固始小史河歐洲風(fēng)情商業(yè)街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃思路

《固始小史河歐洲風(fēng)情商業(yè)街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃思路》由會(huì)員分享，可在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)《固始小史河歐洲風(fēng)情商業(yè)街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃思路（62頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、小史河歐洲風(fēng)情商業(yè)街項(xiàng)目小史河歐洲風(fēng)情商業(yè)街項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃思路營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃思路 固固 始始 2022年年12月月5日日 2021/5/282021/5/28 PART 1 項(xiàng)目研究項(xiàng)目研究 1.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2.項(xiàng)目現(xiàn)狀分析析 3.項(xiàng)目SWOT分析 4.當(dāng)前核心課題界定 2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目現(xiàn)狀： 河道基礎(chǔ)工程僅完成部分河段的涵管線(xiàn)路的初步鋪設(shè)，河道回填及項(xiàng)目工程均為啟動(dòng)。 工程時(shí)間推演：工程時(shí)間推演： 根據(jù)項(xiàng)目目前狀況，河道基礎(chǔ)工程全部完工約需要3-6個(gè)月，河道回填約需要1-2個(gè)月，加上項(xiàng)目一期商業(yè)街部分啟動(dòng)，也需要3個(gè)月左右時(shí)間。 4 項(xiàng)目

2、項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 5 當(dāng)前核心課題界定當(dāng)前核心課題界定 綜上，可以看出項(xiàng)目處于風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的時(shí)期，如何一局定乾坤，塑造固始新的商業(yè)中心，需界定當(dāng)前幾個(gè)核心課題： 項(xiàng)目商業(yè)主題業(yè)態(tài)功能定位走差異化路線(xiàn)，區(qū)別于現(xiàn)市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)特色經(jīng)營(yíng)，吸引商鋪?zhàn)怃佌摺⑼顿Y者、自營(yíng)者、消費(fèi)者。 項(xiàng)目招商與營(yíng)銷(xiāo)模式制定，充分鎖定租鋪者、買(mǎi)鋪?zhàn)誀I(yíng)者、買(mǎi)鋪投資者、消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)整體盈利。 當(dāng)前情況下加快推進(jìn)工程進(jìn)度，爭(zhēng)取在2022年夏季商業(yè)街部分區(qū)域開(kāi)放，營(yíng)造氛圍。 6 1.1.項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 2.2.項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位 3.3.項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 4.4.主力客群定位主力客群定位

3、PART 2 商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 7 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 就商業(yè)地產(chǎn)而言，商業(yè)市場(chǎng)的成功運(yùn)作主要根基在于 城市商業(yè)需求、區(qū)域條件、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益城市商業(yè)需求、區(qū)域條件、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益 三方位立體整合 因此我司對(duì)本案的思考主要是 以商業(yè)價(jià)值為核心、創(chuàng)造差異差異化化產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)能為指導(dǎo)思想為指導(dǎo)思想 8 簡(jiǎn)而言之就是（商業(yè)）： 固始缺什么商業(yè)？固始缺什么商業(yè)？ 特別是城東區(qū)域特別是城東區(qū)域缺什么商業(yè)？什么商業(yè)？ 固始人民需要什么樣的商業(yè)？固始人民需要什么樣的商業(yè)？ 市場(chǎng)定位商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 9 固始縣商業(yè)分布整體以踏月寺為核心，呈散點(diǎn)式分布，城東區(qū)域更是沒(méi)有成規(guī)模的商

4、業(yè)聚集；除西亞、國(guó)源、信合商業(yè)廣場(chǎng)外，其他商業(yè)均屬于小區(qū)沿街配套商業(yè)，經(jīng)營(yíng)臟亂差，不上檔次，且不具備規(guī)?；途C合性。整體業(yè)態(tài)規(guī)劃凌亂。目前有層次、有特色、有個(gè)性的商業(yè)街在城東尚屬空白。 隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，社會(huì)已進(jìn)入了一個(gè)消費(fèi)時(shí)代，以?shī)蕵?lè)休閑為主的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)需求越來(lái)越大。據(jù)調(diào)研，2022年食品類(lèi)、餐飲文化娛樂(lè)服務(wù)類(lèi)分別占固始縣人均消費(fèi)支出的18.6%、32.3%，分別比上年增長(zhǎng)了13.6%、23.7%，由此可見(jiàn)，餐飲文化娛樂(lè)消費(fèi)已成為居民重要消費(fèi)之一，需求正從生活型需求往享受型需求轉(zhuǎn)變。而消費(fèi)環(huán)境已真正成了定義現(xiàn)代城市空間的重要元素。且消費(fèi)成為人們一種休閑、消遣或體驗(yàn)時(shí)尚的活動(dòng)，為了適應(yīng)和滿(mǎn)足

5、人們多元化的需求，現(xiàn)代的商業(yè)已不能滿(mǎn)足這一單純的功能、而固始縣人民正缺乏這樣一種以休閑餐飲體驗(yàn)為主的主題商業(yè)。 市場(chǎng)定位商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 10 9、 人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021 10、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。02:45:1602:45:1602:458/16/2021 2:45:16 AM 11、人總是珍惜為得到。21.8.1602:45:1602:45Aug-2116-Aug-21 12、人亂于心，不寬余請(qǐng)。02:45:1602:45:1602:45Monday, August 16, 2021

6、13、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來(lái)懲罰自己。21.8.1621.8.1602:45:1602:45:16August 16, 2021 14、抱最大的希望，作最大的努力。2021年8月16日星期一上午2時(shí)45分16秒02:45:1621.8.16 15、一個(gè)人炫耀什么，說(shuō)明他內(nèi)心缺少什么。2021年8月上午2時(shí)45分21.8.1602:45August 16, 2021 16、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2021年8月16日星期一2時(shí)45分16秒02:45:1616 August 2021 17、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。上午2時(shí)45分16秒上午2時(shí)45分02:45:1621.8.16

7、11 9、 人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021 10、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。02:45:1602:45:1602:458/16/2021 2:45:16 AM 11、人總是珍惜為得到。21.8.1602:45:1602:45Aug-2116-Aug-21 12、人亂于心，不寬余請(qǐng)。02:45:1602:45:1602:45Monday, August 16, 2021 13、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來(lái)懲罰自己。21.8.1621.8.1602:45:1602:45:16August 16, 2021 14、抱最大的希

8、望，作最大的努力。2021年8月16日星期一上午2時(shí)45分16秒02:45:1621.8.16 15、一個(gè)人炫耀什么，說(shuō)明他內(nèi)心缺少什么。2021年8月上午2時(shí)45分21.8.1602:45August 16, 2021 16、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2021年8月16日星期一2時(shí)45分16秒02:45:1616 August 2021 17、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。上午2時(shí)45分16秒上午2時(shí)45分02:45:1621.8.16 12 市場(chǎng)定位商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 七彩生活七彩生活 歡動(dòng)特區(qū)歡動(dòng)特區(qū) 城東商業(yè)主要依托于老城區(qū)商業(yè)鏈接，逐漸聚集的人城東商業(yè)主要依托于老城區(qū)

9、商業(yè)鏈接，逐漸聚集的人氣，具有較強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭氣，具有較強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，但是卻缺乏與其緊密結(jié)合的以，但是卻缺乏與其緊密結(jié)合的以休閑餐飲娛樂(lè)為主的服務(wù)型綜合配套項(xiàng)目，區(qū)域功能尚有缺休閑餐飲娛樂(lè)為主的服務(wù)型綜合配套項(xiàng)目，區(qū)域功能尚有缺憾，本案可以擔(dān)當(dāng)起完善片區(qū)差異化、特色性功能的責(zé)任。憾，本案可以擔(dān)當(dāng)起完善片區(qū)差異化、特色性功能的責(zé)任。 初步定位為初步定位為 七彩世界七彩世界 13 項(xiàng)目主題定位商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 住宅部分的整體風(fēng)格；住宅部分的整體風(fēng)格； 項(xiàng)目的功能；項(xiàng)目的功能； 主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等。主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等。 項(xiàng)目主題形象定位要參考以下幾點(diǎn) 14 項(xiàng)目主題定位商業(yè)定位建議商業(yè)

10、定位建議 高級(jí)生活配套 健康、文化消費(fèi) 休閑娛樂(lè)消費(fèi) 法式風(fēng)情歡動(dòng)特區(qū)法式風(fēng)情歡動(dòng)特區(qū) 時(shí)尚 休閑 獨(dú)特 眼球 高檔 風(fēng)情 以休閑娛樂(lè)、文化餐飲消費(fèi)為主導(dǎo)形象，樹(shù)立本項(xiàng)目獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)方向，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)特色；同時(shí)以法式風(fēng)情歡動(dòng)特區(qū)示人，在吸引消費(fèi)者的同時(shí)也突顯項(xiàng)目的形象主題。 項(xiàng)項(xiàng)目目功功能能 形形象象表表現(xiàn)現(xiàn)點(diǎn)點(diǎn) 項(xiàng)目整體形象 15 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，分為便利店、超級(jí)市場(chǎng)、大型超級(jí)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店、主題商業(yè)街、百貨店、購(gòu)物中心、家居建材店、專(zhuān)業(yè)商城和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等十一種商業(yè)業(yè)

11、態(tài) 針對(duì)業(yè)態(tài)定位的思考分類(lèi)，還需結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件作出分析和針對(duì)業(yè)態(tài)定位的思考分類(lèi)，還需結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件作出分析和研判，來(lái)確定本案的業(yè)態(tài)定位。研判，來(lái)確定本案的業(yè)態(tài)定位。 16 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 17 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 18 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 19 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 綜上，通過(guò)業(yè)態(tài)分析適合本項(xiàng)目業(yè)態(tài)為以下幾種：綜上，通過(guò)業(yè)態(tài)分析適合本項(xiàng)目業(yè)態(tài)為以下幾種： 主題商業(yè)街 文化餐飲 娛樂(lè)服務(wù)業(yè) 便利店 生活服務(wù)業(yè) 社會(huì)服務(wù)業(yè) 家居（建材、婚紗攝影） 專(zhuān)賣(mài)店（兒童、服飾等） 體量控制 主要

12、業(yè)態(tài) 核心業(yè)態(tài) 20 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建議業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建議商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 文化餐飲文化餐飲 業(yè)態(tài)組合： 特色餐飲、酒吧：特色餐飲、酒吧： 西點(diǎn)、咖啡、概念餐飲、特色餐飲、中西快餐、休閑酒吧、特色酒吧。 休閑娛樂(lè)：休閑娛樂(lè)： 足療、SPA、美容美發(fā)、健康會(huì)所、汗蒸等 兒童主題娛樂(lè)：兒童主題娛樂(lè)： 兒童游樂(lè)、孕嬰用品、教育培訓(xùn)等 品牌折扣店、家居品牌折扣店、家居 小區(qū)配套：小區(qū)配套： 果蔬超市、社區(qū)醫(yī)療、生活日用品、干洗店、糧油熟食等 21 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建議業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建議商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 項(xiàng)目主題形象定位為七彩世界特區(qū)（商業(yè)街），而業(yè)態(tài)定位為休閑娛樂(lè)餐飲為主，兩者要有機(jī)融合起來(lái)。

13、七彩世界商業(yè)街區(qū)要突出表現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代、特色元素。 22 目標(biāo)客戶(hù)群分析 23 目標(biāo)群分析 投資者 / 自營(yíng)者 / 經(jīng)營(yíng)者 / 消費(fèi)者 目標(biāo)群特性： 投資者投資者-1、對(duì)購(gòu)買(mǎi)商鋪有過(guò)經(jīng)驗(yàn)，特別是周邊社區(qū)商業(yè)街業(yè)主，嘗到了社區(qū)商業(yè)街的甜頭；2、之前購(gòu)踏月寺步行街等資深投資人士，有豐富的商業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)地段、商街定位、面積、價(jià)格較看重；3、之前沒(méi)有投資經(jīng)驗(yàn)，手里有閑錢(qián)，有一鋪養(yǎng)三代的傳統(tǒng)投資理念，向往有自己一套商鋪 自營(yíng)者自營(yíng)者-1、現(xiàn)在租賃別人的商鋪?zhàn)錾猓枃L業(yè)主漲租金苦惱，很希望有自己的一個(gè)商鋪；2、現(xiàn)在已經(jīng)有自己的門(mén)面做生意，想再開(kāi)個(gè)店，傾向于購(gòu)買(mǎi)商鋪，比較保守型創(chuàng)業(yè)人士，不喜歡冒險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)者

14、經(jīng)營(yíng)者-1、現(xiàn)在已經(jīng)在做著生意，且生意做的還不錯(cuò)，想再開(kāi)一家店，擴(kuò)大自己的生意規(guī)模；2、現(xiàn)在還沒(méi)有進(jìn)行創(chuàng)業(yè)，希望通過(guò)租賃一家商鋪開(kāi)啟自己的創(chuàng)業(yè)路 消費(fèi)者消費(fèi)者-1、中高端消費(fèi)人群，以前固始縣沒(méi)有高端消費(fèi)場(chǎng)所，只能選擇去合肥或者鄭州、六安等地消費(fèi)的人群；2、年輕群體，喜歡體驗(yàn)生活，注重玩樂(lè)質(zhì)量的HIGHT一足；3、家庭消費(fèi)群體，帶孩子品嘗特色餐飲，同時(shí)又能游玩兒童娛樂(lè)且兼顧自己的娛樂(lè)休閑；3、作為商務(wù)社交場(chǎng)所，洽談業(yè)務(wù)娛樂(lè)休閑兩不誤 目標(biāo)客戶(hù)群體分析目標(biāo)客戶(hù)群體分析 24 目標(biāo)客戶(hù)群體分析目標(biāo)客戶(hù)群體分析 一 、投資者分析 投資者注重的是短期能否收益，用區(qū)位人流量來(lái)保證長(zhǎng)久收益。目前對(duì)本項(xiàng)目當(dāng)前

15、區(qū)位和發(fā)展?fàn)顩r并不看好，但后期隨著銷(xiāo)售情況的火爆和以后入住率的提高，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿€是比較認(rèn)可的。 根據(jù)調(diào)查分析投資者因目前入住率低，未發(fā)展成型，不太看好這里，但表示如果是成熟社區(qū)，會(huì)考慮。 1、投資者意向分析 2、投資者目的分析 投資者80%看重商鋪的投資回報(bào)率，關(guān)注短期內(nèi)能不能收益，地段和規(guī)劃能不能保證長(zhǎng)久收益和經(jīng)營(yíng)。 3、投資者考慮因素分析 95%投資者考慮項(xiàng)目區(qū)位、入住率、建筑形態(tài)、商鋪面積等。 25 目標(biāo)客戶(hù)群體分析目標(biāo)客戶(hù)群體分析 二 、自營(yíng)者分析 自營(yíng)者主要關(guān)注商鋪的面積、地段、周邊商業(yè)氛圍、店鋪人流量等，因?yàn)橹饕紤]買(mǎi)鋪?zhàn)誀I(yíng)，且多數(shù)是已經(jīng)有買(mǎi)鋪經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，故買(mǎi)鋪較為挑剔，并且很謹(jǐn)

16、慎。對(duì)于暫未有買(mǎi)鋪經(jīng)驗(yàn)的自營(yíng)者，因?yàn)槭堑谝淮钨I(mǎi)鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)，之前做過(guò)零散的生意或者打工，手頭資金購(gòu)買(mǎi)力是個(gè)比較大的問(wèn)題，對(duì)商鋪的面積及位置非常看重，但也會(huì)重視商業(yè)規(guī)劃與前景。 商鋪價(jià)格承受能力低，創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)資金少，經(jīng)營(yíng)品牌較低端，沿街鋪經(jīng)營(yíng)意識(shí)較強(qiáng)。 26 目標(biāo)客戶(hù)群體分析目標(biāo)客戶(hù)群體分析 三 、經(jīng)營(yíng)者分析 經(jīng)營(yíng)者主要關(guān)注店鋪的位置、租金、面積、商鋪結(jié)構(gòu)等，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃及商業(yè)經(jīng)營(yíng)有個(gè)人豐富的見(jiàn)解與判斷。如招商引進(jìn)商家，則需在招商政策、租金價(jià)格上面有較強(qiáng)的優(yōu)惠空間，且需要較長(zhǎng)一段時(shí)間的市場(chǎng)培育期，否則商業(yè)很難成形。 現(xiàn)商家租鋪幾乎只選沿街，租金根據(jù)商鋪位置、面積不同而不同，位置較好、面積較好商鋪?zhàn)?/p>

17、金在0.9-1.3元/天，位置較差、面積較大商鋪?zhàn)饨鹪?.5-0.9元/ /天。 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者租金接受度較低，針對(duì)尚未成形的商業(yè)接受度更低，需要較具吸引力的優(yōu)惠政策吸引商戶(hù)入住。此類(lèi)商戶(hù)在經(jīng)營(yíng)上有一定的經(jīng)驗(yàn)，嘗到成功經(jīng)營(yíng)的甜頭，但對(duì)店面選擇上較為挑剔。 27 目標(biāo)客戶(hù)群體分析目標(biāo)客戶(hù)群體分析 四 、消費(fèi)者分析 A、具備一定的經(jīng)濟(jì)能力，屬固始縣支柱群體，具有一定的社會(huì)地位，消費(fèi)能力突出，追求高品質(zhì)生活享受 B、有自己的一個(gè)交際圈，基本上都屬于一個(gè)層次的人，占據(jù)著固始縣主要的消費(fèi)力 C、商務(wù)人士與白領(lǐng)階層較多，消費(fèi)往往帶著一定的目的性，比如業(yè)務(wù)洽談或者請(qǐng)客聚會(huì)等，消費(fèi)層次較高 D、主力年齡在25-4

18、0歲，正是黃金年齡段 選擇本區(qū)域消費(fèi)主要原因是固始縣找不到別家有如此齊全的休閑娛樂(lè)中心，吃、喝、玩、樂(lè)一體化，且檔次較高，符合其消費(fèi)需求。 28 商業(yè)定位小結(jié)商業(yè)定位小結(jié) 1、項(xiàng)目發(fā)展必須走差異化、特色化道路，否則很容易、項(xiàng)目發(fā)展必須走差異化、特色化道路，否則很容易與周邊商業(yè)同質(zhì)化，難以突出重圍；與周邊商業(yè)同質(zhì)化，難以突出重圍； 2、項(xiàng)目定位為“七彩生活、項(xiàng)目定位為“七彩生活 歡動(dòng)特區(qū)”，以法式風(fēng)情歡動(dòng)特區(qū)”，以法式風(fēng)情歡動(dòng)街為整體形象，突出歡樂(lè)元素，即吃、喝、玩、樂(lè)歡動(dòng)街為整體形象，突出歡樂(lè)元素，即吃、喝、玩、樂(lè)一體化；一體化； 3、以生活服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)為主要業(yè)態(tài)，包含特色餐飲、酒、以生活服務(wù)業(yè)

19、業(yè)態(tài)為主要業(yè)態(tài)，包含特色餐飲、酒吧、足療、吧、足療、SPA、美容美發(fā)、健康會(huì)所、兒童游樂(lè)、孕、美容美發(fā)、健康會(huì)所、兒童游樂(lè)、孕嬰用品等。嬰用品等。 29 1.1.商業(yè)運(yùn)作的解析商業(yè)運(yùn)作的解析 （1 1）商業(yè)運(yùn)作解剖）商業(yè)運(yùn)作解剖 （2 2）招商目的解析）招商目的解析 （3 3）本項(xiàng)目招商政策建議）本項(xiàng)目招商政策建議 2.2.銷(xiāo)售運(yùn)作的解析銷(xiāo)售運(yùn)作的解析 （1 1）銷(xiāo)售政策解析）銷(xiāo)售政策解析 （2 2）銷(xiāo)售價(jià)格定位）銷(xiāo)售價(jià)格定位 PART 3 商業(yè)運(yùn)作與營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作 30 商業(yè)運(yùn)作的解析商業(yè)運(yùn)作的解析 31 商業(yè)運(yùn)作解剖-商業(yè)價(jià)值鏈 經(jīng)營(yíng)者 自營(yíng)者 消費(fèi)者 開(kāi)發(fā)商 商管公司 投資者 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售

20、 出租 出租 出租 管理 服務(wù) 維護(hù) 維護(hù) 出售 出售 服務(wù) 管理 32 商業(yè)運(yùn)作解剖-項(xiàng)目租售方式 租售方式租售方式 統(tǒng)一規(guī)劃，引進(jìn)知名品牌 又租又售，且租且售 具體操作具體操作 面向投資者銷(xiāo)售 統(tǒng)一招商，代為租賃 面向經(jīng)營(yíng)者銷(xiāo)售 提供品牌加盟 按上級(jí)代理要求 引導(dǎo)自我經(jīng)營(yíng) 33 商業(yè)運(yùn)作解剖-商業(yè)盈利模式 34 商業(yè)運(yùn)作解剖-商業(yè)管理模式 統(tǒng)一服務(wù) 設(shè)立專(zhuān)門(mén)管理服務(wù)部門(mén)，對(duì)業(yè)主、商家及消費(fèi)者進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一的售后服務(wù)，保障商家良性循環(huán)和市場(chǎng)口碑。 統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃和形象標(biāo)識(shí)，各業(yè)態(tài)資源合理分配和利用，形成優(yōu)勢(shì)共享互補(bǔ)，并根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整，保持商業(yè)街良性競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展。 統(tǒng)一管理

21、對(duì)商戶(hù)資料統(tǒng)一管理，提供標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù)，確保商家守法規(guī)范經(jīng)營(yíng)，保障良好經(jīng)營(yíng)秩序，樹(shù)立良好的品牌形象。 統(tǒng)一促銷(xiāo) 不定期舉行各種統(tǒng)一促銷(xiāo)活動(dòng)并定期舉辦各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)活動(dòng)，讓商業(yè)街不斷形成新的市場(chǎng)熱點(diǎn)，擴(kuò)大知名度，確保持續(xù)繁榮。 統(tǒng)一招商 制定商家準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，儲(chǔ)備商業(yè)及商家資源，選擇符合經(jīng)營(yíng)條件的商家入駐，確保品牌競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)品質(zhì)。 商管公司商管公司 統(tǒng)一宣傳 實(shí)行統(tǒng)一形象包裝，統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)策劃、宣傳推廣，使廣場(chǎng)迅速擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，聚攏人氣，朝品牌化、形象化健康發(fā)展。 35 商業(yè)運(yùn)作解剖-商管公司業(yè)務(wù)架構(gòu) 具體步驟 36 招商策略招商策略 招商的目的招商的目的以商促銷(xiāo)以商促銷(xiāo) 37 銷(xiāo)售 設(shè)定所謂銷(xiāo)售門(mén)檻，造

22、成稀缺效應(yīng) 開(kāi)盤(pán)大折扣價(jià)格優(yōu)惠推廣引起轟勱 實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格低開(kāi)促進(jìn)迅速去化后迅速高走爭(zhēng)取利潤(rùn) 行銷(xiāo) 遍地撒網(wǎng) 廣域派單 緊密跟蹤 長(zhǎng)期維護(hù) 招商 商管先行，建設(shè)商管模式 示范性招商先行 實(shí)際招商在后 1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商先行，用鄉(xiāng)鎮(zhèn) 刺激縣城 2）縣城招商側(cè)向進(jìn)攻 利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商信息刺激并引導(dǎo)縣城招商 推廣 商管公司管理 分階段性執(zhí)行宣傳策略 1）形象訴求 2）商業(yè)價(jià)值訴求 3）經(jīng)營(yíng)價(jià)值訴求 4）招商成果訴求 5）投資價(jià)值及開(kāi)業(yè)訴求 以商促銷(xiāo) 招商目的-以商促銷(xiāo) 38 本項(xiàng)目招商政策建議 招商政策建議： 1、前三年定租金價(jià)格為0.4元/平米/天； 2、租三年免一年，實(shí)際前三年每年租金為0.25元/平米/天

23、，第四年租金遞增10%，即0.44元/平米/天,第四年后，每?jī)赡赀f增10%； 3、由商業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一管理，租鋪者與商管公司簽訂租賃協(xié)議； 4、大商家入駐在租金條件上可給予更高優(yōu)惠。 39 營(yíng) 銷(xiāo) 運(yùn) 作 的 解 析營(yíng) 銷(xiāo) 運(yùn) 作 的 解 析 40 銷(xiāo)售政策解析-銷(xiāo)售策略 目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。 純純 銷(xiāo)銷(xiāo) 售售 帶租約銷(xiāo)售帶租約銷(xiāo)售 短期返租銷(xiāo)售短期返租銷(xiāo)售 長(zhǎng)期返租銷(xiāo)售長(zhǎng)期返租銷(xiāo)售 一般為三年返

24、租一般為三年返租 一般為十年返租一般為十年返租 銷(xiāo)售模式銷(xiāo)售模式 銷(xiāo)售模式銷(xiāo)售模式 41 銷(xiāo)售政策解析-銷(xiāo)售策略 純銷(xiāo)售模式純銷(xiāo)售模式-適合于純社區(qū)沿街商業(yè)銷(xiāo)售適合于純社區(qū)沿街商業(yè)銷(xiāo)售 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； 將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。 劣勢(shì)：劣勢(shì)： 產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； 無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)； 若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。 適用：適用： 純街鋪銷(xiāo)售； 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)； 位置非常好，銷(xiāo)售出售無(wú)壓力物業(yè)。 42

25、 銷(xiāo)售政策解析-銷(xiāo)售策略 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： 通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象； 能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； 短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 劣勢(shì)：劣勢(shì)： 鋪位差異性影響銷(xiāo)售難度的程度比較明顯； 未出租的商鋪銷(xiāo)售難度較大，特別是大鋪； 銷(xiāo)售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低，難以達(dá)到投資者期望； 中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定； 后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展； 各類(lèi)手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 適用：適用： 帶租約銷(xiāo)售帶租約銷(xiāo)售-售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低，難以達(dá)到投資者期望售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低，難以達(dá)到投資者期望 商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)

26、需擔(dān)心后續(xù)收益； 可銷(xiāo)售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)； 純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 43 銷(xiāo)售政策解析-銷(xiāo)售策略 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： 前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。 劣勢(shì)：劣勢(shì)： 承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼； 返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高； 因返租3年后，項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)不起來(lái)，造成開(kāi)發(fā)商與業(yè)主間的糾紛。 短期返租銷(xiāo)售（三年）短期返租銷(xiāo)售（三年）-一定程度上給予買(mǎi)鋪者信心一定程度上給予買(mǎi)鋪者信心 適用：適用： 中等規(guī)

27、模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)體，需要一段時(shí)間市場(chǎng)培育期； 短時(shí)期內(nèi)人氣不足，銷(xiāo)售難度較大的商業(yè)。 44 銷(xiāo)售政策解析-銷(xiāo)售策略 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： 前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位； 給投資者堅(jiān)定信心。 返租銷(xiāo)售，并適當(dāng)降低投資門(mén)檻，可以擴(kuò)大客戶(hù)層面，有利于加快項(xiàng)目銷(xiāo)售速度。 如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能超出承諾回報(bào)，實(shí)現(xiàn)租金盈利。 劣勢(shì)：劣勢(shì)： 承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼； 如后期經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則返租年限越長(zhǎng)，承擔(dān)壓力越大，利潤(rùn)率越低。 開(kāi)發(fā)商需長(zhǎng)期負(fù)責(zé)，時(shí)間太久，耗時(shí)耗力。 長(zhǎng)期返租銷(xiāo)售（十年）長(zhǎng)期返租銷(xiāo)售（十年） 適用：適用： 大型規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)體，需要較長(zhǎng)時(shí)間

28、市場(chǎng)培育期； 短時(shí)期內(nèi)人氣不足，銷(xiāo)售難度非常大的商業(yè)； 將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目作為永續(xù)經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)的開(kāi)發(fā)商； 前景非常好，后期預(yù)期租金溢價(jià)率高的項(xiàng)目。 45 銷(xiāo)售政策解析-銷(xiāo)售策略 根據(jù)項(xiàng)目自身情況和市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響及項(xiàng)目的租售前景預(yù)判，市場(chǎng)上四種銷(xiāo)售策略，只能部分采取，營(yíng)銷(xiāo)策略還需差異于市場(chǎng)上主流銷(xiāo)售模式，以絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售突破。 為此我們找到了一組案例，為本案參考 46 銷(xiāo)售政策解析-案例解析-鴻儒國(guó)際 47 1、產(chǎn)權(quán)式資產(chǎn)模式：、產(chǎn)權(quán)式資產(chǎn)模式： 化整為零，以股票證券方化整為零，以股票證券方式出售商鋪收益權(quán)。式出售商鋪收益權(quán)。 3、每年、每年10%回報(bào)率回報(bào)率 頭頭5年，業(yè)主得到房款每年，

29、業(yè)主得到房款每年年10%的固定回報(bào)，在總的固定回報(bào)，在總房款中一次性扣除。房款中一次性扣除。 2、零首付模式：、零首付模式： 客戶(hù)按客戶(hù)按50%繳納首付，銀繳納首付，銀行下款后，可以租金形式行下款后，可以租金形式將首付款全額返還。將首付款全額返還。 4、5年后回購(gòu)政策年后回購(gòu)政策 5年以后，投資者可選擇年以后，投資者可選擇讓開(kāi)發(fā)商以合同總價(jià)讓開(kāi)發(fā)商以合同總價(jià)+5年銀行利息回購(gòu)。年銀行利息回購(gòu)。 銷(xiāo)售政策解析-案例解析-運(yùn)營(yíng)模式 48 例：假設(shè)商鋪A，面積150，報(bào)價(jià)6666.67元/，總價(jià)100萬(wàn)。 銷(xiāo)售方式1：客戶(hù)首付50萬(wàn)，做50萬(wàn)貸款，貸款下來(lái)后，50萬(wàn)首付以5年租金名義返還給客戶(hù)，客戶(hù)

30、每月付月供。 銷(xiāo)售方式2：客戶(hù)首付50萬(wàn)，貸款50萬(wàn)開(kāi)發(fā)商以10年租金名義虛擬返還給客戶(hù)，視客戶(hù)繳納100萬(wàn)全款，客戶(hù)不再付月供。 銷(xiāo)售方式3：客戶(hù)付首付25萬(wàn)，銀行貸款25萬(wàn)，業(yè)主自行還銀行貸款。開(kāi)發(fā)商以5年租金名義虛擬返還給客戶(hù)50萬(wàn)，此套商鋪虛擬價(jià)格為100萬(wàn)。 有以下幾種情況： 1、開(kāi)發(fā)商獲得50萬(wàn)元房款； 2、合同款為50萬(wàn)元或者100萬(wàn)元。 3、5年或者10年商鋪使用權(quán)。 銷(xiāo)售政策解析-案例解析-運(yùn)營(yíng)模式 49 本項(xiàng)目銷(xiāo)售策略思考： A、10年返租周期太長(zhǎng)，據(jù)調(diào)研，客戶(hù)比較傾向于待商業(yè)成熟后，自己持有商鋪使用權(quán)支配權(quán)，感覺(jué)那才是自己的商鋪。 B、案例中10%投資回報(bào)率太高，一是客戶(hù)

31、會(huì)對(duì)收益期望太高，項(xiàng)目推介難以自圓其說(shuō)；二是會(huì)做高銷(xiāo)售報(bào)價(jià)，價(jià)格虛高，客戶(hù)認(rèn)為羊毛出在羊身上。 C、固始縣客戶(hù)比較喜歡每年能從商業(yè)投資中拿取收益，如都是一次性返還，則客戶(hù)沒(méi)有實(shí)際收益感。 銷(xiāo)售政策解析-運(yùn)營(yíng)模式 故針對(duì)本項(xiàng)目，我們制定以下銷(xiāo)售策略：故針對(duì)本項(xiàng)目，我們制定以下銷(xiāo)售策略： A、實(shí)行、實(shí)行5年返租，前年返租，前3年，每年年，每年7%共共21%一次性從總房款中扣除，后一次性從總房款中扣除，后2年年每年每年8%投資收益在每年年尾時(shí)返還給客戶(hù)。投資收益在每年年尾時(shí)返還給客戶(hù)。 B、5年以后，業(yè)主與商管公司以年以后，業(yè)主與商管公司以9:1租金分成租金分成 50 銷(xiāo)售價(jià)格定位-市場(chǎng)現(xiàn)狀 51

32、銷(xiāo)售價(jià)格定位-銷(xiāo)售價(jià)格推導(dǎo) 2.收益還原法，根據(jù)商鋪商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，商業(yè)平均租金回報(bào)率一般為7比較合理，本商業(yè)近5年平均租金在0.7元/天（實(shí)際更低） 售價(jià)租金水平（一年）/投資回報(bào)率 即：售價(jià)=0.7元/天天*365天天 / 7% = 5650元元/ 。 根據(jù)根據(jù)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法和和收益還原法收益還原法兩種方法對(duì)價(jià)格進(jìn)行定位兩種方法對(duì)價(jià)格進(jìn)行定位 1.市場(chǎng)比較法，綜合幾種因素進(jìn)行分析，市場(chǎng)所售樓盤(pán)的價(jià)格在2880-6500元/，而根據(jù)商鋪面積、位置、周邊氛圍、產(chǎn)品等多方面對(duì)比，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格在3500元/比較合適。 52 銷(xiāo)售價(jià)格定位 通過(guò)以上兩種價(jià)格推導(dǎo)，本商業(yè)返租前銷(xiāo)售價(jià)

33、格在5800元/比較合適，除去5年返租（前3年每年7%，后兩年每年8%，共房款的37%返租金），實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格在4605元/，開(kāi)發(fā)商擁有5年商鋪使用權(quán)，可以收取房屋租金，請(qǐng)商管公司委托經(jīng)營(yíng)，租金收益各有所得。 但是與我們的預(yù)期相比，相差較遠(yuǎn)，建議對(duì)外訴求時(shí)拔高商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格，為1元/ /天，則商業(yè)返租前銷(xiāo)售價(jià)格在6214元/，除去5年返租（前3年每年7%，后兩年每年8%，共房款的37%返租金），實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格在5285元/，開(kāi)發(fā)商擁有5年商鋪使用權(quán)，可以收取房屋租金，請(qǐng)商管公司委托經(jīng)營(yíng)，租金收益各有所得。 53 銷(xiāo)售價(jià)格定位 為保障開(kāi)發(fā)商利益，同時(shí)確保項(xiàng)目能做實(shí)商業(yè)管理，建議實(shí)為保障開(kāi)發(fā)商利益，同時(shí)

34、確保項(xiàng)目能做實(shí)商業(yè)管理，建議實(shí)際成交價(jià)際成交價(jià)5500元元/以?xún)?nèi)，多出的以?xún)?nèi)，多出的300元元/用于前期市用于前期市場(chǎng)推廣與招商扶持場(chǎng)推廣與招商扶持 54 PART 3 當(dāng)前需要解決與支持 55 營(yíng)銷(xiāo)中心選定營(yíng)銷(xiāo)中心選定 定調(diào)：定調(diào)： 營(yíng)銷(xiāo)中心以項(xiàng)目主題：”七彩生活 歡動(dòng)特區(qū)”為基調(diào)，以時(shí)尚、明快的格調(diào)展示項(xiàng)目特色； 選址：選址： 以蓼北路為主要選址目標(biāo)，接近項(xiàng)目由穿越城市主干道和商業(yè)街區(qū)，有利于項(xiàng)目推廣及銷(xiāo)售。 56 前期項(xiàng)目定位及推廣展開(kāi)前期項(xiàng)目定位及推廣展開(kāi) 仔細(xì)分析，研討確定，快速展開(kāi)相關(guān)推廣，為爭(zhēng)取春節(jié)環(huán)節(jié)時(shí)間節(jié)點(diǎn)爭(zhēng)取時(shí)間！仔細(xì)分析，研討確定，快速展開(kāi)相關(guān)推廣，為爭(zhēng)取春節(jié)環(huán)節(jié)時(shí)間節(jié)點(diǎn)爭(zhēng)取時(shí)間！ 57 項(xiàng)目整體分段分包施工協(xié)調(diào)項(xiàng)目整體分段分包施工協(xié)調(diào) 打通 統(tǒng)籌項(xiàng)目整體，協(xié)調(diào)各分包商，統(tǒng)一步調(diào)，統(tǒng)一目標(biāo)，統(tǒng)一節(jié)奏！統(tǒng)籌項(xiàng)目整體，協(xié)調(diào)各分包商，統(tǒng)一步調(diào)，統(tǒng)一目標(biāo)，統(tǒng)一節(jié)奏！ 58 七彩世界-商業(yè)特區(qū)形象展示 打通 59 七彩世界-商業(yè)特區(qū)形象展示 打通 60 七彩世界-商業(yè)特區(qū)形象展示 打通 61 THANKS 62