要在投資價值上、商鋪未來的增值空間上大力宣傳，同時推廣的范圍不能僅局限于區(qū)域市場，而應對成都市區(qū)域內的潛在消費者予以訴求。 特征6：目標客戶群對市場的服務配套，要求呈多元化趨勢。 對車位等市場服務配套的多元化要求，這既為項目今后物業(yè)管理服務提供了內容上的參考，也為本項目在市場公建部分的功能配置安排上提供了一定的決策依據。 總之，對區(qū)域目標客戶的需求調查，既要重視，同時也要不被其反映的局限性所迷惑。我們認為一個成功的項目，既要充分考慮區(qū)域城市規(guī)劃限制、也要考慮區(qū)域和對應市場的銷售經營情況，同時還要顧及投資開發(fā)商的合理經濟回報，在此基礎上對項目做出全景式的思考和決斷。 第四章、項目區(qū)域房地產市場調研 二、區(qū)域房地產市場概述 ㈠、“金府生產資料交易區(qū)”基本概況 一座區(qū)域面積2.5平方公里，由已建、在建和規(guī)劃建設20余個專業(yè)分市場組成的超級生產資料大市場，將是一個何等的規(guī)模，不僅在西部，乃至整個中國，均是首屈一指的。目前，該項目已全面啟動，作為國務院確定的商貿中心試點城市——成都市的重點城區(qū)，金牛區(qū)在西部地區(qū)率先提出了“超級大市場”的概念，通過對區(qū)內的市場重新規(guī)劃設計，使其市場霸主地位更加鞏固。 經過二十余年的發(fā)展，金牛區(qū)已成為西部地區(qū)生產資料市場布局密集、品種齊全、交易活躍的區(qū)域。截至去年底，金牛區(qū)已辦理登記手續(xù)的生產資料市場共有45個，占成都同類市場的30.2%，占五城區(qū)的53.6%；2001年交易額57.4億元，分別占成都地區(qū)和五城區(qū)的39.2%和50%。市場數量和成交金額在成都市、四川省乃至西部地區(qū)均名列前茅，是名符其實的生產資料市場大區(qū)和市場強區(qū)。 此次啟動的“金府超級大市場”被稱為“金府生產資料交易區(qū)”，它是成都市、金牛區(qū)兩級政府規(guī)劃建設生資市場的重點區(qū)域，位于成灌公路以北、商貿大道以南、三環(huán)路外側至金府路內側區(qū)域，覆蓋面積2.5平方公里，已有建成市場12個，總建筑面積35萬平方米。商品種類包括鋼材、建材、建輔、五金機電及裝飾材料等。 “金府超級大市場”在區(qū)位上，位居成都西、北門人口密集區(qū)，具有人流、物流、資金流、信息流極大的商業(yè)口岸優(yōu)勢；在交通上，有“三橫”（即：三環(huán)路、金府路、二環(huán)路）、“四縱”（即：成灌路、沙灣路延伸線、成彭路、商貿大道）、“兩線”（即：大西南建材城鐵路專用線、四川建筑機械廠鐵路專用線），具有快捷便利的運輸優(yōu)勢；在政策支持上，金牛區(qū)政府不僅致力于軟、硬件投資環(huán)境的建設和改造，而且具有豐富的建設市場、管理市場、發(fā)展市場的經驗，為市場健康、有序的發(fā)展提供了強有力的保障。 隨著城市建設的快速助發(fā)展和城市化進程的加快，許多現有市場退二（二環(huán)路）還三（三環(huán)路）、尋找發(fā)展空間已成必然，給“超級大市場”帶來了巨大的發(fā)展機遇，為打造“金府”市場品牌創(chuàng)造了良好的外部條件。 此次打造“金府超級大市場”，是市場業(yè)主的共同心愿，他們已充分認識到過去那種“修市場、租攤位”的模式已不能適應現代市場發(fā)展的要求。區(qū)域內數家市場巨頭數次“籌謀”，擬建立金府物流集團，對交易區(qū)內市場進行統(tǒng)一配送，統(tǒng)一包裝，完善配套服務，形成現代物流，降低經營成本，改變過去那種各自“占山為王”的舊的操作模式，增強市場的競爭力、影響力和輻射力，適應我國加入WTO后經濟全球化的需要。 此次政府搭臺，企業(yè)唱戲，政企聯(lián)手在現有基礎上打造“金府”品牌，建設一流交易區(qū)的目的，就是要在依托完備的硬件設施的同時，引進先進的市場經營管理理念和商業(yè)業(yè)態(tài)、現代化的電子商務平臺以及快捷的專業(yè)配送中心，使“金府”成為國內首屈一指的現代化生資大超市，使其在今后的經濟全球化競爭中立于不敗之地。 ㈡、金府生資優(yōu)勢大本營 1、規(guī)劃優(yōu)勢：成都市和金牛區(qū)兩級政府重點規(guī)劃建設的生產資料交易區(qū)； 2、政策優(yōu)勢：批準為成都生產資料交易區(qū)金府分市場，納入國家級生產資料市場管理，享受國家級市場相關扶持政策； 3、區(qū)位優(yōu)勢：緊鄰成都西、北門人口密集區(qū)，人流、物流、資金流、信息流極大，是投資經商的黃金口岸； 4、交通優(yōu)勢：處在三橫（三環(huán)路、金府路、二環(huán)路），四縱（成灌路、沙灣路延伸線、成彭路、商貿大道），兩線（大西南建材城鐵路專用線、四川建筑機械廠鐵路專用線）組成的交通網絡之中，四通八達。特別是三環(huán)路西段已開通，交通優(yōu)勢更加凸現； 5、規(guī)模優(yōu)勢：覆蓋面積達2.5平方公里，建成、在建市場14個，占地總面積約1800余畝，西部地區(qū)第一，國內首屈一指； 6、品種優(yōu)勢：鋼材、建材、建輔、五金機電及裝飾材料等品種齊全、應有盡有； 7、品牌優(yōu)勢：“金府”——生資市場的代表，商業(yè)地產的巨人，政企打造品牌的經典； 8、整合優(yōu)勢：14個市場業(yè)主聯(lián)盟，誠實守信，團結協(xié)作，共創(chuàng)一流交易區(qū)，共建生資大市場。 三、區(qū)域部分專業(yè)市場項目調查一覽表 ㈠、“金府路”沿線專業(yè)市場經營情況匯總表 項目名稱 成都長久機電交易市場 成都長久機電交易市場 成都長久機電交易市場 成都長久機電交易市場 金府裝飾城 金府 歐亞星 成都五美裝飾 涂料公司 地址 交大路222號 交大路222號 交大路222號 交大路222號 交大路三環(huán)路交匯處 金府A區(qū)28座1號 金府板材市場 A區(qū)28座 樓層 1 1 1 2 1 1 1 權屬狀況 購買 租賃 購買 購買 租賃 租賃 面積（㎡） 63 48.6 63 63 86 200左右 200 開間（米） 4 4 4 4 7 12 20 進深（米） 12 12 12 12 12 8—12 8 售價（元/㎡） 5300 4800 5000-6000 4000-5000 月租金（元/㎡/月） 40 32.2 32 30 20 裝修檔次 清水 精裝 簡裝 清水 清水 中等 經營類型 私營 私營 私營 私營 私營 建材 經營檔次 中檔 高檔 中檔 高檔 高檔 中高檔 經營內容 砂輪、磨料、磨具 水暖器材 機電、建材、生產資料 裝飾及建材 五金、 潔具 裝飾材料 滿意及不滿意因素 市場廣告 力度不夠 滿意 不滿意， 無貨源 市場管理較亂，招商不好導致整個市場人氣不旺 期望增加 服務設施 衛(wèi)生間 配套服務，市場管理及綠化等 ㈡、區(qū)域專業(yè)市場個案基礎及深度資訊調查圖表 個案一：長久機電市場（調查時間：2002年9月中旬） 附表1：基礎數據 項目名稱 長久機電市場 項目地址 金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)長久村二組 投資/開發(fā)商 成都誠興實業(yè)有限責任公司 項目組成 B棟2F專業(yè)市場及1棟部分4F的綜合樓 環(huán)域 二至三環(huán)路 方向 北 行政區(qū)域 金牛區(qū) 開盤時間 2001.11 交房時間 2002.5 總建筑面積 68602 總占地面積 79000 容積率 0.9 營業(yè)房面積 26831 營業(yè)房戶數 334 住宅面積 26831 住宅戶數 333 辦公房面積 9940 公攤率/系數 251 其他面積 5000 營業(yè)房 經營方式 租售結合 戶均面積 79 建面區(qū)間 62—117 公攤率 25% 均價 6300 價格區(qū)間 5000—8000 銷售戶數 300 銷售率 91% 平均租金 35 租金區(qū)間 30—45 出租戶數 170 出租率 56% 附表2：深度數據 層數：2 棟數：13 總面積：53662 公攤：25.1% 分布 用途 面積和 戶數 開間/進深 層高 面幅 戶均 主力戶型 主力面積 主力套型 售/租均價 售/租價幅 銷售/出租率 1 機電產品 26831 333 8.5/7.2 8.5/13.7 5 62 /117 79 8.5/7.2 8.5/7.2 62 /117 231 /102 6300 /35 5000-8000 /30—45 91% /56% 2 住宅 26831 333 —— 3 —— 79 —— —— —— 2580 —— 20% 個案二：金府板材城 （調查時間：2002年9月中旬） 附表1：基礎數據 項目名稱 金府板材城 項目地址 金府路 投資/開發(fā)商 成都國融置業(yè)有限公司 項目組成 42棟1F市場 4棟2F市場 環(huán)域 二至三環(huán)路 方向 北 行政區(qū)域 金牛區(qū) 開盤時間 2001.7 交房時間 2002.3 總建筑面積 129500 總占地面積 200000 容積率 0.65 營業(yè)房面積 92715 營業(yè)房戶數 一期856間 公攤率/系數 30% 辦公房面積 18000 其他面積 18800 營業(yè)房 經營方式 以租為主 戶均面積 一期:88.5 建面區(qū)間 43-190 公攤率 30% 均價 6400 價格區(qū)間 6000-7000 銷售戶數 800 銷售率 93% 平均租金 45 租金區(qū)間 35-60 出租戶數 657 出租率 77% 附表2—1：深度數據 棟數：42 總面積：757.5 公攤：30% 分布 用途 面積和 戶數 開間 /進深 層高 面幅 戶均 主力 戶型 主力面積 主力套型 售/租均價 售/租價幅 1 板材批發(fā)精品零售油漆五金小件木條 757.7 856 7.2-16 /6-11.7 5 43-190 88.5 8/9 16/11.7 72 /190 432 /212 6400 /45 6000-7000 /35-60 附表2—2：深度數據 層數：2 棟數：4 總面積：17000 公攤：30% 分布 用途 面積和 銷售/出租率 1—4 板材、油漆、竹器 17000 待開發(fā) 附表3：深度數據 項目配套 網絡交易平臺、電子商務平臺、倉儲交易平臺、物管服務配套、會展交流功能、電子監(jiān)控功能 周邊情況 備注：該項目規(guī)劃圖已改，A區(qū)不變，主營精品零售；B區(qū)不變，主營板材批發(fā)；C區(qū)不變，主營油漆五金；D區(qū)由生活服務中心改為小件木條經營區(qū)；E區(qū)由電子商務中心部分設為，功能待定。另外“橋”部門已改為板材批發(fā)區(qū)，該項目變動較大，但銷售勢頭良好。 四、綜合分析 金牛區(qū)區(qū)委區(qū)政府按照區(qū)域經濟定位，緊緊圍繞交通和物資集散功能十分突出這一優(yōu)勢，大力發(fā)展第三產業(yè)，提出實施第三產業(yè)在全區(qū)經濟發(fā)展中的優(yōu)勢地位，高速推進經濟發(fā)展的格局和大商貿大市場建設為特點的區(qū)域經濟特色。 該區(qū)有全國十大商品交易市場之一的“成都荷花池市場”，有西南地區(qū)最大的生產資料集中交易場所“成都西門生產資料交易區(qū)”，有西南地區(qū)最大的鞋類批發(fā)市場“成都蓉北市場”，有西南地區(qū)極具影響力的電子電器市場“成都城隍廟電子電器市場”，還有國家級的中藥材專業(yè)市場“五塊石商貿大市場”和國家級二次商品交易市場“五塊石舊貨市場”。 金牛區(qū)還規(guī)劃有六大專業(yè)市場區(qū)和兩大市場發(fā)展區(qū)，即西門生產資料交易區(qū)、府河橋建材市場區(qū)、高筍塘建輔建材區(qū)、火車北站市場區(qū)、城隍廟電子電器市場區(qū)、五塊石市場區(qū)和羊市街西延線餐旅購物休閑發(fā)展區(qū)、金府生產資料市場發(fā)展區(qū)。該區(qū)著力發(fā)展區(qū)域性專業(yè)市場，使市場連點成片，相對集中，上規(guī)模、上檔次、突出品牌。 據悉，金牛區(qū)政府提出了以“圍繞創(chuàng)區(qū)域性品牌市場為主要內容，突出優(yōu)勢、突出規(guī)劃、突出品牌、突出管理”的大市場發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用該區(qū)地處成都市西北兩大門，交通便利，口岸突出，人流、物流、資金流量大的優(yōu)勢，擴大金牛區(qū)市場的影響力和輻射力。 進入2001年，成都首家擁有1500平方米大型花園廣場的飾材城“西部飾材精品城”在高筍塘開盤，結束了城北缺少大規(guī)模、高檔次建筑樓盤的局面；在金府生產資料市場發(fā)展區(qū)，“長久機電市場”和占地400余畝、西南規(guī)模最大的建材裝飾市場“金府建材城”也引來眾多商家進駐。 據權威資料表明，金牛區(qū)所轄范圍是全省乃至全國西部地區(qū)專業(yè)市場最密集、市場類型最齊全、市場交易最活躍的區(qū)域。結合我們本次項目市場調查顯示，區(qū)域內已形成的各類大小專業(yè)市場其銷售和招租情況良好，區(qū)域各專業(yè)市場多年來經政府和眾商家的共同培育，其知名度較高、幅射能力較強（城西、郫縣、溫江、都江堰、彭州、甘牧等）。另外，隨著金牛區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃定位的進一步明確，三環(huán)路年底的通車，城市規(guī)模的擴大，交通網絡的日益成熟，區(qū)域目標客戶普遍存在的“區(qū)域消費情結”，“金府生產資料交易區(qū)”專業(yè)市場商業(yè)業(yè)態(tài)結構的不合理等因素，我們認為：在此背景下本項目的投資開發(fā)切入時機極佳，這為項目的成功奠定了良好的外部條件。 第五章、項目對應市場分析 四、對應市場類比項目普通及深度數據資訊 個案一：三九佛蘭汽車汽配商城（調查時間：2002年9月中旬） 附表1：基礎數據 項目名稱 三九佛蘭汽車汽配商城 項目地址 紅牌樓永豐場222號 投資/開發(fā)商 四川三九房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)管理 成都市佛蘭物業(yè)管理有限責任公司 項目組成 14棟2層營業(yè)用房 環(huán)域 二至三環(huán)路 方向 西 行政區(qū)域 武侯區(qū) 開盤時間 2000.11.15 交房時間 2002.12 總建筑面積 37480 總占地面積 120畝 容積率 1.07 營業(yè)房面積 18740 營業(yè)房戶數 406 裝修標準 清水 辦公房面積 18740 公攤率 30% 經營方式 出售出租 營業(yè)房 戶均面積 55㎡ 建面區(qū)間 29-69 公攤率 30% 均價 7500元/㎡ 價格區(qū)間 7150-13600 銷售戶數 290 銷售率 71% 平均租金 40元/㎡ 租金區(qū)間 30—50 出租戶數 404 出租率 99% 附表2：深度數據 層數：2 棟數：14 總面積：37480 結構：框架 分布 用途 面積和 戶數 開間/進深 層高 面幅 戶均 主力戶型 主力面積 主力套型 售/租均價 售/租價幅 銷售/出租率 1 汽配 18740 406 4.5-6 /7.2-10 4.2 29-69 46（1F） 5/9 45 300 7500/40 7150-13600 /30-60 71% 99% 2 辦公 18740 406 4.5-6 /7.2-10 3 29-69 46 5/9 45 300 3800/20 2800-5400 /15-30 50% 40% 個案二：成都紅牌樓汽車裝飾美容市場（調查時間：2002年9月中旬） 附表1：基礎數據 項目名稱 成都紅牌樓汽車裝飾美容市場 項目地址 二環(huán)路普爾斯馬特背后 投資/開發(fā)商 成都蓉城房地產開發(fā)有限公司 項目組成 一期4棟2層，二期2棟1層，三期1棟1層 環(huán)域 二環(huán)至三環(huán)路 方向 南 行政區(qū)域 武侯區(qū) 開盤時間 一期2001.7 二期2002.7 交房時間 2001.12 2002.12 總建筑面積 32780 總占地面積 40000 容積率 0.8 營業(yè)房面積 24780 營業(yè)房戶數 171 公攤 30% 辦公房面積 8000 營業(yè)房 戶均面積 145 建面區(qū)間 77—2870 出租率 67% 平均租金 55 租金區(qū)間 40—65 出租戶數 115 付款方式 只租不售 附表2—1：深度數據 一期 層數：2 棟數：4 分布 用途 面積和 戶數 開間/進深 層高 面幅 戶均 主力戶型 主力面積 主力套型 售/租均價 售/租價幅 銷售/出租率 1 汽車美容市場 8904 86 4.9-9/16 6/12-16 4.5 4.5 77-154 /72-96 103 9/16 9/16 154 96 10 68 租：48 租：40-60 100% 2 辦公用房、茶房 8904 70 —— 2.8 —— — —— —— —— 租：15 —— 80% 附表2—2：深度數據 二期 層數：1 棟數：3 分布 用途 面積和 戶數 開間/進深 層高 面幅 戶均 主力戶型 主力面積 主力套型 售/租均價 售/租價幅 銷售/出租率 1 汽車美容市場 10374 58 7-14/15-16 5.5 105-224 178 7/15 14/16 105 224 20 30 租：58 租：40-60 50% 1 汽車用品超市 5600 27 7-28/15-90 5.5 105-2870 207 7/15 28/90 105 /2870 26 /1 —— —— 待開發(fā) 附表3：深度數據 周邊情況 該項目一期幾乎全部租完，部分商家名單如下：橫濱輪胎、郭氏專業(yè)汽車烤漆、威力獅汽車快遞服務、全通汽車美容中心、成都銳捷維修、三棵樹茶樓…… 個案三：成都萊克汽車廣場（調查時間：2002年9月中旬） 附表1：基礎數據 項目名稱 成都萊克汽車廣場 項目地址 成都高新區(qū)九興大道長益街98號（西部汽車城旁） 投資/開發(fā)商 四川萊克汽車有限公司/成都長城實業(yè) 項目組成 一棟2層的 專業(yè)市場 環(huán)域 二環(huán)至三環(huán)路 方向 南 行政區(qū)域 高新區(qū) 開盤時間 預計2002.10 交房時間 2002.12 總建筑面積 12275.5㎡ 總占地面積 21000㎡ 容積率 0.675 營業(yè)房面積 11037㎡44 辦公房面積 1334.5㎡ 底層建筑面積 11037 其他面積 2900㎡(維修車間) 經營方式 出租 營業(yè)房 戶均面積 279㎡ 建面區(qū)間 100—475 平均租金 60 租金區(qū)間 55-65 出租戶數 25 出租率 57% 付款方式 租金一年一簽，可半金一支付，可一年一支付（一年一支付有優(yōu)惠） 附表2：深度數據 層數：2 棟數：1 總面積：12275 結構：鋼混 分布 用途 面積和 戶數 開間/進深 層高 面幅 戶均 主力戶型 主力面積 主力套型 售/租均價 售/租價幅 銷售/出租率 1 汽輾臺 11037 44 12-24 /16-24 5 100- 475 279 12/22 258 12 租：60 租： 58-68 租57% 2 辦公,多功能廳 1334.5 40 —— 3 —— 33.4 —— —— —— —— —— —— 附表3：深度數據 項目配套 1、商務中心：擁有銀行、保險、工商驗證、電腦打字、復印、傳真、郵政代辦、票務代辦、發(fā)布新產品信息等服務； 2、保衛(wèi)：24小時值班守衛(wèi)，閉路、消防監(jiān)控系統(tǒng)； 3、維護：設備設施后勤動力服務； 4、客戶服務：處理客戶投訴及尋求幫助的問題； 5、信息中心：擁有全國一流水準的電子信息系統(tǒng)。場內寬帶高速計算機局域網提供網上交易輔導、網站建設、網上信息發(fā)布。 周邊情況 該目的地處九興大道，周邊汽車市場、商鋪較多，市場成熟，但從區(qū)域角度看項目周邊包括其它市場規(guī)劃不是很好，除項目本身外，周邊幾乎沒有綠化，灰塵較多，購車環(huán)境較惡劣，且目前通向二環(huán)路的主干道未修通，道路狀況不佳。 四、綜合分析 通過上述對成都市總體市場概貌、各區(qū)域專業(yè)市場簡介及對應類比專業(yè)市場個案的調研，我們不難發(fā)現成都專業(yè)市場有如下的一些發(fā)展趨勢： 趨勢1：舊的商業(yè)格局正在快速的分化，新的區(qū)域商業(yè)市場正在高速的成長； 趨勢2：我市各區(qū)域為了自身利益的需要，政府紛紛為區(qū)域商業(yè)市場的形成搭臺唱戲； 趨勢3：各專業(yè)市場銷售的成功和部分市場經營的不理想，已成為制約商業(yè)地產上臺階的一個“瓶頸”； 趨勢4：國民經濟的持續(xù)好轉，市政建設的大規(guī)模投入和建成，為商業(yè)地產繁榮，提供了有利的發(fā)展平臺； 趨勢5：專業(yè)市場區(qū)域分布的分散、商業(yè)業(yè)態(tài)結構的不合理、商業(yè)地產投資的過猛、投資置業(yè)者消費的日益成熟等因素，造成目前商業(yè)地產市場競爭加劇，售租速率下降； 趨勢6：為了占有有效的市場份額，未來幾年時間內，我市將涌現一批定位精準、目標市場細分、理念適度超前、規(guī)劃設計科學、功能配套完善、經營管理模式先進的各類專業(yè)市場。 為此，結合“金府路”項目我們雙方應在對目前成都市現有的和正在建設的各類專業(yè)市場，有一個較為清晰的了解和認識的基礎上，在項目的市場定位、產品規(guī)劃設計、營銷策劃和市場經營管理中，掌握適度的前瞻性和先進性，最終使項目贏得市場的認同，取得項目的投資開發(fā)成功。